Решение № А55-26574/13 от 24.09.2014 АС Самарской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

октября 2014 года

Дело №

А55-26574/2013

Резолютивная часть решения объявлена 24.09.2014

Текст решения в полном объеме изготовлен 01.10.2014

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Селиваткина П.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рящиным Я.А.

рассмотрев в судебном заседании     дело по иску, заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Ситиком"

От  ноября 2013 года    №

к  Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. о. Новокуйбышевск, Администрация г.о. новокуйбышевск

об урегулировании разногласий при заключении договора

при участии в заседании

от истца – ФИО1, доверенность от 04.03.2013

от ответчика – ФИО2, доверенность от 02.04.2014

установил:

Истец обратился в суд с иском к Администрации г.о. Новокуйбышевск в котором просит обязать КУМИ Администрации г.о. Новокуйбышевск заключить с ООО «Ситиком» договор купли-продажи №7 недвижимого имущества городского округа Новокуйбышевск, при отчуждении субъектам малого и среднего предпринимательства от 30.08.2013, в редакции проекта договора купли-продажи, изложив раздел 2. Цена объекта, абзац 1 и абзац 2 в редакции ООО «Ситиком», согласно протоколу разногласий от 30.09.2013, а именно:

1. Изложить раздел 2. Цена Объекта, абзац 1 в редакции ООО «Ситиком»: «Цена объекта по настоящему договору составляет 94 470 (девяносто четыре тысячи четыреста семьдесят) рублей;

2. Изложить раздел 2. Цена объекта, абзац 2 в редакции ООО «Ситиком»: «Цена объекта равна его рыночной стоимости с зачётом стоимости неотделимых улучшений».

Определением от 28 марта 2014 года производство по делу № А55-26574/2013 приостановлено до проведения комплексной судебной строительно-технической и оценочной экспертизы выкупаемого объекта и представления заключения в арбитражный суд.

10 сентября 2014 года поступило заключение эксперта.

Определением от 11.09.2014 года производство по делу возобновлено.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

26.03.2013 ООО «Ситиком», далее Истец, обратился в КУМИ Администрации г.о. Новокуйбышевск, далее Ответчик, с заявлением о решении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого помещения по договору аренды нежилого объекта муниципального фонда города Новокуйбышевск от 15.04.2005: объект незавершённый строительством-степень готовности-18%, назначение объект в стадии строительства, площадью 446,40 кв.м, в соответствии с ФЗ №159 от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

02.09.2013 Ответчик направил Истцу договор купли-продажи №7 недвижимого имущества городского округа Новокуйбышевск при отчуждении субъектам малого и среднего предпринимательства от 30.08.2013.

В указанном договоре купли-продажи, стоимость объекта указана в размере 2250000 руб. без вычета стоимости произведённых Истцом неотделимых улучшений.

Руководствуясь ст.5 п.6 ФЗ №159 от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», 30.09.2013 Истец направил Ответчику подписанный договор с протоколом разногласий в части выкупной цены, так как, по мнению Истца стоимость выкупаемого имущества завышена и необходимо вычесть из стоимости всего объекта стоимость, произведённых Истцом неотделимых улучшений.

По мнению Истца, объект стоит 2 000 000 рублей, а не как указано в оценке 2 250 000 рублей. Таким образом, из стоимости в 2000 000 рублей необходимо вычесть стоимость неотделимых улучшений в размере 1 905 530,86 рублей. В связи с чем, истец считает, что стоимость выкупаемого имущества должна составлять 94 470 рублей.

25.10.2013 Ответчик отказался вычитать стоимость произведённых Истцом неотделимых улучшений, и как следствие вернул неподписанный протокол разногласий и просил подписать договор без протокола разногласий, в первоначальной редакции Ответчика.

В соответствии со ст. 445 п.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Таким образом, как установлено судом, спор между сторонами возник в части определения выкупной стоимости вышеуказанного объекта.

В соответствии со ст.82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

 По ходатайству обеих сторон, с целью определения выкупной стоимости объекта была проведена экспертиза определения рыночной стоимости объекта и стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом. Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1.Какова рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, назначение: объект в стадии строительства, общая площадь 408,2 кв.м, степень готовности 42 %, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 17.07.2013?

2.Какова стоимость неотделимых улучшений, произведённых ООО «Ситиком» согласно Локально-ресурсной смете № PC-1236, актов выполненных работ формы КС-2, КС-3 от 30.09.2008 по состоянию на 17.07.2013 с учетом износа с 30.09.2008?

По результатам экспертизы установлено следующее.

1.Определить   рыночную   стоимость   объекта   незавершенного   строительства назначение: объект в стадии строительства, общая площадь 408,2 кв.м, степень го 42%, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 17.07.2013, не представляется возможным.

С учетом определения Гражданским кодексом РФ понятия «недвижимое имущество», обстоятельств дела, экспертами может быть установлена только остаточная стоимость замещения здания незавершенного строительством, которая означает стоимость воображаемого объекта недвижимости, возведенного из аналогичных материалов по соответствующим технологиям, с теми же издержками и в той же местности, что объект оценки, уменьшенная затем с учетом поправок на величину, учитывающую его физический износ.

Остаточная стоимость замещения незавершенного строительством объекта площадью 408,2 кв.м, степенью готовности 42%, расположенного по адресу: <...> по состоянию и в ценах на 17.07.2013г. составит 2029473 руб. без учета НДС. Данная стоимость может быть использована при купле- продаже муниципального имущества без учета земельного участка.

2. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных ООО «Ситиком», согласно Локально- ресурсной смете №РС-1236, актов выполненных работ формы КС-2, КС-3 от 30.09.2008 по состоянию и в ценах на 17.07.2013 с учетом износа с 30.09.2008 составляет 1813892 руб.

Заключение эксперта ответчиком не оспорено. Доказательств, опровергающих выводы, изложенные в заключении эксперта N 1188/07-3 от 08.09.2014, не представлено.

В соответствии с ч.6 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Как установлено судом и следует из материалов дела, соглашением об изменении договора аренды б/н от 15.04.2005 нежилого объекта муниципального фонда городского округа Новокуйбышевск от 04.02.2008 на Истца с согласия Ответчика была возложена обязанность по достраиванию арендуемого незавершённого строительством объекта, согласно локально-ресурсной сметы № PC-1236, стоимостью 1 905 530, 86 рублей. Истец согласно смете выполнил весь объём работ, что подтверждается актами выполненных работ, формы КС-2, КС-3 от 30.09.2008.

Письмом исх. от 26.04.2013 №946-ки Ответчик запросил у Истца документы, подтверждающие факт производства строительных работ, согласно локально-ресурсной сметы № РС-1236, стоимостью 1 905 530, 86 рублей.. 10.06.2013 Истец предоставил Ответчику все запрашиваемые документы. 20.05.2013 Ответчиком было зарегистрировано право собственности на достроенный Истцом объект, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации 63-АЛ № 124828. Согласно указанному свидетельству о государственной регистрации площадь объекта изменилась с 18% до 42%.

17.06.2013 между Истцом и Ответчиком было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 15.04.2005, которым была изменена площадь выкупаемого объекта и строительная готовность, в связи с произведёнными строительными работами.

Таким образом, суд приходит к выводу, что Ответчик принял выполненные строительные работы Истцом.

В соответствии со ст.446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле.

Оценив представленные сторонами требования и возражения относительно условий заключения договора, суд приходит к выводу, что исковые требования ООО "Ситиком", как законные и обоснованные, подлежат удовлетворению путем определения стоимости выкупаемого объекта недвижимости в размере 215581 руб. как разницы между стоимостью недвижимого имущества 2029473руб. без учета НДС (в соответствии с заключением эксперта N 1188/07-3 от 08.09.2014) и стоимостью произведенных истцом неотделимых улучшений данного недвижимого имущества в размере 1813892 (в соответствии с заключением эксперта N 1188/07-3 от 08.09.2014).

Истцом, кроме того, заявлено требование об изменении абзац 2 раздела 2 договора редакционного характера.

С учетом мнения сторон, суд полагает, что указанный пункт необходимо исключить из текста договора.

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Представитель истца в судебном заседании заявил ходатайство о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере  15000 руб., а также расходов за проведение судебной экспертизы в размере 50000 руб.

Выслушав объяснения представителя заявителя, оценив доводы сторон в совокупности с представленными доказательствами, суд считает заявленное требование подлежащим удовлетворению.

Согласно статьям 101, 106, части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дел в арбитражном суде. К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде. Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

На основании части 2 статьи 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление по вопросу о судебных расходах, понесенных в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде первой, апелляционной, кассационной инстанций, рассмотрением дела в порядке надзора, не разрешенному при рассмотрении дела в соответствующем суде, может быть подано в арбитражный суд, рассматривавший дело в качестве суда первой инстанции, в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу последнего судебного акта, принятием которого закончилось рассмотрение дела по существу.

Лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах").

В доказательство понесенных расходов истцом представлены квитанция №001 от 05.11.2013 адвокатского кабинета №326 на сумму 15000 рублей, а также платежные поручения №2 от 14.01.2014, 22 от 28.03.2014, 21 от 13.02.2014 на общую сумму 50000 руб.

Ответчик ходатайство о снижении размера судебных расходов до разумных пределов не заявил, доказательств чрезмерности не предоставил.

Оценка заявленного требования произведена судом согласно ст.9,65 АПК РФ.

С учетом изложенного, требование истца о взыскании с ответчика судебных издержек в размере 50000 руб. за проведение судебной экспертизы, 15000 руб. – на оплату услуг представителя, суд признает обоснованным и подлежащим удовлетврению.

Расходы по госпошлине в силу ст.110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в размере 4000 руб.

Руководствуясь ст. 110,167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора №7 от 30.08.2013 купли-продажи недвижимого имущества городского округа Новокуйбышевск при отчуждении субъектам малого и среднего предпринимательства, между обществом с ограниченной ответственностью «Ситиком» и администрацией городского округа Новокуйбышевск, а именно:

Абзац 1 раздела 2 договора принять в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 215581 руб.».

Абзац 2 раздела 2 договора исключить.

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.о.Новокуйбышевск в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ситиком» судебные расходы в размере 69000 руб., в т.ч. 50000 руб. за проведение судебной экспертизы, 15000 руб. – на оплату услуг представителя, 4000 руб. в счет расходов по оплате госпошлины.

       Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

П.В. Селиваткин