Гражданский кодекс часть 1

Регионального отделения общероссийской общественно-государственной организации "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России" Самарской области

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «Флагман»

о взыскании 291 387 руб. 93 коп.

при участии в заседании

от истца – ФИО2, доверенность от 11.01.2021

от ответчика – ФИО3, доверенность от 30.04.2021

от третьего лица – не явился, извещен

установил:

Региональное отделение общероссийской общественно-государственной организации "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России" Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 291 387 руб. 93 коп. (с учетом уточнения), в том числе: 258 573 руб. 19 коп. задолженности по договору аренды недвижимого имущества № 320/3 от 01.03.2019, 32 814 руб. 74 коп. пени за несвоевременную оплату за период с 16.03.2019 по 19.03.2021.

Определением суда от 07.10.2020 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 07.12.2020 в связи с необходимостью выяснения дополнительных обстоятельств и исследования дополнительных доказательств, суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства в соответствии с ч. 5 ст. 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 24.03.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Флагман».

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов и пояснений, которое судом удовлетворено на основании ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Согласно п.6 ст. 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

На основании ч.1, 5 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителя третьего лица и по имеющимся в деле материалам.

Как следует из материалов дела, в обоснование исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

01 марта 2019 года между Регаональным отделением Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» (ДОСААФ России) Самарской области (далее - «Арендодатель») и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее - «Арендатор») был заключен договор от 01.03.2019г. № 320/3 аренды недвижимого имущества (далее - «Договор»), согласно которому арендодатель передал по акту приема-передачи недвижимого имущества от 01.03.2019г. арендатору во временное пользование нежилое помещение общей площадью 385,9 кв.м по адресу: г.Самара, Ленинский район, ул.Чкалова/ФИО4, д.90/152, для использования под спортивный зал.

Согласно п.2.1 договора срок аренды - с 01 марта 2019г. по 31 декабря 2019г.

По истечении срока аренды арендатор (ответчик) вернула указанное помещение арендодателю (истцу), что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 31 декабря 2019г.

Согласно п.3.3.2 договора, арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату в установленный договором срок.

В соответствии с абзацем 2 п.5.2 договора, внесение арендной платы производится за каждый месяц до 15-го числа оплачиваемого месяца.

Однако это обязательство ответчик надлежащим образом не исполнял.

Согласно уточненному расчету истца задолженность ответчика по арендной плате составляет 258 573 руб. 19 коп. за период с 01.10.2019 по 31.12.2019.

Претензией № 812 от 24.12.2019г. истец предложил ИП ФИО1 оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате. Однако претензионные требования истца были удовлетворены ответчиком не в полном объеме, хотя гарантийными письмами №1 от 13.02.2020г., № 2 от 12.05.2020г. ответчица обязалась погасить задолженность в полном объеме.

Согласно пункту 6.2 договора, Арендодатель имеет право за неисполнение обязательства, предусмотренного подпунктом 3.3.2 договора, потребовать 1/300 ставки рефинансирования банка от просроченной суммы арендной платы.

Поскольку ответчица на протяжении всего срока действия договора регулярно допускала просрочку арендных платежей, истец просит взыскать с нее неустойку (пени) за период с 16.05.2019г. по 29.09.2020г. в сумме 32 814 руб. 74 коп.

Указанные обстоятельства и послужили истцу основанием, в соответствии со ст.ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации для обращения с настоящим иском в суд.

Исследовав и оценив в силу ст.ст.71,162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению в силу следующего.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями Закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Факт заключения договора аренды, а также получения в пользование помещения, ответчиком в силу ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документально не оспаривается, подтверждается материалами дела.

Согласно п. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Возражая против удовлетворения исковых требований ответчик указал на то, что из величины задолженности подлежат исключению: сумма арендной платы за 29-31 октября 2019 года (3 дня); сумма арендной платы за 01-09 ноября 2019 года (9дней); сумма арендной платы за 10-14 декабря 2019 года (5 дней); сумма арендной платы за 18-19 декабря 2019 года (2 дня); стоимость неотделимых улучшений - 92 239 руб. 00 коп.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020), в соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.

Таким образом, в случае невозможности использования арендованного помещения в связи с его непригодностью, арендодатель, не исполнивший свою обязанность по предоставлению в аренду объекта надлежащего качества, не вправе требовать встречного исполнения от арендатора.

Из материалов дела следует, что истец согласился с доводами ответчика об отсутствии отопления в период 29 по 31.10.2019 и с 01.11.2019 по 09.11.2019, и пересчитал частично задолженность, уменьшенная на сумму 24 616 руб. 34 коп., которая истцом учтена в уточненном иске.

Так, за период с 29.10.2019 по 31.10.2019 истец уменьшил переменную часть арендной платы на 2035 руб. 31 коп., а за период с 01.11.2019 по 09.11.2019 – постоянную часть арендной платы на 22 581 руб. 03 коп. (л.д. 33 т.2).

Из приложения № 3 к договору аренды (л.д. 19 т.1) следует, что ежемесячная арендная плата составляет 100 002 руб. 00 коп., в том числе 77 180 руб. 00 коп. – постоянная арендная плата и 22 822 руб. 00 коп. – переменная арендная плата (плата за коммунальные услуги).

Ответчик полагает, что за указанный период плата подлежит уменьшению на 9 677 руб. 61 коп. за 3 дня октября, на 30 000 руб. 60 коп. – 9 дней ноября.

Проверив расчеты сторон, суд приходит к выводу, что они произведен неверно.

Исходя из установленного сторонами размера постоянной арендной платы 77 180 руб. 00 коп., арендная плата за октябрь должна составить 69 710 руб. 97 коп. (77180 / 31 (количество дней в октябре) * 28 (количество дней использования) = 69710, 97 руб.).

Таким образом, постоянная часть арендной платы за октябрь подлежит уменьшению на 7469 руб. 03 коп.

За ноябрь арендная плата должна составить 54026 руб. (77180 / 30 (количество дней в ноябре) * 21 (количество дней использования) = 54026 руб.)

Таким образом, постоянная часть арендной платы за октябрь подлежит уменьшению на 23 154 руб., из которых истцом учтено 22 581 руб. 03 коп.

Следовательно, требования истца в части взыскания 7469 руб. 03 коп. арендной платы за октябрь и 572 руб. 97 коп. за ноябрь удовлетворению не подлежат.

Оплата коммунальных услуг сторонами согласована в твердом размере, в указанной части арендная плата перерасчету не подлежит, поскольку сторонами не представлено доказательств, что по итогам всего месяца арендатором в совокупности потреблено коммунальных ресурсов меньше, чем предусмотрено договором.

При этом, снижение платы за отопление в октябре, произведенное истцом в размере 2035 руб. 31 коп., является реализацией гражданских прав истца по своему собственному усмотрению, права ответчика не нарушает, в связи с чем у суда отсутствуют основания производить перерасчет исковых требований в указанной части.

Касательно задолженности за декабрь, суд приходит к выводу, что требования ответчика о снижении арендной платы за 18-19 декабря 2019 года (2 дня) подлежит отклонению, поскольку согласно письму истца (л.д. 137 т.1) доступ в помещение был ограничен в связи с нарушением условий договора самим ответчиком, что соответствует п. 3.2.3 договора.

Довод ответчика о снижении арендной платы за 10-14 декабря 2019 года (5 дней) судом принимается, поскольку в актах (л.д. 105-107 т.1) имеется виза «Согласен», поставленная помощником председателя по материально-техническому обеспечению ФИО5

Ссылка истца на отсутствие полномочий у указанного лица влиять на хозяйственную деятельность отделения ДОСААФ России по Самарской области судом отклоняется, поскольку опровергается представленной в материалы дела должностной инструкцией и трудовым договором (л.д. 36-46 т.2).

Кроме того, допрошенный в качестве свидетеля в судебном заседании 18.05.2021 ФИО5 пояснил, что выполнял распоряжение председателя по согласованию фактических обстоятельств работы санузла.

Довод истца, что данные акты не были сданы в канцелярию, судом отклоняются, поскольку сотрудник истца ФИО5 имел возможность произвести регистрацию указанных документов перед визированием, или отказать ответчику в работе с документами, не прошедшими соответствующую регистрацию.

Поскольку компетентный сотрудник истца согласился с доводами ответчика о невозможности пользоваться помещением в связи с заменой канализации, последующие возражения истца, заявленные уже в ходе судебного разбирательства, являются недопустимым поведением.

Согласно положениям, предусмотренным частью 2 статьи 9, частями 3 и 4 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга и обязаны раскрыть доказательства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, заблаговременно, до начала судебного разбирательства, учитывая при этом, что они несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими соответствующих процессуальных действий (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств").

В силу принципа эстоппеля и правила venire contra factum proprium (главная задача принципа эстоппель состоит в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной) никто не может противоречить собственному предыдущему поведению. (Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 24.08.2017 N Ф05-12034/2017 по делу N А40-196429/2016).

За декабрь арендная плата должна составить 64 731 руб. 42 коп. (77180 / 31 (количество дней в декабре) * 26 (количество дней использования) = 64 731 руб. 62 коп.).

Следовательно, требования истца в части взыскания 12 448 руб. 38 коп. арендной платы за декабрь удовлетворению не подлежат.

Кроме того, ответчик заявляет о необходимости уменьшения арендных платежей на величину стоимости неотделимых улучшений - 92 239 руб. 00 коп.

Пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Данная норма закона является диспозитивной, по смыслу которой после прекращения договорных отношений аренды арендатор вправе рассчитывать на возмещение расходов по стоимости неотделимых улучшений в том случае, если договором не предусмотрено иное.

Поскольку договор аренды расторгнут, а арендованное имущество возвращено, суд

приходит к выводу, что отказ в возмещении истцу стоимости неотделимых улучшений, на которое он вправе рассчитывать в соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, приведет к неосновательному обогащению на стороне ответчика за счет истца, что противоречит нормам права и условиям договора аренды.

При этом условия договора аренды не содержат пунктов, свидетельствующих об отсутствии у истца права требования возмещения затрат произведенных им по улучшению объекта недвижимости.

Согласно письму истца от 30.12.2019 № 835, истец не возражает против взаимозачета за работы по замене оконных конструкций после предоставления доказательств несения соответствующих расходов.

Ответчик в материалы дела представил доказательства несения расходов на замену окон в арендованном помещении, в том числе приходный кассовый ордер и акт сверки расчетов с ООО «Флагман».

Истец факт замены окон ответчиком не оспаривал.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии встречных обязательств истца перед ответчиком по возмещению стоимости неотделимых улучшений, в связи с чем общая сумма задолженности подлежит уменьшению на 92 239 руб. 00 коп.

Таким образом, всего истцом обосновано предъявлено ко взысканию 170 777 руб. 77 коп., которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

В остальной части задолженности в удовлетворении иска следует отказать.

Также истцом заявлено о взыскании 32 814 руб. 74 коп. пени за несвоевременную оплату за период с 16.03.2019 по 19.03.2021.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Основанием для применения неустойки является факт нарушения обязательства.

В данном случае начисление истцом неустойки суд считает правомерным, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения ответчиком своего обязательства по оплате в сроки, определенные договором, тогда как действующим законодательством неустойка отнесена к мере ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности за просрочку исполнения.

Проверив расчет неустойки, суд пришел к выводу о том, что данный расчет не соответствует условиям договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7), на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу пункта 1 статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

В связи с изложенным суд пришел к выводу, что сторонами согласована неустойка в твердой сумме, т.е. штраф, размер которого установлен - 1/300 ставки рефинансирования банка от просроченной суммы арендной платы.

При указанных обстоятельствах, истцом обосновано заявлено ко взысканию 37 руб. 26 коп. неустойки, рассчитанной исходя из общей суммы задолженности до зачета встречных требований по неотделимым улучшениям, исходя их ставки ЦБ РФ 4,25% годовых, действовавшей на день обращения с иском в суд.

В остальной части неустойки в иске следует отказать.

Расходы по оплате госпошлины с уточненной суммы иска в размере 8828 руб. 00 коп. подлежат распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, а именно 58,61 % подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, что составляет 5 174 руб. 00 коп.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Регионального отделения общероссийской общественно-государственной организации "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России" Самарской области 170 777 руб. 77 коп., в том числе 170 740 руб. 51 коп. задолженности по арендной плате, 37 руб. 26 коп. неустойки, а также 5174 руб. 00 коп. расходы по оплате госпошлины.

В остальной части в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

С.В. Рогулёв