Гражданский кодекс часть 1

Истец обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском о признании права собственности ОАО «СтройДом» на здание «Склад-магазин», литера Г,г,г1, площадью 458,3 кв.м с учетом проведенных реконструкций.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования.

Ответчик - Администрация городского округа Самары - против удовлетворения заявленных требований возражал, ссылаясь, в частности на то, что истцом не представлены документы, подтверждающие права на земельный участок, перечисленные в п.3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования. Доказательств государственной регистрации договора аренды земельного участка от 23.03.2000г. № 004841з, заключенного сроком до 29.12.2005г., не имеется. Не представлено заключение Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара о соответствии градостроительным нормам и правилам, а также карте правового зонирования (Правилам застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденным постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001г. № 61) вышеуказанного объекта недвижимого имущества и возможности его сохранения (соответствие зональности и видам разрешенного строительства в данной зоне).

В качестве основания для удовлетворения исковых требований истец указал на строительство в 1996 году за счет собственных средств объекта недвижимого имущества – здания «Гараж на 5 автомашин с блоком бытовых помещений», литера Г1,г. Впоследствии объект был реконструирован в здание «Склад-магазин» с обозначенными в исковом заявлении техническими характеристиками. Изменение в текущее использование (наименование) – Склад-магазин, литера Г1,г,г1 было внесено на основании решения Совета директоров ОАО «СтройДом» от 21.11.2007 г. Земельный участок принадлежит истцу на праве аренды по договору аренды земельного участка от 23.03.2000г. № 004841з, заключенному сроком до 29.12.2005г. с ОАО «Мукомольный завод № 3», правопреемником которого является истец (л.д. 70-71). Спорный объект находится на балансе истца как основное средство и в соответствии со ст.210 Гражданского кодекса Российской Федерации истец несет бремя содержания указанного объекта, в том числе уплачивает эксплуатационные расходы и производит уплаты всех обязательных платежей. Проведена техническая инвентаризация спорного объекта, изготовлен технический паспорт.

Истец полагает, что полученными заключениями соответствующих инспектирующих органов о соответствии возведенного объекта строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим требованиям, градостроительным нормам и правилам доказал, что возведенная самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем имеет право на признание за ним права собственности на спорный объект недвижимости. Объект является самовольной постройкой, поскольку построен без получения необходимых разрешений.

В связи с необходимостью оформления права собственности на спорный объект и невозможностью проведения оформления в предусмотренном законом порядке истец обратился в суд с настоящим иском, в обоснование которого указал, что пункт 3 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции от 21.07.2005г.) позволяет через суд признать право собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим эту постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу.

Тот факт, что истец обратился с иском в арбитражный суд после вступления в силу Федерального закона от 30.06.2006г. № 93-Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», не может служить основанием для отказа в иске, поскольку правоотношения сторон в связи с возведением самовольной постройки возникли до вступления в силу указанного закона. Между тем согласно ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Указанные доводы истца суд считает не основанными на законе и не принимает во внимание.

В соответствии с ч.2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

В соответствии с п.3 ст.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности, в том числе, относятся утверждение подготовленной на основе документов территориального планирования городских округов документации по планировке территории, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом; выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов.

Учитывая отсутствие разрешительной документации на проведение реконструкции объектов, возведенное строение в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации подпадает под определение самовольной постройки.

Согласно п.п. 1, 2 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Правовые последствия самовольной постройки определены в пункте 2 названной статьи, в соответствии с которым лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Признание права на самовольную постройку - это особый первоначальный способ приобретения права собственности незаконным владельцем объекта недвижимого имущества, созданного с нарушением установленного законодательством порядка либо не соответствующего установленным в соответствии с законодательством требованиям, построившим такой объект.

Федеральным законом от 30.06.2006г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» внесены изменения в диспозицию пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. В результате редакционного изменения названной общегражданской нормы с 01.09.2006г. право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (в ред. Федерального закона от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ).

Таким образом, законодатель с 01.09.2006г. исключил возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, которое к моменту обращения в судебные органы не является законным владельцем земельного участка, обладающим на него вещным правом (статья 216 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, положениями исследуемой нормы определены режимы землепользования, которыми должно обладать лицо, обращающееся в суд с требованием о признании права на самовольную постройку.

Как следует из материалов дела, истец в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости, не имеет.

Земельный участок используется истцом по договору аренды земельного участка от 23.03.2000г. № 004841з, заключенному сроком до 29.12.2005г.

Между тем, учитывая действующую редакцию пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют основания для признания права собственности на самовольное строение за лицом, возведшим это строение и на арендуемом земельном участке.

Признание права собственности на самовольную постройку за пользователем земельного участка, расположенного под строением на праве аренды, через применение пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации приведет к лишению собственника возможности использовать соответствующую часть участка, который должен быть возвращен по истечении срока аренды в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, представленный истцом договор аренды земельного участка также не может быть принят судом как доказательство наличия у истца прав на предоставленный земельный участок.

Согласно ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерацииправо собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу п.1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерациисделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательной государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе, сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки отнесены к недвижимому имуществу.

Таким образом, руководствуясь требованиями законодательства, действующего на момент заключения договора аренды от 23.03.2000г. № 004841з, суд приходит к выводу об обязательности регистрации договора аренды земельного участка.

В соответствии с п.3 ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из пояснений истца и подлинника договора, представленного суду на обозрение, договор аренды от 23.03.2000г. № 004841з в установленном законом порядке не зарегистрирован, поэтому он не может считаться заключенным.

Следовательно, документов, подтверждающих наличие у истца прав на предоставленный земельный участок в определенном ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации режиме землепользования, которыми должно обладать лицо, обращающееся в суд с требованием о признании права на самовольную постройку, не имеется.

Кроме того, анализ содержания норм ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо, не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью и отношения по использованию земель.

В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства осуществления истцом действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для строительства спорного объекта, или получения им необоснованного отказа от органов, уполномоченных на выдачу подобных документов.

Предусмотренный законодателем судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости.

Обратное означало бы наличие возможности введения в хозяйственный оборот и государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости, возведенных без учета строительных и градостроительных норм и возведенных с нарушением прав и охраняемых законом интересов других лиц, либо объектов, эксплуатация которых создает угрозу жизни или здоровью граждан.

Таким образом, доказательства в обоснование заявленных требований в нарушение норм части 1 статьи 65 и части 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом в арбитражный суд не представлены.

При указанных обстоятельствах суд считает, что истец не подтвердил наличие оснований, при которых ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет признать право на самовольно возведенный объект в судебном порядке за обратившимся в суд лицом. Поэтому в удовлетворения заявленного иска в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца и уплачены им при подаче иска.

Руководствуясь ст.110,167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

ФИО1