Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным и не подлежащим применению Постановление №2216 от 25.08.2009 года и Постановление №841 от 09.04.2009 года (п.2) в части установления размера цены - 45000000 руб.

при участии в заседании

от заявителя - представитель Розенштейн М.Я., по доверенности №1 от 06.07.2009 года

от заинтересованного лица - представитель Кленин А.В., по доверенности №02-269/4958 от 25.12.2009 года

В соответствии со ст.163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 04 октября 2010 года.

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Завиток» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании недействительными и не подлежащими применению Постановление Главы Администрации городского округа Сызрань №2216 от 25.08.09 г. с информационным сообщением о проведении торгов по продаже муниципального имущества, как противоречащие статье 3 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.08 г. и п.2 Постановления Главы Администрации городского округа Сызрань №841 от 09.04.09 г. в части установления цены – имущества, равной 4500000 руб.

В качестве оснований для удовлетворения требований заявитель указал на то, что является арендатором помещения, а также субъектом малого предпринимательства, которому в соответствии с Федеральным законом №159-ФЗ от 22.07.08 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» принадлежит преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого имущества. В нарушение норм действующего законодательства ответчик изменил ранее определенный способ приватизации, установив в оспариваемом Постановлении №2216 от 25.08.09 г., что муниципальное имущество будет продано путем проведения аукциона с открытой формой подачи предложения о цене. Постановление №841 считает незаконным в части установления завышенной, по мнению заявителя, цены продажи помещения.

Заинтересованное лицо – Администрация городского округа Сызрань просит в удовлетворении иска отказать, полагая, что заявитель не обладает преимущественным правом на заключение договора купли-продажи объекта муниципальной собственности, поскольку в определенный Законом срок договор заключен не был, при этом направление в адрес заявителя дополнительных документов, не перечисленных в Законе, не является обязанностью ответчика. ООО «Завиток» неоднократно нарушались сроки перечисления арендной платы. Ни на дату вступления Закона в силу, ни на дату подачи заявления о приобретении объекта между сторонами не было заключенного договора аренды, поскольку подписанный договор считается незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации.

Заинтересованным лицом заявлено ходатайство о назначении комиссионной экспертизы.

Согласно статье 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличии противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Определением от 25 сентября 2009 года производство по делу А55-14852/2009 по иску об урегулировании разногласий, возникших у ООО «Завиток» и Администрации городского округа Сызрань при заключении договора купли-продажи спорного помещения, назначена экспертиза по определению рыночной стоимости имущества, проведение которой поручено Леонтьевой Т.А. – старшему эксперту Государственного учреждения Самарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. В связи с тем, что предметом заявления по настоящему делу А55-26880/2009 является оспаривание пункта 2 Постановления №841 в части установления цены имущества, определением от 12 ноября 2009 года производство по настоящему делу было также приостановлено до получения результатов экспертизы по делу А55-14852/2009.

Определением от 25 июня 2010 года по делу А55-14852/2009 в связи с тем, что в материалы дела поступило заключение эксперта о невозможности определения рыночной цены имущества на май-июнь 2010 года в связи с ретроспективностью оценки, недостаточностью информации в доступных для исследования источниках и предоставленных документах, суд назначил экспертизу по определению рыночной стоимости объекта, поручив ее проведение Трактирову Виктору Дмитриевичу (т.1 л.д.164-165).

Основанием для назначения судебной экспертизы послужило наличие противоречащих друг другу заключений экспертов в части определения цены спорного объекта недвижимости, в связи с чем, проведение экспертизы было поручено судом независимому эксперту. Стороны, в том числе, Администрация городского округа Сызрань, не воспользовалась правом заявления отвода эксперту при назначении такой экспертизы.

Как следует из определения суда от 20 июля 2010 года по делу А55-14852/2009 ответчиком заявлено ходатайство об отводе эксперта только после поступления экспертного заключения. Суд отказал в удовлетворении данного ходатайства.

Заключение эксперта получено, производство по настоящему делу возобновлено. Заключение эксперта в полной мере освещает поставленные перед экспертом вопросы и не содержит противоречий в выводах. У суда нет оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, и как следствие, оснований для назначения повторной экспертизы.

Кроме того, в соответствии с ч.1 и 4 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В определении о назначении экспертизы указываются основания для назначения экспертизы; фамилия, имя и отчество эксперта или наименование экспертного учреждения, в котором должна быть проведена экспертиза; вопросы, поставленные перед экспертом; материалы и документы, предоставляемые в распоряжение эксперта; срок, в течение которого должна быть проведена экспертиза и должно быть представлено заключение в арбитражный суд.

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 20.12.06 года № 66 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в соответствии с положениями части 4 статьи 82, части 2 статьи 107 Кодекса в определении о назначении экспертизы должны быть решены вопросы о сроке ее проведения, о размере вознаграждения эксперту (экспертному учреждению, организации), определяемом судом по согласованию с участвующими в деле лицами и по соглашению с экспертом (экспертным учреждением, организацией), указаны фамилия, имя, отчество эксперта.

Ходатайство заявителя не содержит указания на фамилию, имя и отчество эксперта или наименование экспертного учреждения, в котором должна быть проведена экспертиза.

В соответствии со ст. 108 АПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом. При этом в ходатайстве заявителя отсутствует указание на источник финансирования расходов на проведение экспертизы.

Учитывая вышеизложенное, в удовлетворении ходатайства было отказано.

Изучив и исследовав материалы дела, заслушав мнение представителя заявителя¸ заинтересованного лица¸ оценив доводы и возражения сторон, арбитражный суд считает, что заявление является не обоснованным и не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Муниципальное образование – городской округ Сызрань является собственником нежилого помещения, площадью 129,6 кв.м., комнаты №16-27, расположенного по адресу: Самарская область, г. Сызрань, пр.Королева, 15, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.02.08 г. (т.1 л.д.45, т.3 л.д.92).

Согласно статье 22 Устава городского округа Сызрань администрация городского округа является исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления.

Ответчик ежегодно с 1994 года заключал с истцом договоры аренды на помещение по ул.Королева, 15 г.Сызрани, в том числе, договор № 00119 от 01.01.07 г. на период с 01.01.07 г. по 30.11.07 г. (т.3 л.д.4-48).

Решением суда от 01 июля 2008 года по делу А55-2325/2008 между сторонами разрешен преддоговорный спор, возникший при заключении договора аренды №00119 от 01 декабря 2007 года. Помимо иных разногласий, судом утвержден пункт 4.1. договора относительно срока его действия в редакции истца, а именно: с 02 декабря 2007 года по 01 июля 2011 года (т.1 л.д.151-161)пказанного судебного акта.62-67.1 л.д.62-67, возникший при заключении догооара аренды ской области (т.1 л.д.59ижимое имущество .

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

На основании статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Срок действия подписанного между истцом и ответчиком договора аренды помещения составляет согласно судебному акту более одного года, следовательно, в силу названных норм Гражданского кодекса Российской Федерации договор подлежит государственной регистрации, что сделано не было, в связи с чем, договор считается незаключенным.

Учитывая это, между сторонами продолжает действовать договор № 00119 от 01.01.07 г., заключенный на период с 01.01.07 г. по 30.11.07 г., который в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также учитывая, что последующий договор считается незаключенным, возобновлен на неопределенный срок(л.д.4-8, т.3).

ООО «Завиток» 21 января 2009 года обратился к ответчику с заявлением о выкупе помещения в порядке, определенном Федеральным законом №159-ФЗ от 22 июля 2008 года (т.3 л.д.116).

Постановлением Администрации городского округа Сызрань от 09 апреля 2009 года №841 Комитету имущественных отношений Администрации городского округа Сызрань (далее – Комитет) постановлено осуществить приватизацию нежилого помещения, площадью 129,6 кв.м., 1 этаж, комнаты 16-27, расположенного по адресу: Самарская область, г.Сызрань, пр.Королева, 15 путем предоставления преимущественного права на приобретение арендатору. Пунктом 2 указанного ненормативного акта определена рыночная цена имущества, равная 4500000 рублей (т.1 л.д.35).

Письмом от 14 апреля 2009 года Комитет имущественных отношений Администрации городского округа Сызрань от имени муниципального образования – городского округа Сызрань направил в адрес ООО «Завиток» проект договора купли-продажи нежилого помещения, площадью 129,6 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Сызрань, пр.Королева, 15, а также договор №4 о залоге имущества (т.3 л.д.118-119). Как это следует из почтового уведомления, указанное письмо получено заявителем 17 апреля 2009 года (т.3.л.д.118-119) и данное обстоятельство заявителем не оспаривается.

В проекте договора купли-продажи указано, что имущество продается без аукциона по цене 4500000 рублей (т.1 л.д.40).

В ответ на указанное письмо 13 мая 2009 года ООО «Завиток» направило продавцу договор купли-продажи №5 и договор залога №4 от 30.04.09 г. с протоколом разногласий, предложив подписать его (т.1 л.д.37, т.3 л.д. 121-128). Кроме того, Истец предложил направить все необходимые документы, в том числе, копию отчета №29 о цене нежилого помещения. В приложенном к письму протоколе разногласий цена помещения определена заявителем следующим образом: «Цена продажи имущества определена на основании отчета об оценке №031.09 от 12.05.09 г. независимой оценки ИП Ермолаевой Т.Л. и составляет 3824757 руб. (три миллиона восемьсот двадцать четыре тысячи семьсот пятьдесят семь руб.), в том числе НДС, исходя из площади нежилого помещения 129,6 кв.м. и установленной по отчету ценой – 3931000 руб. (три миллиона девятьсот тридцать одна тысяча руб.), в том числе, НДС 599644,07 руб. (пятьсот девяносто девять тысяч шестьсот сорок четыре руб. 07 коп.) на площадь объекта 133,2 кв.м., указанную в договоре аренды».

19 мая 2009 года Комитет письмом за №08-17/6351 предложил истцу прибыть 01.06.2009 года в Комитет для урегулирования возникших разногласий, а также сообщил, что копия отчета о рыночной стоимости помещения была направлена в адрес ООО «Завиток» 23.04.09 г. (т.3 л.д.129).

ООО «Завиток» ответило, что письмо от 23.04.09 г. не получало и вновь предложило направить отчет (т.3 л.д.130).

11 июня 2009 года письмом за номером 08-17/7689 Комитет имущественных отношений сообщил ООО «Завиток» о принятии пункта 3.1.4. договора в редакции покупателя и о согласии составления нового графика погашения задолженности на фактическую дату заключения договора. В остальной части протоколы разногласий отклонены, при этом отражено, что все остальные условия остаются в редакции продавца- Администрации (т.3 л.д.131).

Как следует из почтового уведомления, указанное письмо получено ООО «Завиток» 15 июня 2009 года (т.3 л.д.131).

17 июля 2009 года заявитель обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора (определение от 29 июля 2009 года по делу А55-14852/2009 ( т.3 л.д.152-153.

Письмом от 19 августа 2009 года Комитет сообщил заявителю, что муниципальное помещение будет реализовано в порядке, определенном Федеральным законом от 21.12.01 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в связи с неподписанием ООО «Завиток» направленного ему проекта договора в тридцатидневный срок (т.1 л.д.44, т.3 л.д.132-133).

Главой администрации городского округа Сызрань 25 августа 2009 года принято Постановление о внесении изменений в Постановление Администрации городского округа Сызрань от 09 апреля 2009 года №841 в части изменения способа приватизации помещения (т.1 л.д.36).

Указанным ненормативным актом изменен способ приватизации спорного помещения на продажу путем проведения аукциона с открытой формой подачи предложений о цене. Данное Постановление с информационным сообщением опубликовано в газете «Волжские вести» №66 от 28.05.09 г. (т.2,л.д.112).

Суд считает, что обжалуемые ненормативные акты не противоречат нормам действующего законодательства, и не нарушают права и законные интересы заявителя, в связи с чем, в удовлетворении заявления ООО «Завиток» должно быть отказано.

Федеральным законом №159-ФЗ от 22.07.08 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон) установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Федеральным законом определен следующий порядок выкупа арендованного имущества.

Согласно статье 4 Федерального закона орган государственной власти субъектов РФ или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

При заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства и документов, подтверждающих внесение арендной платы.

Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение имущества, в том числе, по истечении тридцати дней со дня получения предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан в указанный срок.

В тридцатидневный срок с момента утраты преимущественного права уполномоченный орган принимает одно из следующих решений:

о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов приватизации государственного и муниципального имущества;об отмене принятого решения об условиях приватизации.Таким образом, настоящим Федеральным законом установлен специальный порядок приобретения муниципального имущества. В течение срока, установленного законом, в случае несогласия с условиями проекта договора, арендатор может обратиться в суд с иском об урегулировании разногласий, возникающих при заключении договора, поскольку данное право предусмотрено статьями 432-445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Частью 3 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что правило о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» пропуск тридцатидневного срока, установленного статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации для передачи протокола разногласий на рассмотрение арбитражного суда, не является основанием для отказа в принятии искового заявления. При этом если проект договора направляется стороной, для которой заключение договора обязательно, она обязана после получения от акцептанта протокола разногласий известить последнего о принятии договора в его редакции либо об отклонении указанного протокола. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать спорные вопросы на рассмотрение арбитражного суда. В случае не передачи в арбитражный суд в тридцатидневный срок акцептантом протокола разногласий по условиям, относящимся к существенным условиям договора, договор считается незаключенным.

Как было указано выше, Комитет отклонил протокол разногласий, в том числе, по существенным условиям договора, касающимся цены, письмом от 11 июня 2009 года за номером 08-17/7689. Указанное письмо получено ООО «Завиток» 15 июня 2009 года (т.3 л.д.131).

Только 17 июля 2009 года, то есть, по истечении 30 дневного срока, предоставленного заявителю как статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и Федеральным законом №159-ФЗ от 22.07.08 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», заявитель обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора (определение от 29 июля 2009 года по делу А55-14852/2009) – т.1 л.д.45-47.

Учитывая императивные нормы действующего законодательства о сроках рассмотрения оферты и подписания договора, заявитель утратил преимущественное право на заключение договора купли-продажи нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью.

Суд так же принимает во внимание, что в Постановлении Федерального Арбитражного Суда Поволжского округа от 16 июня 2010 года по аналогичному делу А55-31126/2009, принятому между теми же лицами, суд кассационной инстанции сделал вывод, что пропуск тридцатидневного срока для заключения договора купли-продажи на условиях, предложенных органом местного самоуправления, влечет утрату преимущественного права на заключение договора.

В связи с вышеизложенными обстоятельствами, в удовлетворении иска следует отказать.

Расходы по оплате госпошлины распределяются в соответствии с о ст.110 АПК РФ и поскольку при обращении заявителя в суд ему определением суда предоставлялась отсрочка по уплате, расходы по оплате государственной пошлины относятся на заявителя и подлежат взысканию с него в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.110,167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Завиток» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 (Две тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

М.Н. Щетинина