Решение № А55-5816/06 от 09.08.2006 АС Самарской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846-2) 26-55-25

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Самара

Дело № А55-5816/2006 -13

Арбитражный суд Самарской области

В составе председательствующего: Баласлова В.Н.

рассмотрев 02.08.06 г. в судебном заседании дело по иску ООО «Тамань», г. Самара

к Комитету по управлению имуществом г. Самары, г. Самара

о производстве зачёта

при участии в заседании:

от истца: не явился (извещён)

от ответчика: ФИО1 – гл. специалист, ФИО2 – гл. специалист

установил:

В судебном заседании объявлялся перерыв с 27.07.06 г. до 02.08.06 г. до 9 ч. 00 мин.

Истец просит суд обязать ответчика зачесть стоимость капитального ремонта в размере 271 715 руб. 95 коп. в счёт арендных платежей по договору аренды № 963818А от 25.03.2002 г., исходя при этом из следующего.

Между Истцом и Ответчиком 25 марта 2002 года заключен договор № 963818А аренды нежилого помещения площадью 310 кв.м., расположенного по адресу: <...>, литер А. Срок действия договора истек 31 декабря 2002 года. Однако Ответчик не возражал прочив дальнейшего пользования Истцом указанным помещением.

В соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Таким образом, договор № 963818А от 25 марта 2002 г. в настоящее время заключен на неопределенный срок и действует по настоящее время.

Данный факт подтвержден Приказом Ответчика от 23 сентября 2005 года № 1184 «Об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Самара, Самарский район, ул. Максима Горького,д.119»

Согласно акту передачи Арендатору объекта недвижимости от 01 февраля 2002 года, который является Приложением № 3 к указанному договору в помещении требовался капитальный ремонт капитальных стен и несущих конструкций, потолков, внутренних стен, перегородок, полов, оконных переплетов, дверных проемов, электросетей и осветительной аппаратуры, сантехнического оборудования, системы водоснабжения, системы отопления.

То есть практически все переданное в аренду помещение на момент передачи было непригодно к использованию не только под кафе, но и для других целей.

В соответствии с п.8.1. договора в случае необходимости Арендатор обязан самостоятельно произвести капитальный ремонт объекта за счет собственных средств в соответствии со сметой расходов, предварительно согласованной с арендодателем.

29.10.2002 года Ответчик разрешил перепланировку нежилого помещения и проведение капитального ремонта за счет собственных средств ООО «Тамань».

24.12.2002 года Распоряжением № 1360 Администрации Самарского района города Самары «Об оборудовании нежилого помещения под кафе по ул. Максима Горького. 119А обществом с ограниченной ответственностью «Тамань» Обществу поручено выполнить необходимый объем работ по оборудованию помещения под кафе.

Этим распоряжением администрация обязала ООО «Тамань» разработать проектно-сметную документацию, получить техническое заключение специальных организаций о сохранении несущей способности конструкций здания, оформить в администрации Самарского района санитарно-технический паспорт на объект, а также выполнить другие условия, после чего приступить к работе по оборудованию нежилого помещения.

Истец выполнил свои обязательства в полном объеме.

24.12.2002 года Ответчик подтвердил свое разрешение на проведение капитального ремонта, мосле чего Истец приступил к производству работ.

В период с 2002 по 2004 год Истец за счет собственных средств произвел перепланировку и капитальный ремонт указанного помещения. Стоимость ремонта согласно проектно-сметной документации, утвержденной ООО «Горжилпроект» составила 3 068 877.60 рублей. Фактически произведенные затраты оказались выше.

Произведя частично ремонт по оборудованию нежилого помещения Истец представил Ответчику смету на сумму 1 280 073 рублей для решения вопроса о зачете арендной платы в счет произведенного ремонта и предложил специалистам Комитета осмотреть помещение и составить промежуточный акт приема выполненных работ. Однако Комитет необоснованно уклонился от выполнения своих обязательств, мотивируя это тем, что ремонт произведен не в полном объеме и отказал зачесть арендную плату за счет стоимости ремонта.

В связи с отказом Комитета в зачете арендной платы ООО «Тамань» оплатило арендную плату по сентябрь 2004 года в полном объеме. Затем, после производства капитального ремонта правой части указанного помещения, Истец предъявил Ответчику полную смету расходов по ремонту и вновь предложил рассмотреть вопрос о зачете стоимости выполненного ремонта в счет арендной платы. Однако Ответчик вновь отказался рассматривать данный вопрос, мотивируя это тем, что ремонт не контролировался его специалистами. И хотя ранее комитет неоднократно уклонялся от проведения осмотра помещения не только в ходе ремонта, но и в последствии, сам продолжал подтверждать свое согласие на производство работ. Комитет ни разу не предложил провести осмотр силами своих специалистов.

Остаточная стоимость имущества составляла на момент передачи помещения Ответчиком Истцу 123 000 рублей, поскольку оно было в непригодном для эксплуатации состоянии и требовало капитального ремонта.

В сентябре 2005 года Ответчик принял решение о приватизации помещения, расположенного в подвальном помещении <...> Самары, путем продажи на торгах и установил стоимость помещения в размере 2 850 600 рублей.

29 ноября 2005 года Ответчик продал помещение на аукционе за 2 907 700 рублей. Таким образом Ответчик выставил на торги и продал имущество, которое изменило свою стоимость благодаря нашим затратам.

В настоящее время Ответчик предъявляет к взысканию с Истца задолженность по арендной плате в размере 271 715,95 рублей.

В то же время стоимость произведенных работ по капитальному ремонту составляет 3 068 877,60 рублей.

Таким образом, размер понесенных Истцом затрат неоднократно превышает размер требований, заявленных ответчиком.

Следовательно, Ответчик обязан зачесть сумму в размере задолженности, а именно 271 715,95 рублей, а оставшуюся сумму расходов в размере 2 797 161,65 рублей компенсировать Истцу в полном объеме.

Однако, доводы истца не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Согласно ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Согласно п. 8.1. договора, в случае необходимости арендатор обязан самостоятельно произвести капитальный ремонт объекта за счет собственных средств в соответствии со сметой расходов, предварительно согласованной с арендодателем. Расходы арендатора на капитальный ремонт могут засчитываться в счет арендной платы за помещение в соответствии с дополнительным соглашением между арендодателем и арендатором. Однако же такое дополнительное соглашение заключено не было.

Как следует из материалов дела, ООО «Тамань» в Комитет по управлению имуществом изначально не обращалось с просьбой заключить дополнительное соглашение о зачете производимых затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы,   а  лишь  обращалось  с  просьбой   разрешить   проведение   перепланировки   и капитального ремонта.

Таким образом, в соответствии со ст. 616 ГК РФ и п. 8.1. договора аренды арендатор обязан самостоятельно произвести капитальный ремонт объекта за счёт собственных средств в соответствии со метой расходов, предварительно согласованной с арендодателем.

Расходы арендатора на капитальный ремонт могут засчитываться в счёт арендной платы за помещение в соответствии с дополнительным соглашением между арендодателем и арендатором.

Однако смета сторонами не согласовывалась, дополнительное соглашение не заключалось. Поэтому у истца отсутствуют правовые основания требовать зачёта стоимости капитального ремонта в счёт арендной платы.

Кроме того, суд обязывал истца подтвердить наличие расходов по капитальному ремонту, в том числе представить договор подряда, акты сдачи-приёмки выполненных работ, платёжные документы. Однако требование суда истцом не исполнено и подтверждающие его доводы материалы в дело не представлены. Следовательно истец не доказал наличия своих расходов по капитальному ремонту.

При указанных обстоятельствах в иске истцу следует отказать.

Взыскать с истца в Федеральный бюджет РФ госпошлину в сумме 2 000 руб.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 616 ГК РФ, п. 8.1 условий договора и руководствуясь ст. 167 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Взыскать с ООО «Тамань», г. Самара в Федеральный бюджет РФ госпошлину в сумме 2 000 руб.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья

/

В.Н. Баласлов