Решение № А55-35021/18 от 19.04.2019 АС Самарской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

апреля 2019 года

Дело №

А55-35021/2018

Арбитражный суд Самарской области в составе судьи Филатова М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Храменковой А.А.,

рассмотрев в судебном заседании 12 апреля 2019 года дело по заявлению Товарищества собственников недвижимости «Степана Разина»,

к Администрации Самарского внутригородского района городского округа Самара

третьи лица: Администрация городского округа Самара, Управление Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, Департамент градостроительства городского округа Самара, ФИО1, Министерство строительства Самарской области

при участии в заседании:

от заявителя – ФИО2, доверенность от 24.12.2018,

от заинтересованного лица – ФИО3, доверенность от 10.01.2019,

от ФИО1 – ФИО4, доверенность от 24.12.2018,

от администрации городского округа – ФИО5, доверенность от 19.04.2018,

от иных лиц – не явились, извещены,

установил:

ТСН «Степана Разина» обратилось в суд с заявлением о признании отказа администрации, изложенного в сообщении от 19.10.2018 № 16/3885 «О рассмотрении обращения», незаконным и об обязании администрации издать постановление о переводе здания из состава нежилого фонда в жилой фонд, а также об обязании администрации признать жилой дом многоквартирным жилым домом.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представитель ФИО1 в судебном заседании поддержал позицию заявителя.

Представители муниципальных органов в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, не обеспечивших явку своих представителей в судебное заседание, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав доводы представителей сторон, в совокупности и в соответствии со ст. 71 АПК РФ оценив обстоятельства дела, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, товарищество собственников недвижимости «Степана Разина» обратилось в Администрацию Самарского внутригородского района городского округа Самара с заявлением от28.09.2018 об изменении целевого назначения здания, расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, район Самарский, ул. Степана Разина, 50 с «нежилое здание» на «многоквартирный жилой дом» (т.1 л.д. 6, 7).

По результатам рассмотрения данного заявления был получен отказ, выраженный в письме от 19.10.2018 № 16/3835 (т.1 л.д. 8, 9). Ответ Администрации исх. № 16/3885 от 19.10.2018 содержит текст, разъясняющий невозможность изменения целевого назначения нежилого здания на многоквартирный жилой дом, общей площадью 2968,1 кв.м., находящийся по адресу: <...> (вх. № 3950 от 28.09.2018).

Заявитель, считая данный отказ незаконным и необоснованным, а также нарушающим его права в сфере предпринимательской деятельности, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В заявлении, адресованном ТСН в Администрацию, заявитель указывал, что в спорном нежилом здании располагались 54 помещения, 25 из которых перепланированы и распоряжением Департамента градостроительства городского округа Самара переведены в жилые помещения. Указанные помещения актом приемочной комиссии приняты в эксплуатацию и им присвоены адреса. В подтверждение представлены соответствующие распоряжения администрации, акты приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки жилых помещений, уведомления о переводе нежилых помещений в жилые, свидетельства о государственной регистрации прав собственности (т.1 л.д. 51-175, т.2 л.д. 1-24).

Как полагает заявитель, в результате перепланировок и перевода нежилых помещений целевое назначение здания изменилось с «нежилое» на «многоквартирный дом».

В силу части 1 статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований данного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (часть 2 статьи 22 ЖК РФ).

В соответствии с частью 4 статьи 22 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям, либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

На основании части 2 статьи 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя (часть 4 статьи 23 ЖК РФ).

В силу части 1 статьи 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае: 1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя; 1.1) поступления в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий перевод помещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления; 2) представления документов в ненадлежащий орган; 3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения; 4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Согласно п. 6 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных правоотношений отнесены в частности и принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения.

Заявитель просит к спорным правоотношениям по аналогии права применить ч. 1 ст. 23 ЖК РФ, предусматривающую перевод жилых и нежилых помещений в доме.

Заявитель ссылается, что 12.01.2012, между ФИО1 и ООО «Самтрейд» заключен договор купли продажи недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства (ранее правообладателем объекта являлось АО «Волготанкер», далее по тексту Объект), 36% готовности, площадью 696,3, этажность: 5, расположенного по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Степана Разина, д.50, что подтверждается Свидетельством Свидетельство о праве собственности серии 63-АЖ №409337, о чем была сделана запись ЕГРП 29.03.2012 г. №63-63-01/044/2012-448. Объект незавершенного строительства был возведен АО «Волготанкер» на земельном участке, предоставленным Постановлением главы   г.   Самары   №1795   от   19.12.1994   на   основании   решения исполнительного комитета Куйбышевского городского совета народных депутатов Куйбышевской области № 575 от 04.08.1989, а также разрешения на выполнение строительно-монтажных работ №245, выданного инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора г. Самары, договора №10712 от 16.03.1998 на право аренды земельного участка с правом выкупа в собственность; дополнительных соглашений к указанному договору. Собственник, ФИО1, за счет собственных средств осуществила реконструкцию Объекта в соответствии с градостроительными, строительными, санитарно-гигиеническими, противопожарными правилами и нормативами. Результатом реконструкции явилось нежилое здание, этажность: 6, площадью 2 968,1 кв.м. Свое право собственности на объект недвижимости после реконструкции ФИО1 признала в судебном порядке и зарегистрировала. После чего, ФИО1, как собственник заключила с ресурсоснабжающими организациями необходимые для эксплуатации здания договоры: договор энергоснабжения № 9247 от 01.08.2014 (л.д.74-87 т.2), договор теплоснабжения № 10160т от 01.11.2012, договор на отпуск питьевой воды (водоснабжения) и (или) прием сточных вод от 22.03.2013 (л.д.49-62 т.2). Затем ФИО1 осуществила перепланировку и переустройство части нежилых помещений в указанном здании в отдельные квартиры.

В здании расположены 54 помещения, 25 из которых переведены в жилые и являются квартирами с кадастровыми номерами 63:01:0813001:778 (кв.1), 63:01:0813001:786 (кв.2), 63:01:0813001:763 (кв.3), 63:01:0813001:782 (кв.4), 63:01:0813001:748 (кв.5), 63:01:0813001:780 (кв.6), 63:01:0813001:781 (кв.7), 63:01:0813001:783 (кв.8), 63:01:0813001:773 (кв.9), 63:01:0813001:752 (кв.10), 63:01:0813001:779 (кв.11), 63:01:0813001:771 (кв.12), 63:01:0813001:766 (кв.13), 63:01:0813001:774 (кв.14), 63:01:0813001:790 (кв.15), 63:01:0813001:747 (кв.16), 63:01:0813001:749 (кв.17), 63:01:0813001:764 (кв.18), 63:01:0813001:753 (кв.19), 63:01:0813001:769 (кв.20), 63:01:0813001:767 (кв.21), 63:01:0813001:776 (кв.22), 63:01:0813001:755 (кв.23), 63:01:0813001:762 (кв.24), 63:01:0813001:754 (кв.25). Также заявителем представлены выписки из ЕГРН в отношении расположенных в спорном доме нежилых помещений.

По мнению заявителя, все строительные мероприятия, связанные с изменением назначения помещений с нежилое на жилое, проведены с соблюдением норм, и не связаны с реконструкцией здания, что подтверждается актами приемочной комиссии.

Так как реконструкция здания не проводилась, проведена только перепланировка, разрешение на ввод в эксплуатацию не требуется.

Заявитель считает, что в результате перепланировок назначение здания изменилось с «нежилое» на «жилой дом».

Впоследствии, вышеперечисленные квартиры были проданы ФИО1 физическим лицам - жильцам жилого дома, проживающим в них по адресу: <...>. У новых собственников 25-ти квартир имеются в общем пользовании кладовые комнаты (на каждом этаже), офисные помещения на цокольном этаже и подвал.

Заявитель полагает, что с момента регистрации права собственности на квартиры, здание стало обладать характеристиками жилого многоквартирного дома.

ТСН «Степана Разина» обратилось в регистрирующий орган за изменением назначения указанного объекта недвижимости – нежилого здания на многоквартирный жилой дом. 21.09.2018 ТСН получило Уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета № 63-0-1-212/3303/2018-1824 (т.1 л.д. 10-12).

Основанием для отказа послужило отсутствие сведений о введении в эксплуатацию здания в качестве объекта многоквартирного жилого дома.

С учетом того, что действующим законодательством не урегулирован порядок изменения наименований объектов недвижимости, по мнению Росреестра, документом, на основании которого может быть осуществлен государственный учет изменений сооружения в связи с изменением наименования сооружения, является любой документ, содержащий наименование соответствующего сооружения.

Заявителем представлено техническое заключение ООО «Импульс» 2014 года, согласно которому повреждений строительных конструкций здания при их обследовании не обнаружено, техническое состояние здания, в котором расположены обследуемые нежилые помещения, оценивается как работоспособное, конструктивная надежность и безопасность здания обеспечена, работы по реконструкции нежилого помещения ывполнены в соответствии с проектом и требованиями нормативной документации СП 118.13330.2012 и СП 70.13330.2012. Согласно представленному заявителем заключению ООО «Аудит безопасность» выполнены основные требования пожарной безопасности. Также представлены экспертное заключение от 12.08.2013 по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы (оценки), акт санитарно-гигиенической экспертизы (оценки) от 08.08.2013 Отдела гигиены и эпидемиологии в городе Самара ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области» о соответствии выстроенного здания СанПиН 2.1.2.2645-10. Согласно экспертному заключению от 20.11.2014 Отдела гигиены и эпидемиологии в городе Самара ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области» проекты перепланировки помещений соответствуют требования СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, 2.2.2.2645-10 (п.п 2.7, 3.8, 3.9, 4.7), 2.2.1/2.1.1.1278-03. В соответствии с ответом Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара от 01.09.2014 строительные мероприятия не нарушают строительные нормы, не затрагивают конструктивнее и другие характеристики надежности и безопасности здания, не превышают предельные параметры разрешенной конструкции, установленные градостроительным регламентом,  разрешение на реконструкцию и ввод в эксплуатацию не требуется.

Отсутствие «акта уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления (в случае изменения наименования здания или сооружения либо наименования и назначения здания или сооружения, не связанного с их реконструкцией)» препятствует в реализации права ТСН «Степана Разина» на внесение соответствующих изменений в назначение здания в ЕГРН во внесудебном порядке.

Заявитель указывает, что характеристики спорного здания, с учетом приведенных положений закона, подпадают под определение многоквартирного жилого дома.

Фактическое изменение целевого назначения здания произошло с момента регистрации права собственности на жилые помещения, находящиеся в этом здании. Здание стало являться многоквартирным жилым домом.

В обоснование того, что нарушаются права товарищества, заявитель ссылается, что ТСН вынуждено оплачивать услуги ресурсоснабжающих организаций по завышенным тарифам с отнесением в последующем этих расходов на собственников.

Жильцы возражают против оплаты коммунальных платежей в завышенном размере, по тарифам, выставляемым ресурсоснабжающими организациями как за нежилое здание, оплата счетов жильцами квартир осуществляется не надлежащим образом (не в полном объеме).

Наличие большой задолженности по оплате коммунальных платежей, вследствие чего возникают судебные споры.

Более того, у жильцов жилого многоквартирного дома - собственников и членов товарищества, отсутствуют возможности по реализации своих прав на многочисленные льготы, предоставленные им Правительством РФ, в том числе по оплате коммунальных платежей.

Кроме того, несоответствие целевого назначения здания его фактическому использованию нарушает права и охраняемые законом интересы жильцов.

При этом заявитель отмечает, что жилым помещениям присвоены номера именно как квартирам, чем, по мнению заявителя, подтверждается осведомленность Администрации Самарского внутригородского района г.о. Самара о том, что здание, в котором находятся эти жилые помещения фактически перешло в статус многоквартирного жилого дома.

Вместе с тем, заявителем не учтено следующее.

В соответствии с п.6 ст. 14 Жилищного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения.

Полномочия между органами местного самоуправления городского округа  Самара и внутригородских районов городского округа Самара установлены Законом Самарской области от 06.07.2015 № 74-ГД. При этом Законом Самарской области от 06.07.2015 № 74-ГД «О разграничении полномочий между органами местного самоуправления городского округа Самара и внутригородских районов городского округа Самара по решению вопросов местного значения внутригородских районов» на Администрации внутригородских районов городского округа Самара возложены полномочия по предоставлению муниципальной услуги «Прием документов и выдача решений о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое».

Полномочиями по изменению статуса зданий Администрация Самарского внутригородского района городского округа Самара не наделена, а действующее законодательство не содержит отнесения полномочий по изменения назначения домов на внутригородские районные администрации.

При этом согласно п. 1 ст. 5 установлены Законом Самарской области от 06.07.2015 № 74-ГД органы местного самоуправления городского округа Самара принимают решения о признании помещения жилым помещением, а также осуществляют иные полномочия.

Администрация городского округа Самара также в судебном заседании пояснила, что данными полномочиями Администрация Самарского внутригородского района городского округа Самара не наделена.

В связи с изложенным суд находит, что обратившись в Администрацию Самарского внутригородского района городского округа Самара с заявлением об изменении целевого назначения здания, расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, район Самарский, ул. Степана Разина, 50 с «нежилое здание» на «многоквартирный жилой дом», заявитель обратился к ненадлежащему лицу.

Исследовав представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует предусмотренная статьями 198, 201 АПК РФ совокупность условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В связи с вышеизложенным в удовлетворении заявленных требований следует отказать. Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со ст.110 АПК РФ и подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

М.В. Филатов