Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью "Гуд Прайс" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "СК Евроальянс" о взыскании 128 400 000 рублей, в том числе 60 000 000 рублей задолженность по договору №1-а от 15.01.2016, 68 400 000 рублей неустойка.

Определением от 26.01.2017 судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Лента» , г. Санкт-Петербург.

Определением от 22.02.2017 судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Закрытое акционерное общество «Национальные кредитные карточки», Тольятти.

Ответчик исковые требования не признает по мотивам, изложенным в отзыве на иск (т.2 л.д.91), ссылаясь на то, что спорный договор №1-а от 15.01.2016 о назначении эксклюзивного консультанта для оказания услуг по продаже объекта недвижимости следует признать недействительным в силу его притворности, мнимости; поскольку он «не предполагает реального оказания каких-либо услуг, заключен без намерения создать правовые последствия.», услуги, указанные в в пунктах 2.3.,6.1.2., 6.1.3,6.1.8,6.4. договора, истцом не оказывались; документального подтверждения выполнения хотя бы одной из перечисленных обязанностей нет; в ООО «СК «Евроальянс» не передано ни одного результата действий ООО «ГудПрайс».». При этом ответчик указывает, что ООО «ГудПрайс» физически не могло участвовать в переговорах с ООО «Лента» от имени ООО «СК Евроальянс», так как к концу 2015 года переговоры с ООО «Лента» были уже завершены, а договор на оказание услуг между ООО «СК Евроальянс» и ООО «Гуд Прайс» датирован 15.01.2016, т.е. после завершения всех переговоров между ООО «Лента» и ООО «СК «Евроальянс». Одновременно сообщает мнимость сделки подтверждает тот факт, что на дату заключения договора между ООО «СК «Евроальнс» и ООО «Гуд Прайс» (15.01.2016г.) у ООО «СК «Евроальянс» не было никаких прав на земельный участок, на котором должно осуществляться строительство. Ответчик считает, что мнимость спорного договора подтверждает «совокупность следующих обстоятельств:

- основной вид деятельности истца, согласно выписке из ЕГРЮЛ (Приложение торговля розничная пищевыми продуктами, напитками и табачными изделиями в специализированных магазинах;

- цена договора на оказание услуг является несоразмерной, так как:

а) составляет 50 % от рыночной стоимости земельного участка (за минусом выкупной цены), тогда как подобного рода договоры составляют 2-5% от продажной

стоимости;

б) превышает чистую прибыль ООО «СК «Евроальянс» за 2015 год, что
является признаком кабальности договора. В силу п. 9 Постановления Пленума ВАС «О свободе договора» установлено, что согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.».

Ответчик сообщает, что «руководители ООО «Гуд Прайс», являясь посредниками при заключении договора переуступки права аренды земельного участка между ЗАО «Национальные кредитные карточки» и ООО «СК Евроальянс», претендовали на часть прибыли от строительства на указанном земельном участке. В качестве гарантии выплаты части прибыли после окончания строительства, был заключен договор № 1 -А 15.01.2016 года, при этом одновременно с договором, в качестве гарантии выплаты части прибыли, был подписан и акт № 1 сдачи-приемки оказания услуг. Хотя акт датирован 08.04.2016 г., фактически он был подписан одновременно с подписанием договора № 1-А от 15.01.2016 г. Впоследствии, ввиду невозможности ведения строительных работ на земельном участке по причине отсутствия разрешения на строительство и необходимых согласований, истец, не желая ожидать прибыли от строительства, решил пользоваться наличием документов, переданных ему в качестве гарантий выплаты будущей прибыли, и, несмотря на отсутствие оказания каких-либо услуг, взыскать денежные средства с ООО «СК Евроальянс».

В отношении Соглашения об отступном ответчик указывает, что «В соответствии с п.2 Обзора практики применения арбитражными судами статьи Гражданского кодекса Российской Федерации (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 21.12.2005) установлено, что сторона не вправе требовать исполнения первоначального обязательства до тех пор, пока не истек срок на предоставление отступного. Соглашение об отступном было подписано сторонами 01.09.2016 года. Довод истца о том что право аренды обременено правом третьего лица на данный земельный участок, и ввиду этого недействительно, не основано на нормах действующего законодательства, поскольку, во-первых, истцом сделан ошибочно вывод о передаче требования третьему лицу (предметом отступного является право аренды на земельный участок), следовательно, данный довод и пример из судебной практики неприменим к текущей ситуации; во-вторых, в вышеуказанном пункте Обзора отражено, что кредитор может требовать исполнения должником обязательства по договору только при неисполнении последним соглашения об отступном. Однако, как следует из искового заявления ООО «Гуд Прайс», истец не требовал устранить препятствия для регистрации Соглашения об отступном (расторгнуть договор с ООО «Лента», предоставить необходимые документы и пр.). По нормам действующего законодательства предоставление в регистрирующий орган учредительных документов, и уведомления не является обязательным, так как регистрирующий орган с 2016 года наделен полномочиями самостоятельно запрашивать данные документы. Кроме этого, ВАС РФ указывает, что соглашение, которое предусматривает предоставление недвижимости в качестве отступного, может считаться исполненным только после перехода к кредитору титула собственника недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.06.2014 №2826/14 по делу № А57-2430/2011, Президиума ВАС РФ от 10.06.2014 № 2504/14 по № А40-79875/13). Вместе с тем, предметом соглашения об отступном от 01.09.2016 года является не право собственности (как в описываемых случаях из практики), а право аренды. Пунктом 7 соглашения об отступном от 01.09.2016 г. предусмотрено, что риски регистрации перехода права аренды несет ООО «Гуд Прайс». В силу п. 15 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59) если в качестве отступного предоставляется недвижимое имущество, то такое соглашение не подлежит обязательной государственной регистрации. Следовательно, считает ответчик, указанное соглашение является действительным.»

Третье лицо: ООО «Лента» в своем отзыве на иск (т.2 л.д.100) сообщает следующее:

« 1.Переговоры по Договору купли-продажи будущей недвижимой вещи №Л-234/ТЛТ-ДКП ОТ 09.03.2016 Г. велись ООО «СК «ЕвроАльянс», начиная от коммерческого предложения, согласований графиков строительств и финансирования, до подписания самого Договора

2.Переговоры по данному земельному участку начались в октябре 2015 года, коммерческое предложение и согласование коммерческих условий, а также условий договора велись непосредственно с ООО «Евроальянс» без каких-либо посредников (брокеров).

3. Менеджер по развитию, ведущий данный объект - ФИО5, переписка и согласование условий договора велись с корпоративной электронной почты foastasiya.nlatkina(aHenta.com.

4. Со стороны ООО «СК «ЕвроАльянс» согласований условий договора велось с ФИО11, адрес электронной почты: т,dorogovaCa1ist.ru

5.В ноябре 2015 года в офисе компании «Лента» в г.Москва производилась встреча между ООО «СК «Евроальянс» (при участии ФИО6 и ФИО7, привлеченной по договору ФИО11) и ООО «Лента» в отношении согласования графика финансирования. Иные лица (в том числе каких-либо брокеры) на встрече не присутствовали.

6. Компания ООО «ГудПрайс» не сотрудничала, как брокер, с ООО «Лента» по данному Объекту и никакие переговоры и участие в согласование коммерческих условий и договора не принимала.»

Третье лицо: ЗАО «Национальные кредитные карточки» в своем отзыве на иск (т.3 л.д.1) указывает, что «В сентябре 2015 года к ЗАО «Национальные кредитные карточки» обратилось ООО «Гуд Прайс» по вопросу приобретения прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101173:515. ЗАО «Национальные кредитные карточки» были проведены переговоры по цене и срокам передачи прав аренды. Сотрудники ООО «Гуд Прайс» пояснили, что приобретают участок не для себя, а для ООО «СК Евроальянс». Насколько известно ЗАО «Национальные кредитные карточки», участок планировался к использованию для строительства объекта недвижимости и его продажи одной из федеральных торговых сетей. 1 октября 2015 года был заключен предварительный договор передачи прав аренды с ООО «СК Евроальянс» при посредничестве ООО «Гуд Прайс», которое полностью сопровождало данную сделку. После продолжительных переговоров 25 марта 2016 был заключен основный договор передачи прав на земельный участок между ЗАО «Национальные кредитные карточки» и ООО «СК Евроальянс», также при посредничестве ООО «Гуд Прайс». Фактически, сотрудники ООО «СК Евроальянс» не принимали участия в переговорном процессе, вся сделка была осуществлена посредством ООО «Гуд Прайс», которое запрашивало документы, необходимые, по их пояснениям, для соответствия участка требованиям торговой сети.»

В судебном заседании 15 марта 2017 года от ООО «СК Евроальянс» поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определить давность изготовления спорного договора от 15.01.2016 №1-А. (т.3 л.д.78).

Учитывая ООО «Гуд Прайс» письмом от 16.03.2017 (т.3) подтвердило то обстоятельство, что вышеуказанный «договор был действительно фактически подписан 08 апреля 2016 года, одновременно с актом выполненных услуг», суд, руководствуясь ст. ст.41,82 АПК РФ, считает нецелесообразным назначение вышеуказанной экспертизы и отказывает в удовлетворении вышеуказанного ходатайства.

На основании ст.156 АПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие представителей третьих лиц.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, показания свидетелей, арбитражный суд считает, что основания для удовлетворения требований ООО «Гуд Прайс»отсутствуют, исходя из следующего:

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Свои требования истец основывает на ненадлежащем исполнении договора от 15.01.2016 №1-А о назначении эксклюзивного консультанта для оказания услуг по продаже объекта недвижимости, ссылаясь на ст. ст.330,779 ГК РФ.

В обоснование своих требований истцом представлены:

-спорный договор от 15.01.2016 №1-А о назначении эксклюзивного консультанта для оказания услуг по продаже объекта недвижимости. (т.1 л.д.19, т.3 л.д.7).

-Акт от 08.04.2016 №1 сдачи-приемки оказанных услуг (т.1 л.д.52, т.3 л.д.3);

-Соглашение об отступном от 01.09.2016. (т.1 л.д.32, т.3 л.д.4),

-акт от 01.09.2016г. приема-передачи к Соглашению об отступном. (т.1 л.д.33, т.2 л.д.118, т.3 л.д. 6)

-договор купли-продажи будущей недвижимости от 09.03.2016 №Л-234/ТЛТ-ДКП, заключенный между ООО «СК «Евроальнс» и ООО «Лента». (т.1 л..35, т.3 л.д.22-52).

-договор от 25.03.2016 №37-16 переуступки права аренды земельного участка. (т.3 л.д.19).

- Акт приема-передачи земельного участка от 25.03.2016г. (т.3 л.д.210,

- Претензия от 26.10.2016. (т.1 л.д.70,57).

Согласно договору от 15.01.2016 №1-А Консультант (ООО «Гуд Прай») располагает необходимым персоналом и ресурсами, позволяющими ему оказать содействие Принципалу ( ООО «СК «Евроальянс») в продаже Объекта, либо переуступке прав аренды на Объект (земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101173:515, площадью 30823 (тридцать тысяч восемьсот двадцать три тысячи) кв. метра, с разрешенным использованием «для строительства административных зданий, гостиницы, туристического центра и здания многофункционального назначения», категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, южнее здания, имеющего адрес: ул. Юбилейная, д.8) и приобретении прав третьими лицами в будущем на здание или иного недвижимого объекта, который может быть построен в будущем на вышеуказанном Земельном участке. Принципал настоящим на исключительной основе назначает Консультанта в соответствии с настоящим Договором с целью продажи Объекта, переуступки прав аренды на Объект и приобретение прав третьими лицами в будущем на здание или иной недвижимый объект, который может быть построен в будущем на Земельном участке и поиска потенциальных Покупателей, оказания консультационных услуг. ( т.1 л.д.19).

Предусмотренные настоящим Договором услуги, Консультант оказывает Принципалу только в отношении продажи Объекта, либо переуступки прав аренды на Объект и приобретении прав третьими лицами в будущем на здание или иного недвижимого объекта, который может быть построен в будущем на вышеуказанном Земельном участке.

Пунктом 2.3. договора предусмотрено, что Консультант по поручению Принципала обязуется оказывать последнему за плату следующие услуги:

- по представлению интересов Принципала и проведению от своего имени, но в интересах Принципала, переговоров с третьими лицами в целях продажи Объекта, либо переуступки прав аренды на Объект, либо приобретения прав третьими лицами в будущем на здание или иной недвижимый объект, который может быть построен в будущем на Земельном участке, достижения возможных наилучших для Принципала условий продажи в соответствии с указаниями Принципала и/или с помощью Принципала;

- координация контактов между сотрудниками (службами) Принципала и Потенциального Покупателя;

- предоставление консультаций Принципалу по вопросам: цен на аналогичные объекты недвижимости, расположенные на территории, на основе данных по заключенным сделкам купли-продажи/переуступки указанных объектов; определения стоимости Объекта и Объектов, которые могут быть построены в будущем на Земельном участке; порядка ведения переговоров.

В разделе 6 договора стороны определили обязанности Консультанта , а именно:

6.1. В рамках предоставления услуг по настоящему Договору, Консультант обязуется;

6.1.1.Приложить все усилия по продвижению Объекта на рынке недвижимости и проведению переговоров относительно заключения Договоров купли-продажи (переуступки прав аренды).

6.1.2. Проводить переговоры в интересах Принципала на предмет продажи Объекта либо переуступке прав аренды на Объект и приобретении прав третьими лицами в будущем на здание или иного недвижимого объекта, который может быть построен в будущем на Земельном участке в соответствии с указаниями Принципала и/или с помощью Принципала, если это необходимо.

При этом участие в переговорах включает в себя:

1) проведение коммерческих переговоров;

2) согласование коммерческих условий с Принципалом/ потенциальным Покупателем;

3) получение и согласование писем о намерениях;

4) представление интересов Принципала на переговорах относительно подписания Договоров купли-продажи (переуступки прав аренды);

5) предоставление консультаций Принципалу по ведению переговоров по вопросам законодательства, регулирующего отношения собственности на объекты недвижимости, и порядка заключения Договоров купли-продажи (переуступки прав аренды) Объекта;

6) координация контактов между юридическими и иными службами Принципала и Потенциального покупателя;

7) достижение оптимальных условий для подписания Договоров купли-продажи (переуступки прав аренды) с Покупателями;

8) передача потенциальным покупателям письменной информации об Объекте только в случае, если данная информация предоставлена Принципалом или получена из официальных источников.

6.1.3. Предоставлять консультации Принципалу в подготовке дизайна маркетинговых материалов, составление проектов (форма и содержание) рекламных материалов.

6.1.4. Оказывать помощь в подготовке и обсуждении коммерческих условий, основных форм Договоров купли-продажи (переуступки прав аренды) в отношении Объекта; консультировать по вопросам цен на аналогичные объекты недвижимости, расположенной на территории г. Самары и Самарской области, на основе данных по заключенным сделкам купли-продажи указанных объектов; I

6.1.5.В случае необходимости сотрудничать с юридическими и налоговыми консультантами, назначенными Принципалом. Невзирая на свое обязательство по предоставлению вышеперечисленных услуг, Консультант не несет финансовой ответственности перед Принципалом и третьими лицами, уполномоченными Принципалом для выполнения каких-либо строительных, юридических, финансовых, структурны исследовательских работ или иных аналогичных услуг.

6.1.6. Не позднее, чем в трехдневный срок после получения запроса, информировать принципала обо всех подробностях в переговорах, запросах и предложениях, полученных от юридических и физических лиц, касающихся подписания Договоров купли-продажи, переуступки прав/аренды) Объекта или других подробностях, затрагивающих интересы Принципала.

6.1.7. По запросу Принципала в течение 5 (пяти) дней после получения запроса предоставлять Принципалу отчет о проделанной работе за запрашиваемый период. При этом Консультант вправе не предоставлять Принципалу такой отчет в случае приостановки оказания услуг по настоящему Договору, а также при условии подписания ответствующего дополнительного соглашения и/или получения соответствующего уведомления одной из Сторон.

6.1.8. В случае неучастия Принципала в переговорах в отношении купли-продажи объекта или переуступки прав аренды на Объект, информировать Принципала обо всех подробностях проведенных переговоров.

6.2. Деятельность Консультанта в сфере продажи (переуступки прав аренды) включает, но не ограничивается:

1) деятельность по продаже и маркетингу и общее продвижение на рынке Объекта с целью привлечения Потенциальных Покупателей Объекта;

2) участие в разработке дизайна брошюр, рекламных щитов для размещения на площадке, рекламы и других рекламных материалов, одобренных Принципалом в маркетинговом бюджете;

3) организацию рекламных посещений площадки Потенциальными Покупателями, сотрудничество с отделом связей с общественностью Принципала с целью освещения Объекта в прессе и проведения других маркетинговых акций;

4) встречи с Потенциальными Покупателями с целью повышения их заинтересованности в Объекте, организацию посещений и осмотров, предоставление в целом всех необходимых материалов с целью лучшего понимания рынка недвижимости и Объекта, включая финансовые условия, сроки и стоимость Объекта;

5) предложение на утверждение Принципала коммерческих условий, подлежащих включению в стандартный договор купли-продажи (переуступки прав аренды); согласование коммерческих условий договоров купли-продажи (переуступки прав аренды) от имени Принципала и в соответствии с его указаниями;

6) другие разумные действия, необходимые для привлечения Потенциальных
покупателей и подписания в результате переговоров имеющего обязательную юридическую

силу предварительных договоров купли-продажи Объекта и договоров переуступки прав аренды на Объект.

6.3.Стороны договорились, что любой Потенциальный Покупатель, а также любое лицо (физическое или юридическое), проявившее интерес к Объекту в течение срока действия настоящего Договора будет считаться привлеченным в результате оказания Консультантом услуг по настоящему Договору, и в случае подписания соответствующего Договора купли-продажи (переуступки прав аренды) с таким лицом (его аффилированным лицом), Принципал обязуется выплатить Консультанту Вознаграждение в порядке, предусмотренным настоящим договором.

6.4. Консультант должен согласовать с Принципалом все коммерческие положения и условия договоров купли-продажи (переуступки прав аренды), по которым Консультант ведет переговоры от имени Принципала.

6.5. Консультант не должен компрометировать Принципала или иным образом наносить ущерб его репутации, а Принципал не должен компрометировать Консультанта или образом наносить ущерб его репутации.

6.6. Консультант не должен действовать в качестве юрисконсульта Принципала или покупателей или от их имени.

6.7. Консультант не уполномочен и не должен давать или предлагать обещания, гарантии, принимать обязательства и делать заверения любому Потенциальному Покупателю без предварительного письменного согласия Принципала. Консультант не должен заключать какие-либо договоры или подписывать письма о намерениях от имени Принципала.

6.8.Принципал подтверждает, что Консультант не является его юридическим, строительным, архитектурным или техническим консультантом и не может нести ответственность за консультирование и содействие по юридическим, строительным, архитектурным и техническим вопросам, оказанное Принципалу и/или третьим лицам, а также регистрацию их соглашений/договоров.

6.9. Консультант обязан участвовать во всех переговорах с Потенциальными покупателями и/или Покупателями, а равно предоставить Принципалу возможность принять участие во всех переговорах с предварительным извещением Принципала о предстоящих переговорах и/или о необходимости проведения таковых. В случае если Консультант не может присутствовать на таких переговорах, Консультант направляет Принципалу обоснованный письменный отказ.

Консультант обязан учитывать замечания, предложения, поправки Принципала в рамках настоящего Договора, в отношении любых переговоров с Потенциальными Покупателями/Покупателями, коммерческих условий и условий Договоров купли-продажи и/или иных Соглашений и иных мероприятий, проводимых Консультантом.

Согласно пункту 8.1. договора услуги Консультанта в отношении каждого Покупателя считаются оказанными по факту подписания Принципалом/его аффилированным лицом в течение срока действия настоящего Договора любого юридически обязывающего договора, в результате действия которого Покупатель/ его аффилированное лицо получает или получит в будущем право собственности/права аренды на Объект или его части, включая, но не ограничиваясь, предварительным договором купли-продажи, договором купли-продажи, договором переуступки прав аренды, договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, которая будет построена в будущем на Земельном участке.

Пунктом 8.2. договора предусмотрено, что размер Вознаграждения Консультанта в случае совершения юридически значимых действий, предусмотренных пунктом 8.1 настоящего Договора, (далее «вознаграждение») рассчитывается исключительно на основе Договора купли-продажи переуступки прав аренды), подписанного Принципалом/его аффилированным лицом в отношении Объекте. При этом Стороны определили, что при заключения любого юридически обязывающего договора, в результате действия которого Покупатель/ его аффилированное лицо получает или получит в будущем право собственности/права аренды на Объект или его части, включая, но не ограничиваясь, предварительным договором купли-продажи, договором купли-продажи, договором переуступки прав аренды, договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, которая будет построена в будущем на Земельном участке размер вознаграждения составляет 60 ООО ООО рублей, в том числе НДС (18%) 9 152 542,37 рублей.

Согласно п.8.3. договора в случае нарушения Принципалом обязательства об эксклюзивности (статья 2.4. настоящего Договора) в отношении Объекта и подписания им/его аффилированным лицом в результате Договора купли-продажи (переуступки прав аренды), иных договоров в результате которых происходит отчуждение Объекта, Консультант вправе получить всю сумму Вознаграждения, рассчитанного в соответствие со Статьей 8 настоящего Договора в отношении Договоров купли-продажи, подписанных без участия Консультанта.

В соответствии с п.8.4. договора вознаграждение Консультанта выплачивается при наступлении обстоятельств, предусмотренных п.8.2. настоящего. Договора в следующем порядке: 50% от стоимости Вознаграждения не позднее 5 месяцев с даты заключения Договора Принципала с Потенциальным покупателем (Арендатором), 50% от стоимости Вознаграждения не позднее 6 месяцев с даты заключения Договора Принципала с Потенциальным покупателем (Арендатором).

В пункте 8.5.договора Стороны определили, что:

-в случаe расторжения договора между Принципалом и третьим лицом (Потенциальным покупателем и/Арендатором) стороны не позднее чем на следующей день после окончания срока оплаты (п.8.4.) заключают Соглашение об отступном, в соответствии с которым Принципал передает Консультанту в счет задолженности; образовавшейся в соответствии с п.8.2 настоящего Договора право аренды Объекта. Стороны определили, что после передачи прав аренды на Объект и подписания Акта приема – передачи прав аренды на Объект обязательства по оплате Вознаграждения в соответствии в п.8.2.считается прекращенным.

- в случае расторжения договора между Принципалом и третьим лицом (Потенциальным покупателем и/Арендатором) Принципал имеет право не оплачивать Вознаграждение, предусмотренное п.8.2. настоящего Договора до заключения (подписания) Сторонами Соглашения об отступном.

-в случае нарушения сроков заключения Соглашения об отступном в результате наступления событий и виновных действий Принципала, предусмотренных п. 8.5., Принципал обязан выплатить Консультанту штраф в размере 60 000 000 рублей, в течение 10 дней с даты получения соответствующей претензии от Консультанта. (п.8.5.1.)

В соответствии с п.8.6.договора в размер Вознаграждения Консультанта не включаются расходы на маркетинг рекламу Объекта, а также расходы (в частности: проезд, проживание, такси) по командированию персонала в связи с Объектом. Все указанные расходы и затраты, а такж< любые другие относящиеся к ним расходы, заранее утверждаются Принципалом оплачиваются им в течение 20 (двадцати) календарных дней с даты выставления Консультантом счета и документально подтвержденного отчета.

Пунктом 8.8. договора предусмотрено, что услуги Консультанта по настоящему Договору считаются оказанными и подлежат актированию:

8.8.1. через 30 календарных дней с даты подписания Договора купли-продажи (переуступки права аренды), предусмотренное п. 8.2.;

8.8.2. через 30 календарных дней с момента наступления события, указанного в п.8.3. настоящего Договора.

Согласно п. 8.9.договора по факту наступления каждого события, указанного в п. 8.8. Консультант предоставляет Принципалу 2 экземпляра Акта приемки услуг.

В пункте 8.10 договора стороны установили, что в случае задержки выплаты Принципалом суммы Вознаграждения, Премиального вознаграждения и любых других платежей в соответствии с настоящим Договором Принципал выплатит по письменному требованию Консультанта на просроченную сумму соответствующего платежа пеню в размере 1% за каждый день просрочки соответствующего платежа.

В соответствии с п. 2.4.договора в течение срока действия настоящего Договора Принципал для целей данного Договора не должен без предварительного письменного согласия Консультанта пользоваться услугами любого другого Консультанта или компании, специализирующейся на оказании услуг, указанных в Статье 2.2 настоящего Договора и являющихся предметом настоящего Договора. В случае осуществления вышеуказанных действий в отношении продажи Объекта либо переуступки прав аренды на Объект, либо приобретения прав третьими лицами в будущем на здание или иной недвижимый объект, который может быть построен в будущем на Земельном участке самостоятельно, Принципал обязан письменно извещать о любых обратившихся к нему третьих лицах с целью купли-продажи / переуступки объекта.

Согласно п.2.5.договора Консультант письменно извещает Принципала о Потенциальных покупателях, путем направления или вручения письменного уведомления. Третьи лица и/или аффилированные лица, указанные в уведомлении, считаются привлеченными Консультантом во исполнение обязательств Консультанта по данному Договору.

В пункте 3.2. договора контрагенты установили, что если Принципал нарушит любые свои заверения, гарантии и обязательства, содержащиеся в настоящем Договоре, и Консультант предъявит ему письменное требование о возмещении ущерба в соответствии со Статьей 3.3. настоящего Договора, Принципал возмещает Консультанту обоснованный и документально подтвержденный ущерб (без учета косвенных убытков и упущенной выгоды), понесенный им до даты предъявления требования о возмещении ущерба, который возникает вследствие такого нарушения, при условии признания Принципалом данного письменного требования обоснованным.

В пункте 4.1. договора стороны согласовали, что настоящий Договор вступает в силу с момента подписания и действует в течение трех лет. При этом датой начала оказания услуг Консультантом является дата подписания настоящего Договора. Действие настоящего Договора прекращается без дальнейшего уведомления в случае исполнения Консультантом услуг, предусмотренных настоящим договором.

Как видно, вышеуказанный договор является договором агентирования, который регулируется главами 49 и 52 ГК РФ.

Согласно ст.1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

В соответствии со ст.1006 ГК РФ Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.

Статьей 1008 ГК РФ предусмотрено, что в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора. Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что согласно Акту от 08.04.2016 №1 сдачи-приемки оказанных услуг (т.1 л.д.52) ООО «Гуд Прайс» оказало, а ООО «СК «Евроальянс» приняло услуги по договору №1-А от 15.01.2016г. по заключению договора купли – продажи будущей недвижимой вещи. Стоимость данных услуг составила 60 000 000руб.

Кроме того, истцом представлена электронная переписка между ФИО11 и ФИО8 за период с октября по декабрь 2015г. и за март, апрель 2016г. и при этом истец ссылается на то, что согласно отзыву ООО «Лента» , последнее вело переговоры с ФИО11. Однако, указывает истец, все материалы по переписке ФИО11 подготавливались специалистами ООО «Гуд Прайс» - ФИО8 и ФИО9 (т.2 л.д.11.12).

Между тем, подписание вышеуказанного акта однозначно не подтверждает оказание данных услуг.

Лицами, участвующими в деле, не представлены Отчеты истца по оказанию услуг, предусмотренных спорных договором, а также первичные документы, подтверждающие действия ООО «ГудПрайс», которые оно осуществляло бы в рамках договора от 15.01.2016.

Стороны не отрицают тот факт, что договор от 15.01.2016 №1-А о назначении эксклюзивного Консультанта для оказания услуг по продаже объекта недвижимости и акт от 08.04.2016 №1 сдачи-приемки оказания услуг были подписаны одновременно, а именно: 08 апреля 2016 года.

Как ранее отмечалось, в соответствии с п.4.1. договора от 15.01.2016 №1-А настоящий Договор вступает в силу с момента подписания и действует в течение трех лет. При этом датой начала оказания услуг Консультантом является дата подписания настоящего Договора. Действие настоящего Договора прекращается без дальнейшего уведомления в случае исполнения Консультантом услуг, предусмотренных настоящим договором.

В вышеуказанном договоре отсутствует условие о том, что его действие распространяется на более ранний период, в том числе: по состоянию с октября 2015г. или с 01. 01.2016г.

В судебном заседании ФИО10 , привлеченная к участию в деле в качестве свидетеля, пояснила, что она действовала в интересах ООО «Гуд Прайс» в соответствии с договором от 15.01.2016, подписанный с истцом. (т.3).

Согласно представленному истцом договору от 15.01.2016 Исполнитель (ФИО10) по заданию Заказчика (ООО «Гуд Прайс») обязуется оказать консультационные и технические услуги по вопросу содействия третьему лицу (ООО СК Евроальянс) в продаже объекта недвижимости, право на который возникнет в будущем, либо продаже (переуступке) прав на земельный участок по адресу: город Тольятти, южнее здания по ул. Юбилейная, д, 8, а Заказчик обязуется принять услуги и оплатить обусловленную Договором денежную сумму. (т.3).

В соответствии с договором от 10.10.2015 №45-ю Клиент (ООО «СК «Евроальянс») поручает Исполнителю (ФИО11) оказать услуги по сопровождению сделки по проведению переговоров и заключению договора с ООО «Лента»в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 63:09:011173:515. (т.3).

ФИО11 , привлеченная к участию в деле в качестве свидетеля, в судебном заседании 15 марта 2016г. пояснила, что она работала с ООО «СК «Евроальянс» в рамках договора от 10.10.2015г., именно: она вела переговоры с ООО «Лента» от имени ООО «СК «Евроальянс». При этом вопрос о заключении договора уступки прав аренды на вышеуказанный земельный участок решался ООО «СК «Евроальнс» непосредственно с ЗАО «Национальные кредитные карточки» и не подписывался последним до тех пор, пока не был оформлен спорный договор с ООО « Гуд Прайс», которое появилось только в марте 2016года.

Имеющаяся в материалах дела электронная переписка между ФИО11 и ФИО12 за период с октября по декабрь 2015г. касается вопросов аренды земельного участка, находящегося в аренде у ЗАО «Национальные кредитные карточки»; данная переписка не содержит сведений как об ООО «СК «Евроальянс», так и информации об ООО «Гуд Прайс». Переписка между ФИО11 и ФИО13 в марте, апреле 2016года отражает сведения о договоре на брокериджф, об отступном, а также договоре переуступке прав аренды. (т.2 л.д.16-83).

Документы, подтверждающие то обстоятельство, что в период октября по декабрь 2015г. ФИО10 действовала от имени ООО «Гуд Прайс», лицами, участвующими в деле, не представлены.

Из материалов дела видно, что договор купли –продажи будущей недвижимой вещи №л-234/ТЛТ-ДКП подписан между ООО «СК Евроальянс» и ООО «Лента» подписан 09 марта 2016года. (т.1 л.д.33).

В соответствии с условиями настоящего договора Продавец ( ООО «СК «Евроальнс») обязуется не позднее 21 декабри 2017 гола передать в собственность Покупателя (ООО «Лента») Торговый комплекс и Земельный участок (Объекты), а Покупатель обязуется принять их и уплатить за них Цену на условиях и в Сроки, предусмотренные Договором. В указанный срок включается срок государственной регистрации перехода права собственности на Объекты. Передаваемые в собственность Объекты (полностью и частично) должны быть свободными от любых третьих лиц, не состоять под арестом, залогом и т.д.

В пункте 3.1. данного договора купли-продажи контрагенты указали, что стороны договорились, что Стороны ДОГОВОрИЛИСЬ, что общая цена Объектов, уплачиваемая Покупателем по настоящему Договору, Составляет 994 236 529 рублей, в том числе:

-Цена Торгового комплекса составляет 843 303 196руб.68коп.

-Цена Земельною участка составляет 150 933 332 руб. 32 коп.

Из материалов дела видно, что как на момент заключения данного договора купли-продажи, так и по состоянию на 08 апреля 2016 года земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101173:515, площадью 30 823 (тридцать тысяч восемьсот двадцать три тысячи) кв. метра, с разрешенным использованием «для строительства административных зданий, гостиницы, туристического центра и здания многофункционального назначения», категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, южнее здания, имеющего адрес: ул. Юбилейная, д.8, являлся собственностью муниципального образования городской округ Тольятти и находился в аренде ООО «Национальные кредитные карточки» согласно договору от 14.02.2012 №2555. Права и обязанности по данному договору аренды перешли к ООО «СК Евроальянс» на основании договора переуступки права аренды земельного участка от 25.03.2016 №37-16, зарегистрированным в Управлении Росреестра по Самарской области 25 апреля 2016г., что подтверждается письмом Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа Тольятти от 10.04.2017 №3365/5.2 и письмом ГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области от 31.03.2017 №9113, а также отметка органа государственной регистрации на данном договоре. (т.3 л.д.53, 97-99).

Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 552 ГК РФ определяет, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как следует из материалов дела, ООО «СК Евроальянс» не является собственником вышеуказанного земельного участка, в связи с чем не имело право заключать данный договор купли-продажи № Л0234/ТЛТ-ДКП с ООО «Лента» на его продажу.

В материалах дела имеется Соглашение об отступном, датируемое 01.09.2016г., заключенное между истцом и ответчиком. (т.1 л.д.32).

В вышеуказанном Соглашении Стороны договорились о прекращении взаимных обязательств по Договору № 1-А о назначении эксклюзивного Консультанта для оказания услуг по продаже объекта недвижимости от 15.01.2016 года (далее - Договор) в силу предоставления Принципалом отступного в соответствии со ст. 409 Гражданского кодекса РФ в виде прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101173:515, площадью 30 823 (тридцать тысяч восемьсот двадцать три тысячи) кв. метра (далее - Земельный участок), взамен исполнения обязательств по оплате Вознаграждения Консультанту денежных средств, предусмотренных п.8.2. Договора в сумме 60 000 000 рублей, с учетом НДС.

Согласно п.2 Соглашения взамен исполнения обязательств по оплате Вознаграждения (п.8.2. Договора), Принципал передает, а Консультант принимает по Акту приема-передачи, которое является приложением к настоящему Соглашению, на праве аренды отступное, представляющее собой право аренды на Земельный участок, в пределах суммы задолженности Принципала.

В пункте 3. Соглашения определены Характеристики Земельного участка, а именно:

-кадастровый номер 63:09:0101173:515;

-площадь 30823 (тридцать тысяч восемьсот двадцать три тысячи) кв. метра;

-разрешенное использование «для строительства административных зданий, гостиницы, туристического центра и здания многофункционального назначения»;

-категория земель - земли населенных пунктов,

-местоположение: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, южнее здания, имеющего адрес: ул. Юбилейная, д.8.

В пункте 4. Соглашения указано, что земельный участок находится на праве аренды у Принципала в соответствии с Договором переуступки прав аренды земельного участка от 25.03.2016 г.

В пункте 5 Соглашения Стороны определили, что стоимость прав аренды в размере 60 000 000 рублей, с учетом НДС.

Согласно п.6. Соглашения право аренды на Земельный участок передается одновременно с подписанием настоящего соглашения путем подписания Акта-приема, которое является приложением к настоящему Соглашению.

В соответствии с п.7 Соглашения государственная регистрация перехода права аренды на Земельный участок осуществляется силами Консультанта и за его счет. Риски государственной регистрации перехода прав аренды, при надлежащем исполнении Принципалом своих обязательств по настоящему Соглашению, несет Консультант.

01 сентября 2016года стороны составил Акт приема-передачи к Соглашению об отступном (т.1 л.д.33), в соответствии с которым Прежний Арендатор (ООО «СК Альянс») передал Новому Арендатору (ООО «ГудПрайс»), а Новый Арендатор принял от Прежнего Арендатора в соответствии с условиями Соглашения об отступном от 01.09.2016 г., земельный участок (право аренды на него), расположенный по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, южнее здания, имеющего адрес: ул. Юбилейная, д.8, площадью 30 823кв.м. Кадастровый номер -63:09:0101173:515.

Исходя из вышеизложенного, а также принимая во внимание то обстоятельство, что спорный договор от 15.01.2016 №1-А о назначении эксклюзивного консультанта для оказания услуг по продаже объекта недвижимости (т.1 л.д.19, т.3 л.д.7), а также Акт от 08.04.2016 №1 сдачи-приемки оказанных услуг (т.1 л.д.52, т.3 л.д.3) подписаны сторонами одновременно 08.04.2016, и при этом данный договор не содержит условий о том, что его действие распространяется на предыдущий период, а также учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие надлежащее исполнение истцом своих обязательств по вышеуказанному договору от 15.01.2016 №1-А, то в силу ст. ст. 307,309, 409 ГК РФ, а также ст.65 АПК РФ в иске ООО «Гуд Прайс» следует отказать.

В соответствии со ст.110 АПК РФ судебные расходы относятся на истца.

Руководствуясь ст. ст.41, 82, 110,168-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Отказать Обществу с ограниченной ответственностью "СК Евроальянс" в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы с целью определения давности составления документа (договора от 15.01.2016 №1-А о назначении эксклюзивного Консультанта для оказания услуг по продаже объекта недвижимости).

В иске отказать.

Судебные расходы отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

Н.Д. Бибикова