Решение № А55-2876/04-38 от 26.04.2004 АС Самарской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846-2) 26-55-25

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

26 апреля 2004г.

Дело №

А55-2876/04-38

Арбитражный суд Самарской области

В составе судьи

Бибиковой Н.Д.

рассмотрев в судебном заседании  15-21 апреля 2004г.  дело по иску, заявлению

Комитета по управлению имущество г. Самары

От  02.03.2004    № 15-07-24/5569

к  ООО КП  «Сандра», г. Самара

О  расторжении договора аренды и выселении.

при участии в заседании

от истца – ФИО2, доверенность от 31.12.03  №490

от ответчика – ФИО3, адвокат, ордер от 09.04.04 № 00000143

                         ФИО4-генеральный директор

В предварительном судебном заседании объявлялся перерыв с 15.04.04 до 21.04.04 до 15час.30мин.

Установил:

       Комитет по управлению имуществом г. Самары обратился в арбитражный суд с иском   к ООО КП «Сандра», г. Самарао расторжении договора аренды № 07155 от 14.04.95, а также выселении ООО ПК «Сандра» из помещения, расположенного по адресу: Промышленный район, ул. Просека, 7, проезд 11, площадью 665,3 кв.м и обязать передать указанное помещение Комитету по акту приема-передачи.

        Ответчик исковые требования не признает по мотивам, изложенным в отзыве на иск.

        Ответчиком заявлено ходатайство о рассмотрении дела в закрытом  судебном заседании.

        Истец  возражает против данного ходатайства, ссылаясь при этом на то, правовое обоснование для проведения закрытого судебного заседания отсутствует.

        Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд не находит оснований для удовлетворения данного ходатайства.

        Учитывая то обстоятельство, что в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, и они не возражают против продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, суд завершает предварительное заседание и открывает судебное заседание в первой инстанции.

        Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил:

        14 апреля 1995года  между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и коммерческим предприятием «Сандра» (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений (строений) №07155. (л.д.7).

        Согласно п.1.1.вышеуказанного договора Арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять в пользование (по акту) за плату помещение (строение) в доме №7 просека 11 проезд в г. Самаре, общей площадью 665,3 кв.м, в целях размещения культурно-спортивного комплекса.

        В соответствии с п.1.2. данного договора норма использования административных помещений 5 кв.м на одного служащего, фактически работающего в данном помещении. Излишки площади арендатор оплачивает в пятикратном размере.

        В пункте 1.3. вышеуказанного договора аренды стороны определили, что размер арендной платы определяется в соответствии с установленными нормативами на основании расчета, который является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение №1). Нормативная ставка арендной платы пересчитывается арендодателем в одностороннем порядке, но не более одного раза в квартал, с учетом инфляции по коэффициенту, который рассчитывается пропорционально изменению установленного уровня максимальной заработной платы.  В иных случаях размер арендной платы может изменяться только по соглашению сторон.

        Согласно  2.2.данного договора арендодатель обязан:

2.2.1.использовать помещение (строение) исключительно по прямому назначению, в соответствии с п.1.1.настоящего договора;

2.2.2.своевременно вносить арендную плату;

2.2.3.заключить договоры с эксплуатационными службами или балансодержателем на оказание коммунальных услуг, электроснабжение и содержание прилегающей территории в 10-ти дневный срок после заключения договора.

2.2.4. согласовать с соответствующими службами (пожарной охраны, СЭС) эксплуатацию помещения (строения)

2.2.5. без письменного разрешения арендодателя и балансодержателя не производить перепланировку и переоборудование помещения (строения).

2.2.6.производить за свой счет текущий ремонт помещения (строения).

        В соответствии с п.2.3 вышеуказанного договора арендатором также производится капитальный ремонт помещения (строения).

         Согласно п.3.1.данного договора аренды арендатор производит платежи по арендной плате помесячно, до 10 числа следующего месяца, путем перечисления с 1.01.95 - 373 122руб., с 1.03.95  - 708 933руб.

        В пунктах  5.1.  – 5.2.2. стороны установили, что изменение условий договора и его досрочное расторжение допускается по соглашению сторон. По требованию одной их сторон договор может быть изменен или расторгнут в случаях нарушения другой стороной условий настоящего договора. Арендодатель имеет право требовать расторжения договора с арендатором:

      А) при невыполнении арендатором какого-либо условия настоящего договора;

      Б) при уклонении от расчета с арендодателем по новым ставкам арендной платы, указанным в Дополнении к договору аренды.

      В) если арендатор не внес арендную плату в течение трех месяцев.

      Согласно п.7.1.настоящий договор вступает в силу 01.01.95 и действует по 31.12.20012г.

      В соответствии с дополнительным соглашением, заключенным в 2000году, в преамбулу договора от 14.04.95 №07155, в связи с перерегистрацией  ТОО КП «Сандра» в ООО Коммерческое предприятие «Сандра» были внесены изменения, а именно: «арендатор – ООО Коммерческое предприятие «Сандра» в лице генерального директора ФИО4, … далее по тексту. (л.д.16).

      В обоснование своих требований о расторжении  вышеуказанного договора аренды и выселении ответчика из занимаемых им помещений истец ссылается на то, что  ответчиком нарушено целевое использование арендуемых помещений, которое определено в п.1.1. договора от 14.04.1995 №07155.

      В этой связи 07 марта 2002года истец направил ответчику претензию №15-07-11/4198, в которой указывает, что «в помещении, выделенном для размещения культурно-спортивного комплекса, без согласования с Комитетом  по управлению имуществом г. Самары расположены ресторан и ломбард. (л.д.17).

     27 марта 2002года ответчик представил в Комитет по управлению имуществом г. Самары письма №002 и №003.(л.д. 160, 18).

     В письме №002 ответчик просит разрешить размещение ломбарда в помещении площадью 8 кв. м, находящемся в арендуемом по договору аренды №07155 строении.

      В письме  №003 ООО КП «Сандра» сообщает, что при заключении договора аренды №07155, изначально предусматривалось наличие ресторана в арендуемом помещении, т.к. ресторан открыт в 1992году..». Одновременно ответчик просит во избежание недоразумений согласовать внесение изменений в пункт 1.1. договора №07155 и указать цель размещения: ресторан, культурно-спортивный комплекс.(л.д.18).

      29 марта 2002года ООО КП «Сандра» направило истцу ответ №006 на претензию от 07.03.02 №15-07-11/4198, в котором указывает, что оно не согласно с заявленными в претензии требованиями, а именно: (л.д.19, 20).

      - По вопросу размещения ресторана в занимаемом им помещении на основании договора от 14.04.1995года № 07155 ответчик сообщает, что в 1992 году его предшественником по арендуемому помещению - НПО «Сандра» - было получено разрешение на открытие ресторана и согласование его ввода в эксплуатацию. В 1992-1994г.г., в связи с реконструкцией бывшего детского сада №232, НПО «Сандра» было дано разрешение на проектирование культурно-гостиничного комплекса по ул. Солнечной в Промышленном районе.

     -  По вопросу размещения ломбарда в арендуемом им помещении ООО КП «Сандра» указывает, что «обязуется согласовать этот вопрос с Комитетом по управлению имуществом г. Самары, а в случае, если Комитет будет возражать против размещения ломбарда в арендуемом здании, ООО КП «Сандра» обязуется прекратить работу ломбарда.».

      Доказательства того, что ООО КП «Сандра» является  правопреемником НПО «Сандра» ответчиком не представлены. Кроме того, в судебном заседании  представитель ООО КП «Сандра» пояснил, что правопреемство (передача прав и обязанностей в соответствии с передаточным актом) между данными организациями в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством, не оформлялось. Данный факт подтверждается  также учредительными документами  и  уставом  ООО КП «Сандра». (л.д.101-117).

       03.04.02  в Комитет по управлению имуществом г. Самары от ответчика поступило письмо №005, в котором ООО КП «Сандра» просит рассмотреть «протокол разногласий по дополнительному соглашению к договору аренды № 07155 от 14.04.1995г.». (л.д.21-23).В данном документе ответчик излагает содержание работ, которое оно осуществило в период аренды, указывает, что стоимость улучшений, произведенных на арендуемом им объекте, подлежит возмещению арендодателем. Одновременно  ООО КП «Сандра» сообщает, что «нельзя согласиться и с расчетом арендной платы за земельный участок за период 2001 года по тем основаниям, что дополнительное соглашение предлагается подписать в 2002году».(л.д.22-23).

      09 апреля 2002года Комитет по управлению имуществом г. Самары обратился к руководителю ООО КП «Сандра» прибыть 10.04.02 лично либо направить уполномоченного представителя  с доверенностью в целях определения дальнейшей судьбы договора аренды объектов муниципального нежилого фонда №07155 от 14.04.95 (письмо  №15-07-01/6649 л.д.24).

       10 апреля 2002 года ответчику было предъявлено на согласование  дополнительное соглашение в двух экземплярах, о чем имеется расписка ответчика, из которой следует, что ООО КП «Сандра» в десятидневный срок с момента получения настоящего предложения обязуется подписать дополнительное соглашение. В данной расписке указаны слова «Получено на акцепт».(л.д.62).

       Согласно ч.1 и ч.2 ст.438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон.

      В сопроводительном  письме от 08.04.02 №15-07-09/6605  Комитет по управлению имуществом г. Самары  сообщает, что он направляет ООО КП «Сандра» на  акцепт подписанное с его стороны дополнительное соглашение об изменении целевого назначения помещения и увеличении  арендной платы по договору №07155 аренды нежилого помещения по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Просека 7 дом №11 проезд. Одновременно истец  уведомляет, что размер арендной платы будет составлять 18 857,99руб., из них: 15 155,17руб.-  за нежилое помещение, 3702,82руб.- за земельный участок. В данном письме истец предлагает ответчику в срок до 18.04.2002 подписать дополнительное соглашение, Приложения №1, №2, №3, №4 к договору №07155 и направить вышеуказанные документы в Комитет. При этом  истец указывает, что в случае неподписания дополнительного соглашения либо неполучения ответа в установленный для акцепта срок, Комитет будет вынужден обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора и выселении, в связи с нецелевым использованием помещения.(л.д.97).

       11.04.02 ООО КП «Сандра» письмом № 008 направило в Комитет по управлению имуществом г. Самары протокол разногласий по дополнительному соглашению к договору аренды № 07155 от 14.04.1995г., полученному 10.04.02. (л.д.28,29).

      Вместе с тем, данный протокол разногласий не оформлен надлежащим образом, отражает лишь предложения ответчика в произвольной форме, подписан в одностороннем порядке и не согласован с истцом.

       Таким образом, вышеуказанная переписка между Комитетом и ООО КП «Сандра» подтверждает тот факт, что между истцом и ответчиком не было достигнуто соглашение об изменении целевого назначения арендуемых помещений и увеличении арендной платы. Ответчик не был согласен с увеличением арендной платы.

       Представленный ответчиком оригинал документа от 11.04.02,  суд невправе рассматривать как дополнительное соглашение к договору аренды № 07155 от 14.04.95г., поскольку вышеуказанный документ имеет исправления первоначального текста  путем удаления  его части   корректирующей жидкостью, и данные исправления не оговорены и не подтверждены подписями уполномоченных лиц и печатями соответствующих организаций. (л.д.27).

        Кроме того, истец отрицает подписание вышеуказанного документа от 11.04.02 с данными исправлениями и подчистками.

       Одновременно истец указывает, что ответчик не возвратил в Комитет по управлению имуществом г. Самары  дополнительное соглашение об изменении целевого назначения помещения и увеличения арендной платы по договору №07155 аренды нежилого помещения по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Просека 7 дом №11 проезд, полученное им 10.04.02, о чем свидетельствует  вышеуказанная расписка.  (л.д.62).

        Довод ответчика о том, что целевое использование помещений под культурно-спортивный комплекс предусматривает одновременно наличие ресторана и ломбарда в арендуемых помещениях, несостоятелен по следующим обстоятельствам.

        Согласно постановлению Государственного комитета по стандартизации и метрологии от 06.11.01 «О введение в действие Общероссийского классификатора видов экономической деятельности» в деятельность по организации отдыха и развлечений, культуры и спорта (раздел О классификатора) не входит деятельность гостиниц и ресторанов (раздел Н классификатора).

          18 ноября 2003года Комитетом  по управлению имуществом г. Самары  была произведена  проверка соблюдения условий использования помещений по адресу: Промышленный район, ул. Просека 7, дом №11 проезд. (л.д.10).

       Из вышеуказанного акта следует, что ответчик по-прежнему,  использует арендуемые помещения под ресторан, ночной клуб, ломбард, бильярдную.

       24 ноября 2003 года истец направил ответчику заказным письмом №15-07-11/23603 уведомление о нецелевом использовании помещений и предложение расторгнуть договор в срок до 30.12.2003года. (л.д.4,5).

     Данное письмо ответчиком было получено, что подтверждается справкой почтамта г. Самары от 07.04.04, представленной на запрос арбитражного суда. (л.д.34, 40).

      Однако ответчик какие-либо меры по устранению обстоятельств, послуживших основанием для данного предложения истца, в указанный истцом (месячный) срок не принял, о чем свидетельствует двухсторонний акт соблюдения условий использования помещений от 24.02.04.(л.д.11).

      В результате данной проверки установлено, что в двухэтажном помещении, расположенном по адресу:  Промышленный район, ул.Просека 7, дом №11 проезд, находятся ресторан (сертификат РОСС RU АЯ. МО3364 срок действия с 10.12.03 по 09.12.06), ломбард (лицензия Г 693906№97 от 7.03.01), администрация ООО Коммерческого  предприятия «Сандра», ночной клуб, бильярд, места общего пользования, кухня.

       На момент рассмотрения спора  на основании определения  арбитражного суда от 14 апреля 2004года вновь был составлен двухсторонний акт, из которого следует, что наряду с культурно-спортивным  комплексом,  в арендуемом  помещении находятся ресторан, ломбард, зал для приема гостей и проведения банкетов. (л.д.99).

       Доказательствами того, что в вышеуказанных помещениях  должны организовываться секции спортивных танцев являются приобщенные к материалам дела документы, а именно: выписка из газеты «Волжский комсомолец» от 29.03.02 №15, копии трудовых соглашений, заключенных с работниками в 2000 - 2002г.г., приказы по кадрам, платежные ведомости (л.д.126-131, 138-146).

         Анализ  штатных расписаний по ресторану и ночному клубу коммерческого предприятия «Сандра» показал, что действительно в штате ответчика значится 0,5 ставки инструктора по обучению спортивной игре в бильярд и 0,5 ставки инструктора по спортивным танцам.

        При этом работников, представляющих иные сферы деятельности данной организации,  значительно больше, а именно: поваров (4 ед.), официантов (3ед.), барменов ночного клуба (3ед). Одновременно следует отметить, что количество работников вышеуказанной категории с каждым годом увеличивается.  (л.д.134-137).

          Фотографии, сделанные представителями истца с участием представителей Администрации Промышленного района г. Самары, ОБП СПР Промышленного района г. Самары, подтверждают тот факт, что в арендуемых ответчиком помещениях, расположенных по адресу: Промышленный район, ул. Просека, 7, проезд 11, площадью 665,3 кв.м, находятся ломбард, административные помещения, ночной клуб, ресторан, кухня (л.д.77-89).

          Из вышеизложенного следует, что проведение развлекательных мероприятий, проводимых в ресторане и ночном клубе, является основной деятельностью ООО КП «Сандра» в арендуемых помещениях.

          Вместе с тем, как следует из материалов дела, ответчик до настоящего время производит оплату за аренду помещений, общей площадью 665,3 кв.м, исходя из ставок, установленных для целевого назначения, установленного договором , а именно: «культурно-спортивный комплекс», что подтверждается актами сверки взаиморасчетов от 20.04.04, платежными  поручениями о перечислении арендных платежей. (л.д.147-159, 72-74).

          Довод ответчика о  том, что при подписании договора аренды Комитет по управлению имуществом г. Самары знал о существовании ресторана по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Просека 7, проезд 11, и предполагал его деятельность, поскольку:

         -ресторан введен в эксплуатацию в 1992года еще НПО «Сандра», с которым ранее был заключен договор № 7/1 от 10.03.93 года аренды помещения сроком на 20 лет;

         -на основании постановления Администрации города Самары от 17.02.94 №273 «О разрешении НПО «Сандра» проектирования культурно-гостиничного комплекса по ул. Солнечной в Промышленном районе» и постановления Главы города Самары от 24.05.95 №576 «Об изменении п.1. постановления Главы города Самары №273 от 17.02.94»  ООО КП «Сандра» было разрешено проектирование культурно-гостиничного комплекса на земельном участке площадью 1,62 га в <...>

        суд не может принять во внимание  при рассмотрении данного дела, исходя из следующего:

        1) Как ранее отмечалось, правопреемство, переход прав и обязанностей НПО «Сандра» к ООО КП «Сандра» в соответствии со ст.58 ГК РФ не подтверждены какими-либо документами.

Учредительные документы ООО КП «Сандра» также не содержат сведения о правопреемстве данной организации от НПО «Сандра».

        2) Предметом рассмотрения дела №А55-2876/04-38 является договор аренды от 14.04.95г. № 07155;

       3) Правоотношения, сложившиеся между истцом и ответчиком, регулируются в соответствии с требованиями ст. ст.307, 309, 420, 421, 606-623 ГК РФ.

       4) Договор аренды нежилых помещений (строений) от 14.04.95 №07155 не содержит ссылок на вышеуказанные постановления Главы города Самары от  17.02.94 №273 и от 24.05.95 №576;

       5) В данном договоре стороны не установили, что отношения, возникшие до подписания договора от 14.04.95 № 07155, продолжают действовать после его заключения.

   (л.д.119, 120, 7).

       В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

       Как следует из материалов дела, стороны не достигли соглашения по  изменению существенных условий спорного договора, а именно: величины арендной платы.

      Согласно ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнуть по решению суда, только:

1)при существенном нарушении договора другой стороной;

 2) в иных случаях, предусмотренных  Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

     В соответствии с ч.3 ст. 615 ГК РФ,  если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

     Согласно ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1)пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2)существенно ухудшает имущество;

3)более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4)не производит капительного ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные  сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ.

      Как следует из материалов дела, арендатор (истец) использует арендуемое помещение  не в соответствии с условиями  договора аренды нежилых помещений (строений) №07155, а именно: нарушает пункт  2.2.1. данного договора, согласно которому арендодатель обязан использовать помещение (строение) исключительно по прямому назначению, в соответствии с п.1.1.настоящего договора: под  размещение культурно-спортивного  комплекса.

      В соответствии со ст.619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

      Статья 452 ГК РФ устанавливает, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено  стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-ти дневный срок.

       Вся вышеуказанная переписка свидетельствует о том, что ответчик еще в 2002 году был предупрежден о необходимости приведения документов, регулирующих арендные отношения между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и ООО КП «Сандра» в соответствии с действующим законодательством на территории города Самары, а также соразмерностью арендной платы с целевым использованием  арендуемых помещений.

       Однако ответчик в разумный   срок не устранил обстоятельства, послужившие расторжению данного договора.

        Следует отметить, что согласно расчету,  произведенному  истцом, арендная плата за помещения, общей площадью 665,3 кв.м, арендуемые под ресторан, ломбард, должна составлять 18 857руб. 99коп., что в 10 раз выше, чем ответчик перечисляет в настоящее время.         

          Исходя из вышеизложенного требования Комитета по управлению имуществом г. Самары о расторжении  договора аренды нежилых помещений (строений) №07155 и выселении ответчика из ООО ПК «Сандра» из помещения, расположенного по адресу: Промышленный район, ул. Просека, 7, проезд 11, площадью 665,3 кв. м  подлежат удовлетворению.

        Расходы по оплате госпошлины в федеральный бюджет РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. ст.102, 110, п.4 ст.137, 136, 168, 177-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

        Иск удовлетворить.

        Расторгнуть договор аренды нежилых помещений (строений) от 14.04.1995 №07155, заключенный между Комитетом по управлению имуществом г.Самары и ООО КП «Сандра», г. Самара.

        Выселить  ООО КП «Сандра», г. Самара из помещения, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Просека,7, проезд 11, площадью 665,3 кв.м, обязав передать указанное помещение Комитету по управлению имуществом г. Самары по акту приема-передачи.

       Взыскать с ООО КП «Сандра», г. Самара в доход федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 3 000руб.

        Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Арбитражного суда Самарской области.

Судья

/

Н. Д. Бибикова