Гражданский кодекс часть 1

Финансовый управляющий ФИО2 ФИО3 обратилась в арбитражный суд с заявлением, в котором с учетом принятых судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ уточнений просит отменить уведомление об отказе государственной регистрации прав от 26.04.2023г. № КУВД-001/2023-2176977/3, вынесенное Управлением Росреестра по Самарской области; произвести государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество - жилое помещение по адресу - Самарская область, Клявлинский район, ст. Клявлино, ул. Ворошилова, д.76, кв.2, кадастровый номер - 63:21:0906038:220, площадь - 51,5 кв.м., вид права - общая долевая собственность, дата государственной регистрации права - 19.02.2015. основание государственной регистрации права - договор купли - продажи от 13.02.2015, ограничение прав и обременение объекта недвижимости - ипотека (№ государственной регистрации - 63-63/021-63/020/400/2015-141/1).

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в отзыве на заявление требования не признало, просит в удовлетворении исковых требований отказать.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4, ПАО «Сбербанк», ФИО2.

ФИО4 в отзыве на заявление требования поддержал.

ПАО «Сбербанк» в отзыве на заявление требования поддержало.

Дело рассматривается в соответствии со ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного разбирательства.

В ходе судебного разбирательства представитель истца поддержал требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель третьего лица в судебном заседании требования истца поддержал по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, Решением АС Самарской области от 28 декабря 2020 г. по делу А55-22633/2020 ФИО6 ФИО2 признан несостоятельным (банкротом) и введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим утвержден ФИО3.

В ходе мероприятий, предусмотренных процедурой реализации имущества, было выявлено имущество, принадлежащее должнику и подлежащее реализации: - жилое помещение по адресу - Самарская область, Клявлинский район, ст. Клявлино, ул. Ворошилова, д.76, кв.2, кадастровый номер - 63:21:0906038:220, площадь - 51,5 кв.м., вид права - общая долевая собственность, дата государственной регистрации права - 19.02.2015, основание государственной регистрации права - договор купли - продажи от 13.02.2015, ограничение прав и обременение объекта недвижимости - ипотека (№ государственной регистрации - 63-63/021-63/020/400/2015-141/1).

Данное имущество находится в залоге у банка -ПАО «Сбербанк».

Залоговый кредитор ПАО Сбербанк в соответствии с абз. 2 и. 4 ст. 213.26 Закона о банкротстве утвердил Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ФИО2, являющегося предметом залога ПАО Сбербанк (жилое помещение по адресу - Самарская область, Клявлинский район, ст. Клявлино, ул. Ворошилова, д.76, кв.2,).

Финансовым управляющим были организованы торги по реализации залогового имущества.

По результатам открытых торгов в электронной форме посредством публичного предложения, проводимых в соответствии со статьями 213.26 и 110, 139 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», по продаже находящегося в залоге у ПАО Сбербанк объекта недвижимости, был определен Победитель торгов-Аптопов Александр Евгеньевич (<...>; ИНН <***>). С ФИО4 был заключен договор купли продажи от 23.01.2023г. вышеуказанного недвижимого имущества.

23 января 2023г. стороны сделки обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, с кадастровым номером 63:21:0906038:220, расположенного по адресу: Самарская область, Клявлинский район, ст. Клявлино, ул. Ворошилова, д. 76, кв. 2.

26 января 2023г. действия по регистрации прав на недвижимое имущество были приостановлены регистрирующим органом.

Уведомлением от 01 февраля 2023г. № КУВД-001/2023-2176977/2 регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию, указав, что представленный на регистрацию договор купли-продажи 23.01.2023г. нотариально не удостоверен, а также на п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», где указано что сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В ходе судебного разбирательства, Управлением Росреестра по Самарской области было вынесено уведомление об отказе государственной регистрации от 26.04.2023г.

В указанном отказе от государственной регистрации от 26.04.2023г. Управление Росреестра указало, что представленный на регистрацию договор купли-продажи 23.01.2023г. нотариально не удостоверен, а также на п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», где указано что сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

В связи с этим истец изменил предмет заявленных требований.

Финансовый управляющий считает, что уведомление об отказе государственной регистрации от 26.04.2023г., вынесенное Управлением Росреестра по Самарской области, в части необходимости предоставления нотариально удостоверенный договор купли-продажи является незаконным и необоснованным, и противоречит действующему законодательству.

Установив фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, арбитражный суд находит требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, исходя при этом из следующих мотивов.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).

В силу Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, названный орган осуществляет государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно части 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных Федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке (ч. 1 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав согласно пункту 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ являются, в том числе, - акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; - межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном Федеральным законом порядке, утвержденная в установленном Федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ; - иные документы, предусмотренные Федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости (п. 1 части 3 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно частям 1, 2 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, по решению государственного регистратора прав в случаях, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (п. п. 7).

Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде (п. 8 ст. 8.1 ГК РФ.).

В силу пункта 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Возражая против вышеизложенных доводов заявителя, Управление указывает следующее.

23.01.2023 г. и 26.01.2023 г. ФИО4 обратился в Управление с заявлением об осуществлении государственной регистрации права собственности квартиру, площадью 51,5 кв.м, с кадастровым номером: 63:21:0906038:220, по адресу: Самарская обл., Клявлинский район, ст. Клявлино, ул. Ворошилова, д. 76, кв. 2.

26.01.2023 г. на основании п.п. 5, 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) осуществление заявленных регистрационных действий было приостановлено на срок до 25.04.2023 г. в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), квартира, с кадастровым номером: 63:21:0906038:220, на основании договора купли-продажи от 13.02.2015 г. принадлежат на праве общей долевой собственности (по 1/4 доле в праве каждому) ФИО7, ФИО2, ФИО8. ФИО9

Согласно решению Арбитражного суда Самарской области от 21.12.2020 г. по делу № А55-22633/2020 ФИО2 признан несостоятельным — банкротом, введена процедура реализации имущества ФИО2

В качестве документа-основания был представлен договор купли-продажи от 23.01.2023 г., заключенный в простой письменной форме, согласно которому ФИО2, ФИО9, ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ г.р., в лице финансового управляющего ФИО3, на основании решения Арбитражного суда Самарской области от 21.12.2020 г. по делу № А55-22633/2020 продают, а ФИО4 покупает вышеуказанный объект недвижимости.

Управление указывает, что в силу п. 2 ст.54 Закона о регистрации сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

К сделкам, связанным с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, относятся сделки, заключаемые в отношении недвижимого имущества, принадлежащего малолетним гражданам, законными представителями которых являются назначенные органами опеки и попечительства граждане (опекуны), совершающие от имени и в интересах подопечных все юридически значимые действия, а также гражданам, признанным судом недееспособными (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 24.04.2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

При этом правило устанавливающее обязательную нотариальную форму сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, предусмотренное ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации, не содержит каких-либо исключений, в том числе в отношении договоров, заключаемых по результатам проведения торгов.

С учетом изложенного, согласно позиции Федеральной нотариальной палаты, договоры купли-продажи, заключаемые на торгах и являющиеся основанием для государственной регистрации перехода прав в том числе несовершеннолетнего на принадлежащее ему жилое помещение, подлежат обязательному нотариальному удостоверению (письмо от 18.4.2023 г. № 2851/06-06).

Однако, по мнению Управления, представленный в качестве документа-основания для совершения заявленных регистрационных действий договор купли-продажи от 23.01.2023 г. совершен в простой письменной форме в нарушение указанных выше норм действующего законодательства.

Возражая против доводов регистрирующего органа, третьи лица в отзывах указывают на следующие обстоятельства.

ФИО4 в отзыве на заявление указывает, что по результатам открытых торгов в электронной форме посредством публичного предложения, проводимых в соответствии со ст. 213.26 и 110, 139 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», по продаже находящегося в залоге у ПАО «Сбербанк» объекта недвижимости, он был определен в качестве Победителя торгов, со мною 23.01.2023 г., был заключен договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества.

23.01.2023 г. ФИО4 и финансовый управляющий ФИО3, обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - жилое помещение по адресу - Самарская область, Клявлинский район, ст. Клявлино, ул. Ворошилова, д.76, кв.2, кадастровый номер - 63:21:0906038:220, площадь - 51,5 кв.м.

26.01.2023 г., действия по регистрации прав на недвижимое имущество были приостановлены регистрирующим органом, по причине того, что отсутствует нотариальное удостоверение договора купли-продажи.

ФИО4 считает, что указанные действия регистрирующего органа противоречат действующему законодательству.

Порядок продажи имущества должником в ходе конкурсного производства определен Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», и в данном случае он был соблюден в соответствии с приведенными нормами.

ФИО4 приобрел недвижимое имущество, реализованное на торгах, в котором одной стороной по договору выступил организатор торгов и второй стороной ФИО4, как лицо выигравшее торги.

ФИО4, как покупатель имущества, реализованного на торгах, получил вещь свободную от каких-либо правоприятзаний.

На основании изложенного, принимая во внимание публичный характер процедуры банкротства и проводимых ее в рамках торгов, особенности статуса арбитражного управляющего в процедуре банкротства и судебный контроль за процедурой банкротства, деятельностью арбитражного управляющего, исходя из того, что законом о банкротстве, который в свою очередь является центральным нормативно правовым актом и при проведении процедуры банкротства, названный закон имеет преимущество перед иными законодательными актами, необходимость нотариального удостоверения договора купли- продажи, заключенного по результатам проведения публичных торгов, не предусмотрена, ФИО4 считает, что уведомление о не устранении причин приостановления государственной регистрации прав от 01.02.2023г. № КУВД-001/2023-2176977/2, вынесенное Управлением Росреестра по Самарской области незаконным и не обоснованным, вынесенным с нарушением норм процессуального права.

ПАО «Сбербанк» в отзыве на заявление указывает, что по результатам открытых торгов в электронной форме посредством публичного предложения, проводимых в соответствии со статьями 213.26 и 110, 139 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», по продаже находящегося в залоге у ПАО Сбербанк объекта недвижимости, был определен Победитель торгов - ФИО4 (ИНН <***>).

С ФИО4 был заключен договор купли-продажи от 23.01.2023г. вышеуказанного недвижимого имущества. 23 января 2023г. стороны сделки обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, с кадастровым номером 63:21:0906038:220, расположенного по адресу: Самарская область, Клявлинский район, ст. Клявлино, ул. Ворошилова, д. 76, кв. 2.

Уведомлением от 01 февраля 2023г. № КУВД-001/2023-2176977/2 регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию, указав, что представленный на регистрацию договор купли-продажи 23.01.2023г. нотариально не удостоверен, а также на и. 2 ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», где указано что сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Финансовый управляющий обоснованно считает, что уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав от 01.02.2023г. № КУВД-001/2023- 2176977/2, вынесенное Управлением Росреестра по Самарской области, в части необходимости предоставления нотариально удостоверенный договор купли-продажи является незаконным и необоснованным, и противоречит действующему законодательству, поскольку Законом о банкротстве не предусмотрена обязательная нотариальная форма для договоров купли-продажи, заключаемых по итогам торгов в процедуре банкротства.

По поводу довода Росреестра о том, что сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению считаем его ошибочным.

На основании вышеизложенного, принимая во внимание публичный характер процедуры банкротства и проводимых в её рамках торгов, особенности статуса арбитражного управляющего в процедуре банкротства и судебный контроль за процедурой банкротства и деятельностью арбитражного управляющего, ПАО «Сбербанк» считает, что уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав от 01.02.2023г. № КУВД-001/2023-2176977/2 незаконным и не обоснованным, и вынесено с нарушением норм процессуального права.

Арбитражный суд считает доводы заявителя и третьих лиц обоснованными по следующим мотивам.

В силу пункта 1 статьи 1 Закона о банкротстве в соответствии с ГК РФ настоящий Федеральный закон устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объёме требования кредиторов.

Впредь до приведения законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации и регулирующих отношения, связанные с банкротством, в соответствие с настоящим Федеральным законом указанные Законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону о банкротстве (пункт 3 статьи 232 Закона о банкротстве).

Таким образом, в системе правового регулирования несостоятельности (банкротства) участников имущественного оборота центральным нормативным правовым актом является Закон о банкротстве и при проведении процедуры банкротства, названный Закон имеет преимущество перед иными законодательными актами.

В ходе процедуры реализация имущества гражданина формируется конкурсная масса должника - всё имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное при его проведении, производится оценка данного имущества, осуществляются торги по его продаже в целях удовлетворения требований кредиторов должника.

Порядок продажи имущества должника в ходе конкурсного производства определён в статьях 213.26 и 139 Закона о банкротстве.

В силу пункта 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей. Согласно пункту 3 статьи 139 Закона о банкротстве продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3-19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учётом особенностей, установленных названной статьёй.

Пунктом 4 статьи 110 Закона о банкротстве предусмотрено, что продажа имущества должника осуществляется путём проведения открытых торгов, за исключением случая наличия в составе предприятия имущества, относящегося в соответствии с законодательством Российской Федерации к ограниченно оборотоспособному имуществу.

Таким образом, из приведённых правовых норм, а также правовой позиции, содержащейся в определениях ВС РФ от 05.12.2016 № 302-ЭС16-15769, определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 23.12.2011 № ВАС-14153/11, от 19.08.2013 № ВАС-10180/13, следует, что Законом о банкротстве предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов за счёт имущества должника на принципах пропорциональности и очерёдности, данные нормы носят специальный характер и подлежат приоритетному применению.

При этом, положения Закона о банкротстве, регулирующие продажу имущества должника в процедуре, реализация имущества гражданина, не исключают применения норм гражданского законодательства в той мере, в которой эти нормы не вступают в противоречие с целями и задачами законодательства о банкротстве.

Следовательно, реализация имущества должника в ходе процедура реализации имущества гражданина должна производиться в соответствии с требованиями статей 110, 139 Закона о банкротстве, носящих специальный характер и имеющих приоритетное значение.

Согласно пункту 2 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 названной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

На основании части 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Часть 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ прямо устанавливает, что нотариальное удостоверение сделок не требуется при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Актуальная редакция части 1.1 статьи 42 Закона о регистрации также определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

В данном случае, при продажи вышеуказанного имущества в рамках реализации имущества Должника - ФИО2 квартиры, а не доли Юрьевича, на торгах в процедуре банкротства производилась продажа залоговой в праве общей собственности, соответственно сторонами по сделке по продажи квартиры являлись следующие Продавцы - ФИО2, ФИО9, ФИО8, и ФИО7, тем самым, отсутствуют основания для предъявления к договору купли-продажи, заключенному финансовым управляющим с победителем торгов, требований о его нотариальной форме.

В соответствии с пунктом 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи ПО и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учётом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом. Закон о банкротстве не содержит указаний на обязанность арбитражного управляющего заключать договоры купли-продажи по результатам торгов при реализации имущества в деле о банкротстве в нотариальной форме (статьи 110 и 111 Закона о банкротстве).

При этом разъяснения, указанные в Обзоре судебной практики ВС РФ № 4 (2020), утверждённом Президиумом ВС РФ 23.12.2020, необходимо трактовать в системной взаимосвязи с вышеприведёнными нормами.

Соответственно, приданию квалифицированной письменной форме (нотариальному удостоверению) договор, совершённый по итогам торгов, не подлежит; основания для реализации нотариусом правомочий по обеспечению соблюдения законности в настоящей ситуации отсутствуют.

Согласно части 2 статьи 54 Закона N 218-ФЗ сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. Вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со специальным субъектом обусловлено необходимость публичного контроля со стороны нотариата с целью защиты прав таких лиц, как слабой стороны в сделке.

Согласно пункту 1 статьи 28 ГК РФ к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила пунктов 2 и 3 статьи 37 Кодекса. Пунктом 2 статьи 37 указанного Кодекса установлено, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Положениями статьи 20 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" предусмотрено, что недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением, принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога.

Статьей 237 ГК РФ установлено, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Из вышеприведенных норм законодательства следует, что нотариальное удостоверение сделки в целях выполнения требования части 2 статьи 54 Закона N 218-ФЗ предполагается только в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние лица, отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе.

В отношении же сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, и в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов, полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются, так как этот порядок регламентирован законом и вытекает из судебного акта. В силу последнего покупатель вышеуказанного имущества- гр. ФИО4 при реализации имущества на торгах получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний. (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.04.2022 N Ф04-7665/2021 по делу N А70-21020/2019).

Определение о включении требований кредиторов в реестр требований кредиторов несостоятельного гражданина в его деле о банкротстве, как обеспеченного залогом его имущества, по существу является судебным актом о взыскании задолженности и обращении взыскания на имущество, обремененное залоговыми правами кредитора.

Последующие действия залогового кредитора по разработке, утверждению Положения о порядке продажи залогового имущества и финансового управляющего по его реализации, по сути, являются принудительным исполнением такого судебного акта в специальном порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, который обуславливает недобровольное распоряжение участниками долевой собственности, в том числе лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, своими долями в праве собственности на квартиру (нет волеизъявления сторон сделки, которое проверяется нотариусом).

В отзыве на исковое заявление, Ответчик ссылается на письмо нотариальной палаты и письмо Минюста России, однако данные письма не являются нормативными правовыми актами, которые обязательны к применению, а носят в целом рекомендательный характер, и источником права не являются, а лишь отражают их субъективное толкование.

Также, Управление Росреестра ссылается на судебную практику, однако в приложенной судебной практики Арбитражный управляющий продавал долю в праве общей долевой собственности, а согласно части 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Кроме того, в отзыве на исковое заявление ответчик ссылается на Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020), при толковании разъяснений, приведенных в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, Управлением Росреестра не учтено, что эти разъяснения даны применительно к ситуации заключения сделок с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемым на торгах в конкурсном производстве в рамках дела о банкротстве.

На основании части 2 статьи 54 Закона N 218-ФЗ сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со специальным субъектным составом, в частности, с лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, обусловлено необходимостью публичного контроля со стороны нотариата с целью защиты прав таких лиц как наиболее слабой стороны сделки.

Согласно статье 43 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Верховным Советом Российской Федерации 11.02.1993 N 4462-1, при удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя.

Вместе с тем в рассматриваемом случае заключение Договор купли-продажи от 23.01.2023, не обусловлено добровольным распоряжением участниками долевой собственности, в том числе лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, своими долями в праве собственности на квартиру, что требовало бы от нотариуса проверки наличия волеизъявления заявителей сделки.

Пунктом 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве предусмотрено, что в конкурсную массу включается часть средств от реализации общего имущества супругов (бывших супругов), соответствующая доле гражданина в таком имуществе, остальная часть этих средств выплачивается супругу (бывшему супругу). Если при этом у супругов имеются общие обязательства (в том числе при наличии солидарных обязательств либо предоставлении одним супругом за другого поручительства или залога), причитающаяся супругу (бывшему супругу) часть выручки выплачивается после выплаты за счет денег супруга (бывшего супруга) по этим общим обязательствам.

Указанное означает, что Банк как кредитор по общим обязательствам вправе претендовать на удовлетворение своих требований из совместной собственности в полном объеме за счет средств, вырученных от реализации предмета залога.

Более того, ипотека в любом случае предоставляет Банку, как залоговому кредитору, преимущественное удовлетворение из стоимости квартиры перед выплатой доли супругу залогодателя (статья 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пункт 5 статьи 213.27 Закона о банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу статьи 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно пункту 1 статьи 50 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов);

Положениями статей 110, 111 Закона о банкротстве установлено, что продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном Законом о банкротстве, путем проведения торгов в форме аукциона, за исключением имущества, продажа которого в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса.

В силу пункта 1 статьи 213.25 названного закона все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 статьи 213.25 Закона о банкротстве.

Согласно части 5 статьи 213.25 Закона N 127-ФЗ с даты признания гражданина банкротом все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2015 N 45 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан" разъяснено, что финансовый управляющий распоряжается всем имуществом должника, признанного банкротом (за исключением имущества, не входящего в конкурсную массу), и от имени должника ведет в судах дела, касающиеся его имущественных прав (пункты 5, 6 и 7 статьи 213.25 Закона о банкротстве).

В силу правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, указанной в определении от 28.04.2022 N 1043-0, не противоречит Конституции Российской Федерации ограничение правомочий собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Спорный договор купли-продажи заключен в порядке реализации пункта 4 статьи 213.26, пунктов 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пункта 3 статьи 111, статьи 138 Закона о банкротстве, а также Положения о порядке продажи имущества должника.

Законность торгов, договора купли-продажи, а также право покупателя - заявителя на объект недвижимости не оспаривались.

Соответственно, учитывая законность положения о порядке, об условиях и сроках реализации имущества ФИО2 а также торгов по продаже спорного имущества в виде квартиры, а также учитывая исключения, предусмотренные в части 1.1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ, решение Управления об отказе в регистрации права собственности победителя торгов принято в нарушение требований действующего законодательства.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2022 N 309-ЭС22-9098, а также постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13 февраля 2023 г. по делу N А29-12279/2021.

На основании вышеизложенного, принимая во внимание публичный характер процедуры банкротства и проводимых в её рамках торгов, особенности статуса арбитражного управляющего в процедуре банкротства и судебный контроль за процедурой банкротства и деятельностью арбитражного управляющего, исходя из того, что Законом о банкротстве необходимость нотариального удостоверения договора купли- продажи, заключённого по результатам проведения публичных торгов, не предусмотрена, суд пришел к выводу, что уведомление об отказе государственной регистрации прав от 26.04.2023г. № КУВД-001/2023-2176977/3 незаконным и необоснованным.

В соответствии с ч.2 ст.201 АПК РФ арбитражный суд , установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п.4 ст.201 АПК РФ в резолютивной части решения суда по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, суд должен указать обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Арбитражный суд на основании вышеизложенного пришёл к выводу о том, что Уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об отказе государственной регистрации прав от 26.04.2023г. № КУВД-001/2023-2176977/3 является незаконным и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При таких обстоятельствах арбитражный суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.101-102, 110-112, 167-170, 176, 201, 206, 211, 216 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать Уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об отказе государственной регистрации прав от 26.04.2023г. № КУВД-001/2023-2176977/3 недействительным.

Обязать Управление Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя – после вступления решения суда в силу произвести государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество – жилое помещение по адресу – Самарская область, Клявлинский район, ст. Клявлино, ул. Ворошилова, д.76, кв.2, кадастровый номер – 63:21:0906038:220, площадь – 51,5 кв.м., вид права – общая долевая собственность, дата государственной регистрации права – 19.02.2015, основание государственной регистрации права – договор купли – продажи от 13.02.2015, ограничение прав и обременение объекта недвижимости – ипотека (№ государственной регистрации – 63-63/021-63/020/400/2015-141/1).

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

ФИО1