Гражданский кодекс часть 1

Открытое акционерное общество коммерческий банк «Солидарность» (далее – ОАО «Солидарность», Истец)) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском, с учетом уточнений от 31.08.2016г.:

1. О расторжении Кредитного договора <***> от 05.05.2014г. заключенного между Открытым акционерным обществом коммерческий банк «Солидарность» и Обществом с ограниченной ответственностью «Инновационно-строительная компания «ИвСпецГарант».

2. О солидарном взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Инновационно-строительная компания «ИвСпецГарант» и Общества с ограниченной ответственностью «Профит» в пользу Открытого акционерного общества коммерческий банк «Солидарность» задолженности по Кредитному договору <***> от 05.05.2014г. в размере 317 222 129 руб. 86 коп., в том числе: основной долг – 304 000 000 руб. 00 коп., проценты – 13 222 129 руб. 86 коп.

3. Об обращении взыскания в пределах суммы задолженности в размере 317 222 129 руб. 86 коп. на имущество, принадлежащее на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью «Профит» и являющееся предметом залога по договору ипотеки от №14-003 от 05.05.2014г.:

Истец просил установить общую начальную продажную цену заложенного имущества на основании Заключения о рыночной стоимости земельных участков экспертного учреждения - ООО «Агентство оценки «Гранд Эстейт» в размере 557 786 000 руб. 00 коп., в том числе: Объект 1 по цене 213 075 000 руб. 00 коп., Объект 2 по цене 81 505 000 руб. 00 коп., Объект №3 по цене 263 206 000 руб. 00 коп.

Исковые требования обоснованы заключенным между ОАО «Солидарность» (Банк) и ООО «Инновационно-строительная компания «ИвСпецГарант» (Заемщик, Ответчик 1)) был заключен Кредитный договор <***> от 05.05.2014г. в соответствии с которым Банк предоставил Заемщику кредит в сумме 500 000 000 руб. 00 коп. под 15,5% годовых, с погашение кредита в соответствии с графиком со сроком последнего платежа – 14.05.2017г. (далее – Кредитный договор).

В обеспечение исполнения обязательств Заемщика по Кредитному договору , между Банком и ООО «Профит» (Ответчик 2) был заключен Договор поручительства №14-0003 от 05.05.2014г, в соответствии с которым Ответчик 2 обязался отвечать солидарно за исполнение Ответчиком 1 в полном объеме обязательств по Кредитному договору.

Также в обеспечение исполнения обязательств Ответчика 1 по Кредитному договору, между Истцом и Ответчиком 2 был заключен Договор ипотеки №14-003 от 05.05.2014г. в соответствии с которым Ответчик 2 передал Истцу в залог принадлежащее ему на праве собственности следующее недвижимое имущество:

- Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: парки культуры и отдыха, детские парки, парки аттракционов, парковки легковых автомобилей, общая площадь 58 721 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир 2-х этажный жилой дом. Участок находится примерно в 43 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, МО город Владимир (городской округ), ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:258 (Объект 2).

Общая начальная продажная стоимость предмета залога установлена в размере 910 448 000 руб. 00 коп., в том числе: Объект 1 – 351 631 000 руб. 00 коп., Объект 2 – 115 122 000 руб. 00 коп., Объект 3 – 443 695 000 руб. 00 коп.

ООО «Инновационно-строительная компания «ИвСпецГарант» после ознакомления с представленным Банком в материалы дела Отчетом ООО «Агентство оценки «Гранд Эстейт» №2016.08-282 об оценке стоимости земельных участков, расположенных по адресу: <...>, заявило ходатайство о назначении экспертизы с целью определения рыночной стоимости земельных участков являющихся предметом залога, считая что их стоимость в Отчете №2016.08-282 занижена.

В обоснование ходатайства о назначении экспертизы в указанном экспертном учреждении, ООО «Инновационно-строительная компания «ИвСпецГарант» представлено информационное письмо подписанное директором ООО «Эксперт-Оценщикь», в котором сообщается о возможности проведения экспертизы в отношении рыночной стоимости земельных участков, стоимость экспертизы – 30 000 руб. 00 коп., срок проведения – 30 календарных дней с момента осмотра поступления материалов для исследования, проведение экспертизы будет поручено эксперту ФИО4, имеющему стаж работы по экспертной специальности – 5 лет.

Представитель Банка против удовлетворения ходатайства возражал, указывая, что залоговая стоимость имущества определена сторонами в договоре залога и в Отчете №2016.08-282 от 25.08.2016г. подготовленном экспертом ООО «Агентство оценки «Гранд Эстейт» по инициативе истца, которые ответчиками не оспорены. Также представители истца в судебном заседании пояснили, что обращались в экспертную организацию АНО «Экспертно-правовой центр «Право в экономике» о возможности проведения экспертизы рыночной стоимости спорных земельных участков, однако по причине большой цены за экспертные услуги, экспертиза была проведена в ООО «Агентство оценки «Гранд Эстейт». Истец представил в материалы дела документы и письмо от 16.08.2016г., полученные от АНО «Экспертно-правовой центр «Право в экономике» в связи с его обращением, из которых следует, что стоимость экспертного исследования – 120 000 руб. 00 коп. (40 000 руб. 00 коп. – за каждый объект); срок проведения экспертизы – 8 рабочих дней с момента предоставления материалов и доступа на объект; проведение экспертизы может быть поручено – ФИО5 имеющему стаж работы с 2003 года.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением арбитражного суда от 13.09.2016г. суд удовлетворил ходатайство ООО «Инновационно-строительная компания «ИвСпецГарант» о назначении судебной экспертизы. При этом, суд исходил из того, что начальная продажная цена заложенного имущества должна соответствовать его рыночной стоимости, а Договор ипотеки №14-003 от 05.05.2014г. заключен более 2 лет тому назад, в указанный период наблюдались многократные изменения стоимости недвижимого имущества, со стоимостью земельных участков указанных в Отчете №2016.08-282 от 25.08.2016г. подготовленном экспертом ООО «Агентство оценки «Гранд Эстейт» ответчики не согласны, она значительно (почти в два раза) ниже залоговой определенной в договоре ипотеки.

Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Эксперт-Оценщикь» ФИО4. При этом суд учитывает, что Истец не ходатайствовал о проведении экспертизы в ином экспертном учреждении, нежели заявленным ответчиками, а из представленных им документов стоимость услуг АНО «Экспертно-правовой центр «Право в экономике» значительно выше предложенной ООО «Эксперт-Оценщикь».

28.11.2016г. в материалы дела поступило Заключение эксперта №284-010 в соответствии с которым рыночная стоимость Объекта 1 – 216 731 627 руб. 00 коп., Объекта 2 – 115 317 979 руб. 00 коп., Объекта 3 – 273 477 525 руб. 00 коп. Общая сумма – 605 527 131 руб. 00 коп.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования, просил установить начальную продажную стоимость заложенного имущества исходя из стоимости определенной экспертным учреждением ООО «Агентство оценки «Гранд Эстейт» в общей сумме 557 786 000 руб. 00 коп.

Представитель Ответчика 1 и Ответчика 2 в судебном заседании заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта ООО «Эксперт-Оценщикъ» ФИО4, подготовившего судебную экспертизу № 284-10, так как считает, что экспертом не проведен анализ наиболее эффективного совместного использования земельных участков и не определена величина максимальной продуктивности земельных участков, что влияет на их рыночную стоимость.

Истец возражал против удовлетворения данного ходатайства.

Суд, рассмотрев ходатайство о вызове эксперта, протокольным определением отказ в его удовлетворении, поскольку ответы на вопросы поставленные Ответчиками в ходатайстве, не повлияют на выводы эксперта, изложенные в Экспертном заключении №284-10, а ходатайство о назначении дополнительной или повторной экспертизы не заявлено.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей Истца и Ответчиков, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Факт заключения между ОАО «Солидарность» и ООО «Инновационно-строительная компания «ИвСпецГарант» Кредитного договора <***> от 05.05.2014г., подтверждается материалами дела.

Кредитные средства были выданы Заемщику Банком в сумме 500 000 000 руб. 00 коп., что подтверждается выпиской банка за период с 05.05.2014г. по 01.12.2015г. и не оспаривается Ответчиком 1.

Согласно пп. «а» п. 3.4.3 Кредитного договора Банк вправе потребовать досрочного взыскания задолженности в случае если Заемщик не выполнит какое-либо обязательство по Кредитному договору, в том числе если нарушит сроки погашения кредита и/или уплаты процентов.

Как следует из искового заявления и не оспаривается ответчиками, по состоянию на 01.12.2015г. задолженность ООО «Инвовационно-строительтная компания «ИвСпецГарант» по Кредитному договору составляет 317 222 129 руб. 86 коп., в том числе: основной долг – 304 000 000 руб. 00 коп., проценты – 13 222 129 руб. 00 коп. По настоящее время обязательства по Кредитному договору не исполнены.

Согласно части 1 статьи 807, части 1 статьи 810, статье 819 Гражданского кодекса Российской Федерации Заемщик обязан возвратить истцу полученную сумму кредита в обусловленный кредитным договором срок и в установленный срок уплатить проценты за пользование кредитом.

Судом установлено, что заемщиком обязательства по кредитным договорам исполнены не в полном объеме. Ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по вышеуказанным кредитным договорам послужило основанием для обращения в суд с заявленными требованиями.

Согласно статьи 363 Гражданского кодекса Российской Федерации при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов.

Факт получения Ответчиком суммы кредита, размер задолженности по кредиту и процентам, факт невозвращения суммы кредита материалами дела подтверждены, ответчиками не оспорены. Документы, свидетельствующие об исполнении денежного обязательства в полном объеме, ответчиком также не представлены.

Учитывая, что условиями договора поручительства №14-003 от 05.05.2014г. предусмотрена солидарная ответственность по Кредитному договору <***> от 05.05.2014г., требование истца о солидарном взыскании с ООО «Инвовационно-строительтная компания «ИвСпецГарант» и ООО «Профит» задолженности по Кредитному договору в размере 317 222 129 руб. 86 коп., в том числе: основной долг – 304 000 000 руб. 00 коп., проценты – 13 222 129 руб. 00 коп. являются законными обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Статьями 334, 337, 348 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право залогодержателя в случае неисполнения должником обязательства обеспеченного залогом, по обстоятельствам, за которые он отвечает, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, при этом, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Согласно части 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии со статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, за которые он отвечает.

Таким образом, предусмотренные законом основания для обращения взыскания на заложенное имущество имеются. При этом, суд исходит из Заключения эксперта ООО «Эксперт-Оценщикь» №284-010, оценивая его согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как одно из доказательств по делу, учитывая, что данное заключение было подготовлено экспертом в рамках судебного разбирательства по ходатайству Ответчиков, оснований не доверять заключению судебной экспертизы, так как она удовлетворяет предъявленным требованиям, стоимостные показатели экспертом обоснованы, сведений о заинтересованности эксперта в исходе дела не имеется, в связи с чем, определяя рыночную стоимость залогового имущества исходит из стоимости указанной в данном заключении.

Довод Истца о том, что залоговую стоимость земельных участков следует определять исходя из рыночной стоимости определенной экспертом ООО «Агентство оценки «Гранд Эстейт», отклоняется судом, поскольку данное заключение подготовлено вне рамок судебного разбирательства и эксперт не предупреждался судом об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, а Ответчики не согласились с заключением.

В соответствии с пп.4 п.2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Данное положение в силу прямой аналогии подлежит применению и при определении рыночной стоимости на основании заключения судебного эксперта.

Таким образом, начальная продажная цена заложенных объектов недвижимости подлежит установлению в размере 80% от их рыночной стоимости, определенной в Заключении эксперта ООО «Эксперт-Оценщикь» №284-010.

Поскольку рыночная стоимость заложенного недвижимого имущества значительно превышает сумму задолженности по иску, обратить взыскание на имущество следует в пределах суммы долга.

В соответствии с частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (ч.1 ст. 452 ГК РФ).

Согласно пп. «а» п. 3.4.3 Кредитного договора Банк вправе расторжения Кредитного договора в случае если Заемщик не выполнит какое-либо обязательство по Кредитному договору, в том числе если нарушит сроки погашения кредита и/или уплаты процентов.

В силу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

06.11.2015 Истом в адрес ответчика было направлено требование о погашении задолженности содержащее предложение о расторжении Кредитного договора. Факт получения данного требования ответчик подтвердил в судебном заседании. Соглашение о расторжении Кредитного договора в досудебном порядке между Банком и Ответчиком 1 заключено не было.

Принимая во внимание размер сумм просроченных платежей, а также срок просрочки, суд считает, что допущенные нарушения Заемщиком условий Кредитного договора являются существенными и достаточными основаниями для расторжения Кредитного договора, в связи с чем требование Истца о расторжении Кредитного договора <***> от 05.05.2014г. подлежит удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на ответчиков.

Руководствуясь ст. ст. 110,167-171, 176, 180, 181, ч. 1 ст. 259, ч.3 ст.319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

1. Расторгнуть Кредитный договор <***> от 05.05.2014г. заключенный между Открытым акционерным обществом коммерческий банк «Солидарность» и Обществом с ограниченной ответственностью «Инновационно-строительная компания «ИвСпецГарант».

2. Взыскать солидарно с Общества с ограниченной ответственностью «Инновационно-строительная компания «ИвСпецГарант» и Общества с ограниченной ответственностью «Профит» в пользу Открытого акционерного общества коммерческий банк «Солидарность» задолженность по Кредитному договору <***> от 05.05.2014г. в размере 317 222 129 руб. 86 коп., в том числе: основной долг – 304 000 000 руб. 00 коп., проценты – 13 222 129 руб. 86 коп.

3. Обратить взыскание в пределах суммы задолженности в размере 317 222 129 руб. 86 коп. на имущество, принадлежащее на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью «Профит» и являющееся предметом залога по договору ипотеки от №14-003 от 05.05.2014г.:

- Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилищное строительство средней этажности, общая площадь 89 678 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир 2-х этажный жилой дом. Участок находится примерно в 43 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: <...>. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:120. Реализацию имущества осуществлять путем продажи с публичных торгов, в порядке установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 173 385 301 руб. 60 коп.;

- Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилищное строительство средней этажности, общая площадь 113 158 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир 2-х этажный жилой дом. Участок находится примерно в 39 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: <...>. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:121. Реализацию имущества осуществлять путем продажи с публичных торгов, в порядке установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 218 782 020 руб. 00 коп.

4. Взыскать солидарно с Общества с ограниченной ответственностью «Инновационно-строительная компания «ИвСпецГарант» и Общества с ограниченной ответственностью «Профит» в пользу Открытого акционерного общества коммерческий банк «Солидарность» государственную пошлину в сумме 200 000 руб. 00 коп.

5. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Инновационно-строительная компания «ИвСпецГарант» в пользу Открытого акционерного общества коммерческий банк «Солидарность» государственную пошлину в сумме 6000 руб. 00 коп

6. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Профит» в пользу Открытого акционерного общества коммерческий банк «Солидарность» государственную пошлину в сумме 6000 руб. 00 коп.

7. Решение арбитражного суда может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

Н.В. Шаруева