Гражданский кодекс часть 1

ООО "Строительно-производственная корпорация Дон" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Самарской области №10/110768 от 22.11.10 года о назначении административного наказания.

Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Самарской области против удовлетворения заявленных требований возражало по основаниям, изложенным в отзыве.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 9 час. 15 мин. 17.02.11 года.

Резолютивная часть решения объявлена 17 февраля 2011 года.

Полный текст решения изготовлен 22 февраля 2011 года.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Управлением проведена плановая проверка ООО "Строительно-производственная корпорация Дон" по вопросу установления соответствия его деятельности законодательству о защите прав потребителей (л.д.26, 27-28).

По результатам проверки, проведенной на основании распоряжения № 10/0363 от 24.08.10 года и оформленной актом № 10/100342 от 19.10.10 года, должностным лицом Управления составлен протокол об административном правонарушении № 10/100741 от 01.11.10 года.

Оспариваемым постановлением №10/110768 от 22.11.10 года заявитель привлечен к административной ответственности по ч.2 ст.14.8 КоАП РФ.

Основаниями для вынесения оспариваемого постановления послужили следующие обстоятельства.

По результатам анализа договоров долевого участия в строительстве № 8/179 от 30.08.10 года; № 12/19 от 06.09.10 года; № 11/86 от 30.09.10 года, заключенных заявителем с гражданами, административный орган пришел к выводу о нарушении обществом законодательства о защите прав потребителей.

В частности, Управлением указано, что условие п. 3.3.5 и п. 4.6. договоров, согласно которым участники долевого строительства с момента подписания акта приема передачи обязаны нести расходы, в том числе и коммунальные, связанные с обслуживанием объекта долевого строительства, а также нести риск случайной гибели или повреждения независимо от даты регистрации права собственности, противоречат требованиям п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 г. № 2300-1 , так как согласно данного пункта обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Право собственности, в соответствии с требованиями ст. 219. ГК РФ возникает с момента её государственной регистрации в регистрирующих органах.

Следовательно, включение данного условия в договор долевого участия в строительстве жилья ущемляет установленные законодательством РФ права потребителей

Условие п. 6.1. вышеуказанных договоров, согласно которому в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательства по договору сторона, не исполнившая, либо ненадлежащим образом исполнившая обязательства по договору, обязана уплатить другой стороне предусмотренные договором неустойки (штрафы, пени) противоречит требованиям ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», в соответствии с которой потребитель вправе отказаться от исполнения договора в любое время при условии оплаты фактических затрат. На основании этого положения Закона при расторжении договора возмездного оказания услуг исполнителю подлежат оплате только стоимость оказанной услуги и фактически понесенные расходы.

Условие п. 9.3. договоров, согласно которому срок рассмотрения претензии потребителя составляет 1 месяц, противоречит требованиям ст. 31 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», согласно которой срок рассмотрения претензий потребителя составляет 10 дней с момента предъявления.

Порядок передачи застройщиком объектов долевого строительства участникам установлен разделом 4 договоров долевого участия.

В соответствии с п. 4.1.-4.5. договоров передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участниками долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи. Передача объекта осуществляется в течение срока, установленного настоящим договором, с момента получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Участники долевого строительства до подписания акта приема-передачи вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается на несоответствие объекта требованиям, указанным в договоре и действующем законодательстве, и отказаться от подписания акта о передаче объекта до исполнения застройщиком своих обязанностей. С момента подписания акта приема-передачи участники обязаны нести расходы, в том числе и коммунальные, связанные с обслуживанием объекта долевого строительства, а также нести риск случайной гибели.

В силу п. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктами 1, 2 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Из чего следует, что указанное разрешение подтверждает пригодность объекта строительства к использованию, а также, применительно к данному делу, возможность передачи объекта в надлежащем качестве участникам договоров на участие в долевом строительстве.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года.

Согласно ст. 209 Кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статьей 210 Кодекса предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу п. 1 ст. 4 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищное законодательство регулирует отношения по поводу, в том числе пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда, содержания жилых помещений, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно п. 1 ст. 10 указанного Кодекса жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

Пунктом 1 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность граждан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Из материалов дела следует, что общество в п. 4.6 договоров на участие в долевом строительстве включило условие, в силу которого обязанность по уплате коммунальных платежей возникает у участника долевого строительства с момента подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства между застройщиком и участником долевого строительства и фактического получения участником долевого строительства объекта долевого строительства.

Между тем с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в ст. 209 Кодекса, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

В силу п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.

С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом, однако отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности.

В соответствии со ст. 210 Кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, является необоснованным вывод административного органа о том, что указанный пункт договора ущемляет права потребителей, поскольку противоречит п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающего возникновение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента регистрации права собственности на данное помещение.

Обязанность по оплате за коммунальные услуги в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях, что предусмотрено также ст. 153 указанного Кодекса.

Данный вывод подтверждается сложившейся судебной практикой, в частности, Постановлением ФАС Уральского округа от 17 января 2008 г. N Ф09-11244/07-С1 по делу N А60-24594/07; Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 12.02.09 года по делу № А26-5884/2008; Постановлением ФАС Центрального округа от 14.01.10 года по делу №А68-10067/2009; Постановлением ФАС Дальневосточного округа от 14.03.07 года по делу № Ф03-А04/07-2/376.

При указанных обстоятельствах административный орган необоснованно привлек заявителя в этой части к административной ответственности за совершение вменяемого правонарушения.

Вместе с тем административный орган правомерно установил в действиях заявителя состав административного правонарушения, указав на несоответствие п. 6.1. и п. 9.3. договоров законодательству о защите прав потребителей.

Оспаривая постановление в этой части, заявитель сослался на то обстоятельство, что дословно воспроизвел в договорах положения ст.10 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», которая предусматривает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Вместе с тем Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 года распространяется на правоотношения, возникающие с участием не только граждан, но и юридических лиц.

Применительно к участию граждан в долевом строительстве подлежит применению специальный Закон «О защите прав потребителей», статья 32 которого предусматривает право потребителя на отказ от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Поэтому условие п.6.1 договора ущемляет установленные законом права потребителей, ставит их в заблуждение относительно последствий одностороннего отказа от исполнения обязательства и может ограничить их право на отказ от исполнения договора о долевом участии.

Суд также считает обоснованным довод административного органа о том, что условие п. 9.3. договоров, согласно которому срок рассмотрения претензии потребителя составляет 1 месяц, противоречит требованиям ст. 31 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», согласно которой требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

Ссылка заявителя на то, что срок рассмотрения претензий не установлен законом, является необоснованной в силу прямого указания Закона «О защите прав потребителей». Условие п.9.3 договоров не содержит ссылки на то, что установленный договором срок рассмотрения претензий не распространяется на случаи, предусмотренные ст. 31 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей». Буквальное прочтение текста п.9.3 договоров позволяет сделать вывод об установлении общего месячного срока рассмотрения претензий, что ущемляет установленные законом права потребителя.

С учетом изложенного в действиях заявителя имеется состав вменяемого правонарушения в указанной выше части, поэтому заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание, что заявителю назначено наказание в виде минимального размера штрафа, определенного ч.2 ст.14.8 КоАП РФ, размер санкции не подлежит уменьшению с учетом исключения судом одного из оснований для привлечения к административной ответственности.

В действиях заявителя также не усматривается малозначительности совершенного правонарушения с учетом количества допущенных нарушений законодательства о защите прав потребителей, а также их характера – введения в заблуждение относительно последствий одностороннего отказа от исполнения обязательства; ограничения права на отказ от исполнения договора о долевом участии; нарушения сроков рассмотрения претензий потребителей.

С учетом изложенного суд считает оспариваемое постановление законным и обоснованным, принятым в пределах соответствующих полномочий административного органа, при наличии законных оснований для привлечения к административной ответственности и с соблюдением установленного порядка привлечения к ответственности и срока давности привлечения к административной ответственности.

Руководствуясь ст.ст. 167, 168, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области в течение десяти дней со дня его принятия.

Судья

ФИО1