Решение № А55-27699/14 от 29.05.2015 АС Самарской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

июня 2015 года

Дело №

А55-27699/2014

Резолютивная часть решения объявлена 29.05.2015

Решение в полном объеме изготовлено 01.06.2015

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Ануфриевой А.Э.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зобниной О.Н.

рассмотрев в судебном заседании   27.05.2015 – 29.05.2015  дело по иску, заявлению

Администрации г.о. Сызрань Самарской области

при  участии прокурора Самарской области на стороне истца в интересах публично-правового образования городской округ Сызрань в лице Администрации г.о.Сызрань

к  Индивидуальному предпринимателю ФИО1

о признании сделки недействительной

при участии в заседании

от истца – ФИО2 по доверенности от 25.11.2013

от прокурора Самарской области Талипова Н.Г. по доверенности от 17.04.2015, ФИО3 служ. удостоверение

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 10.02.2015

от третьих лиц

Управление Росреестра по Самарской области -  не явился, извещен

ФИО5 -  не явился, извещен

ООО «Росоценка» -  не явился, извещен

установил:

Администрация городского округа Сызрань Самарской области обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о признании договора купли-продажи земельного участка №248 от 25 сентября 2014, недействительным, прекращении права собственности ФИО1 на земельный участок с КН 63:08:0116001:540, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение площадки для практического обучения вождению водителей, площадью 7669кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, г.Сызрань, в центральном районе города, у речного порта и возврате ФИО1 суммы в размере 1 020 000 руб., оплаченную им по договору купли-продажи земельного участка №248 от 25 сентября 2014года.

В судебном заседании 27.05.2015 в соответствии со ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 09.40 час.29.05.2015. Информация о перерыве размещена на официальном сайте в сети Интернет по адресу www. arbitr.ru. После перерыва судебное заседание продолжено.

Определением от 20.02.2015 заявление прокурора Самарской области о вступлении в дело в целях обеспечения законности в порядке ч.5 ст. 52 АПК РФ удовлетворено.

Определением от 28.11.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Самарской области

Определением от 20.01.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен гр. ФИО5

Определением от 02.04.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Росоценка».

Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях.

Третьи лица Управление Росреестра по Самарской области, ФИО5, ООО «Росоценка», извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей не обеспечили.

От третьего лица ФИО5 поступил отзыв (не подписанный), в котором он считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Третьи лица Управление Росреестра по Самарской области, ООО «Росоценка» отзывов не представили.

В соответствии с п. 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Кроме того, информация о движении дела размещалась на официальном сайте в сети Интернет.

По правилам ч.1 ст. 123,ч.1, ч.5 ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствии третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, прокурора, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Постановлением Администрации городского округа Сызрань от 13.03.2009г. №595 была утверждена схема №113а расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 63:08:0116001, составленную с целью образования самостоятельного земельного участка :А из земель населенных пунктов, площадью 7669кв.м., местоположение: Самарская область, г.Сызрань, в центральном районе города, у речного порта, установлен вид разрешенного использования «под размещение площадки для практического обучения вождению водителей».

Постановлением Администрации городского округа Сызрань от 06.05.2009г. №1200 указанный земельный участок был предоставлен в аренду сроком на 5 (пять) лет ФИО6.

На основании указанного постановления  между муниципальным образованием городской округ Сызрань в лице Комитета имущественных отношений (арендодатель) и ФИО6 (арендатор) заключен договор №2362 от 06.05.2009г. аренды земельного участка площадью 7669кв.м., с кадастровым номером 63:08:0116001:540 местоположение: Самарская область, г.Сызрань, в центральном районе города, у речного порта, под размещение площадки для практического обучения вождению водителей сроком на 5 лет с 06.05.2009 по 05.05.2014. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Письмом от 15.03.2012 гр.ФИО6 уведомила Комитет имущественных отношений о намерении передать права и обязанности по договору №2362 от 06.05.2009 гр. ФИО1

Письмом от 29.03.2012 №08-17/2760 Комитет имущественных отношений сообщил гр.ФИО6 о том, что не возражает против передачи прав и обязанностей по договору №2362 от 06.05.2009 аренды земельного участка ФИО1

Между ФИО6 и ФИО1 было заключено соглашение от 14.03.2012г. о переуступке прав и обязанностей по договору №2362 аренды земельного участка от 06.05.2009г. Актом приема-передачи земельного участка от 14.03.2012г. арендатор передал, а новый арендатор принял земельный участок. Соглашением о переуступке прав и обязанностей зарегистрировано в установленном законом порядке.

Постановлением Администрации городского округа Сызрань от 02.04.2014г. №984 срок действия договора №2362 аренды земельного участка продлен на 5 (пять) лет с 06.05.2014г.

На основании указанного постановления между муниципальным образованием городской округ Сызрань в лице Комитета имущественных отношений (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 02.04.2014, в соответствии с которым срок договора аренды земельного участка №2362 от 06.05.2009 продлен на срок 5 лет с 06.05.2014 по 05.05.2019. Дополнительное соглашение от 02.04.2014 зарегистрировано в установленном законом порядке.

14.01.2014 гражданин ФИО1 обратился в Комитет имущественных отношений Администрации городского округа Сызрань с заявлением о предоставлении арендуемого им земельного участка КН 63:08:0116001:540, площадью 7669 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, г. Сызрань, в центральном районе города, у речного порта с видом разрешенного использования «под размещение площадки для практического обучения вождению водителей», для целей, не связанных со строительством, в собственность в рамках положений ст.ст. 22, 28 Земельного кодекса Российской Федерации.

Администрация городского округа Сызрань разместила в печатном СМИ «Вестник местного самоуправления» от 12.09.2014г. №32 (166) информационное сообщение о предстоящем предоставлении в собственность по рыночной стоимости земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 7669кв.м., кадастровый номер 63:08:0116001:540, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, г.Сызрань, в центральном районе города, у речного порта, с видом разрешенного использования «под размещение площадки для практического обучения вождению водителей», для целей, не связанных со строительством.

Комитетом имущественных отношений г.о.Сызрань посредством заключения муниципального контракта с ООО «Росоценка», на основании его отчета определена рыночная стоимость спорного земельного участка в размере 1 020 000 руб.

Письмом от 10.09.2014г. №08-17/10033 Администрация городского округа Сызрань уведомила арендатора ФИО1 о намерении произвести отчуждение земельного участка, указанного выше, по рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным закона от 29.07.1998г. №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», равной 1 020 000 (один миллион двадцать тысяч) рублей.

Письмом от 11.09.2014г. гр.ФИО1 дал своесогласие на выкуп земельного участка по цене, равной рыночной стоимости.

На основании постановления Администрации городского округа Сызрань от 25.09.2014 №3199 «О предоставлении земельного участка в собственность по рыночной цене ФИО1», между Администрацией городского округа Сызрань Самарской области и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка №248 от 25.09.2014 за 1 020 000 руб.

Покупателем внесена выкупная стоимость земельного участка в сумме 1 020 000 руб.

Право собственности на земельный участок ФИО1 в установленном законом порядке зарегистрировано рег.запись № 63-63-08/718/2014-740 от 01.10.2014.

Истец указывает, что после опубликования информационного сообщения о предоставлении в собственность земельного участка 19.09.2014 в Комитет имущественных отношений поступило заявление гр. ФИО5 о предоставлении в собственность земельного участка. В этой связи истец считает договор купли-продажи земельного участка недействительной сделкой, т.к. при предоставлении им спорного земельного участка ответчику была нарушена процедура предоставления, не проведены торги.

Ответчик считает исковые требования необоснованными, т.к. полагает, что оспариваемым договором купли-продажи им было реализовано исключительное право на выкуп земельного участка, предусмотренное ст. 36 Земельного кодекса РФ, на котором находятся принадлежащие ему сооружения – асфальтовое покрытие и эстакада. В этой связи считает, что проведение торгов не требовалось.

Прокурор в устных объяснениях, письменном отзыве и дополнениях к отзыву полагает иск подлежащим удовлетворению, при этом указывает, что основаниями для признании договора купли-продажи земельного участка №248 от 25.09.2014 недействительным является нарушение сторонами ч. 1 ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции", а также положений ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Кроме того, прокурор считает, что выявленное в ходе прокурорской проверки несоответствие выкупной цены его рыночной стоимости также является самостоятельным основанием  для признания договора недействительным.

В соответствии с п. 4 ст. 27, п. 3 ст. 35 Федерального закона «О прокуратуре РФ» прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Вступление прокурора в процесс мотивировано тем, что сделкой по отчуждению земельного участка, являющегося неразграниченной государственной собственностью, нарушены права неограниченного числа лиц.

Статья 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляет прокурору право обращаться в арбитражный суд с исками о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По указанным категориям дел, прокурор вправе вступить в дело, рассматриваемое арбитражным судом, на любой стадии арбитражного процесса с процессуальными правами и обязанностями лица, участвующего в деле, в целях обеспечения законности.

В силу Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокуратура Российской Федерации в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства осуществляет надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации, федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, а также органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций.

Из статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся, в числе прочего, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

В соответствии с действующим законодательством (ст. 11 Земельного кодекса РФ, ст. 6 Закона Самарской области «О земле»), органами местного самоуправления осуществляется управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

На основании пункта 1.1. положения «О порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом городского округа Сызрань», утвержденным Решением Думы городского округа Сызрань Самарской области от 25.02.2009года №26, от имени муниципального образования городской округ Сызрань Администрация городского округа Сызрань управляет и распоряжается собственностью городского округа Сызрань в соответствии с порядком, определяемым решением Думы городского округа Сызрань.

Согласно пункту 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Таким образом, целью вступления прокурора в дело является обеспечение законности и пресечение нарушений требований закона при совершении сторонами оспариваемой сделки, повлекшей ущемление прав и законных интересов юридических и физических лиц, т.к. предоставление земельного участка в собственность предполагает проведение аукциона, направленного на обеспечение равного доступа всех заинтересованных лиц, осуществляющих деятельность в этой сфере, а также защита прав муниципального образования на устойчивое развитие  территории.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Как указывает истец, земельный участок был продан ответчику в порядке п.8 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации на основании того, что он являлся арендатором земельного участка по договору  №2362 от 06.05.2009 с учетом уступки ему права аренды соглашением от 14.03.2012 и продлением срока договора аренды дополнительным соглашением от 02.04.2014

Согласно п.8 ст. 22 Земельного кодекса РФ, в редакции, действующей в момент заключения оспариваемого договора купли-продажи от 25.09.2014, при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Иными словами, арендатор земельного участка приобретает земельный участок в собственность при соблюдении продавцом правил, установленных для случаев продажи доли в общей собственности.

Пунктом 2 ст. 250 ГК РФ установлено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

 Таким образом, собственник земельного участка обязан выполнить условие об извещении арендатора о намерении продать земельный участок.

Требований о проведении торгов в данном случае закон не содержит, т.к. выдел доли в порядке ст. 255 ГК РФ не проводился.

Иные случаи для проведения публичных торгов  в отношении государственного и муниципального имущества должны быть определены только законом (п.1 ст. 250 ГК РФ).

О порядке применения данной нормы указано в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012года №ВАС-6033/12, согласно которому проведение торгов земельных участков, предоставленных для целей, не связанных со строительством, с учетом закрепленного пунктом 8 статьи 22 Земельного Кодекса РФ преимущественного права арендатора на выкуп земли, при наличии волеизъявления арендатора на реализацию такого права, не требуется.

Доводы прокурора о нарушении сторонами ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в части законного владения ответчиком на правах аренды спорным земельным участком не менее 2 лет непрерывно суд считает необоснованным.

В соответствии с п.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" действие Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

В силу указанного разъяснения суд соглашается с ответчиком о той части, что порядок и условия отчуждения спорного земельного участка в рассматриваемом деле не регулируется нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд считает, что в данном случае подлежат применению иные нормы права.

Как указано  в п. 3 совместного Постановления №10/22 от 29.04.2010 Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»,   принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

В пункте 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации законодатель предусмотрел право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Положения пункта 5 названной статьи являются общим правилом, применяемым к арендным правоотношениям земельных участков, в то время как в пункте 9 данной статьи установлено дополнение к нему, касающееся установления льготных правил для арендаторов земельных участков находящихся в публичной собственности (запрет на договорное ограничение прав арендаторов). Таким образом, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежал применению к спорным правоотношениям.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» также разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельного кодекса Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5, 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Как было указано выше, бывший арендатор ФИО6 в установленном пунктом 5.1 договора порядке получил согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору ФИО1

Пунктом 9.1 договора аренды предусмотрено, что договор прекращает свое действие по окончании его срока. В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Срок действия договора №2362 от 06.05.2009 истекал 05.05.2014.

О своем намерении продать спорный земельный участок Администрация сообщила ответчику 10.09.2014

Статья 15 Закона о защите конкуренции устанавливает запрет на акты и действия (бездействие) в том числе органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции.

Согласно пункту 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в редакции федеральных законов от 30.06.2008 N 108-ФЗ и от 08.11.2008 N 195-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, прямо названных в данной статье.

В соответствии с пунктом 3 статьи 19 и пунктом 1 статьи 20 Закона о защите конкуренции государственные или муниципальные преференции могут предоставляться на основании правовых актов федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов органа или организации только с предварительного согласия антимонопольного органа, данного в письменной форме. Причем органы публичной власти, в том числе органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции этих органов органы или организации, имеющие намерение предоставить государственную или муниципальную преференцию, подают в антимонопольный орган заявление о даче согласия на предоставление такой преференции по форме, определенной федеральным антимонопольным органом.

Как следует из материалов дела, и установлено судом, договор №2362 от 06.05.2009 аренды земельного участка заключен в период действия положения статей 17.1, 19, 20 Закона о защите конкуренции. Срок действия договора №2362 от 06.05.2009 истекал 05.05.2014.

В силу того, что законных оснований для применения положений статьи 17.1 и части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, дающих исключительную возможность заключения на новый срок договоров аренды без проведения конкурсов и аукционов, в данном случае не имелось, возобновление указанного договора на новый срок должно было совершаться только по результатам проведения конкурса или аукциона либо при условии согласия антимонопольного органа на предоставление муниципальной преференции в форме передачи в безвозмездное пользование имущества без проведения торгов.

Упомянутые положения Закона о защите конкуренции введены законодателем в целях защиты интересов неопределенного круга лиц. Поэтому применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу названного Закона истек, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.

Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным судом в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.12.2010 N 9143/10 по делу N А53-15386/2009, и которые нашли свое развитие в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно п.1 которого в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ в редакции, действующей в момент заключения спорной сделки,  сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Законных оснований для применения положений статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, дающих исключительную возможность заключения на новый срок договора аренды без проведения конкурсов и аукционов, в данном случае не имелось. Возобновление спорного договора на новый срок должно было совершаться только по результатам проведения торгов. При этом статья 15 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не подлежит применению к спорному случаю, поскольку исходя из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации является новым договором аренды, заключение которого не освобождает стороны от соблюдения требований, установленных законами, в том числе законом о защите конкуренции.

На основании указанных норм, дополнительное соглашение от 02.04.2014 о продлении срока действия договора №2362 от 06.05.2009 аренды земельного участка, ничтожно.

Таким образом, владение ответчиком земельным участком после его заключения является безосновательным. Договор аренды не мог быть возобновлен и прекратил свое действие в связи с окончанием его срока 05.05.2014, и в соответствии со статьей 622 ГК РФ у арендатора возникла обязанность вернуть имущество арендодателю.

Как было указано выше, о своем намерении продать спорный земельный участок Администрация сообщила ответчику 10.09.2014 и публично путем размещения информационного сообщения 12.02.2014.

Заключение договора купли-продажи земельного участка от 25.09.2014 заключено с лицом, не являющегося арендатором, чем нарушены правила п.8 ст. 22 Земельного кодекса РФ, в связи с чем отчуждение его могло осуществляться только на основании результатов торгов.

Пунктом 3 ст. 447 ГК РФ установлено, что в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Согласно п.1 ст. 34 Земельного кодекса РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:

принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;

уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;

обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

В нарушение указанных норм, данные действия истцом выполнены не были.

Довод ответчика о том, что покупка земельного участка осуществлена им в порядке реализации исключительного права в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ опровергается материалами дела.

В собственности ответчика нет объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, что он сам не оспаривает.

Право владения асфальтовым покрытием и эстакадой не является основанием для возникновения у собственника исключительного права на выкуп земельного участка

В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ в редакции действующей в момнт заключения оспариваемого договора купли-продажи, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Покрытие из бетона, асфальта и других материалов обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает (дополняет) полезные свойства земельного участка, на котором оно находится, представляет собой неотъемлемую составную часть этого участка. Ограждение территории площадки (металлический и строительный забор) также не имеет прочной физической связи с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В материалах дела отсутствуют доказательства создания покрытия площадки и ограждения территории площадки изначально как недвижимого имущества, с получением всей необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил и введения их в эксплуатацию как объектов недвижимости.

Асфальтовое покрытие земельного участка, также как и эстакада, по-существу, несет вспомогательную функцию, а не основное значение, и не должно препятствовать использованию такого земельного участка для иных целей. Указанные объекты не имеют самостоятельного функционального назначения, созданы исключительно в целях улучшения качества земли и обслуживают только земельный участок, на котором они располагаются, поэтому являются его неотъемлемой частью и применительно к статье 135 ГК РФ должны следовать судьбе этого земельного участка.

Аналогичный правовой подход изложен в Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.10.2014 по делу N А43-22972/2013.

Доводы прокурора о ничтожности договора купли-продажи земельного участка в связи с ценой продажи ниже рыночной суд находит несостоятельными.

Как указывает прокурор, в процессе прокурорской проверки от ООО «РосОценка» было получено признание о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка, указанная в отчете об оценке № 8302  от 05.09.2014, положенного в основу определения выкупной цены по оспариваемому договору купли-продажи земельного участка, является ошибочной в связи с допущенной технической ошибкой (т.2 л.д.46). В рамках предварительного расследования по уголовному делу, возбужденному по материалам прокурорской проверки, была установлена рыночная стоимость спорного земельного участка на основании отчета об  определении рыночной стоимости земельного участка от 24.10.2014, выполненного  ООО «ЭКСО-Сызрань»,  в размере 9 284 226 руб. ( т.2 л.д.47-90).

Определением от 02.04.2015 лицам, участвующим в деле, было разъяснено положение ст. 82 АПК РФ и предложено обсудить вопрос о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка. Однако участвующие в деле лица, данным правом не воспользовались.

Доказательства, добытые в рамках производства представительного расследования, не обладают свойствами допустимости, равно как и не являются обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании с силу положений  главы 7 АПК РФ.

Таким образом, бесспорных доказательств о реализации земельного участка по заниженной цене в материалы дела не представлено.

Доводы ответчика о социальной направленности вида его предпринимательской деятельности не влияют на правовую квалификацию спорных правоотношений.

Доводы ответчика о злоупотреблении правом со стороны третьего лица ФИО5 в ходе судебного разбирательства не нашли своего подтверждения.

С учетом установленных по делу обстоятельств, договор купли-продажи от 25.09.2014 не соответствует  положениям  ст. 447 ГК РФ, п.8 ст.22 Земельного кодекса РФ, пунктам 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, с учетом разъяснений, указанных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», является ничтожной сделкой в соответствии с п.2 ст. 168 ГК РФ в редакции, действующей в момент заключении я спорной сделки, что является основанием для удовлетворения иска о признания его недействительной сделкой.

Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При указанных обстоятельствах суд применяет последствия недействительности ничтожной сделки в виде прекращения права собственности ФИО1 на земельный участок  площадью 4669 кв.м с кадастровым номером 63:08:01160021:540, расположенный по адресу: Самарская область г.Сызрань  в центральном районе города у речного порта, разрешенное использование под разрешенное площадки для практического обучения вождению водителей»,

Учитывая принцип двусторонней реституции, не противоречащий существу обязательства в данном споре, суд считает необходимым в качестве возврата встречного исполнения обязать ФИО1 передать указанный земельный участок продавцу Администрацией городского округа Сызрань, а также взыскать с Администрации  г.о.Сызрань за счет казны муниципального образования городской округ Сызрань в пользу ФИО1 полученной выкупной цены земельного участка по ничтожной сделке в размере 1 020 000 руб.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета в сумме 6 000 руб., поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании п.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.  110,167-176,180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Признать  договор купли-продажи земельного участка №248 от 25.09.2014, заключенный между Администрацией городского округа Сызрань и ФИО1 недействительным.

Применить последствия недействительности сделки.

Прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок  площадью 4669 кв.м с кадастровым номером 63:08:01160021:540, расположенный по адресу: Самарская область г.Сызрань  в центральном районе города у речного порта, разрешенное использование под разрешенное площадки для практического обучения вождению водителей».

Обязать ФИО1 передать указанный земельный участок Администрации городского округа Сызрань.

Взыскать с Администрации  г.о.Сызрань за счет казны муниципального образования городской округ Сызрань в пользу ФИО1 1 020 000 руб.

Взыскать с  ФИО1 государственную пошлину в доход федерального бюджета в сумме 6 000 руб.

       Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

А.Э. Ануфриева