Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Завиток» обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Администрации городского округа Сызрань с иском о понуждении Администрации городского округа Сызрань заключить договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 71,3 кв.м., комнаты 1 этажа: 20-29, расположенного по адресу: <...> на условиях представленного проекта договора №2 от 01 октября 2009 года.

В качестве оснований для удовлетворения исковых требований истец указал на то, что является арендатором помещения, а также субъектом малого предпринимательства, которому в соответствии с Федеральным законом №159-ФЗ от 22.07.08 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» принадлежит преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого имущества. В связи с тем, что ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи, истец обратился в суд с настоящим иском, руководствуясь статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик – Администрация городского округа Сызрань в судебное заседание не явился. В отзыве на исковое заявление указал, что истец не обладает преимущественным правом на заключение договора купли-продажи объекта муниципальной собственности, поскольку в определенный Законом срок договор заключен не был, при этом направление в адрес заявителя дополнительных документов, не перечисленных в Законе, не является обязанностью ответчика. Истцом неоднократно нарушались сроки перечисления арендной платы. Ни на дату вступления Закона в силу, ни на дату подачи истцом заявления о приобретении объекта между сторонами не было заключенного договора аренды, поскольку подписанный договор считается незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации. Учитывая то, что ответчик надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, что подтверждается почтовым уведомлением 19294, суд считает возможным рассмотреть настоящее дело без участия ответчика.

Истцом заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу и назначении экспертизы. Суд отказал в назначении экспертизы по настоящему делу, поскольку предметом настоящего споря является не урегулирование разногласий, возникших при заключении договора, а понуждение к заключению договора на условиях проекта истца. Суд не может оценить, имеются ли разногласия относительно цены у ответчика, следовательно, назначать экспертизу считает нецелесообразным.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон, арбитражный суд считает, что иск является необоснованным и не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Муниципальное образование – городской округ Сызрань является собственником нежилого помещения, площадью 71,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т.1 л.д.31).

Согласно статье 22 Устава городского округа Сызрань администрация городского округа является исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления.

Ответчик ежегодно с 1996 года заключал с истцом договоры аренды на помещение по ул.Гоголя 34 г.Сызрани, в том числе, договор № 00968 от 01 января 2007г. на период по 30 ноября 2007 г. Указанный факт подтверждается представленными в дело документами (т.1 л.д.57, 133-145, т.2 л.д.15-17, 20-37).

Решением суда от 01 июля 2008 года по делу А55-2325/2008 между сторонами разрешен преддоговорный спор, возникший при заключении договора аренды №00968 от 01 января 2007 года (т.1 л.д.62-69). Помимо иных разногласий, судом утвержден пункт договора относительно срока его действия в редакции истца, а именно: с 02 декабря 2007 года по 01 июля 2011 годапказанного судебного акта.62-67.1 л.д.62-67, возникший при заключении догооара аренды ской области (т.1 л.д.59ижимое имущество (т.1 л.д.59-67).

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

На основании статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Срок действия подписанного между истцом и ответчиком договора аренды помещения составляет согласно судебному акту более одного года, следовательно, в силу названных норм Гражданского кодекса Российской Федерации договор подлежит государственной регистрации, что сделано не было, в связи с чем, договор считается незаключенным.

Учитывая это, между сторонами продолжает действовать договор №00968 от 01 января 2007 года, который в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, и, учитывая то, что последующий договор считается незаключенным, возобновлен на неопределенный срок (т.1 л.д.57-58).

Постановлением Администрации городского округа Сызрань от 01 апреля 2009 года №771 Комитету имущественных отношений Администрации городского округа Сызрань (далее – Комитет) постановлено осуществить приватизацию нежилого помещения, площадью 71,3 кв.м., расположенного по адресу: <...> путем предоставления преимущественного права на приобретение арендатору, установив рыночную цену имущества, равной 2500000 рублей, заключить с арендатором помещения соответствующий договор по его рыночной стоимости (т.1 л.д.33, 70).

Письмом от 03 апреля 2009 года Комитет имущественных отношений Администрации городского округа Сызрань от имени муниципального образования – городского округа Сызрань направил в адрес ООО «Завиток» проект договора купли-продажи нежилого помещения, площадью 71,3 кв.м., расположенного по адресу: <...> (т.1 л.д.32).

В проекте договора купли-продажи указано, что имущество продается без аукциона по цене 2500000 рублей (т.1 л.д.34-35).

В ответе на указанное письмо ООО «Завиток» указало, что ответчик направил неподписанные проекты договора, не направил график перечисления платежей по договору, договор залога и отчет об оценке имущества (т.1 л.д.37). Истец предложил направить все необходимые документы, а также уведомил ответчика о том, что согласно отчету, заказанному ООО «Завиток», рыночная цена помещения составляет 1912000 рублей.

Письмом от 08 мая 2009 года Комитет сообщил истцу, что муниципальное помещение будет продано на аукционе в связи с неподписанием ООО «Завиток» направленного ему проекта договора в тридцатидневный срок (т.1 л.д.47).

ООО «Завиток» в соответствующих письмах сообщило ответчику о его вине в просрочке подписания договора в связи с ненадлежащим исполнением требований действующего законодательства (т.1 л.д.38-40), предложило вновь представить отчет об оценке.

22 июля 2009 года Комитет направляет истцу письмо, в котором уведомляет, что им неоднократно нарушались сроки перечисления арендной платы, что свидетельствует об отсутствии преимущественного права на заключение договора купли-продажи (т.1 л.д.41). Ответчик уведомил, что договор купли-продажи с ООО «Завиток» заключаться не будет.

04 августа 2009 года ООО «Завиток» направляет в адрес Администрации городского округа Сызрань и Комитета повторное заявление о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения (т.1 л.д.43-45). Истец просит направить проект договора, подписанный уполномоченным должностным лицом и скрепленное печатью, отменить Постановление №1396 от 25.05.09 г. Ответ на заявление предлагает направить в трехдневный срок со дня получения заявления.

Комитет в ответ на письмо сообщил об утрате истцом преимущественного права на заключение договора и о реализации помещения на торгах (т.1 л.д.46).

Письмом от 02 октября 2009 года ООО «Завиток» направляет в Комитет проект договора купли-продажи помещения с просьбой подписать его по цене продажи 1912000 рублей, предоставив обществу рассрочку на пять лет (т.1 л.д.48-52).

Учитывая то, что ответчик не подписал представленный проект договора, полагая, что ответчик необоснованно уклоняется от его заключения, истец обратился в суд с настоящим иском о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения.

Суд считает, что настоящее исковое заявление не может быть удовлетворено.

Федеральным законом №159-ФЗ от 22.07.08 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон) установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Федеральным законом определен следующий порядок выкупа арендованного имущества.

Согласно статье 4 Федерального закона орган государственной власти субъектов РФ или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

При заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства и документов, подтверждающих внесение арендной платы.

Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение имущества, в том числе, по истечении тридцати дней со дня получения предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан в указанный срок.

В тридцатидневный срок с момента утраты преимущественного права уполномоченный орган принимает одно из следующих решений:

о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов приватизации государственного и муниципального имущества;об отмене принятого решения об условиях приватизации.Таким образом, настоящим Федеральным законом установлен специальный порядок приобретения муниципального имущества. В течение срока, установленного законом, в случае несогласия с условиями проекта договора, арендатор может обратиться в суд с иском об урегулировании разногласий, возникающих при заключении договора.

Несмотря на то, что истец в установленный Федеральным законом срок не обратился в суд с иском об урегулировании разногласий, возникающих при заключении договора, он не может быть лишен преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого объекта недвижимости, поскольку ответчиком надлежащим образом не исполнены нормы Федерального закона.

При этом суд обращает внимание, что редакция Федерального закона, приведенная выше, вступила в силу 20 июля 2009 года. Предложение заключить договор купли-продажи и соответствующий проект договора направлен ответчиком истцу до вступления изменений в силу, следовательно, суд при рассмотрении настоящего иска руководствуется ранее действовавшей редакцией Закона.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона в редакции, действовавшей на момент направления предложения о заключении договора, с предложением орган местного самоуправления должен был направить проект договора купли-продажи и договора о его залоге.

Учитывая особенности положений данного Федерального закона (часть 4, а также пункт 2 части 9 статьи 4 Федерального закона) в части направления предложения о заключении договора и (или) проекта договора и необходимости предоставления заявления субъекта о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства и документов, подтверждающих внесение арендной платы (часть 5 статьи 4 Федерального закона), договор органом местного самоуправления может быть подписан и после выполнения арендатором указанных условий, то есть, проект договора с учетом вышеназванных положений Закона, мог быть направлен в адрес истца неподписанный. Тем не менее, договор о залоге ответчик в нарушение положений действовавшего на тот момент законодательства не направил. Требования истца о предоставлении отчета об определении рыночной стоимости имущества проигнорировал, что повлекло невозможность заключения договора купли-продажи в сроки, определенные Законом.

Представление отчета необходимо для оценки заявителем правомерности предложенной цены, поскольку указаний в Федеральном законе на то, что договор заключается только по цене предложения, не имеется.

В связи с неподписанием проекта договора в срок, определенный Федеральным законом, равно как и не передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, Главой администрации городского округа Сызрань 25 мая 2009 года принято Постановление о внесении изменений в Постановление Администрации городского округа Сызрань от 01 апреля 2009 года №771 части изменения способа приватизации помещения (т.1 л.д.70).

Указанный ненормативный акт не признан недействительным, следовательно, действует. Таким образом, рассмотрение разногласий, в том числе, и в части определения размера выкупной цены, до отмены указанного Постановления, невозможно, поскольку формальные правовые основания для заключения договора в преимущественном порядке отсутствуют. Суд в данном деле не может сделать вывод о законности (незаконности) данного акта.

В то же время истец обратился в орган местного самоуправления с заявлением о принятии нового ненормативного акта об условиях приватизации имущества, избрав второй способ приобретения имущества, определенный Федеральным законом.

Пункт 2 статьи 9 Федерального закона действительно устанавливает, что субъект малого или среднего предпринимательства может по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи в десятидневный срок с даты принятия решения.

Таким образом, второй из указанных выше вариантов применяется, если уполномоченным органом не принято решение об условиях приватизации. Новое решение о предоставлении истцу преимущественного права на приобретение в собственность помещения уполномоченным органом не принято, проект договора на иных условиях не направлен. Бездействия органа местного самоуправления не обжалованы. Отказ в продаже объекта также не обжалован (т.1 л.д.46), несмотря на то, что частью 8 статьи 4 Федерального закона определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на отчуждение арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Кроме того, юридически действует и не отменено, как было указано выше, решение о приватизации спорного объекта недвижимости, в котором отсутствует условие о преимущественном праве на заключение договора. Принятие решения об условиях приватизации на иных условиях без отмены Постановлений от 01 апреля 2009 года и от 25 мая 2009 года невозможно, поскольку нескольких решений об условиях приватизации быть не может.

Суд считает, что истец в любом случае избрал неверный способ защиты нарушенного права, поскольку Федеральный закон устанавливает обязанность органа местного самоуправления направить соответствующий проект, на который может быть направлен протокол разногласий, который, в свою очередь, с учетом особенностей Закона, может быть расценен как новая оферта. Только в случае, если обязанная сторона не ответит в установленный срок на предложенные условия, обратиться в суд с иском об урегулировании разногласий при заключении договора, но не о понуждении к заключению договора в редакции, предложенной истцом.

Представленный истцом проект договора, направленный им ответчику содержит ряд условий, содержание которых спорны и должны быть оценены предметно при рассмотрении разногласий, если таковые будут иметь место. В частности, пункт 2.3. проекта истца устанавливает, что с момента заключения договора купли-продажи в рассрочку прекращается внесение арендных платежей; в пункте 3.1.1. истец возлагает на ответчика обязательства передать новый технический паспорт; в пункте 3.1.3. - осуществить капитальный ремонт; в пункте 5.1. риск случайной гибели имущества даже после передачи его покупателю относит на продавца. Все эти условия должны быть оценены судом после рассмотрения их контрагентом по сделке и в порядке, установленном законом.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, в связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, в удовлетворении иска следует отказать.

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца и подлежат взысканию с него в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Завиток» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 (Две тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

ФИО1