Решение № А55-28786/16 от 11.08.2017 АС Самарской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

августа 2017 года

Дело №

А55-28786/2016

Резолютивная часть решения  оглашена 11 августа 2017 года

Судебный акт в полном объеме изготовлен 18 августа 2017 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Батуриной Т.В.,

рассмотрев в судебном заседании  11 августа 2017 года  дело по иску Администрации г.о. Новокуйбышевск Самарской области, Россия, 446200, г. Новокуйбышевск, Самарская область, ул. Миронова, 2

к Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2,Россия, 443096, г. Самара, Самарская область, ул. Клиническая, д.20, кв.41

о взыскании 222 213 руб. 05 коп.

и по встречному исковому заявлению Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, Россия, 443096, г. Самара, Самарская область, ул. Клиническая, д.20, кв.41

к Администрации г.о. Новокуйбышевск Самарской области,Россия, 446200, г. Новокуйбышевск, Самарская область, ул. Миронова, 2

о взыскании 938 328 руб. 87 коп.

при участии в заседании

от истца – ФИО3, доверенность от 15.12.2016,

от ответчика – ФИО4, доверенность от 02.10.2016,

Установил:

Истец обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением о взыскании с Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в пользу Администрации г.о. Новокуйбышевск Самарской области неустойки (пени) в сумме 222 213 руб. 05 коп.

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18 ноября 2013 года № 9.

Определением суда от 22.11.2016 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее  АПК РФ). Ответчику предложено представить отзыв на заявленные требования.

Ответчик возражал против удовлетворения иска, представил мотивированный отзыв, указал, что взыскание с ФИО2 пени за отказ от оплаты недвижимого имущества является нарушением условия об эквивалентности встречных предоставлений по договору. Право собственности на объекты недвижимости от Продавца (Администрации г.о. Новокуйбышевск) к Покупателю (ФИО2) по договору купли-продажи недвижимости от 18 ноября 2013 г. № 9 не перешло. Следовательно, истец не предоставил ФИО2 встречное предоставление по договору. Нарушение Продавцом качества товара, который подлежит передаче по договору купли-продажи, предоставляет право Покупателю отказаться от его оплаты. 11 октября 2016 г. ФИО2 заявил об отказе от исполнения договора купли-продажи недвижимости от 18.11.2013. № 9. До момента отказа от исполнения договора Покупатель приостановил исполнение обязанности по оплате, т.к. у него были очевидные доказательства того, что Продавец свою обязанность передать Объект продажи по договору купли-продажи от 18.11.2013. не исполнит.

Кроме того, от ответчика поступило  встречное исковое заявление, в соответствии с которым ответчик просил взыскать с Администрации г.о. Новокуйбышевск Самарской области в пользу Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 убытки в сумме 938 328 руб. 87 коп.

Встречные исковые требования обоснованы тем, что взысканная решением Арбитражного суда Самар­ской области от 31 октября 2014 года по делу № А55-18690/2014 с Главы крестьянского хозяйства ФИО2 в пользу администрации городского округа Новокуйбышевск Самарской области сумма 938 328 руб.87 коп. по договору купли-продажи недвижимости от 18.11.2013. № 9, в том числе: 873 050 руб.00 коп. основного долга и 65 278 руб.87 коп. неустойки, а также 21 766 руб.57 коп. государственной пошлины в доход федерального бюджета, является убытками ответчика, так как договор купли-продажи расторгнут 11 октября 2016 г. в связи с заявлением ФИО2 об отказе от исполнения договора, т.е. он не может больше исполняться, однако  Продавец Объект продажи Покупателю не передал, но имеет право (требование) к Покупателю, установленное вступившим в законную решением арбитражного суда, на сумму 938 328 руб.87 коп. По сути, это явный пример неэквивалентности встречных предоставлений, т.к. Покупатель не получив Объект, обязан оплатить за него. По мнению ответчика, при неотвратимости исполнения указанного судебного акта, но невозможности продавца передать объект купли-продажи в связи с его разрушением, взыскание с администрации городского округа Новокуйбышевск Самарской области той же суммы в качестве убытков является единственным способом защиты прав ответчика, который приведет к зачету требований и восстановлению баланса интересов сторон. В противном случае исполнение судебного акта по делу №А55-18690/2014 повлечет возникновение на стороне администрации городского округа Новокуйбышевск Самарской области неосновательного обогащения за счет ФИО2

Определением суда от 02.12.2016 встречный иск принят к производству.

Определением от 02.12.2016 суд в соответствии с частью 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

         Определением Арбитражного суда Самарской области от 28 февраля 2017 года производство по делу №А55-28786/2016 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу №А55-25861/2016 по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2 к Муниципальному образованию городской округ Новокуйбышевск в лице Администрации городского округа Новокуйбышевск о признании прекратившимся (расторгнутым) договора купли-продажи недвижимости от 18.11.2013 № 9 и взыскании с ответчика сумму внесенного задатка в двойном размере в размере 183 800 руб.

В связи с вступлением в законную силу судебного акта по делу №А55-25861/2016  определением от 13 июня 2017 года суд возобновил производство по делу.

Исследовав материалы дела, заслушав в судебном заседании представителей сторон, арбитражный суд считает первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 18 ноября 2013 года между истцом и ответчиком в лице  Администрации городского округа Новокуйбышевск Самарской области от имени муниципального образования городской округ Новокуйбышевск в соответствии с протоколом об итогах аукциона от 06.11.2013 был заключен договор купли-продажи недвижимости № 9, в  соответствии с п.1.1. которого  продавец  передает,  а покупатель приобретает в собственность на условиях, изложенных в настоящем договоре, следующее имущество (далее – Объект):

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: размещение производственных и промышленных предприятий V-VI класса вредности: сельскохозяйственные предприятия и объекты сельскохозяйственного назначения – занятый зданием картофелехранилища, общая площадь 13 574 кв.м., адрес (местонахождение): Самарская обл., г.о.Новокуйбышевск, <...> кадастровый номер 63:04:0401004:943, находящийся в собственности муниципального образования «Городской округ Новокуйбышевск»;

- здание картофелехранилища, литера А,А1, расположенное по адресу: Самарская область, г.Новокуйбышевск, пос.Маяк, площадью 629,20 кв.м., находящееся в собственности муниципального образования – город Новокуйбышевск.

В соответствии с  разделом  2 договора Продавец  обязан  подготовить Объект к передаче, включая   составление акта приема-передачи и передать его Покупателю в течение 30 дней с даты полной оплаты имущества,  представить документы и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект.  Покупатель обязан  осуществлять расчеты по договору, перед подписанием акта приема-передачи Объекта  осмотреть и проверить его состояние.

В соответствии с п.3.1 договора цена  Объекта составляет   964 950,00 руб.  с учетом НДС.

Внесенный ранее Покупателем задаток  в размере 91 900,00 руб.  (п.3.3. договора) платежным поручением №160 от 11.10.2013, засчитывается в счет оплаты  приобретаемого имущества и перечисляется в доход бюджета г.о. Новокуйбышевск.

В соответствии со ст. 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Согласно пунктов 3.3. и 3.4. договора купли-продажи оставшаяся сумма договора без уче­та НДС в размере 763 532 руб. 20 коп и сумма НДС в размере 109 517 руб. 80 коп. перечисля­ется в течение 10 банковских дней со дня заключения настоящего договора.

Истец указал, что ответчик в нарушение норм действующего законодательства и договора купли-продажи не выполнял обязательства по уплате платежей, в связи чем администрация была вынуждена обратиться в Арбитражный суд Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самар­ской области от 31 октября 2014 года по делу № А55-18690/2014 с ГКФХ ФИО2 было взыскано в пользу администрации городского округа Новокуйбышевск Самарской области 938 328 руб. 87 коп., в том числе: 873 050 руб. 00 коп. основного долга и 62 278 руб. 87 коп. неустойки за период 02.12.2013. по 05.08.2014. Решение суда до сих пор не исполнено.

В соответствии с пунктом 4.1. договора купли продажи недвижимого имущества № 9 от 18.11.2013 за нарушение сроков оплаты, предусмотренных разделом 3 настоящего Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/300 (одной трех­сотой) действующей на дату заключения Договора ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены Объекта (п. 3.1 Договора) за каждый день просрочки.

По расчету истца пеня по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18 ноября 2013 года № 9 за  период с 06.08.2013 по 14.11.2016 составила 222 213,05 руб.

В соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  ответчику была направлена претензия о взыскании за­долженности от 14.10.2016 № 1183-ки заказным письмом с уведомлением, что подтверждается почтовой квитанцией от 14.10.2016. Распечатка с сайта Почта России подтверждает получение ответчиком претензии 19.10.2016.

До подачи в суд искового заявления ответа на претензию не последовало, обязательство по договору купли-продажи и неустойка не оплачены, что явилось истцу основанием для предъявления настоящего иска.

Возражая против взыскания неустойки, ответчик в отзыве указал, что иск заявлен после получения от ИП ФИО2 заявления об отказе от исполнения договора купли-продажи от 18.11.2013. № 9 по причине существенного нарушения Продавцом условия о качестве Объекта. Односторонний отказ от исполнения договора не оспорен. Нарушение Продавцом качества товара, который подлежит передаче по договору купли-продажи, предоставляет право Покупателю отказаться от его оплаты. До момента отказа от исполнения договора Покупатель приостановил исполнение обязанности по оплате, т.к. у него были очевидные доказательства того, что Продавец свою обязанность передать Объект продажи по договору купли-продажи от 18.11.2013. не исполнит.

Самостоятельным основанием для отказа от исполнения договора является п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации - наличие обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что исполнение не будет произведено в установленный срок. Ответчик считает, что до получения отказа от исполнения договора Администрации г.о. Новокуйбышевск было известно о том, что обязанность по передаче Объекта по договору купли-продажи от 18.11.2013. Покупателю не может быть исполнена по обстоятельствам, известным Администрации до заключения договора. Неустойка может быть взыскана с ФИО2 только при наличии его вины в неисполнении обязанности по оплате. Вместе с тем в силу п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательстваили отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Ответчик полагает, что не обязан оплачивать некачественный товар, поэтому применение к нему неустойки как способа обеспечения исполнения обязательства, призванного побудить его как должника осуществить исполнение основной обязанности по договору, исключено.

Кроме того, ответчиком заявлены встречные исковые требования о взыскании убытков в сумме 938 328 руб. 87 коп. По мнению ответчика, указанная сумма, в том числе: 873 050 руб.00 коп. основного долга и 65 278 руб.87 коп. неустойки, а также 21 766 руб.57 коп. государственной пошлины в доход федерального бюджета, взысканная решением Арбитражного суда Самар­ской области от 31 октября 2014 года по делу № А55-18690/2014, является убытками ответчика, так как договор купли-продажи расторгнут 11 октября 2016 г. в связи с заявлением ФИО2 об отказе от исполнения договора, т.е. он не может больше исполняться, однако  Продавец Объект продажи Покупателю не передал, но имеет право (требование) к Покупателю, установленное вступившим в законную решением арбитражного суда, на сумму 938 328 руб.87 коп. По сути, это явный пример неэквивалентности встречных предоставлений, т.к. Покупатель не получив Объект, обязан оплатить за него.

Ответчик указал, что судебный акт, вступивший в законную силу, в конечном счете должен быть исполнен. Однако, исполнение судебного акта, который приведет к неосновательному обогащению истца, противоречит задачам правосудия, в частности, укреплению законности в предпринимательской сфере. Действующее процессуальное законодательство не позволяет ИП ФИО2 воспользоваться такими способами защиты как пересмотр судебного акта по новым или вновь открывшимся обстоятельствам, обжалование небного акта, поворот его исполнения, прекращение исполнения исполнительного документа, окончание исполнительного производства. Единственно возможным способом предотвратить неэквивалентность встречных предоставлений -применение нормы ст. 88.1 Закона об исполнительном производстве, по которой возможно проведение зачета встречных однородных требований, подтвержденных исполнительными документами о взыскании.

Суд считает доводы ответчика несостоятельными в силу следующего.

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Самарской области по делу № А55-5965/2016 и делу №А55-18960/2014 установлено,  что договор купли-продажи № 9 от 18.11.2013 подписан сторонами, заключен ими в требуемой законодательством письменной форме, а также содержит в себе соглашение сторон по всем существенным условиям договора, в том числе: о предмете договора купли-продажи, о его месторасположении, о цене договора, является заключенным, и продавец обязан произвести оплату стоимости объектов недвижимости по указанному договору.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статья 450 Кодекса устанавливает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором, либо по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.

Договор купли продажи недвижимого имущества от 18 ноября 2013 года № 9 условий о праве на односторонний отказ от договора не содержит.

В пункте 7.2 договора установлено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. В силу абзацев 2 и 3 пункта 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - постановление Пленума N 54) право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 Кодекса; предоставление договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий для лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, не осуществляющему предпринимательскую деятельность, допускается только в специально установленных законом или иными правовыми актами случаях (абзац второй пункта 2 статьи 310 Кодекса).

Если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (пункт 12 постановления Пленума N 54).

Таким образом, договор может содержать право на одностороннее изменение договора только в случаях, прямо предусмотренных законом или иным правовым актом или соглашением сторон.

         Ответчик  указывает, что реализовал свое право на односторонний отказ от договора в соответствии с п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации путем направления истцу письма от 12 октября 2016 года, что позволяет ответчику не исполнять договор, который не может быть исполнен также и истцом в части передачи объекта ответчику из-за его разрушения, а также требовать в целях зачета суммы, взысканной по решению суда, возмещения убытков в той же сумме.

Однако решением  Арбитражного суда Самар­ской области от 21 марта 2017 года по делу №А55-25861/2016, оставленным без изменения Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2017, в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО2 к Муниципальному образованию городской округ Новокуйбышевск в лице Администрации городского округа Новокуйбышевск о признании прекратившимся (расторгнутым) договор купли-продажи недвижимости от 18.11.2013 № 9 и взыскании с ответчика суммы внесенного задатка в двойном размере в размере 183 800 руб. отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 08.08.2017 указанные судебные акты оставлены без изменения.

При этом судебные инстанции в процессе рассмотрения указанного дела исходили из следующего.

 Условиями договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.11.2013 № 9 не предусмотрено право одностороннего отказа от исполнения договора в порядке пункта 3 статьи 450 ГК РФ.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» со дня приема заявок лицо, желающее приобрести государственное или муниципальное имущество, имеет право на ознакомление с информацией о подлежащем приватизации имуществе.

Как установлено судами, потенциальным покупателям Администрация предоставила для ознакомления заключение ООО «Титул Гранд» № 442-13 от 04.09.2013 о рыночной стоимости Объекта. При этом в графе «состояние объекта» указано, что здание требует ремонта.

ИП ФИО2, проявляя надлежащую осмотрительность и разумность мог своевременно ознакомиться с документацией аукциона, выяснить вопрос о фактическом состоянии спорного здания, его технических характеристиках, определить степень необходимого ремонта (косметический, капитальный и т.п.).

Ранее 13.02.2012 между ИП ФИО2 (арендатор) и МО г.о. Новокуйбышевск в лице Администрации г.о. Новокуйбышевск (арендодатель) был подписан договор аренды здания картофелехранилища №1/2012, однако, 14.02.2012 он был расторгнут по соглашению сторон.

Судами признана несостоятельной ссылка ФИО2 на существенное нарушение условия о качестве товара, не оговоренное ни продавцом, ни покупателем, на основании справки ГУП Самарской области «Центр технической инвентаризации» Новокуйбышевский филиал от 18.05.2016 № 247.

Согласно справке ГУП Самарской области «Центр технической инвентаризации» Новокуйбышевский филиал от 18.05.2016 № 247  вввиду нахождения основных несущих конструктивных элементов-стен и перекрытий в разрушенном состоянии, эксплуатация здания картофелехранилища представляет угрозу жизни и безопасности людей, использование здания картофелехранилища по назначению невозможно, картофелехранилище не отвечает обычно установленным требованиям к зданиям, т.к. не представляет собой объемную прочную и устойчивую строительную конструкцию, не позволяет нормальную его эксплуатацию, не пригодно для использования не только по назначению, но и в целом как недвижимое имущество.

 Вместе с тем, представленная справка составлена по истечении практически двух с половиной лет после проведения аукциона и заключения договора.

Проанализировав содержание информационного сообщения о проведении аукциона, суды установили, что орган местного самоуправления указал необходимые сведения о технических характеристиках отчуждаемых объектов.

В силу статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель должен произвести проверку качества приобретаемого недвижимого имущества.

С более полной информацией по техническим характеристикам, документацией ФИО2 имел возможность ознакомиться при подписании договора и как профессиональный участник рынка оценить все риски, связанные с приобретением имущества, в том числе и необходимостью проведения ремонтных работ на спорном объекте. Однако, ФИО2, как потенциальный участник торгов, данное право не реализовал, каких-либо возражений в адрес организатора торгов не заявлял, в деле отсутствуют сведения о том, что Администрация г.о. Новокуйбышевск препятствовала обследованию объекта.

Более того, ФИО2 истец в мае 2014 обратился за государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество.

Управлением Росреестра по Самарской области заявителю в государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество было отказано, что подтверждается уведомлением от 08.05.2014 №04/511/2013-323. Каких-либо возражений относительно технического состояния спорного имущества ФИО2  также не заявлялось, что позволяет считать, что имущество, в том числе и его состояние при обращении в органы Росреестра также в полной мере его устраивало.

Ссылку на постановление о возбуждении уголовного дела от 07.03.2012 дознавателем ОД О МВД России по городу Новокуйбышевску ФИО5 суды также признали несостоятельной, поскольку уголовное дело было возбуждено на основании проверочного материала №1969 от 28.02.2012, соответственно, факт повреждения спорного имущества был выявлен органами дознания в феврале 2012, то есть еще до заключения договора аренды 13.02.2012 между ИП ФИО2 и МО г.о. Новокуйбышевск в лице Администрации г.о. Новокуйбышевск. Соответственно, оснований полагать, что ФИО2 не был знаком с техническим состоянием спорного объекта на момент проведения аукциона, у суда не имеется.

Данное состояние здание и было учтено при оценке отчуждаемого объекта по аукциону в 2013 ООО «Титул Гранд», указавшего, что здание требует ремонта.

В информационном сообщении об аукционе прямо указано, что с дополнительной информацией об объекте, условиями договора купли-продажи и другими сведениями можно ознакомиться в КУМИ по адресу: <...>.

ФИО2 еще на стадии ознакомления с условиями аукциона и заключения договора купли-продажи должен был принять меры к изучению технического состояния недвижимого имущества. Отсутствие с его стороны разумной предусмотрительности, выразившейся в ненадлежащей проверке аукционной документации и технического состояния приобретаемого объекта, не может служить основанием для удовлетворения иска по заявленным ФИО2  основаниям.

Суды пришли к выводу о том, что, поскольку, сведения об объектах, указанные в аукционной документации и договоре купли-продажи, соответствовали на тот момент документам и состоянию объекта недвижимости, не имеется оснований считать, что не переданная покупателю недвижимость не соответствует условиям договора о ее качестве и, что имеются основания для применения последствий, предусмотренных статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом арбитражным судом учтена позиция ФИО2, изложенная в частной жалобе в судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда по договору от 18.11.2013 № 9, где ФИО2 указал, что, приобретая спорные объекты недвижимости, он планировал использовать их для личных нужд своей семьи, а именно в нежилом здании хотел оборудовать гараж для хранения автомобилей, а земельный участок использовать под огородничество.

Следовательно, утверждение ФИО2  о том, что он имел интерес в использовании картофелехранилища по прямому назначению для хранения овощей, несостоятельно, поскольку опровергается материалами дела.

Проверив законность и обоснованность решения  Арбитражного суда Самар­ской области от 21 марта 2017 года по делу №А55-25861/2016 и Постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2017, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что при изложенных обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения требований истца о признании договора купли-продажи недвижимости от 18.11.2013 № 9 прекратившимся (расторгнутым) не имеется, в удовлетворении указанных требований правомерно отказано.

Согласно ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, приведенные выше обстоятельства, установленные  по делу №А55-25861/2016, в силу указанной нормы процессуального закона имеют преюдициальное значения для рассмотрения настоящего спора и не нуждаются в повторном доказывании.

Следовательно, договор купли-продажи недвижимости от 18.11.2013 № 9 является действующим, в связи с чем  стороны договора обязаны исполнять его условия, вопреки утверждениям ответчика об отсутствии у него обязанности оплатить приобретенное имущество.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 32 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после полной его оплаты с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В силу пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 32 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в редакции на момент заключения оспариваемой сделки) обязательными условиями договора купли-продажи государственного или муниципального имущества являются: сведения о сторонах договора; наименование государственного или муниципального имущества; место его нахождения; состав и цена государственного или муниципального имущества; количество акций открытого акционерного общества, их категория и стоимость; в соответствии с настоящим Федеральным законом порядок и срок передачи государственного или муниципального имущества в собственность покупателя; форма и сроки платежа за приобретенное имущество; условия, в соответствии с которыми указанное имущество было приобретено покупателем; порядок осуществления покупателем полномочий в отношении указанного имущества до перехода к нему права собственности на указанное имущество; сведения о наличии в отношении продаваемых здания, строения, сооружения или земельного участка обременения (в том числе публичного сервитута), сохраняемого при переходе прав на указанные объекты; иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению. Обязательства покупателя в отношении приобретаемого государственного или муниципального имущества должны иметь сроки их исполнения, а также определяемую в соответствии с законодательством Российской Федерации стоимостную оценку, за исключением обязательств, не связанных с совершением действий по передаче приобретаемого государственного или муниципального имущества, выполнением работ, уплатой денег.

Право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после полной его оплаты с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом (п. 3 ст. 32 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

Согласно условиям договора купли-продажи недвижимости от 18.11.2013 № 9, продавец обязан подготовить объект к передаче (п. 2.1.1. договора) и передать покупателю объект по акту в срок не позднее чем через тридцать дней после дня полной оплаты имущества (п. 2.1.2. договора).

Вместе с тем, как при рассмотрении дела №А55-25861/2016, так и при рассмотрении настоящего дела судом установлено, что до настоящего времени покупателем оплата по договору купли-продажи недвижимости не произведена, обратного истцом в материалы дела не представлено, таким образом имеет место неисполнение условий договора самим покупателем. При этом суд считает, что делать вывод о состоянии объекта и возможности (невозможности) его передачи Администрацией г.о. Новокуйбышевск ФИО2 преждевременно, поскольку условия для начала его подготовки к передаче покупателю не выполнены самим покупателем.

В данной связи, учитывая предмет и основания заявленных требований, суд не усмотрел наличия процессуальных оснований, предусмотренных ст. 143  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для приостановления производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу №А55-18904/2017 по иску ИП ФИО2 к Муниципальному образованию городской округ Новокуйбышевск в лице Администрации городского округа Новокуйбышевск о присуждении исполнения обязательства в натуре и протокольным определением отказал ответчику в удовлетворении заявленного им ходатайства.

Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 Кодекса).

В соответствии со статьей 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Согласно статьям 307, 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.1. договора установлено, что за нарушение сроков оплаты, предусмотренных разделом 3 продавец вправе требовать от покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/300 действующей на дату заключения договора ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации о цены объекта за каждый день просрочки.

    За период с 06.08.2013 по 14.11.2016  истцом ответчику начислено 222 213,05 руб. неустойки.

Проверив расчет неустойки, суд считает, что  расчет не соответствует условиям договора, поскольку истцом при расчете использовались ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующие  в течение периода просрочки, в то время как по договору установлено применение ставки, действующей на дату заключения договора, т.е. 8,25% годовых. Кроме того, из буквального прочтения пункта 4.1. договора следует, что неустойка начисляется на цену объекта (п.3.1 договора), которая составляет 964 950 руб. 00 коп.

Таким образом, исходя из условий договора неустойка за период с 06.08.2013 по 14.11.2016  рассчитывается следующим образом:  964 950 руб. 00 коп. : 300 х 8,25% х 832 дня = 220 780 руб. 56 коп. В остальной части неустойка начислена неправомерно.

Принимая во внимание изложенное, первоначальный иск подлежит удовлетворению в части взыскания с Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в пользу Администрации г.о. Новокуйбышевск Самарской области неустойки (пени) в сумме 220 780 руб. 56 коп.  в остальной части в иске следует отказать.

П. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п.2 ст.15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, убытки представляют собой негативные имущественные последствия, возникающие у лица вследствие нарушения его неимущественного или имущественного права.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 ГК РФ).

Предъявляя встречные исковые требования, ответчик полагает, что взысканная решением Арбитражного суда Самар­ской области от 31 октября 2014 года по делу № А55-18690/2014 с Главы крестьянского хозяйства ФИО2 в пользу администрации городского округа Новокуйбышевск Самарской области сумма 938 328 руб.87 коп. по договору купли-продажи недвижимости от 18.11.2013. № 9, в том числе: 873 050 руб.00 коп. основного долга и 65 278 руб.87 коп. неустойки, а также 21 766 руб.57 коп. государственной пошлины в доход федерального бюджета, является убытками ответчика, так как договор купли-продажи расторгнут 11 октября 2016 г. в связи с заявлением ФИО2 об отказе от исполнения договора, т.е. он не может больше исполняться, однако  Продавец Объект продажи Покупателю не передал, но имеет право (требование) к Покупателю, установленное вступившим в законную решением арбитражного суда, на сумму 938 328 руб.87 коп. По сути, это явный пример неэквивалентности встречных предоставлений, т.к. Покупатель не получив Объект, обязан оплатить за него. По мнению ответчика, при неотвратимости исполнения указанного судебного акта, но невозможности продавца передать объект купли-продажи в связи с его разрушением, взыскание с администрации городского округа Новокуйбышевск Самарской области той же суммы в качестве убытков является единственным способом защиты прав ответчика, который приведет к зачету требований и восстановлению баланса интересов сторон. В противном случае исполнение судебного акта по делу №А55-18690/2014 повлечет возникновение на стороне администрации городского округа Новокуйбышевск Самарской области неосновательного обогащения за счет ФИО2

Доводы ответчика суд считает несостоятельными.

В силу ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки представляют собой негативные имущественные последствия, возникающие у лица вследствие нарушения его неимущественного или имущественного права.

При предъявлении требования о возмещении убытков должно быть доказано  наличие одновременно совокупности обстоятельств, а именно: факт причинения убытков, противоправное поведение лица (его вина, неисполнение им своих обязательств), причинно-следственная связь между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств и непосредственно размер убытков. Отсутствие хотя бы одного из указанных условий свидетельствует об отсутствии доказательств причинения убытков.

Бремя доказывания указанных обстоятельств, исходя из ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возложено на заявителя.

Судом установлено, что имеет место неисполнение условий договора самим покупателем, что послужило основанием для взыскания с Главы крестьянского хозяйства ФИО2 в пользу администрации городского округа Новокуйбышевск Самарской области сумма 938 328 руб.87 коп. по договору купли-продажи недвижимости от 18.11.2013. № 9, в том числе: 873 050 руб.00 коп. основного долга и 65 278 руб.87 коп. неустойки, а также 21 766 руб.57 коп. государственной пошлины в доход федерального бюджета про решению Арбитражного суда Самар­ской области от 31 октября 2014 года по делу № А55-18690/2014. Таким образом, вина истца в причинении убытков ответчику не доказана.

Кроме того, взыскиваемая по вступившему в законную силу решению суда сумма не может являться убытками ФИО2, поскольку это противоречит ст.ст. 4, 15, 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и правовой природе убытков. Следовательно, сам факт причинения убытков ответчику действиями истца суд считает недоказанным.

При указанных обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Администрации г.о. Новокуйбышевск Самарской области в установленном законом порядке освобождена от уплаты государственной пошлины. Поэтому расходы по оплате государственной пошлины по первоначальному иску на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует возложить на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований, взыскав с последнего 7 406 руб. в доход федерального бюджета.

По встречному иску понесенные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ФИО2 и не подлежат возмещению в связи с отказом в удовлетворении требований.

Руководствуясь ст. 110,167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования удовлетворить часттично.

Взыскать с Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в пользу Администрации г.о. Новокуйбышевск Самарской области неустойку (пени) в сумме 220 780 руб. 56 коп.

В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказать.

Взыскать с Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 7 416 руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение  может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

ФИО1