Гражданский кодекс часть 1

Третьи лица - Общество с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки», <...>; Управление Росреестра по Самарской области, Глава городского округа Самара; Администрация городского округа Самара; Министерство культуры Самарской области; Управление Федеральной антимонопольной службы по Самарской области

о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки

при участии в заседании

от истца – ФИО2 (доверенность от 12.04.2011 № 578)

от ответчика 1 – ФИО3 (доверенность от 27.04.2011)

от ответчика 2 – ФИО4 (доверенность от 04.04.2011)

от третьего лица – не явился, извещен

от третьего лица 2 – не явился, извещен

от третьего лица 3 – ФИО5 (дов. от 15.04.2011)

от третьего лица 4 – ФИО5 (дов. от 15.04.2011)

от третьего лица 5 – не явился, извещен

от третьего лица 6 – не явился, извещен

установил:

Истец обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ), в котором просит суд:

1. Признать недействительным договор купли-продажи № 006 от 24.09.2010 объекта нежилого фонда - нежилого помещения, 1 этаж: комнаты №№ 28-37, площадью 112,70 кв.м, расположенного по адресу: г.Самара, Самарский район, ул. Молодогвардейская/ ул. Ленинградская, д. 55/ д. 61, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара, заключенный Муниципальным предприятием городскогоокруга Самара «Бюро реконструкции и развития» и ООО «Торговый оборот».

2. Применить последствия недействительности сделки в виде возврата МП «Бюро реконструкции и развития» нежилое помещение, 1 этаж: комнаты №№ 28-37, площадью 112,70 кв.м, расположенное по адресу: г.Самара, Самарский район, ул. Молодогвардейская/ул. Ленинградская, д. 55/д.61.

3. Муниципальному предприятию городского округа Самара «Бюро реконструкции и развития» вернуть ООО «Торговый оборот» денежные средства, полученные от продажи вышеуказанного имущества в размере 1 722 974, 90 (один миллион семьсот двадцать две тысячи девятьсот семьдесят четыре) рубля 90 копеек.

В качестве оснований недействительности вышеуказанной сделки истец указал нарушения ст.ст.15, 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», чт.15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В дополнении исковых требований в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец указывает на притворный характер сделки по закреплению на праве хозяйственного ведения спорного имущества за ответчиком 1, ссылаясь при этом на п.2 ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 42 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», на злоупотребление предприятием предоставленным ему правом (ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также на нарушение п.1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с отчуждением нежилого здания без соответствующего земельного участка. Данные дополнения были приняты арбитражным судом в силу ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнении к нему.

Ответчики против удовлетворения заявленных требований возражали по мотивам, изложенным в отзывах на исковое заявление.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 10 мая 2011 года суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика 1 - Общество с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки» как оценочную организацию, изготовившую отчет об оценке рыночной стоимости имущества № 179-ФИ-10, на стороне истца - Управление Росреестра по Самарской области, Главу городского округа Самара и Администрацию городского округа Самара.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 09 июня 2011 года суд по ходатайству истца привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца - Министерство культуры Самарской области.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 14 июля 2011 года суд по ходатайству истца привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца - Управление Федеральной антимонопольной службы по Самарской области.

Третьи лица - Общество с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки» Управление Федеральной антимонопольной службы по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области и Министерство культуры Самарской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились.

Третьи лица – Управление Росреестра по Самарской области, Министерство культуры Самарской области, Администрация городского округа Самара и Управление Федеральной антимонопольной службы по Самарской области представили письменные пояснения относительно предмета спора, в соответствии с которыми поддержали заявленные требования.

Третье лицо - Глава городского округа Самара письменных пояснений относительно предмета спора не представило.

Третье лицо – Общество с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки» против удовлетворения заявленных требований возражало в части, касающейся оспаривания отчета об оценке, по основаниям, изложенным в письменных пояснениях относительно предмета спора.

На основании ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителя ответчика при непредставлении отзыва на исковое заявление по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в хозяйственное ведение Муниципального предприятия городского округа Самара "Бюро реконструкции и развития" согласно приказу Департамента управления имуществом городского округа Самара от 26.04.2010 № 1431 было передано муниципальное имущество, в том числе объект недвижимости - нежилое помещение, 1 этаж: комнаты №№ 28-37, площадью 112,70 кв.м, расположенное по адресу: г.Самара, Самарский район, ул. Молодогвардейская/ ул. Ленинградская, д. 55/ д. 61 (л.д. 14-15, т.1).

Право хозяйственного ведения ответчика 1 зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области 12.08.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серия 63-АЕ № 063228 (л.д. 16, т.1).

Письмом от 13.09.2010 № 607 ответчик 1 обратился в Департамент управления имуществом городского округа Самара с просьбой разрешить заключение сделки, а именно продажу нежилого помещения, 1 этаж: комнаты №№ 28-37, площадью 112,70 кв.м, расположенного по адресу: г.Самара, Самарский район, ул. Молодогвардейская/ ул. Ленинградская, д. 55/ д. 61 (л.д. 140-142, т.1).

В ответ на данное обращение Департамент управления имуществом городского округа Самара в письме от 24.09.2010 № 15-07-04/50669 «О реализации нежилого помещения» сообщил, что не возражает против реализации нежилого помещения, 1 этаж: комнаты №№ 28-37, площадью 112,70 кв.м, расположенного по адресу: г.Самара, Самарский район, ул. Молодогвардейская/ ул. Ленинградская, д. 55/ д. 61 (л.д. 19, т.1).

Между муниципальным предприятием городского округа Самара "Бюро реконструкции и развития" и ООО "Торговый оборот" 24.09.2010 заключен договор № 006 купли-продажи нежилого помещения, 1 этаж: комнаты №№ 28-37, площадью 112,70 кв.м, расположенного по адресу: г.Самара, Самарский район, ул. Молодогвардейская/ ул. Ленинградская, д. 55/ д. 61 (л.д. 84-89, т.1).

Согласно п.2.1 договора, цена объекта на основании отчета № 179-ФИ-10 от 07.09.2010 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости», выполненного ООО «Центр независимой оценки» составляет 1 722 974 руб. 90 коп.

Как следует из акта приема-передачи объектов недвижимого имущества от 30.09.2010 (л.д. 94, т.1), продавец исполнил обязанность по передаче объекта в собственность покупателя, а покупатель оплатил их стоимость продавцу.

Согласно ст. 294 Гражданского кодекса Российской Федерации государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом.

Пунктом 2 статьи 295 Гражданского Российской Федерации предусмотрено, что предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, последний распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 2 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.

В соответствии с пунктом 3 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" право распоряжения муниципального предприятия движимым или недвижимым имуществом может реализоваться только в пределах, не лишающих предприятие возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом предприятия.

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, сделки унитарного предприятия, заключенные с нарушением абзаца первого пункта 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также с нарушением положений Закона об унитарных предприятиях, в частности пунктов 2, 4, 5 статьи 18 этого Закона, являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого предприятия или собственника имущества, а не любого заинтересованного лица. Иск собственника о признании недействительной сделки, совершенной унитарным предприятием с нарушениями требований закона или устава о необходимости получения согласия собственника на совершение сделки, не подлежит удовлетворению, если в деле имеются доказательства одобрения, в том числе последующего, такой сделки собственником.

Имеющееся в материалах дела письмо Департамента управления имуществом городского округа Самара от 24.09.2010 № 15-07-04/50669 «О реализации недвижимого помещения», в котором Департамент сообщил предприятию о том, что не возражает против реализации спорного объекта, свидетельствует о согласовании собственником сделки по отчуждению объекта недвижимости, находящегося в хозяйственном ведении муниципального унитарного предприятия, и, следовательно, о соблюдении требований законодательства при заключении оспариваемого договора.

Кроме того, истцом не представлено доказательств того, что реализация спорного объекта повлекла невозможность для предприятия осуществлять уставную деятельность.

Что касается наличия письма Департамента управления имуществом городского округа Самара от 13.11.2010 № 15-07-04/59922, содержащее отзыв согласия от 24.09.2010 на реализацию недвижимого имущества, то в данном случае следует исходить из того, что на момент заключения спорной сделки такое согласие имелось, поэтому последующий отзыв такого согласия не свидетельствует о допущенном при совершении сделки нарушении законодательства (л.д. 144, т.1).

Так же является неправомерной ссылка истца на несоблюдение положений Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 3 Закона № 178-ФЗ императивно установлено, что действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Учитывая вышеизложенное, довод истца о притворности сделки по передаче имущества в хозяйственное ведение в виде заведомого наделения предприятия имуществом с целью последующего возмездного отчуждения объекта третьим лицам, в обход установленной законодательством о приватизации процедуры, является необоснованным.

Необходимо отметить, что вышеперечисленные обстоятельства, на которые ссылается истец, уже были предметом рассмотрения в рамках судебного процесса о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Самарской области в регистрации перехода права собственности от муниципального предприятия к покупателям в результате заключенных договоров купли-продажи объектов недвижимости. Вступившими в законную силу судебными актами по аналогичным делам данный отказ был признан незаконным.

Согласно частям 1, 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным бюджетным учреждениям, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Как следует из буквального толкования пункта 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" обязательное проведение конкурсов или аукционов предусмотрено на право заключения договоров аренды, безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования муниципальным имуществом.

Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Из этого следует, что норма пункта 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" не распространяет свое действие на заключение договоров купли-продажи, при которых происходит переход права собственности.

Данный вывод следует и из арбитражной практики (Постановление ФАС Поволжского округа от 14.07.2009 по делу N А06-6586/2008).

В пункте 7 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 № 164-ФЗ) установлен запрет на принятие федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами и Центральным банком Российской Федерации актов по предоставлению государственной или муниципальной преференции в нарушение порядка, установленного главой 5 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон), согласно которому преференции могут быть предоставлены исключительно в целях, поименованных в части 1 статьи 19 Закона, с предварительного согласия в письменной форме антимонопольного органа (за исключением случаев, перечисленных в части 3 статьи 19 Закона), с соблюдением процедуры, регламентированной статьей 20 Закона.

Под государственными или муниципальными преференциями в силу пункта 20 статьи 4 указанного закона понимается предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот.

Однако принимая во внимание, что, давая согласие на совершение сделки по отчуждению спорного объекта, Департамент управления имуществом городского округа Самара не определил и не ограничил круг лиц, которые могут выступать на стороне покупателя при совершении крупной сделки, суд не находит оснований для вывода о нарушении ст.15 ФЗ «О защите конкуренции».

Кроме того, суд учитывает, что аналогичные сделки, как следует из решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Самарской области от 23.08.2011 № 12078/10, были предметом рассмотрения Комиссии по рассмотрению дела, возбужденного по факту отчуждения без проведения торгов муниципального имущества, находящегося на праве хозяйственного ведения у муниципального предприятия городского округа Самара "Бюро реконструкции и развития" путем заключения договоров купли-продажи в отношении Департамента управления имуществом городского округа Самара и муниципального предприятия по признакам нарушения ч.1 ст.15 Закона о защите конкуренции.

Антимонопольный орган пришел к выводу, что в действиях Департамента и предприятия, связанных с отчуждением имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за предприятием, отсутствуют нарушения ч.1 ст.15 Закона о защите конкуренции.

Необходимо принять во внимание и то обстоятельство, что доводы истца относительно нарушений антимонопольного законодательства при совершении аналогичных сделок так же исследовались в рамках аналогичных дел в связи с обжалованием отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области в государственной регистрации перехода права собственности имущества к покупателям по оспариваемой сделке. Вступившим в законную силу решениями Арбитражного суда Самарской области по аналогичным делаам также установлено отсутствие нарушения Федерального закона «О защите конкуренции» при совершении сделки.

В соответствии с абзацем 12 статьи 10 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Учитывая, что у обладателя права хозяйственного ведения в силу ст.ст.294, 295 Гражданского кодекса РФ ограничено лишь право распоряжения в отношении объектов недвижимого имущества, суд отклоняет довод истца об отсутствии у муниципального предприятия полномочий на заключение договора оценки.

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определены правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих в том числе физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

В силу статьи 14 Закона N 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из используемых им подходов.

Таким образом, выбор критериев проведения оценки относится к компетенции и профессиональному суждению оценщика, в связи с чем доводы истца о ничтожности сделки по причине неиспользования оценщиком доходного подхода являются несостоятельными.

Доводы истца о том, что действия по закреплению на праве хозяйственного ведения за МП г.о.Самара "Бюро реконструкции и развития" спорного нежилого здания характеризуются как притворная сделка, судом отклоняются, поскольку право хозяйственного ведения предприятия на спорное имущество зарегистрировано и никем на момент рассмотрения дела не оспорено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 дано разъяснение о том, что согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Учитывая, что истцом не представлено доказательств того, что воля сторон сделки купли-продажи направлена на отчуждение объекта недвижимости без соответствующего земельного участка, право собственности на который переходит к покупателю в силу ст.552 Гражданского кодекса РФ, оспариваемый договор купли-продажи не может быть признан недействительной (ничтожной) сделкой.

В рассматриваемом случае вещные права на земельный участок и спорный объект недвижимого имущества принадлежат разным лицам, необходимость одновременного отчуждения объекта недвижимого имущества и земельного участка не предусмотрена законом.

В связи с чем, оснований для применения к спорным отношениям пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 и статьи 35 Земельного кодекса РФ, не имеется.

В данном случае при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование и приобретение прав на земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования.

Обоснованность вышеизложенной позиции подтверждается и сложившейся судебной практикой (Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.12.2009 № ВАС-12434/09, пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11).

С учетом перечисленных обстоятельств, оспариваемый договор купли-продажи нежилого здания не нарушает требований статьи 1 и статьи 35 Земельного кодекса РФ о единстве судьбы имущества и земельного участка под ним.

Не может быть принят во внимание и довод истца о нарушении при совершении оспариваемой сделки ст.10 Гражданского кодекса РФ, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства совершения данной сделки исключительно с намерением причинить вред другому лицу либо признаки злоупотребления правом в иных формах.

Ссылка третьего лица на нарушение при заключении договора купли продажи пункта 4 статьи 48 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25.06.2002 № 73-ФЗ (далее – Закон № 73-ФЗ), и пункта 17 «Положения о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия», утвержденного Постановлением Правительства РФ от 16.12.2002 N 894 не основательна. Министерство культуры Самарской области полагает, что договор купли-продажи здания является незаключенным в силу того, что в качестве существенных условий он должен содержать условия охранного обязательства. Эти доводы отклоняются судом как не основанные на нормах действующего законодательства по следующим основаниям.

Как следует из п.4 ст. 48 Закона № 73-ФЗ при государственной регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия либо выявленного объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект.

Указанные обязательства прописаны в п.7.1 договора купли-продажи объекта №006 от 24.09.2010 и дословно предусматривают следующее: «Покупатель несет бремя содержания объекта культурного наследия, в том числе оформляет охранное обязательство в органах исполнительной власти Самарской области по государственной охране объектов культурного наследия в соответствии с законодательством Российской Федерации».

Таким образом, требования п.4 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ при заключении договора купли продажи соблюдены.

Кроме того, пунктом 4 ст.48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ регулируются отношения при государственной регистрации договора купли-продажи и возложения на нового собственника охранных обязательств. В настоящем случае предметом спора является соответствие закону договора купли продажи.

Положения п. 4 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ лишь указывают, что при регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия.

При этом указанный федеральный закон не содержит ни формы, ни сроков принятия такого обязательства.

Что касается применения п. 17 Положения о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 16.12.2002 N 894, это положение не подлежат применению, поскольку, так как следует из Постановления Правительства РФ от 16.12.2002 N 894, которым утверждено «Положение о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия», оно разработано на основании статьи 29 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Статья 29 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ устанавливает особенности при приватизации объектов культурного наследования.

Данный закон, как и его ст.29, к настоящим правоотношениям неприменим, поскольку имело место отчуждение здания, находящегося в хозяйственном ведении у муниципального предприятия «Бюро реконструкции и развития».

Так, согласно п.2, подпункта п.9 ст. 3 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», его действие не распространяется на отношения при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении. Следовательно, все нормативные документы, разработанные на основании этого закона, не могут применяться при продаже зданий находящихся в хозяйственном ведении у муниципальных предприятий.

Судебная практика, на которую ссылается Министерство культуры по Самарской области, так же не может применяться в данном случае, поскольку выводы, содержащиеся в Постановлении ФАС Поволжского округа от 29.05.2009 № А55-1256/2008, так же сделаны в рамках приватизации объектов культурного наследия в соответствии с Законом № 178-ФЗ.

В соответствии с п. 2 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ особенности владения, пользования и распоряжения, а также ограничения права пользования объектом культурного наследия определяются настоящим Федеральным законом, Гражданским кодексом, градостроительным и земельным законодательством Российской Федерации.

Следовательно, п. 17 Положения о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.12.2002г. N 894, содержащие требования о заключении охранного обязательства до совершения купли-продажи и включения положений охранного свидетельства в качестве существенных условий сделки, не соответствуют требованиям гл. VIII и гл. IХ Федерального закона от 25.06.2002г. N 73-ФЗ, поскольку не предусмотрены в качестве особенностей владения, использования и распоряжения, а также ограничения права пользования объектом культурного наследия.

Федеральным законом N 258-ФЗ от 29.12.2006 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий" в п. 4 ст. 48 в п. 4 ст. 50 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ введены изменения и дополнения. Ранняя редакция п. 4 ст. 48 N 73-ФЗ не содержала условий того, что обременения, связанные с объектом культурного наследия должны, быть указаны в охранном обязательстве собственника. В редакции ФЗ N 258-ФЗ статья была дополнена словами, что условия охранного обязательства должны быть прописаны в охранном обязательстве и это охранное обязательство должно быть представлено при регистрации договора купли-продажи.

В соответствии с п. 4 ст. 50 указанного закона, который ранее не содержал данной нормы, при отчуждении объектов культурного наследия из государственной или муниципальной собственности новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия в соответствии со статьей 48 настоящего Федерального закона.

В связи с изложенным п.17 Положения не соответствует внесенным в ФЗ N 73-ФЗ, от 25.06.2002 изменениям и, следовательно, не может быть применен как противоречащий нормативному акту большей юридической силы.

Следовательно, в данном случае при отчуждении муниципального имущества новый собственник обязан с целью оформления охранного обязательства обратиться в Министерство культуры Самарской области, которое является специализированным органом, обладающим соответствующими контролирующими полномочиями в отношении объектов культурного наследия. Муниципальное же предприятие г.о. Самара, выступающее стороной по договору купли-продажи объекта недвижимости, таким органом не является.

Кроме того, в тексте договора купли-продажи стороны указали, что данный объект недвижимости является объектом культурного наследия и «покупатель» принимает на себя обязательства по его содержанию.

Принимая во внимание данные обстоятельства, следует сделать вывод, что муниципальное предприятие не может являться стороной при оформлении договорных отношений, связанных с определением порядка содержания и обеспечения сохранности объекта культурного наследия.

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что позиция Министерства культуры Самарской области не основана на нормах действующего законодательства и не может быть принята во внимание при рассмотрении данного дела.

Указанные доводы подтверждаются судебной практикой. ( Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 августа 2010 года N ВАС-11945/10, Постановлением ФАС Поволжского округа от 31.08.2011 по делу № А55-26563/2010).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Оценив представленные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных оснований для признания спорного договора недействительной сделкой, в связи с чем основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

На сновании вышеизложенного в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

Расходы по уплате государственной пошлины следует отнести на истца в силу ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и взыскать в бюджет Российской Федерации, однако истец в силу п.п. 1.1 п.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст. 110,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

ФИО1