Гражданский кодекс часть 1

общества с ограниченной ответственностью "АЗС РЕГИОН ПОВОЛЖЬЕ" по делу №А55-35346/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью "АЗС РЕГИОН ПОВОЛЖЬЕ", ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.04.2015, ИНН: <***>

индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 30.01.2019

о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества

при участии в судебном заседании:

от истца– Земсков А.А. по доверенности от 23.06.2023 (до перерыва, после перерыва явку не обеспечил), ФИО2 по доверенности от 07.09.2022 (до и после перерыва)

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 20.01.2023

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском, в котором просит обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях п. 2.4.2. договора аренды недвижимого имущества № б/н от 15.01.2019 года.

Одновременно с иском от общества с ограниченной ответственностью "АЗС РЕГИОН ПОВОЛЖЬЕ" поступило заявление о принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению Росреестра по Самарской области совершать регистрационные действия направленные на отчуждение следующего недвижимого имущества, принадлежащего ФИО1, ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>:

- автомобильный заправочный комплекс №1 кадастровый номер: 63:01:0213001:712; ранее присвоенный государственный учетный номер: Инвентарный номер: 36:401:002:000149700:0000, Инвентарный номер: 36:401:368:007000506, Кадастровый номер: 63:01:0000000:0:1678, Кадастровый номер: 63:01:0707002:1390, Условный номер: 63-63-01/351/2007-519; площадь застройки 2861,1 кв.м., назначение: нежилое, адрес: Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул.Демократическая, д.43А;

- земельный участок, кадастровый номер: 63:01:0214001:5, площадь: 4273 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Демократическая, 43 А» категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для объектов общественно-делового значения.

Определение от 21.11.2022 г. заявление о принятии обеспечительных мер было удовлетворено.

В ходе судебного заседания истец поддержал свои исковые требования в полном объеме. При этом пояснил, что основанием для обращения с иском послужил отказ ИП ФИО1 от подписания предложенного Истцом договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.10.2022 г., который, по мнению Истца, Ответчик должен был заключить в соответствии с п. 2.4.2. договора аренды недвижимого имущества № б/н от 15.01.2019 года, который Истец расценивает как опцион на заключение договора купли-продажи, или, предварительный договор купли-продажи. Истец при этом при даче правовой квалификации сложившимся отношениям склоняется больше к нормам ГК РФ, которые регулируют предварительный договор.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 в удовлетворении исковых требований просил отказать, ссылаясь на отсутствие обязанности по заключению договора купли-продажи указанного Истцом имущества, отсутствие между сторонами заключенных соглашений на опцион на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, отсутствие между сторонами заключенного предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, а также сослался на истечение сроков для акцепта безотзывной оферты, истечение сроков для заключения предварительного договора и истечение сроков исковой давности по иску об обязании для заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

В ходе судебных заседаний со стороны Истца и Ответчика были представлены письменных позиции в обоснование своих требований и возражений.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "АЗС РЕГИОН ПОВОЛЖЬЕ" (Арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № б/н от 15.01.2019 года, предметом которого является предоставление во временное владение и пользование (аренду) за плату следующее недвижимое имущество:

Указанный договор был зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 30.01.2019 г. за номером 63:01:0213001:712-63/001/2019-11.

В соответствии с п. 2.4.2. договора аренды Стороны предусмотрели, что: «арендатор имеет право купить арендованное имущество в любой момент, по желанию Арендатора, при этом:

если выкуп имущества происходит в первый год действия настоящего Договора, то стоимость Объекта по договору купли-продажи составит 665 000 (шестьсот шестьдесят пять) евро по курсу Банка России (без НДС) на момент подписания договора купли-продажи;

если выкуп имущества происходит во второй год действия настоящего Договора, то стоимость Объекта по договору купли-продажи составит 630 000 (шестьсот тридцать тысяч) евро по курсу Банка России (без НДС) на момент подписания договора купли-продажи;

если выкуп имущества происходит с третьего года действия настоящего Договора и далее, то стоимость Объекта по договору купли-продажи составит 600 000 (шестьсот тысяч) евро по курсу Банка России (без НДС) на момент подписания договора купли-продажи;

Арендатор имеет преимущественное право выкупа Имущества.

Суммы арендных платежей, уплаченных Арендатором по настоящему договору, никоим образом не влияют на сумму договора купли-продажи Объекта, определяемую в соответствии с настоящим пунктом.»

Основываясь на п. 2.4.2. Договора, Истец 05.10.2022 г. направил в адрес Ответчика письмо, в соответствии с которым, предложил ему подписать проект договора купли-продажи недвижимого имущества, предложенного ООО "АЗС РЕГИОН ПОВОЛЖЬЕ", в течение 7 календарных дней с момента получения письма.

12.10.2022 г. Истец предлагал Ответчику обеспечить явку для регистрации перехода права собственности по ранее направленному проекту договора купли-продажи на 15:55 в центральном офисе МФЦ г.о. Самары по адресу Московское шоссе, литера Д, корпус 28А, талон №П12.

В ответ на письма от 05.10.2022 г. и 17.10.2022 г. Ответчик направил в адрес Истца письма, в соответствии с которыми указал на отсутствие обязанности по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества. Для регистрации перехода права собственности по ранее направленному проекту договора купли-продажи Истец не явился.

Также, 06.10.2022 г. и 17.10.2022 г. Истец перечислял Ответчику денежные средства в сумме 34 836 780 руб. и 37 481 700 руб.

Указанные денежные средства Ответчик не принял и осуществил их возврат Истцу 11.10.2022 г. и 18.10.2022 г.

В целях соблюдения претензионного порядка 19.10.2022 за исх № 238/2022 направил ответчику претензию и повторно предложил обеспечить явку для регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества по ранее направленному договору купли-продажи 24.10.2022 в 11 час. 30 мин. в центральном офисе МФЦ г.о.Самара по адресу: Московское шоссе, литера Д, корпус 28А, литера 28а, талон номер П29. Предложил ответчику в срок до 21.10.2022 подписать ранее направленный договор и обеспечить явку на регистрацию перехода права собственности на Истца. Данное письмо было направлено ответчику посредством электронной почты, ценным письмом с описью вложения.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения в сцд с указанным иском.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 5 названной нормы предусмотрено, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 данного Кодекса.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 25 постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить.

При этом, в силу содержания статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, применительно к анализируемым обстоятельствам, такой договор должен содержать условия позволяющие определенно установить обязанность заключить в будущем договор купли-продажи имущества, а также срок в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно ч.1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно абз.1 ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, для разрешения спора о понуждении заключить основной договор суду независимо от наименования договора необходимо правильно определить правовую квалификацию договора, учитывая прежде всего признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, устанавливать его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон,

Условия договора аренды недвижимого имущества № б/н от 15.01.2019 года позволяют определенно установить предмет договора - автомобильный заправочный комплекс №1 кадастровый номер: 63:01:0213001:712 и земельный участок, кадастровый номер: 63:01:0214001:5, по поводу которого возникли отношения между ООО "АЗС РЕГИОН ПОВОЛЖЬЕ" и ИП ФИО1

В соответствии с п. 2.4.2. договора аренды Стороны предусмотрели, что: «арендатор имеет право купить арендованное имущество в любой момент, по желанию Арендатора». Однако указанный пункт договора не содержит обязанностей ни истца, ни ответчика по заключению в будущем договора купли- продажи спорного имущества.

При вышеуказанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что п. 2.4.2. договора аренды недвижимого имущества № б/н от 15.01.2019 года не может быть расценен как предварительный договор купли-продажи.

Также, суд приходит к выводу о невозможности квалификации п. 2.4.2. договора аренды недвижимого имущества № б/н от 15.01.2019 года, как опциона на заключение договора купли-продажи, в связи со следующим.

Согласно, в силу соглашения о предоставлении опциона на заключение договора (опцион на заключение договора) одна сторона посредством безотзывной оферты предоставляет другой стороне право заключить один или несколько договоров на условиях, предусмотренных опционом. Опцион на заключение договора предоставляется за плату или другое встречное предоставление, если иное не предусмотрено соглашением, в том числе заключенным между коммерческими организациями. Другая сторона вправе заключить договор путем акцепта такой оферты в порядке, в сроки и на условиях, которые предусмотрены опционом.

В силу ч.1 ст.429.2. ГК РФ опцион на заключение договора - соглашение, в силу которого одна сторона предоставляет другой стороне право заключить один или несколько договоров на условиях, предусмотренных опционом. Такое право предоставляется посредством безотзывной оферты.

Опцион на заключение договора заключается в форме, установленной для договора, подлежащего заключению.

Таким образом, в силу своей правой природы, опцион это соглашение, которое считается заключенным в тот момент, когда вторая сторона сделки осуществила акцепт.

В свою очередь, из п. 2.4.2. договора аренды недвижимого имущества № б/н от 15.01.2019 года следует, что, в случае реализации указанного пункта, между сторонами должен быть заключен (подписан) отдельный договор купли-продажи, что не соответствует опциону на заключение договора.

Кроме того, опцион на заключение договора, равно как и предварительный договор, также не может содержать в себе условие о преимущественном праве выкупа Имущества со стороны ООО "АЗС РЕГИОН ПОВОЛЖЬЕ" (абз.5 п. 2.4.2. Договора), поскольку является безотзывной офертой, и не может предполагать условие о наличии у собственника права на отчуждение имущества во время срока действия опциона.

Необходимо также отметить, что опцион на заключение договора, по умолчанию, является платным, что говорит о том, что при обычной хозяйственной деятельности ООО "АЗС РЕГИОН ПОВОЛЖЬЕ" при предоставлении ему опциона должно было осуществить его оплату в пользу ИП ФИО1

Однако, п. 2.4.2. договора аренды недвижимого имущества № б/н от 15.01.2019 года условия о платности не содержит.

При указанных обстоятельствах, договор аренды недвижимого имущества № б/н от 15.01.2019 года не может быть квалифицирован ни как предварительный договор, ни как опцион, и по существу является соглашением сторон о намерениях по заключению договора купли-продажи, предварительно закрепляющим условия будущей сделки.

Кроме того, согласно абз.2 ст. 431 ГК РФ, если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В материалы со стороны ООО "АЗС РЕГИОН ПОВОЛЖЬЕ" был представлен протокол осмотра доказательств от 03.03.2023 г., составленный нотариусом города Самары Самарской области ФИО4, согласно которому, нотариус подтверждает факт наличия электронной переписки между генеральным директором ООО "АЗС РЕГИОН ПОВОЛЖЬЕ" ФИО5 и ФИО1, осуществленной 14.11.2018 г. (Приложение №3 Протокола), согласно которой, от ФИО1 в адрес ФИО5 поступило письмо о направлении проекта договора аренды, в отношении которого ФИО1 готов заключать предварительный договор.

Как указывается нотариусом, к письму был вложен файл, имеющий название «арендаСДЮ-А ЗСpn.docx». Визуальное отображение содержимого данного файла содержится в Приложении №4 протокола осмотра доказательств от 03.03.2023 г. и представляет собой проект договора аренды недвижимого имущества № б/н от 15.01.2019 года.

п. 2.4.2. проекта договора, содержит идентичные с п. 2.4.2. договора аренды недвижимого имущества № б/н от 15.01.2019 года фразы и формулировки.

При указанных обстоятельствах суд делает вывод о том, что стороны до заключения договора аренды недвижимого имущества № б/н от 15.01.2019 года вели переговоры о покупке- продаже недвижимого имущества, понимали, что дополнительно к намерениям, содержащимся в п. 2.4.2. проекта догвоора аренды, необходимо заключение соответствующего предварительного договора, который сторонами заключен не был.

Также, со стороны ООО "АЗС РЕГИОН ПОВОЛЖЬЕ" в материалы дела была представлена переписка главного юриста ООО «АРП» ФИО6 с ИП ФИО1, в соответствии с которой, 17.12.2020 г. в адрес Ответчика было направлено уведомление, подписанное Генеральным директором ООО «АРП» ФИО5, о желании приобрести арендуемое имущество в собственность, на которое со стороны ИП ФИО1 28.12.2020 г. предоставил ответ о том, что Арендодатель по договору аренды не принимал на себя обязанности по продаже имущества Арендатору.

Таким образом, начиная с 28.12.2020 г. и вплоть до 05.10.2022 г. со стороны Истца также не последовало никаких действий, направленных на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, что также указывает на принятие Истцом толкования п. 2.4.2. Договора, озвученное Ответчиком в письме от 28.12.2020 г.

Кроме того, даже при наличии признаков и последующей квалификации спорного пункта как предварительного договора либо как опциона, суд приходит к выводу о пропуске сроков, установленных ст. 429 ГК РФ и ст. 429.2 ГК РФ.

Так, согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Аналогичное условие содержится и в п. 2 ст. 429.2 ГК РФ.

По мнению истца, начало и окончание сроков в пункте 2.4.2 необходимо сопоставлять с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ).

Так, истец свою позицию обосновывает следующим. Пунктом 6.1 договора аренды недвижимого имущества от 15.01.2019 № б/н установлено, что договор заключен сроком на 5 (пять) лет с момента его подписания. Срок аренды составляет 60 (шестьдесят) месяцев с даты государственной регистрации настоящего договора. Договор аренды недвижимого имущества от 15.01.2019 № б/н зарегистрирован 30.01.2019, что подтверждается выписками из ЕГРН, представленными в материалы арбитражного дела. Истец считает, что под периодом времени определенном в абзаце 4 пункта 2.4.2 фразой «с третьего года действия настоящего договора и далее» следует понимать период времени начина с 19.01.2021. Окончание этого периода времени обусловлено сроком действия договора, т. е. последним этого периода является последний день срока аренды, а именно 30.01.2024.

Однако указанную позицию истца суд считает ошибочной, при этому принимая во внимание следующее.

Вопреки доводам Истца, абз.4 п. 2.4.2. договора аренды не содержит предельного срока аренды при буквальном толкование предложения, поскольку, фраза: «с третьего года действия настоящего договора и далее» ни до, ни после себя не содержит указание на предельные границы, например: «до окончания срока действия договора, предусмотренного п. 6.1.», или, «до окончания срока действия аренды, предусмотренного п. 6.1.».

Необходимо также отметить, что отсутствие конкретизации предельного срока аренды не может быть восполнено иными способами, поскольку срок действия договора и срок действия аренды, установленный в п. 6.1. договора, по срокам не совпадают.

Таким образом, с учетом положений ч.4 ст. 429 ГК РФ и п. 2 ст. 429.2, сроки для заключения истекли 15.01.2022 г.

Суд также признает срок исковой давности по заключению предварительного договора пропущенным.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Сроки исковой давности для предъявления требования по заключению предварительного договора купли-продажи., с учетом ч.5 ст. 429 ГК РФ, истекли 15.07.2022. При этом, претензионное письмо истца №238/2022 был направлено за пределами этого срока (19.10.2022).

Данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Всем существенным доводам, пояснениям и возражениям сторон судом дана соответствующая оценка, что нашло отражение в данном решении; иные доводы и пояснения несущественны и на выводы суда не влияют.

Госпошлина распределена в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ч. 1 ст. 110, ст.ст. 167-171, 176, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью "АЗС РЕГИОН ПОВОЛЖЬЕ" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.04.2015, ИНН: <***>) справку на возврат из федерального бюджета госпошлины в размере 194 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области в установленные законом сроки.

Судья

А.Ф. Лигерман