Гражданский кодекс часть 1

Третьи лица - Общество с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки»; Государственное учреждение «Самарская лаборатория судебной экспертизы», Управление Росреестра по Самарской области, Глава городского округа Самара; Администрация городского округа Самара; Министерство культуры Самарской области; Управление Федеральной антимонопольной службы по Самарской области

о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки

при участии в заседании

от истца – ФИО2 (доверенность от 19.10.2011)

от ответчика 1 – ФИО3 (доверенность от 27.10.2011)

от ответчика 2 – ФИО4 (доверенность от 22.06.2011)

от третьего лица – не явился, извещен

от третьего лица 2 – не явился, извещен

от третьего лица 3 – не явился, извещен

от третьего лица 4 – ФИО5 (дов. от 15.04.2011)

от третьего лица 5 – ФИО5 (дов. от 15.04.2011)

от третьего лица 6 – не явился, извещен

от третьего лица 7 – не явился, извещен

установил:

Истец обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском, в котором просит суд:

1. Признать недействительным договор купли - продажи № 6 от 07.10.2010 г. нежилого здания, расположенного по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Алексея Толстого, д. 118-120, подземная этажность: литера А, А1, площадью 525,9 кв.м, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара, заключенный Муниципальным предприятием городского округа Самара «Перспектива» с ООО «Авто-Строй».

2. Применить последствия недействительности сделки в виде возврата Муниципальному предприятию городского округа Самара «Перспектива» нежилого здания, расположенного по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Алексея Толстого, д. 118-120, подземная этажность: литера А, А1, площадью 525,9 кв.м.

3. Муниципальному предприятию городского округа Самара «Перспектива» вернуть ООО «Авто-Строй» денежные средства, полученные от продажи вышеуказанного имущества, в размере 6 694 977 (шесть миллионов шестьсот девяносто четыре тысячи девятьсот семьдесят семь) руб. 00 коп.

В качестве оснований недействительности вышеуказанной сделки истец указал нарушения ст.ст.15, 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», чт.15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В дополнении исковых требований в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец указывает на притворный характер сделки по закреплению на праве хозяйственного ведения спорного имущества за ответчиком 1, ссылаясь при этом на п.2 ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 42 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», на злоупотребление предприятием предоставленным ему правом (ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также на нарушение п.1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с отчуждением нежилого здания без соответствующего земельного участка. Данные дополнения были приняты арбитражным судом в силу ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнении к нему.

Ответчик - Общество с ограниченной ответственностью "Авто-Строй" против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Ответчик – Муниципальное предприятие городского округа Самара "Перспектива" исковые требования признал, отзыв на исковое заявление не представил и заявил, что ранее изложенную позицию, отраженную в отзыве на исковое заявление, не поддерживает.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 18 мая 2011 года суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика 1 - Общество с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки» как оценочную организацию, изготовившую отчет об оценке рыночной стоимости имущества № 213/1-ФИ-10, на стороне истца - Управление Росреестра по Самарской области, Главу городского округа Самара, Администрацию городского округа Самара и Министерство культуры Самарской области.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 22 июля 2011 года по ходатайству истца привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца - Управление Федеральной антимонопольной службы по Самарской области.

Третьи лица - Общество с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки»; Государственное учреждение «Самарская лаборатория судебной экспертизы», Управление Росреестра по Самарской области, Управление Федеральной антимонопольной службы по Самарской области и Министерство культуры Самарской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились.

Третьи лица – Управление Росреестра по Самарской области, Министерство культуры Самарской области и Управление Федеральной антимонопольной службы по Самарской области представили письменные пояснения относительно предмета спора, в соответствии с которыми поддержали заявленные требования.

Третьи лица - Глава городского округа Самара и Администрация городского округа Самара письменных пояснений относительно предмета спора не представили.

Третье лицо - Общество с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки» представило письменные пояснения относительно предмета спора, в соответствии с которым возражало против удовлетворения заявленных требований в части, касающейся отчета об оценке.

На основании ч. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей третьих лиц 1,2,5,6 по имеющимся в деле доказательствам.

Как уже указал суд, представителем ответчика – муниципального предприятия городского округа Самара "Перспектива" заявлено о признании иска.

Рассмотрев указанное заявление, арбитражный суд не находит оснований для принятия признания иска по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью либо в части.

Согласно пункту 5 указанной статьи арбитражный суд, в частности, не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Как следует из материалов дела и объяснений лиц, участвующих в деле, второй ответчик – ООО "Авто-Строй" - «покупатель» по оспариваемому договору возражает против признания иска по основаниям, изложенным в отзыве на иск, дополнительных объяснениях, а так же считает, что принятие судом признания иска муниципального предприятия нарушит его процессуальные права, в связи с чем ООО "Авто-Строй" настаивает на рассмотрении дела по существу.

В соответствии с частью 3.1 подпункта 3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

С учетом изложенного, в связи с наличием возражающей позиции относительно заявленных требований второго ответчика – ООО "Авто-Строй" арбитражный суд на основании пункта 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не принимает признание иска муниципальным предприятием и рассматривает дело по существу.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с подпунктами 3, 6 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон № 131-ФЗ) к вопросам местного значения городского округа отнесены владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности.

Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее – Департамент), согласно положениям статьи 47 Устава городского округа Самара, утвержденного Решением Думы городского округа Самара от 10.07.2006 № 294, передает имущество в хозяйственное ведение для достижения муниципальными предприятиями целей, ради которых они созданы, т.е. удовлетворение общественных потребностей в результатах деятельности и получение прибыли.

При этом обязанность собственника отдельно указывать цели использования при передаче в хозяйственное ведение муниципальному предприятию имущества законодательством не предусмотрена.

Как обоснованно указал ответчик, получение прибыли наряду с решением вопросов местного значения является целями деятельности унитарного предприятия, а переданное в хозяйственное ведение имущество представляет собой способ для их достижения. Реализация муниципальным предприятием объекта недвижимости представляет собой один из способов получения прибыли, решения вопросов местного значения наряду с иной хозяйственной деятельностью предприятия, что полностью соответствует требованиям законодательства и уставной деятельности. В соответствии с уставом муниципальное предприятие вправе осуществлять операции с недвижимым имуществом, принадлежащим предприятию на праве хозяйственного ведения, наряду с другими видами деятельности.

Пункт 4 статьи 8 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных предприятиях» (далее – закон № 161-ФЗ) устанавливает случаи создания государственных и муниципальных предприятий, и не относится к рассматриваемому спору, поскольку в данном случае предметом рассмотрения является правомерность совершения сделки по отчуждению имущества, а не законность создания «продавца» - муниципального предприятия.

Муниципальное предприятие обладало вещным правом на спорный объект на основании приказа Департамента от 01.09.2010 № 3112. Указанная сделка о передаче в хозяйственное ведение спорного имущества оформлена надлежащим образом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АЕ № 412068 от 29.09.2010 (л.д. 13, т.1).

04.10.2010 года муниципальным предприятием на основании его обращения было получено согласие № 15-07-04/52699 собственника вышеуказанного муниципального имущества, в лице его представителя – Департамента, на реализацию указанного объекта недвижимого имущества (л.д. 81, т.1).

Статьей 294 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом. Пунктом 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Такое же положение продублировано в статье 18 Закона № 161-ФЗ.

Предварительное письменное согласие собственника на реализацию объекта недвижимого имущества Департаментом было дано. Полученное согласие соответствует нормам федерального законодательства и разделу 3 Положения «О порядке передачи муниципального имущества в хозяйственное ведение муниципальным предприятиям городского округа Самара», утвержденному Постановлением Самарской городской Думы от 01.06.2001 № 76.

Оспариваемая сделка от 12.10.2010 № 6 исполнена сторонами: «покупателем» «продавцу» уплачены денежные средства, недвижимое имущество, составляющее предмет договора, передано от «продавца» к «покупателю» по акту приема-передачи, отчуждение произведено по рыночной цене. Оспариваемый договор купли-продажи заключен предприятием во исполнение предоставленного законодателем права на отчуждение имущества, денежные средства от реализации объекта были потрачены на решение вопросов местного значения (л.д. 51-55, т.1).

Из анализа обстоятельств совершения сделки и Устава предприятия, определяющего предмет и цели его деятельности следует, что реализация спорного недвижимого имущества не повлекла за собой невозможность осуществления унитарным предприятием уставной деятельности. Предприятие является действующим и реализует свои функции в соответствии с уставом. При этом пресекательный срок между передачей имущества в хозяйственное ведение и его последующей реализацией законодательством не предусмотрен.

Так же является неправомерной ссылка истца на несоблюдение положений Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 3 Закона № 178-ФЗ императивно установлено, что действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Учитывая вышеизложенное, довод истца о притворности сделки по передаче имущества в хозяйственное ведение в виде заведомого наделения предприятия имуществом с целью последующего возмездного отчуждения объекта третьим лицам, в обход установленной законодательством о приватизации процедуры, является необоснованным.

Необходимо отметить, что вышеперечисленные обстоятельства, на которые ссылается истец, уже были предметом рассмотрения в рамках судебного процесса о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Самарской области в регистрации перехода права собственности от муниципального предприятия к ООО «Авто-Строй» в результате заключенных договоров купли-продажи объектов недвижимости. Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А55-570/2011 данный отказ был признан незаконным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом не принимается довод истца о несоответствии оспариваемой сделки положениям Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) (статьи 15, 17.1).

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Указанными нормами права устанавливается необходимость проведения процедуры торгов в отношении тех договоров, в соответствии с которыми происходит переход только прямо указанных в статье составляющих права собственности - права владения и (или) права пользования имуществом.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности включает в себя права владения, пользования и распоряжения принадлежащим имуществом. В данном случае в результате совершенной сделки купли-продажи объекта состоялся переход права собственности в целом, включая право распоряжения имуществом. У объекта сменился собственник, в то время как пункты 1, 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ регулируют порядок перехода только прав владения и (или) пользования, следовательно, в рассматриваемом случае не могут применяться.

Данный вывод подтверждается судебной практикой, в частности Постановлением ФАС Поволжского округа от 14.07.2009 по делу № А06-6586/2008.

Кроме того, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета настоящего спора – Управление ФАС по Самарской области заявило, что положения статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ не распространяются на распоряжение государственным и муниципальным имуществом, которое предполагает его отчуждение.

Статья 15 Закона № 135-ФЗ устанавливает запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления, иных органов или организаций, осуществляющих функции указанных выше органов, приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

В данном случае согласие Департамента на реализацию объекта недвижимости не является адресным, не является целевым – непосредственно в документе отсутствует ссылка на конкретного покупателя, которому муниципальное предприятие обязано по указанию Департамента продать объект. Согласие Департамента позволяет осуществить реализацию объекта недвижимого имущества любому участнику хозяйственной деятельности. Данный документ регулирует отношения между Департаментом и муниципальным предприятием, не затрагивает права и интересы третьих лиц, вследствие чего не является нарушением антимонопольного законодательства. Объект недвижимого имущества был реализован муниципальным предприятием по цене, установленной независимым оценщиком и не являющейся льготной; круг лиц, имеющих возможность обратиться в адрес муниципального предприятия по вопросу приобретения объекта, не ограничен.

Что касается муниципального предприятия, то вопреки утверждению истца, статья 15 Закона № 135-ФЗ предусматривает строго ограниченный круг субъектов, к компетенции которых можно отнести названные полномочия. К таким субъектам относятся исключительно федеральные или государственные органы исполнительной власти либо органы местного самоуправления. Муниципальное предприятие, как установлено вступившим в законную силу судебным актом по делу № А55-570/2011, к таким субъектам не относится.

Кроме того, суд учитывает то обстоятельство, что 21 сентября 2011 года Управление Федеральной антимонопольной службы по Самарской области прекратило административное производство по делу в отношении Департамента и муниципального предприятия «Перспектива» по признакам нарушения статьи 15 Закона № 135-ФЗ при заключении оспариваемой сделки в связи с отсутствием состава административного правонарушения (л.д. 86, т.2).

На основании изложенного, довод истца о нарушении положений статьи 15, 17.1 Закона № 135-ФЗ является необоснованным.

Суд не может согласиться с доводами истца относительно нарушения сторонами при заключении договора купли-продажи положений статей 10, 15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а так же Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (далее - ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007г. № 256 по следующим основаниям.

По мнению истца, договор на проведение оценки рыночной стоимости объекта не мог заключаться муниципальным предприятием, поскольку истец не наделял его полномочиями на заключение такого договора.

В соответствии со статьями 215, 216, 294 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения относится к вещным правам и включает в себя все составляющие права собственности - право владения, пользования и распоряжения. Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения подлежит регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С момента регистрации права хозяйственного ведения муниципальное предприятие становится полноценным обладателем объекта недвижимости с перешедшими правами пользования, владения и распоряжения. Следовательно, предприятие как обладатель права хозяйственного ведения совершенно обоснованно может осуществлять весь комплекс прав и обязанностей, связанных с реализацией своего права, в том числе проводить оценку рыночной стоимости объекта.

Пунктом 3.6 Положения «О порядке передачи муниципального имущества в хозяйственное ведение муниципальным предприятиям городского округа Самара» за муниципальными предприятиями закреплена обязанность по проведению оценки имущества, силами и за счет средств предприятия, на основании заключенных договоров с оценщиком.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что полномочия на оформление договорных отношений на проведение оценки рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости возникли у предприятия в силу закона.

Довод истца о необходимости при проведении оценки рыночной стоимости объекта муниципального имущества использовать все три подхода к оценке имущества: доходный, затратный и сравнительный так же отклоняется судом.

Пунктом 20 ФСО № 1 прямо установлено, что оценщик при проведении оценки должен применять затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке либо обосновать отказ от использования того или иного подхода. То есть выбор подхода – это право, а не обязанность оценщика.

Следовательно, оценщик в данном случае, с учетом особенностей объекта, его специфики, состояния рынка и других факторов, самостоятельно определил применение наиболее достоверного подхода.

Все требования, установленные пунктом 15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, определяющего обязанности оценщика, и ФСО № 1, при осуществлении оценки спорного объекта оценщиком были соблюдены.

Так, в Отчете об оценке рыночной стоимости № 213/1-ФИ-10 от 21.09.2010 (л.д. 118-137, т.1) оценщиком подробно изложено обоснование отказа от использования двух подходов — сравнительного и доходного, а так же описана целесообразность применения при проведении оценки рыночной стоимости объекта затратного подхода. Срок проведения оценки, установленный пунктом 8 ФСО № 1, не нарушен. Пункт 6 ФСО № 1 указывает на необходимость обобщения результатов расчета стоимости объекта, если в оценке используются различные подходы. В рассматриваемой оценке использовался один - затратный подход, следовательно, обязанность по такому обобщению отсутствует, а пункт 6 ФСО № 1 не применяется.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что Отчет об оценке рыночной стоимости № 213/1-ФИ-10 от 21.09.2010 был составлен с учетом всех требований, установленных законодательством об оценочной деятельности.

Необходимо отметить, что истцу на момент выдачи согласия на реализацию объекта был представлен указанный отчет о рыночной стоимости объекта и возражения истца относительно стоимости объекта отсутствовали.

Таким образом, рыночная цена объекта, определенная данным отчетом, является обоснованной для определения стоимости по данной сделке.

Суд отклоняет довод истца об отзыве согласия на реализацию спорного объекта недвижимости в связи со следующим.

На основании положений статей 8, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации оспариваемый договор не подлежит государственной регистрации, поэтому в силу положений статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации моментом заключения договора является его подписания и передачи определенного в нем имущества. На момент подписания указанного договора и передачи имущества согласие собственника на отчуждение объектов недвижимого имущества имелось и отозвано не было.

Оспариваемая сделка купли-продажи исполнена в полном объеме.

В соответствии с п.1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Следовательно, в силу закона невозможно отозвать документ, породивший гражданско-правовые отношения, обязательства по которым уже исполнены в полном объеме и, соответственно, прекращены. Законодательство не предусматривает оснований для отмены собственником своего согласия впоследствии.

Аналогичная правовая позиция также содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2010 по делу № 365/10, Постановлении Федерального Арбитражного Суда Поволжского округа от 28.02.2008 по делу № А65-8929/2005, Постановлении Федерального Арбитражного Суда Поволжского округа от 24.02.2009 по делу № А55-7944/2008, в Решении Арбитражного суда Самарской области от 04.02.2011 № А55-24999/2010.

Судом не принимается довод Истца о нарушении требований статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающей запрет на отчуждение отдельно стоящего объекта недвижимости без земельного участка под ним.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и его толкованию, данному в пункте 11 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», «отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. При этом не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Сделки, совершенные в нарушение данной нормы, являются ничтожными».

Перечень вещных прав на землю, перечисленных в Земельном кодексе Российской Федерации, является исчерпывающим и права хозяйственного ведения не предусматривает.

В рассматриваемом случае вещные права на земельный участок и спорный объект недвижимого имущества принадлежат разным лицам, необходимость одновременного отчуждения объекта недвижимого имущества и земельного участка не предусмотрена законом.

В связи с чем, оснований для применения к спорным отношениям пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не имеется.

В данном случае при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование и приобретение прав на земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования.

Обоснованность вышеизложенной позиции подтверждается и сложившейся судебной практикой (Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2009 № ВАС-12434/09, пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11).

С учетом перечисленных обстоятельств, оспариваемый договор купли-продажи нежилого здания не нарушает требований статьи 1 и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации о единстве судьбы имущества и земельного участка под ним.

Довод о нарушении статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры народов) Российской Федерации (далее – Закон № 73-ФЗ) отклоняется судом, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, нежилое здание, расположенное по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Алексея Толстого, д. 118-120, подземная этажность: литера А, А1, площадью 525,9 кв.м, является объектом культурного наследия.

В соответствии с пунктом 4 статьи 48 Закона № 73-ФЗ при государственной регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия либо выявленного объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект.

Из указанной нормы права следует что, на момент государственной регистрации перехода права собственности на объект культурного наследия охранное обязательство должно быть оформлено и зарегистрировано в качестве обременения. При заключении оспариваемого договора купли-продажи, сторонами предусмотрено условие об обязанности покупателя – ООО «Авто-Строй» заключить с Министерством культуры по Самарской области охранное обязательство, и нести бремя содержания объекта культурного наследия (п. 7.1 договора).

Таким образом, требования п.4 ст. 48 ФЗ № 73-ФЗ при заключении договора купли продажи соблюдены.

Кроме того, пунктом 4 ст.48 ФЗ № 73-ФЗ регулируются отношения при государственной регистрации договора купли-продажи и возложения на нового собственника охранных обязательств. В настоящем случае предметом спора является соответствие закону договора купли продажи.

Положения п. 4 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ лишь указывают, что при регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия.

При этом указанный федеральный закон не содержит ни формы, ни сроков принятия такого обязательства.

Согласно пункту 2 статьи 48 Закона № 73–ФЗ особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия определяются настоящим федеральным законом, гражданским законодательством Российской Федерации, градостроительным законодательством РФ, земельным законодательством Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 3 ГК РФ гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов.

Постановление Правительства РФ от 16.12.2002 N 894 «О порядке подготовки и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия» является документом, конкретизирующим порядок применения некоторых норм при приватизации объектов культурного наследия.

Как следует из названия и содержания указанного Постановления, оно распространяет свое действие на порядок отчуждения объектов культурного наследия, осуществляемый в порядке приватизации. Как уже было отмечено выше, подпункт 9 пункта 2 статьи 3 Закона № 178-ФЗ устанавливает, что действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении, в частности муниципальными предприятиями, имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении.

Следовательно, Постановление Правительства Российской Федерации от 16.12.2002 N 894 к оспариваемой сделке купли-продажи применяться не может. Указанные доводы подтверждаются судебной практикой. ( Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 августа 2010 года N ВАС-11945/10, Постановлением ФАС Поволжского округа от 31.08.2011 по делу № А55-26563/2010).

Судебная практика, на которую ссылается Министерство культуры по Самарской области, так же не может применяться в данном случае, поскольку выводы, содержащиеся в Постановлении ФАС Поволжского округа от 29.05.2009 № А55-1256/2008, так же сделаны в рамках приватизации объектов культурного наследия в соответствии с Законом № 178-ФЗ.

Пунктом 1 статьи 48 Закона № 73-ФЗ установлено, что объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности.

Собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия с учетом требований настоящего закона, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данным объектом культурного наследия (пункт 3 статьи 48 Закона № 73-ФЗ).

Таким образом, включение в закон указанных норм имеет целью прежде всего обеспечение сохранности таких объектов, в первую очередь, путем определения обязанностей собственника по использованию, сохранению, содержанию объектов.

Как пояснил представитель ООО «Авто-Строй», на момент рассмотрения спорное охранное обязательство находится на стадии оформления, что также свидетельствует о выполнении требований Закона № 73 – ФЗ и соответствии договора купли-продажи законодательству об объектах культурного наследия в полном объеме.

Министерство культуры Самарской области считает, что оспариваемый договор является не заключенным в силу отсутствия в нем условий охранного обязательства, являющихся, по мнению государственного органа, существенным условием договора.

Однако данная позиция противоречит положениям Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25.06.2002 № 73-ФЗ (далее – Закон № 73-ФЗ) и является нарушением положений законодательства об оформлении договорных отношений.

П. 4 ст. 50 Закона № 73-ФЗ предусмотрено, что при отчуждении объектов культурного наследия из государственной или муниципальной собственности новый собственник принимает на себя обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), по выполнению требований к условиям доступа к нему граждан, иных обеспечивающих его сохранность требований, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия в соответствии со статьей 48 настоящего Федерального закона.

Следовательно, в данном случае при отчуждении муниципального имущества новый собственник обязан обратиться в Министерство культуры Самарской области с целью оформления охранного обязательства, что и было сделано со стороны Ответчика.

Охранное обязательство, как и стандартный договор, должно включать в себя положения, характеризующие предмет, права и обязанности сторон, а также санкции за их нарушение.

Таким образом, говоря о надлежащем оформлении условий охранного обязательства, следует принимать во внимание, что специализированным органом, обладающим соответствующими контролирующими полномочиями в отношении объектов культурного наследия, является Министерство культуры Самарской области, а не муниципальное предприятие г.о. Самара «Перспектива», выступающее стороной по договору купли-продажи объекта недвижимости.

Принимая во внимание данные обстоятельства, следует сделать вывод, что муниципальное предприятие не может являться стороной при оформлении договорных отношений, связанных с определением порядка содержания и обеспечения сохранности объекта культурного наследия.

Исходя из изложенного, арбитражный суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи от 12.10.2010 № 6между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Основания для признания сделки недействительной в соответствии со статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют. Сделка купли-продажи недвижимого имущества соответствует требованиям гражданского законодательства Российской Федерации, в том числе Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях». При указанных обстоятельствах, требования истца удовлетворению не подлежат.

На основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы следует отнести на истца, который в силу ст.333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты госпошлины.

Руководствуясь ст. 110,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

ФИО1