Гражданский кодекс часть 1

О признании недействительным требования о досрочном расторжении договора аренды, обязании арендодателя произвести взаимозачет затрат на производство ремонта кровли здания в счет погашения арендной платы, взыскании 557979 руб. и взыскании 20000 руб. за услуги адвоката

при участии в заседании

от истца – директор ФИО2, протокол № 17 от 22.12.2009г., ФИО3 оредр от 25.05.2011г.

от ответчика – ФИО4, доверенность от 24.12.2010г.

от третьего лица – ФИО5, доверенность № 136 от 24.12.2010г.

Установил: Истец обратился в арбитражный суд с иском, в котором просит признать недействительным требование о досрочном расторжении договора аренды № ИД 809-2007 здания «Тепловозное депо» и договора аренды ИД 803-2007 здания «Тепломонтажная мастерская»; обязать арендодателя произвести взаимозачет затрат на производство ремонта кровли здания «Тепловозное депо» в счет погашения арендной платы; взыскать убытки, причиненные ООО «Экоресурс» ввиду вынужденного простоя в сумме 557979,00 руб.; взыскать с ОАО «Волжская ТГК» денежную сумму в размере 20000 руб. за услуги адвоката по договору об оказании юридической помощи от 05.04.2011г.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик в отзыве на иск, представленном в соответствии со ст.131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в удовлетворении исковых требований просит отказать, ссылаясь на то, что согласно п.6.2.2 договора аренды арендодатель вправе отказаться от договора в одностороннем порядке в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, не вносит или вносит не полностью арендную плату, что на протяжении действия договоров аренды истцом неоднократно нарушались условия п.3.4 договоров, что сумма задолженности истца по состоянию на 30.04.2011г. составляет 1084104,31руб., которая не погашена до настоящего времени.

Тольяттинская ТЭЦ, привлеченная к участию в дело определением арбитражного суда от 26 мая 2011г. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика, в удовлетворении исковых требований также просит отказать.

Как следует из материалов дела, между ООО «Экоресурс» и ОАО «Волжская ТГК» 01.12.2006г. были заключены договор аренды здания «Тепломонтажная мастерская» № ИД 803-2007 (л.д.23-27 том 1) и договор аренды здания «Тепловозное депо» № ИД 809-2007 (л.д.6-10 том 1), принадлежащие арендодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельствами о праве собственности 63-АБ № 710906 и 63-АБ № 710899 (л.д.16,17 том 1).

В феврале 2011 года ООО «Экоресурс» получило уведомление от ОАО «Волжская ТГК» № 110/132 о расторжении договора аренды здания «Тепломонтажная мастерская» №ИД 803-2007 и договора аренды здания «Тепловозное депо» № ИД 809-2007 в соответствии с п.п. 6.2, 6.2.2 договора, в котором говорится, что Арендодатель вправе отказаться от договора в случае, когда арендатор более двух раз подряд после истечения установленного договором срока платежа не вносит или вносит не полностью арендную плату и (или) плату в счет возмещения расходов арендодателя на содержание здания.

С 01 марта 2011 года руководство Тольяттинской ТЭЦ, как указывает истец, на территории которой находятся арендуемые здания, прекратило допуск работников ООО «Экоресурс» на территорию предприятия и прекратило пропускать транспорт с материалами необходимыми для производственной деятельности Общества, вследствие чего была остановлена производственная деятельность ООО «Экоресурс».

Согласно п. 2.1.1 договоров арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт зданий.

13 сентября 2010 года ООО «Экоресурс» обратилось в ОАО «Волжская ТГК» о необходимости производства капитального ремонта кровли арендуемого здания «Тепловозного депо», так как дальнейшая эксплуатация здания была невозможной в виду сильной протечки кровли, что могло привести к несчастному случаю. Вследствие чего работы в данном здании были остановлены.

15.10.2010г. было произведено обследование здания «Тепловозное депо» и составлен акт осмотра здания и составлена смета проведения работ (л.д.96,97 том 1).

В виду того, что ремонт затягивался ООО «Экоресурс» в соответствии с п.1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации вынуждено было провести капитальный ремонт кровли с учетом плана производства работ указанных в акте осмотра здания «Тепловозное депо» от 15 октября 2010 года.

29 ноября 2010 года капитальный ремонт кровли был произведен в полном объеме.

По состоянию на 15 января 2011 года задолженность по арендной плате ООО «Экоресурс» перед арендодателем ОАО «Волжская ТГК» составляет 758229 руб., однако Общество понесло затраты на ремонт кровли здания «Тепловозное депо» в сумме 776358,58 руб., то есть затраты на производство ремонта превышают сумму задолженности по арендной плате.

В своем письме от 18.01.2011г. ООО «Экоресурс» вышло с просьбой к ОАО «Волжская ТГК» провести взаимозачет затрат на производство ремонта кровли и задолженности по арендной плате.

Однако ООО «Экоресурс» взамен на эту просьбу получило уведомление о расторжении договора.

В п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации говорится об обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Правомерность требования арендатора подтверждается, как полагает истец, п. 21 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда от 11.01.2002г. № 66.

Ввиду того, что 01 марта 2011 года руководство Тольяттинской ТЭЦ, на территории которой находятся арендуемые здания, прекратило допуск работников ООО «Экоресурс» на территорию предприятия и прекратило пропускать транспорт с материалами необходимыми для производственной деятельности Общества, вследствие чего была остановлена производственная деятельность ООО «Экоресурс», общество несет убытки.

С 01 марта 2011 года по 12 апреля 2011 года в виду вынужденного простоя убытки составили 557979,00 руб.

Указанные обстоятельства и послужили истцу основанием в соответствии со ст.ст.616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации настоящего иска.

Исследовав и оценив в силу ст.ст.71,162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела документы, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, отзывах на иск, заслушав в судебном заседании представителей сторон, арбитражный суд считает исковые требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, правоотношения сторон обусловлены договорами аренды здания «Тепломонтажная мастерская» № ИД 803-2007 (л.д.23-27 том 1) и аренды здания «Тепловозное депо» № ИД 809-2007 (л.д.6-10 том 1), заключенными с протоколами разногласий (л.д.19,21,37,39 том 1), дополнительными соглашениями (л.д.20,38 том 1), в соответствии с условиями которых Арендодатель – истец передал во временное пользование и владение Арендатору – ответчику за плату здание «Тепловозное депо» и «Тепломонтажная мастерская», расположенные по адресу: <...>, общей площадью 827,60кв.м. и 1035,4кв.м. соответственно для производства строительных материалов, со сроками действия согласно п.5.1 договоров в течение пяти лет со дня его заключения. Поскольку здания переданы во владение и пользование Арендатору по актам приема-передачи 01.01.2006г. (л.д.18,36 том 1), условия договоров применяются к отношениям сторон по владению и пользованию Арендатором зданиями, существовавшими в период с 01.01.2006г. до момента заключения договоров.

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

Размер арендной платы определен сторонами в разделе 3 договоров, который на протяжении срока действия договора может быть изменен Арендодателем на условии, оговоренном п. 2.2.2 договора, а именно размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке письменно с уведомлением Арендатора за 30 календарных дней до введения нового размера арендной платы, который может быть не чаще одного раза в год изменен.

Согласно ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства в силу ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается.

В силу ч.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Доказательства надлежащего исполнения обязательств по оплате арендных платежей по договорам аренды зданий в полном объеме на дату судебного разбирательства ответчиком не представлены. Образовавшаяся задолженность по состоянию на 30.04.2011г. составляет 1084104,31руб., которая не погашена до настоящего времени.

В соответствии со ст.6.2.6.2.2 договоров Арендодатель вправе отказаться от договора в одностороннем порядке (внесудебном) порядке в случае, когда Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит или вносит не полностью арендную плату и (или) плату в счет возмещения указанных в п.2.3.6 договора расходов Арендодателя на содержание здания.

Согласно п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора, другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п.3 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в том числе в случае когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 6.3 договоров аренды стороны согласовали, что в случае отказа Арендодателя от договора в одностороннем (внесудебном) порядке договор считается расторгнутым по истечении 30дней с момента получения Арендатором письменного уведомления Арендодателя об одностороннем отказе от договора, если иной срок расторжения договора не предусмотрен в уведомлении Арендодателя.

Поскольку обязательства по оплате арендных платежей надлежащим образом истцом не исполнялись, с учетом уведомления ответчиком истца о погашении образовавшейся задолженности, арендодатель направил арендатору письмо от 30.12.2010г. №100/8168 (л.д.62 том 1) о расторжении спорных договоров.

Доказательства оплаты образовавшейся задолженности в сумме 1084104,31руб., ответчиком не представлены, следовательно, предусмотренное п.п.6.2, 6.2.2 договоров аренды право арендодателя на его досрочное расторжение во внесудебном порядке соответствует положениям ст.ст.450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не может быть признано недействительным.

Утверждения истца о том, что задолженность у него отсутствует, поскольку согласно п. 2.1.1 договоров арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт зданий, а поскольку ремонт ответчиком затягивался ООО «Экоресурс» в соответствии с п.1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации вынуждено было провести капитальный ремонт кровли здания «Тепловозное депо» и по состоянию на 15 января 2011 года задолженность по арендной плате ООО «Экоресурс» перед арендодателем ОАО «Волжская ТГК» составляет 758229 руб., однако Общество понесло затраты на ремонт кровли здания «Тепловозное депо» в сумме 776358,58 руб., о чем свидетельствуют акт о приемке выполненных работ (л.д.116-120 том 1), справка о стоимости выполненных работ (л.д.121 том 1)), то есть затраты на производство ремонта превышают сумму задолженности по арендной плате, являются несостоятельными в силу следующего.

Как следует из условий договоров аренды, истцу передается во временное владение и пользование здания для производства строительных материалов.

01.12.2006г. сторонами были составлены акты осмотра технического состояния передаваемых в аренду зданий (л.д.17,35 том 1), в которых указано, что здания по своему техническому состоянию пригодно для передачи в аренду. Для предотвращения воздействия на строительные конструкции внешних атмосферных факторов необходимо выполнить замену кровельного покрытия и выполнить частичный ремонт межпанельных швов, а также частичный ремонт оконного заполнения.

В соответствии со ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Пунктом 2.1.1договоров стороны согласовали обязанность Арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт Зданий.

Согласно п.п.2.4, 2.4.1 договоров с письменного согласия Арендодателя арендатор вправе производить капитальный ремонт помещения. Стоимость ремонта определяется по смеете, подписываемой обеими сторонами, до начала ремонта. По завершении капитального ремонта помещения Арендатор обязан выставить Арендодателю счет-фактуру и передать документы, подтверждающие затраты на его производство, а Арендодатель возместить указанные затраты путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендатора.

То есть порядок проведения капитального ремонта и возмещение затрат на его проведение были урегулированы в пункте 2.4.1 спорного договора аренды, который истцом не был соблюден.

Как следует из материалов дела, обратного истцом в материалы дела не представлено, ООО «Экоресурс» письменного согласия на производство капитального ремонта помещений не получало, локальная смета со стороны ответчика не утверждена (л.д.110-115 том 1), акт о приемке выполненных работ (л.д.116-120 том 1) является односторонним, со стороны ответчика не подписан, не имеет номера и даты составления, за какой период.

При этом из условий договоров аренды не следует обязанности арендодателя о зачете затрат истца, связанных с капитальным ремонтом занимаемого им помещения. Порядок уплаты арендатором арендной платы оговорен разделом 3 договоров и не предусматривает возможности ее погашения путем проведения работ по капитальному ремонту.

Документов, свидетельствующих о заключении дополнительных соглашений к договорам аренды, согласно которым расходы по капитальному ремонту, понесенные арендатором, подлежали бы возмещению арендодателем путем зачета в счет арендной платы, материалы дела также не содержат.

Более того, истцом в силу ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документально не подтверждено, что им произведен именно капитальный ремонт помещения «Тепловозное депо».

При этом необходимо отметить, что обязанность по проведению текущего ремонта согласно действующему законодательству возлагается на арендатора.

Следовательно, требования истца об обязании ответчика произвести взаимозачет затрат на производство ремонта кровли здания «Тепловозное депо» в счет погашения арендной платы неправомерны.

Кроме того, судом установлено и материалами дела подтверждено, что о недостатках сданного в аренду имущества арендатор знал при заключении договора аренды, следовательно в силу п.2 ст.612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, оговоренные при заключении договора и известные арендатору при его передаче, о чем в акте осмотра технического состояния зданий сделан вывод о пригодности зданий по своему техническому состоянию для передачи в аренду. Наличие в договоре аренды, с учетом протокола разногласий, п.2.1.1 договора, согласно которому арендодатель принял на себя обязательство производить капитальный ремонт здания, не свидетельствует о непригодности здания для его использования.

Предъявленным в материалы дела актом осмотра здания «Тепловозное депо» от 15.10.2010г. (л.д.96,97 том 1) установлено, что для дальнейшей безопасной эксплуатации здания необходимо выполнить капитальный ремонт кровли на карнизной части здания, огрунтовку основания битумной мастикой, при этом срок выполнения капитального ремонта не зафиксирован. Согласно предъявленной в материалы дела справки третьего лица спорное здание не относится к зданиям, участвующим в технологическом процессе, не планируется к дальнейшему использованию и не находится в аварийном состоянии, проведение его капитального ремонта в 2011-2012г.г. не планируется.

Ссылаясь на то, что 01 марта 2011 года руководство Тольяттинской ТЭЦ, на территории которой находятся арендуемые здания, прекратило допуск работников ООО «Экоресурс» на территорию предприятия и прекратило пропускать транспорт с материалами необходимыми для производственной деятельности Общества, вследствие чего была остановлена производственная деятельность ООО «Экоресурс», общество несет убытки, начиная с 01 марта 2011 года по 12 апреля 2011 года в виду вынужденного простоя, сумма которых составила 557979,00 руб.

Согласно ч.1 ст.15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с ч.2 ст.15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

На основании п.п.1,2 ст.393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

При этом, в силу ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцу необходимо доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств, причинную связь между нарушением договорных обязательств и возникшими убытками и размер убытков.

В обоснование причиненных убытков истцом представлены в материалы дела: расчет убытков за вынужденный простой с 01.03.201г. по 12.04.2011г. (л.д.122 том 1), счета-фактуры, предъявленные за потребленную истцом электроэнергию, теплоэнергию в горячей воде, платежные документы, приказ об остановке производства и оплате вынужденного простоя, штатное расписание, расчетные ведомости, свод отчислений и налогов (л.д.40,41- 63 том 2), которые в силу ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтверждают установленную ст.ст.15,393 Гражданского кодекса Российской Федерации совокупность обстоятельств - факт причинения ответчиком убытков, наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и причинением убытков, необходимых для привлечения к ответственности ответчика в виде возмещения убытков.

При изложенных обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения заявленных требований истца у арбитражного суда не имеется, в иске следует отказать.

При рассмотрении дела истец заявил о возмещении судебных расходов в размере 20 000 руб., связанных с рассмотрением настоящего дела.

В силу части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. С учетом вышеизложенного основания для взыскания с ответчика судебных расходов отсутствуют.

Расходы по оплате госпошлины в силу п.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ следует возложить на истца, которые им оплачены при обращении с иском в суд.

Руководствуясь п.йст.110,167-170,176-180,319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

ФИО1