Решение № А55-4604/06 от 20.12.2007 АС Самарской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-55-25

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

декабря 2007 года г. Самара

Дело № А55-4604/2006

Арбитражный суд Самарской области

В составе председательствующего: Баласлова В.Н.

рассмотрев 04.12.07 г. в судебном заседании дело по иску Заместителя прокурора Самарской области, г. Тольятти

к Мэрии городского округа Тольятти, г. Тольятти

к Негосударственному учреждению по оказанию ритуальных услуг «ТГК», г. Тольятти

к ЗАО «Россия», Самарская область

о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок

при участии в заседании:

от прокурора: Попова О.Ф. – прокурор

от ТГК: ФИО1 – представитель

от ЗАО «Россия»: ФИО2, ФИО3 – представители

от Мэрии: не явился ( извещен)

При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Балькиной Л.С.

установил следующее.

Мэрия городского округа Тольятти письмом б/н от 29.11.2007 г. заявила ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с рассмотрением в кассационной инстанции кассационной жалобы по делу № А55-783/2006 и участия её представителя 04.12.2007 г. в судебном заседании.

Прокурор и ЗАО «Россия» в удовлетворении ходатайства просят отказать, поскольку у Мэрии городского округа Тольятти имеется юридическое подразделение со штатом юрисконсультов, в то же время не представлены материалы, подтверждающие направление её представителя в кассационную инстанцию на 04.12.2007 г.

Рассмотрев заявленное ходатайство и с учётом мнения прокурора и ответчика, суд в его удовлетворении отказывает, поскольку заявителем не представлены материалы в подтверждение направления его представителя в кассационную инстанцию на 04.12.07 г. и невозможности обеспечить его представителя в судебное заседание.

Прокурор просит суд

1. Признать недействительным (ничтожным) инвестиционный договор № 266/02-01 от 22.10.2001 г., заключенный между мэрией г. Тольятти, в лице мэра города ФИО7 и специализированной службой по вопросам похоронного дела Негосударственным учреждением по оказанию ритуальных услуг «ТГК», в лице директора ФИО4

2. Признать недействительным (ничтожным) договор безвозмездного срочного пользования земельным участком, принадлежащим на праве собственности юридическому лицу № 06/03 от 09.04.2003 г, заключенный между СХ ЗАО «Россия», в лице председателя Правления ФИО5, негосударственным учреждением по оказанию ритуальных услуг «ТГК», в лице директора ФИО6 и мэрией г. Тольятти, в лице мэра г. Тольятти ФИО7

3. Применить последствия недействительности инвестционного договора № 266/02-01 от 22.10.2001 г. и возместить ЗАО «Россия» рыночную стоимость земельного участка площадью 100 га, путем взыскания с мэрии г. Тольятти, расположенной по адресу: 445011, г. Тольятти, площадь Свободы, 4 в пользу ЗАО «Россия», расположенного по адресу: 445140, <...>, двести шесть миллионов пятьсот сорок четыре тысячи восемьсот девяносто два рубля.

Мэрия городского округа Тольятти и Негосударственное учреждение по оказанию ритуальных услуг «ТГК» иск не признали по основаниям, изложенным в отзыве на иск. ЗАО «Россия» иск считает обоснованным.

Оценив материалы дела, суд считает иск обоснованным частично, исходя при этом из следующего.

10.04.2001 г. на основании постановления мэра г. Тольятти № 1419-1/04-01 Департаменту по строительству, архитектуре и землепользованию мэрии г. Тольятти было поручено в срок до 20.04.2001 г. подготовить программу, условия и объявить конкурс прединвестиционных проектов на проектирование, строительство и эксплуатацию городского кладбища площадью 100 га, расположенного по адресу: г. Тольятти, северо-восточнее <...>.

28.08.2001 г. на основании постановления мэра г. Тольятти № 3448-1/08-01 право на проектирование, строительство и эксплуатацию городского кладбища г. Тольятти на указанном земельном участке было предоставлено негосударственному учреждению по оказанию ритуальных услуг «ТГК» на условиях инвестиционного договора с муниципальным образованием г. Тольятти.

22.10.2001 г. был заключен инвестиционный договор № 266/02-01 между мэрией г. Тольятти, и специализированной службой по вопросам похоронного дела Негосударственным учреждением по оказанию ритуальных услуг «ТГК», на право проектирования, строительство и дальнейшую эксплуатацию объекта инвестиционной деятельности - комплекса похоронного назначения (места погребения) г. Тольятти на земельном участке площадью 100 га (кадастровый участок № 63:09:03 067:У02), расположенном по адресу: северо-восточнее села Тимофеевка Ставропольского района Самарской области и принятием Негосударственным учреждением по оказанию ритуальных услуг «ТГК» на себя обязательства за счет собственных и привлеченных средств осуществить инвестиционную деятельность по проектированию, строительству и дальнейшей эксплуатации комплекса похоронного назначения, с объемом инвестиций в сумме семьдесят миллионов рублей, на срок - 25 лет.

25.10.2001 г. распоряжением мэра г. Тольятти № 1148-1/р в постановление мэра г. Тольятти № 3448-1/08-01 от 28.08.2001 г. было внесено изменение: вместо фразы «городского кладбища» включена фраза «места погребения».

09.04.2003 г. был заключен договор безвозмездного срочного пользования земельным участком, принадлежащим на праве собственности юридическому лицу № 06/03 между СХ ЗАО «Россия», негосударственным учреждением по оказанию ритуальных услуг «ТГК», и мэрией г. Тольятти. По этому договору ЗАО «Россия» по согласованию с мэрией г. Тольятти, связанной обязательствами по соглашению об отступном № 53 от 09.04.2001 г. и договором займа № 94 от 31.05.1995 г., предоставило негосударственному учреждению по оказанию ритуальных услуг «ТГК» в безвозмездное срочное пользование земельный участок общей площадью 100 га (кадастровый участок № 63:09:03067:У02), расположенный по адресу: северо-восточнее села Тимофеевка Ставропольского района Самарской области на срок - до 19.01.2004 г., а негосударственное учреждение по оказанию ритуальных услуг «ТГК» обязалось возвратить ЗАО «Россия» полученный земельный участок по окончанию срока настоящего договора, но все объекты, построенные НУ «ТГК» до заключения данного договора и в ходе его действия должны были находиться в собственности НУ «ТГК».

28.04.2003 г. на основании распоряжения мэра г. Тольятти № 1037-1/р был зарегистрирован факт ввода в эксплуатацию законченного новым строительством городского кладбища 1 очереди 2 пускового комплекса на основании принятого акта приемки законченного строительством объекта от 24.04.2003 г., расположенного по адресу: г. Тольятти, северо-восточнее <...>.

30.04.2003 г. на основании распоряжения мэра г. Тольятти № 1071-1/р негосударственному учреждению по оказанию ритуальных услуг «ТГК» было разрешено проводить захоронения на городском кладбище, расположенном по вышеуказанному адресу.

Инвестиционный договор № 266/02-01 от 21.10.2001 и договор безвозмездного срочного пользования земельным участком, принадлежащим на праве собственности юридическому лицу № 06/03 от 09.04.2003 г. не соответствуют требованиям федерального законодательства, и его следует признать недействительным по следующим основаниям:

1. В соответствии со ст. 4 ФЗ РФ от 12.01.1996 г. № 8-ФЗ «О погребении и похоронном деле» (в ред. ФЗ № 64-ФЗ от 30.05.2001 г.) местами погребения являются отведенные в соответствии с этическими, санитарными и экологическими требованиями участки земли с сооруженными на них кладбищами. В соответствии с пунктом 2 ст. 15 этого Закона места погребения могут быть по принадлежности - государственными или муниципальными. В соответствии с п.п. 4, 5 статьи 16 этого же Закона отвод земельного участка для размещения места погребения осуществляется органами местного самоуправления в соответствии с земельным законодательством. Размер земельного участка для кладбища с учетом жителей конкретного города не может превышать 40 гектаров. Таким образом, обе оспариваемые сделки не соответствуют требованиям статей 15, 16 ФЗ «О погребении и похоронном деле», поскольку, во-первых, земельный участок, на котором расположено кладбище г. Тольятти, находится в частной собственности ЗАО «Россия», а не в собственности муниципального образования г. Тольятти, а во-вторых, площадь указанного кладбища составляет 100 гектаров, что на 60 гектаров превышает максимально установленную Законом площадь места захоронения.

2. По правилам статьи 8 ФЗ РФ от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации...» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора, заключаемого в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Однако в нарушение статей 209, 260, 263 ГК РФ мэрия города Тольятти при заключении инвестиционного договора № 266/02-01 от 22.10.2001 г. распорядилась чужим имуществом - земельным участком, находящимся в собственности ЗАО «Россия» и разрешила проектирование, строительство и эксплуатацию комплекса похоронного назначения не на муниципальных землях, а на землях частного предприятия — ЗАО «Россия». Кроме этого, мэрией г. Тольятти нарушены требования статей 52, 54 и 55 3К РСФСР (1991 г.), которыми определялись права собственников земельных участков самостоятельно хозяйствовать на земле, возводить строения и сооружения и иным образом распоряжаться своим земельным участком. Вмешательство в деятельность собственника земельного участка со стороны органов местного самоуправления не допускалось. Изъятие земельного участка у собственника для государственных и муниципальных нужд могло производиться только в установленном законом порядке. Права собственников земли гарантированы и действующим Земельным Кодексом РФ (статьи 40, 44, 55, 57 и 63 ЗК РФ). Право собственности ЗАО «Россия» на земельный участок, площадью 100 гектаров, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, городское кладбище, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АА № 989945 от 23.10.2003 г. выданным Самарской областной регистрационной палатой (филиал г. Тольятти № 2) на основании записи регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним № 63-01/09-1/2003-51563 от 22.10.2003 г., землеустроительным делом по исследованию границ и земельного фонда ЗАО «Россия» и картографическим материалом к нему, выполненным ООО «Землеустроитель», а также заключением геодезической экспертизы № 13 от 28.04.2005 г. Ранее право собственности ЗАО «Россия» на указанный земельный участок подтверждалось; свидетельством о праве собственности серии САМ-09-03 № 473131 от 15.01.1996 г., выданным Земельным комитетом г. Тольятти, свидетельством о праве собственности на землю № 000559 от 13.12.1994 г., выданным администрацией Ставропольского района, Государственным актом на вечное пользование землей колхозами № 415487 выданным 20.03.1972 г.

3. В соответствии со статьями 94 и 99 Земельного Кодекса РФ земли историко-культурного назначения отнесены к категории особо охраняемых территорий и объектов. К землям историко-культурного назначения относятся земли, занятые военными и гражданскими захоронениями (подпункт 3 пункта 3 ст. 99 ЗК РФ). По правилам статьи 7 ЗК РФ земли особо охраняемых территорий и объектов, земли поселений и земли сельскохозяйственного назначения являются разными категориями земель. Перевод из одной категории земель в другую должен осуществляться в соответствии со ст. 8 ЗК РФ. Кроме этого, в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 8 ЗК РФ категория земель должна быть указана в договорах, предметом которых являются земельные участки, В нарушение перечисленных требований закона в текстах договоров отсутствуют сведения о том, к категории каких земель относится земельный участок, предоставленный НУ «ТГК». Как следует из текста свидетельства о государственной регистрации права серии 63-АА № 989945 от 23.10.2003 г., земельный участок площадью 100 га относится к категории земель поселений. Таким образом, мэрия г. Тольятти и ЗАО «Россия» при заключении оспариваемых сделок были не вправе предоставлять НУ «ТГК» земельный участок для проектирования, строительства и эксплуатации места погребения (кладбища), а также во временное пользование без перевода этого земельного участка из категории земель поселений в категорию земель особо охраняемых территорий и объектов, поскольку места захоронений должны располагаться на землях особо охраняемых территорий и объектов.

4. Как следует из п. 1.1 договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, принадлежащим на праве собственности юридическому лицу № 06/03 от 09.04.2003 г., предоставление НУ «ТГК» земельного участка в безвозмездное срочное пользование было обусловлено обязательствами ЗАО «Россия» перед мэрией г. Тольятти по договору займа № 94 от 31.05.1995 г. и обязательством по соглашению об отступном № 53 от 09.04.2001 г. Однако решением Арбитражного суда Самарской области от 13.07.2005 г. по делу А55-5193/2005 договор займа с залоговым обеспечением № 94 от 31.05.1995 г. с дополнительным соглашением № 46 от 15.03.1996 г. и соглашение об отступном № 53 от 09.04.2001 г., заключенные между мэрией г. Тольятти и ЗАО «Россия», признаны недействительными (ничтожными), а также применены последствия недействительности (ничтожности) сделки путем возврата всего полученного по недействительной сделке. Указанное решение определением апелляционной инстанции Арбитражного суда Самарской области от 27.09.2005 г. оставлено без изменения. Как следует из текста решения от 13.07.2005 г. по делу A55-SI 93/2005, при заключении договора займа с залоговым обеспечением и при заключения соглашения об отступном муниципальным органом г. Тольятти были превышены полномочия, а сами сделки совершены с нарушением закона. Тем самым и оспариваемые в настоящем исковом заявлении договоры не соответствуют требованиям закона, что противоречит п. 1 ст. 422 ГК РФ.

5.Оспариваемые сделки совершены с нарушением ст. 129 и п. 2 ст.260 ГК РФ, статей 27, 78, 79 ЗК РФ, статьи 1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Как следует из писем Ставропольского райкомзема (за № 422 от 10.12.2004 г. и за № 149 от 08.04.2004 г.) и письма Администрации Ставропольского района № 951 от 08.04.2004 г. земли ЗАО «Россия» общей площадью 3 625 га, в том числе 100 га, занимаемые кладбищем, относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения и перевод этих земель в другую категорию уполномоченными органами государственной власти РФ или субъекта РФ не осуществлялся. Таким образом, в нарушение указанных в настоящем пункте норм закона, ЗАО «Россия», мэрия г. Тольятти и НУ «ТГК» распорядились земельным участком площадью 100 гектар, относящимся к категории земель сельскохозяйственного назначения (пашня) не для сельскохозяйственного производства, а для иных целей, не связанных с ведением сельского хозяйства и не исполнив процедуру перевода земель из одной категории в другую, как установлено статьей 8 ЗК РФ.

25.10.2005 г. ЗАО «Россия» в адрес мэрии г. Тольятти направило письмо исх. № 190, из которого следует, что мэрия г. Тольятти в нарушение действующего законодательства, незаконно на землях ЗАО «Россия» осуществила размещение кладбища, распорядившись чужой собственностью. Согласно отчета об оценке рыночной стоимости объекта № 35/10-05 объект -земельный участок площадью 100 га, расположенный в г. Тольятти, Центральный район, кадастровый квартал 63:09:0303070 имеет рыночную стоимость двести шесть миллионов пятьсот сорок четыре тысячи восемьсот девяносто два рубля. В целях устранения нарушений законодательства, допущенных при заключении оспариваемых сделок, ЗАО «Россия» предложило мэрии г. Тольятти выкупить этот земельный участок.

По правилам ст. 168 ГК РФ сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возвратить его стоимость в деньгах.

С учетом того, что на земельном участке площадью 100 га в результате оспариваемых сделок размещено место захоронения жителей города Тольятти и возвратить этот земельный участок собственнику в лице ЗАО «Россия» невозможно, поэтому в силу ст. 167 ГК РФ мэрия г. Тольятти обязана возместить ЗАО «Россия» рыночную стоимость этого земельного участка в размере двухсот шести миллионов пятисот сорока четырех тысяч восьмисот девяносто двух рублей.

Расчет стоимости оценки оспариваемого земельного участка был произведен ООО «Супер-Аудит» в несколько этапов: определение области вопросов по оценке (суть оценки), предварительный осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку; план оценки; сбор и анализ информации; применение подходов, соответствующих оценке; согласование и отчет о результате оценки стоимости объекта.

При расчете стоимости земельного участка применялись два общепринятых подхода в оценке:

- Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;

- Доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора).

Условие применения сравнительного подхода - наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого участка. Аналогами послужили земельные участки в с. Выселки и с. Подстепки (стр. 20 отчета) Цена земельного участка с. Выселки, общей площадью 100 га составила 265 950 тыс. рублей. Цена земельного участка с. Подстепки, общей площадью 100 га составила 249 750 тыс. рублей. После расчета средневзвешенной величины стоимости, за искомую величину рыночной стоимости земельного участка, рассчитанную на основе использования рыночного подхода по ценам предложения, принимается сумма 257 850 тыс. рублей. Вес данного подхода составил 80 %.

Доходный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки. При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка, культур (в данном отчет - пшеница) и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг. Более подробно особенности оценки сельскохозяйственных земель представлены в отчете (ст. 21-23). Результат расчетов по данным ЗАО «Россия» и Росземкадастра составил 762 139 рублей. Вес данного подхода составил 20 %.

Расчет окончательной стоимости объекта произведен согласованием результатов сравнительного и доходного подходов (стр. 23, 24 отчета):

- Цена земельного участка при сравнительном подходе составила 257 850 000 рублей, расчетный вес - 80%.

Расчет: (257 850 000: 100%) х 80% = 206 280 000,

- Цена земельного участка при доходном подходе составила 762 139 рублей, расчетный вес - 20%.

Расчет: (762 139: 100%) х 20% = 152 427, 8 рублей (округлено - 152 428).

Окончательный расчет:

80%+ 20% = 100%

206 280 000 руб. + 152 428 руб. = 206 432 428 руб.

Указанный земельный участок является частной собственностью ЗАО «Россия» и обе сделки направлены на использование этого земельного участка на цели не связанные с ведением сельскохозяйственного производства.

Доказательством незаконности обоих оспариваемых сделок послужило решение Арбитражного суда от 13.07.2005 г. по делу А55-5193/2005. Этим судебным решением признаны недействительными (ничтожными) договор займа с залоговым обеспечением № 94 от 31.05.1995 г. с дополнительным соглашением № 46 от 15.03.1996 г. и соглашение об отступном № 53 от 09.04.2001 г., заключенные между мэрией г. Тольятти и ЗАО «Россия», которые были положены в основу заключения договора безвозмездного пользования земельным участком № 06/03 от 09.04.2003 г.

Вместе с тем, Мэрией городского округа Тольятти письмом от 21.04.06 г. б/н заявлено о пропуске истцом срока исковой давности и утрате им права на судебную защиту.

С исковым заявлением о признании недействительным договора № 06/03 от 09.04.2003 г., заключённого между ответчиками, истец обратился 16.03.2006 г. Следовательно, истцом не пропущен трёхлетний срок исковой давности, и данный договор следует признать недействительным.

С исковым заявлением о признании недействительным договора № 266/02-01 от 22.10.2001 г., заключённого между Мэрией городского округа Тольятти и НУОРУ «ТГК» истец обратился 16.03.2006 г. с пропуском трёхлетнего срока, установленного ст. 181 ГК РФ.

Поскольку пропуск срока исковой давности, о котором заявлено ответчиком, является самостоятельным основанием для отказа в признании сделки недействительной, в иске о признании договора № 266/02-01 от 22.10.2001 г., заключённого между Мэрией г. Тольятти и НУОРУ «ТГК» недействительным следует отказать.

В связи с этим следует также отказать в иске о применении последствий недействительности договора № 266/02-01 от 22.10.2001 г. При этом ЗАО «Россия» не является стороной по сделке, поэтому у неё отсутствует право, предусмотренное ст. 167 ГК РФ.

Взыскать с ответчиков в Федеральный бюджет РФ госпошлину в сумме по 666 руб. 67 коп. с каждого.

На основании изложенного, ст.ст. 167, 168, 181 ГК РФ и руководствуясь ст. 167 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства Мэрии городского округа Тольятти, г. Тольятти об отложении рассмотрения дела отказать.

Признать недействительным (ничтожным) договор безвозмездного срочного пользования земельным участком, принадлежащим на праве собственности юридическому лицу № 06/03 от 09.04.2003 г, заключенный между СХ ЗАО «Россия», в лице председателя Правления ФИО5, негосударственным учреждением по оказанию ритуальных услуг «ТГК», в лице директора ФИО6 и мэрией г. Тольятти, в лице мэра г. Тольятти ФИО7

В остальной части иска отказать.

Взыскать:

с Мэрии городского округа Тольятти, г. Тольятти

с Негосударственного учреждения по оказанию ритуальных услуг «ТГК», г. Тольятти

с ЗАО «Россия», Самарская область

в Федеральный бюджет РФ госпошлину в сумме по 666 руб. 67 коп. с каждого.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья

/

Баласлов В.Н.