Решение № А55-30398/18 от 30.10.1930 АС Самарской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Резолютивная часть решения объявлена 23.09.19

Полный текст решения изготовлен 30.10.19

сентября 2019 года

Дело №

А55-30398/2018

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Рысаевой  С.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сурковой Е.В.

рассмотрев в судебном заседании   19.09.19 – 23.09.19  дело по иску

Индивидуального  предпринимателя ФИО1  ФИО2 Яхмудовича

к  Обществу с ограниченной ответственностью "Татнефть-Самара"

Об урегулировании разногласий по договору

при участии в заседании

 от истца – ФИО3 по дов. от 11.05.2018.

от ответчика – ФИО4 по дов. от 11.05.2019.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 ФИО2 Яхмудович обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Татнефть-Самара" об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельных участков №7 от 10.01.2018, изложить пункты 1.1, 1.3, 2.1.6, 3.1, 3.2, 4.2, приложений №№ 1,2,3,4 в редакции истца.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 12.02.2019 производство по настоящему делу было приостановлено в связи с назначением землеустроительной экспертизы, проведение которой поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «БТЭ «Эксперт» ФИО5, ФИО6.

От Общества с ограниченной ответственностью «БТЭ «Эксперт» в материалы дела поступило заключение экспертов № 061-02/19/С.

         Определением арбитражного суда от 05.06.19 суд возобновил производство по настоящему делу.

          Ответчиком заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы по настоящему делу при этом последний указывает на то, что в результатах заключения экспертов отсутствуют результаты линейных измерений с применением рулетки измерительной «BMI» с ценой деления 1 мм, лазарного дальномера «Bosch», отсутствует определение конструктивных элементов автомобильной дороги, определение дороги 5 категории грунтовой, переменой ширины, не указаны подъездные пути.

       Определением арбитражного суда от 01.08.19 в судебное заседание были вызваны эксперты ФИО5, ФИО6

        В материалы дела экспертом ФИО5 были представлены пояснения из которых следует, что площадь столба 3.3 кв.м. столб расположен между точками 13-33,на участке с кадастровым номером 63:31:0000000:1106 площадь проезжей части составляет 749 кв.м до здания. При этом дорога проходит по периметру здания. Общая площадь проезжей части по периметру зданий с учетом только площади проезжей части до здания составляет 5694 кв.м. На участке с кадастровым номером 63:31:0000000:1108 площадь проезжей части составляет 3199 кв.м.Согласно ГОСТ Р 52398-2005 «Классификация автомобильных дорог. Основные параметры и требования», к пятой категории относятся автомобильные дороги обычного типа (не магистрали, не скоростные) с количество  полос движения - 1, шириной 4.5 м и более. При данных дорогах допускается пересечение в 1 уровне. Дороги на исследуемых участках отвечают данным требованиям.

      Заключение специалиста ООО «Актив Оценка» ФИО7 от 13.07.19, представленное ответчиком  не отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств в соответствии с ст.ст. 67,68 АПК РФ.

       Исследовав заключение эксперта № 061-02/19/С  суд установил, что оно является полным, не содержит неясностей и противоречий, включает обоснованные выводы по поставленным вопросам и соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем обоснованно посчитал это заключение достоверным доказательством по делу.

        Назначение повторной или дополнительной экспертизы является правом, а не обязанностью суда. В данном случае суд счел, что заключение экспертов является полным и ясным, у суда отсутствовали основания для иного толкования его выводов. Несогласие Общества с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной или дополнительной экспертизы.

        До принятия судом решения с учётом заключения эксперта  истец уточнил исковые требования и просит урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 КФХ ФИО8 и Обществом с ограниченной ответственностью "Татнефть-Самара", определив спорные пункты договора аренды земельных участков №7 от 10.01.2018 в следующей редакции:

Пункт 1.1 договора изложить в редакции Арендодателя:

«1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору за плату во временное пользование следующие земельные участки (далее - Земельные участки]:

1) часть земельного участка площадью 12 076 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственной деятельности, адрес объекта: Самарская область, Серги­евский район, в границах бывшего совхоза им. XXIII съезда КПСС (СПК "Черновский"), в 2 км юго-западнее и в 1,5 км северо-восточнее с. Орловка, земельный участок расположен в центральной части квартала 63:31:1404006, кадастро­вый (или условный) номер: 63:31:0000000:1106;

2) часть земельного участка площадью 16 938 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственной деятельности, адрес объекта: Самарская область, Серги­евский район, в границах бывшего совхоза им. XXIII съезда КПСС (СПК "Черновский"), в 2 км юго-западнее и в 1,5 км северо-восточнее с. Орловка, земельный участок расположен в центральной части квартала 63:31:1404006, кадастро­вый (или условный) номер: 63:31:0000000:1108.

Изложить п. 1.3 договора в редакции Арендодателя:

«1.3. Общая площадь предоставленных в аренду земельных участков составляет 29 014 кв.м».

Изложить п. 2.1.6 договора в редакции Арендодателя:

«2.1.6. Увеличить размер ежемесячной арендной платы в порядке, установленном п. 3.2 настоящего договора».

Изложить п. 3.1 договора в редакции Арендодателя:

«3.1. Размер арендной платы за весь период аренды Земельных участков по
настоящему Договору составляет 1 450 700 рублей. Арендная плата уплачивается
единым платежом Арендатором в течение пяти рабочих дней, со дня подписания настоящего договора, посредством перечисления денежных средств на
счет Арендодателя».

Изложить п. 3.2 договора в редакции Арендодателя:

«В течение срока действия настоящего Договора Арендодатель имеет право в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы, но не ранее, чем по истечении 2 (Двух) календарных месяцев с момента заключения настоящего договора, и не более одного раза в год. Уведомление об увеличении арендной платы направляется предварительно за 1 календарный месяц до соответствующего увеличения».

Исключить из договора п. 4.2.

Ответчик исковые требования не признаёт стоимость аренды земельных участков, предлагаемая арендатором экономически не обоснованна, нефтяные скважины ответчиком не эксплуатируются.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении,  заслушав объяснения и доводы присутствовавшего в заседании представителя истца, суд считает исковые требования подлежащими  удовлетворению по следующим основаниям:

В обоснование исковых требований истец указывает на то, что является собственником земельных участков, расположенных по адресу: Самарская область, Сергиевский район, в границах бывшего совхоза им. ХХIII съезда КПСС с кадастровыми номерами 63:31:1404006:27 (3 600 кв.м.), 63:31:1404006: 28 (3 6000 кв.м.), 63:31:1404006:29 (5590 кв.м.), 63:31:1404006:30 (3590 кв.м.), что подтверждается свидетельствами о праве собственности серии 63-АЖ №075815 от 27.12.11, серия 63-АЖ №075814 от 27.12.11, серия 63-АЖ №075813, серия 63-АЖ №07512 от 27.12.11.

Истцу также принадлежат два смежных земельных участка с кадастровыми номерами 63:31:0000000:1106 (132 981 кв.м.), 63:31:0000000:1108 (104 427 кв.м.), расположенных по вышеуказанному адресу, что подтверждается свидетельствами о праве собственности серия 63-АЖ №188854 от 25.11.11, серия 63-АЖ №188856 от 25.11.11.

Мотивируя исковые требования истец указывает на то, что между сторонами были заключены  договор аренды земельных участков №5 от 01.02.16, дополнительное соглашение к нему от 01.10.16 по которому площадь земельных участков с кадастровыми номерами 63:31:0000000:1106; 63:31:0000000:1108 составила 12 872 кв.м., 11 000 кв.м. соответственно.

Актом проведения совместной инвентаризации земель, занятых под объекты нефтедобычи от 24.11.16  стороны согласовали на период проведения ремонтных работ под объектами высоковольтные линии ВЛ-10 кВ и подъездные пути 13 245 кв.м., 17 853 кв.м. (на период проведения ремонтных работ) что в сумме составляет 21 123 кв.м.

Истец направил ответчику договор аренды земельных участков №7 от 10.01.18 предметом которого явились земельные участки с кадастровыми номерами 63:31:0000000:1106; 63:31:0000000:1108 площадь составила 12 872 кв.м., 11 000 кв.м. соответственно.

         Письмом от 28.03.18 исх.№1552-Исх.Стор ответчик направил арендодателю протокол разногласий в котором возражал относительно площадей земельных участков (п.п. 1,2,8,9,10) 10 049 кв.м., 11 074 кв.м.; размера арендной платы (п.6 договора) , а также считает, что у арендодателя отсутствует право повышать арендную плату (п.п.3.5 договора).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

         Определением Арбитражного суда Самарской области от 12.02.19 суд приостанавливал производство по настоящему делу в связи с назначением экспертизы проведение которой поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «БТЭ «Эксперт» ФИО5, ФИО6.

        С постановкой перед экспертами  следующих вопросов:

Какова фактическая площадь частей земельных участков, занимаемых подъездными путями и линейными объектами (высоковольтные линии ВЛ-10кВ), в том числе площади зон безопасности, полос отвода, обочины и укрепления откосов, расположенных в границах земельных участков с кадастровыми номерами: 63:31:0000000:1106, 63:31:0000000:1108, в соответствии с действующими нормами отвода земель для электрических сетей, земель для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса и иными требованиями?

От Общества с ограниченной ответственностью «БТЭ «Эксперт» в материалы дела поступило заключение экспертов № 061-02/19/С.

Согласно заключения экспертов фактическая площадь земельных участков, занимаемых подъездными путями и линейными объектами (высоковольные линии ВЛ-10кВ) в том числе площади зон безопасности, полос отвода, обочины и укрепления откосов, расположенных в границах земельных участков с кадастровыми номерами: 63:31:0000000:1106, 63:31:0000000:1108 в соответствующими нормами отвода земель для электрических сетей, земель для размещения автомобильных дорог и объектов дорожного сервиса составляет 29 014 кв.м.

С учётом выводов эксперта истец уточнил исковые требования в части п.1.1, п.1.3 договора.

Из материалов дела следует, что на спорных частях земельных участков расположены нефтедобывающие скважины №27,26,28,35 поставленные на кадастровый учёт (том 1 л.д. 94 -97, л.д. 109-122)

В связи с чем суд считает возможным изложить спорные пункты в следующей редакции:

«1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору за плату во временное пользование следующие земельные участки (далее - Земельные участки):

1) часть земельного участка площадью 12 076 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственной деятельности, адрес объекта: Самарская область, Серги­евский район, в границах бывшего совхоза им. XXIII съезда КПСС (СПК "Черновский"), в 2 км юго-западнее и в 1,5 км северо-восточнее с. Орловка, земельный участок расположен в центральной части квартала 63:31:1404006, кадастро­вый (или условный) номер: 63:31:0000000:1106;

2) часть земельного участка площадью 16 938 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственной деятельности, адрес объекта: Самарская область, Серги­евский район, в границах бывшего совхоза им. XXIII съезда КПСС (СПК "Черновский"), в 2 км юго-западнее и в 1,5 км северо-восточнее с. Орловка, земельный участок расположен в центральной части квартала 63:31:1404006, кадастро­вый (или условный) номер: 63:31:0000000:1108.

Изложить п. 1.3 договора в редакции Арендодателя:

«1.3. Общая площадь предоставленных в аренду земельных участков составляет 29 014 кв.м».

Стороны также не пришли к согласию по п. 2.1.6, п.3.2  договора в редакции Арендодателя:

«2.1.6. Увеличить размер ежемесячной арендной платы в порядке, установленном п. 3.2 настоящего договора».

Изложить п. 3.2 договора в редакции Арендодателя:

«В течение срока действия настоящего Договора Арендодатель имеет право в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы, но не ранее, чем по истечении 2 (Двух) календарных месяцев с момента заключения настоящего договора, и не более одного раза в год. Уведомление об увеличении арендной платы направляется предварительно за 1 календарный месяц до соответствующего увеличения».

            В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

         Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

         Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В связи с чем суд считает, что пункт 2.1.6 подлежит принятию в редакции истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

 Поскольку истец уточнил исковые требования, согласившись с позицией ответчика в части  арендной платы в размере 50 руб. за 1 кв.м. суд считает возможным изложить п. 3.1 договора в редакции Арендодателя:

«3.1. Размер арендной платы за весь период аренды Земельных участков по
настоящему Договору составляет 1 450 700 рублей. Арендная плата уплачивается
единым платежом Арендатором в течение пяти рабочих дней, со дня подписания настоящего договора, посредством перечисления денежных средств на
счет Арендодателя».

Истец предлагал изложить п.4.2 договора: «За нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор выплачивает арендодателю законную неустойку, предусмотренную действующим законодательством, в расчёте от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки» 

Ответчик возражал относительно включения данного пункта в договор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 ГК РФ должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении  договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

Поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение неустойки в спорное соглашение не достигнуто, суд исключает данный пункт из договора.

Расходы по госпошлине в сумме 6000 руб. в соответствии  с ст.110 АПК РФ относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

           Судебные расходы на оплату услуг эксперта  (заключение экспертов № 061-02/19/С)     в сумме 45 000 руб. относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Поскольку судом было отказано в назначении повторной экспертизы следует возвратить ООО «Татнефть – Самара» с депозитного счёта Арбитражного суда Самарской области денежные средства в размере 115 000 руб. перечисленные платежным поручением №3707 от 20.08.19.

Руководствуясь ст. 110,156,163,167-171,176,259  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы отказать.

Урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 КФХ ФИО8 и Обществом с ограниченной ответственностью "Татнефть-Самара", определив спорные пункты договора аренды земельных участков №7 от 10.01.2018 в следующей редакции:

Пункт 1.1 договора изложить в редакции Арендодателя:

«1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору за плату во временное пользование следующие земельные участки (далее - Земельные участки]:

1) часть земельного участка площадью 12 076 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственной деятельности, адрес объекта: Самарская область, Серги­евский район, в границах бывшего совхоза им. XXIII съезда КПСС (СПК "Черновский"), в 2 км юго-западнее и в 1,5 км северо-восточнее с. Орловка, земельный участок расположен в центральной части квартала 63:31:1404006, кадастро­вый (или условный) номер: 63:31:0000000:1106;

2) часть земельного участка площадью 16 938 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственной деятельности, адрес объекта: Самарская область, Серги­евский район, в границах бывшего совхоза им. XXIII съезда КПСС (СПК "Черновский"), в 2 км юго-западнее и в 1,5 км северо-восточнее с. Орловка, земельный участок расположен в центральной части квартала 63:31:1404006, кадастро­вый (или условный) номер: 63:31:0000000:1108.

           Изложить п. 1.3 договора в редакции Арендодателя:

«1.3. Общая площадь предоставленных в аренду земельных участков составляет 29 014 кв.м».

           Изложить п. 2.1.6 договора в редакции Арендодателя:

«2.1.6. Увеличить размер ежемесячной арендной платы в порядке, установленном п. 3.2 настоящего договора».

           Изложить п. 3.1 договора в редакции Арендодателя:

«3.1. Размер арендной платы за весь период аренды Земельных участков по
настоящему Договору составляет 1 450 700 рублей. Арендная плата уплачивается
единым платежом Арендатором в течение пяти рабочих дней, со дня подписания настоящего договора, посредством перечисления денежных средств на
счет Арендодателя».

           Изложить п. 3.2 договора в редакции Арендодателя:

«В течение срока действия настоящего Договора Арендодатель имеет право в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы, но не ранее, чем по истечении 2 (Двух) календарных месяцев с момента заключения настоящего договора, и не более одного раза в год. Уведомление об увеличении арендной платы направляется предварительно за 1 календарный месяц до соответствующего увеличения».

          Исключить из договора п. 4.2.

          Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Татнефть-Самара" в пользу Индивидуального предпринимателя Главы ФИО2 Яхмудовича расходы по госпошлине в сумме 6 000 руб., а также судебные расходы на оплату экспертизы в размере 45 000 руб.

           Возвратить  Обществу с ограниченной ответственностью "Татнефть-Самара" с депозитного счета Арбитражного суда Самарской области денежные средства в размере 115 000 руб., перечисленные платежным поручением №3707 от 20.08.2019.

       Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

С.Г. Рысаева