Гражданский кодекс часть 1

ЗАО Агентство экономико-правовых консультаций «ОРДО-АУДИТ» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ООО «ШАХ» об обязании исполнить договорные обязательства по договору №31 от 26 марта 1998 года, предоставить истцу возможность исполнить обязательства по договору, не чинить препятствия в доступе к помещению.

Определением от 31 мая 2007 года судом принято изменение предмета иска: истец просит суд обязать ответчика вернуть перепланированные помещения офиса в первоначальный вид, а также не чинить истцу препятствий в доступе к помещению офиса, т.е. передать директору истца ключи от помещения офиса, расположенного по адресу: <...>.

В качестве основания для удовлетворения заявленных требований истец считает наличие между сторонами договора о долевом участии в строительстве, в соответствии с условиями которого, на ответчике лежит обязанность передать истцу нежилое помещение. Кроме того, указывает, что в настоящее время истец не имеет возможности пользоваться данным объектом недвижимости из-за незаконных действий истца.

Определением от 31 мая 2007 года судом принято встречное исковое заявление ООО «ШАХ» о признании договора №31 от 26.03.1998 г., подписанного между ООО «ШАХ» и ЗАО АЭПК «ОРДО-АУДИТ», незаключенным.

ООО «ШАХ» первоначальный иск не признал, просит суд в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве (т.2 л.д.18-20). Во встречном иске, в частности, ссылается на то, что договор между сторонами считается незаключенным, не порождающим никаких прав и обязанностей для сторон. Указывает, что нет оснований полагать, что договор заключался именно в отношении дома в <...>. Кроме того, доказывает, что у истца нет документов, подтверждающих первоначальное состояние помещения, а также доказательств полной оплаты за него.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон, Арбитражный суд находит первоначальный и встречный иски необоснованными не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Между АЭПК «ОРДО-АУДИТ» («пайщик») и ООО «ШАХ» («застройщик») 26 марта 1998 года заключен договор №31 о совместном долевом строительстве 10-ти этажного кирпичного дома в 4-м строительном квартале Автозаводского района г.Тольятти (т.1 л.д.8).

В соответствии с условиями договора пайщик финансирует строительство офиса общей площадью 236,7 кв.м. на первом этаже в осях 13-18 из расчета 600 долларов США за кв.м. при сдаче офиса под ключ или 480 долларов США за один кв.м. при сдаче офиса без чистовой отделки. Первый взнос пайщика определен в размере 30% от стоимости офиса путем внесения суммы в рублях по курсу ММВБ на день оплаты. Последующие взносы – ежеквартально в размере 15% от оставшейся суммы.

Пунктом 3.1. договора установлено, что в связи с размещением офиса в жилом доме, застройщик выполняет перепланировку помещения офиса по индивидуальном проекту. Обязанностями застройщика является строительство дома в соответствии со СНиП и проектно-сметной документацией, регистрация помещения в МП «Инвентаризатор» и возможность произвести чистовую отделку помещения.

Период строительства определен с 01 октября 1997 года по май 1999 года. Срок действия договора – с 26 марта 1998 года по окончанию строительства, выполнению застройщиком обязанности по передаче и регистрации помещения.

Анализируя правовую природу договора, заключенного между истцом и ответчиком, суд приходит к выводу, что указанный договор является договором простого товарищества, поскольку стороны определили как состав вкладов в общее имущество, так и долю в общей долевой собственности на объект строительства.

По договору простого товарищества двое или несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Довод истца о недостижении сторонами соглашения по существенным условиям договора о простом товариществе, несостоятелен.

Статья 1041 Гражданского кодекса существенными условиями называет определение вклада товарища и определение цели, ради которой товарищество создается.

Статья 1042 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Обязанность при заключении договора в обязательном порядке внести индивидуально определенное имущество, Гражданским кодексом не определено. Заключенным сторонами договором определена обязанность пайщика внести денежные средства, а обязанность застройщика – выполнить строительство дома, зарегистрировать объект и передать соответствующую часть застройщику. Обязательность денежной оценки вклада статья 1042 Гражданского кодекса не предусматривает, только возможность такой оценки по соглашению товарищей.

В соответствии с названной статьей 1042 Гражданского кодекса Российской Федерации вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора или фактических обстоятельств. Цель заключения договора также сторонами определена – строительство соответствующего объекта недвижимости.

Тот факт, что сторонами не велся бухгалтерский учет общего имущество, не влияет на существо заключенного договора. Статья 1043 Гражданского кодекса предусматривает возможность ведения бухгалтерского учета общего имущества товарищей одним из товарищей, но не называет указанное условие существенным для данного вида договора.

Довод истца по встречному иску о том, что сторонами не согласован предмет договора, ошибочен. В наименовании договора указано, что он является договором о совместном долевом строительстве 10-ти этажного кирпичного дома в 4-ом строительном квартале Автозаводского района города Тольятти. При исполнении договора у сторон также не возникало трудностей в определении его предмета. Об этом свидетельствует многочисленная переписка сторон (т.1 л.д.127-130, т.2 л.д.1, факт уплаты платежей пайщиком и их принятие застройщиком (т.1 л.д.88-97), отчеты по договору (т.1 л.д.98, 147-150). В момент заключения договора в нем мог быть указан только строительный (ориентировочный) адрес – 4-ый квартал города Тольятти, поскольку точный адрес присваивается после окончания строительства.

Кроме того, письмом №3012 от 20 июля 2007 г. Мэрия городского округа Тольятти подтвердила, что местоположением 10-ти этажного кирпичного дома, строящегося ООО «ШАХ» в 4-ом квартале Автозаводского района г.Тольятти, является бульвар Курчатова, 6а. Указано, что в соответствии с Порядком адресации на территории г.Тольятти, утвержденного постановлением мэра города Тольятти от 06.11.03 г. №139-1/П, адреса присваиваются на стадии сдачи объекта в эксплуатацию.

Решением суда от 24.10.06 г. по делу №А55-5738/2006, оставленным без изменения судом апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворен иск ЗАО АЭПК «Ордо-Аудит» к ООО «ШАХ» о признании действующим договора №31 от 26.03.98 г. «О совместном долевом строительстве 10-ти этажного кирпичного дома в 4-м строительном квартале Автозаводского района г.Тольятти», заключенного между ЗАО АЭПК «Ордо-Аудит» и ООО «ШАХ» (т.1 л.д.4-6, 39).

Факт того, что договором, по мнению истца, установлен способ платежа, не соответствующий действующему законодательству, также был предметом судебного разбирательства по делу №А55-1578/2007. Решением суда по делу отказано в удовлетворении иска ООО «ШАХ» о признании недействительным договора №31 (т.1 л.д.144).

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вышеуказанными судебными актами дана правовая оценка заключенного между сторонами договора как действующего и соответствующего нормам Гражданского кодекса.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска.

В то же время, оснований для удовлетворения первоначального иска также не имеется. Такая возможность определена арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, поскольку встречный иск принят в соответствии с п.п.3 п.3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Статьей 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Согласно пункту 3 статьи 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

В связи с тем, что жилой дом по адресу: г.Тольятти, Автозаводский район, квартал 4, бульвар Курчатова, 6а, до настоящего времени не принят в эксплуатацию, истец вправе определить свою долю в имуществе, находящемся в общей долевой собственности, в силу прямого указания закона.

В соответствии со ст.304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Статья 305 ГК РФ предоставляет такие права также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Однако суд в рамках рассмотрения данного дела не может оценить, какая доля принадлежит истцу, поскольку указанный вопрос не входит в предмет доказывания по данному делу. Истец имеет право выбрать иной способ защиты своего нарушенного права, руководствуясь ст.252 Гражданского кодекса Российской Федерации, иными нормами действующего законодательства.

Кроме того, суд не располагает данными о том, в каком виде построено помещение, на которое претендует истец. Проектная документация в данном случае не может служить подтверждением данного факта, поскольку сведения о том, исполнены ли проектные решения при строительстве в полном объеме, сторонами не представлены.

На основании вышеизложенного в удовлетворении первоначального иска следует отказать.

Судебные расходы в сумме 2000 рублей в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по первоначальному иску относятся на ЗАО АЭПК «ОРДО-АУДИТ»; по встречному иску – на ООО «ШАХ» и оплачены последним при подаче иска.

Руководствуясь ст.167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ЗАО АЭПК «ОРДО-АУДИТ» об обязании ООО «ШАХ» вернуть перепланированные помещения офиса в первоначальный вид, а также не чинить истцу препятствий в доступе к помещению офиса, т.е. передать директору истца ключи от помещения офиса, расположенного по адресу: <...>, отказать.

В удовлетворении встречного иска ООО «ШАХ» о признании договора №31 от 26.03.1998 г., подписанного между ООО «ШАХ» и ЗАО АЭПК «ОРДО-АУДИТ», незаключенным, отказать.

Взыскать с ЗАО АЭПК «ОРДО-АУДИТ», г.Тольятти в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 руб. (двух тысяч рублей).

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара в течении месяца со дня вынесения решения с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

Н.Ю. Плотникова