Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью "Рубин" обратилось в суд с иском к Открытому акционерному обществу "Модный континент" об обязании освободить часть нежилого помещения (2 этаж, комнаты №92,94 общей площадью 280,6 кв.м), расположенного по адресу: Самарская область, <...>.

11.07.2016 года ответчик обратился в суд со встречным иском, в котором просил суд признать недействительным (незаконным) односторонний отказ ООО «Рубин» от исполнения Договора аренды нежилого Помещения № 2-41/1 от 30.12.2009, оформленный уведомлением от 09.12.2015 № ис-1463, и признать Договор аренды нежилого Помещения № 2-41/1 от 30.12.2009 действующим.

Определением от 18.07.2016 года встречное исковое заявление принято для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований. поддержал доводы встречного иска.

Изучив имеющиеся в материалах дела документы, заслушав представителей сторон, суд считает требования первоначального иска не подлежащими удовлетворению, а встречного иска – подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, «30» декабря 2009 года между ООО «Рубин» (Арендодатель) и ОАО «Модный континент» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 2-41/1 (далее - Договор), в соответствии с пунктом 2.1. которого Арендодатель передал за плату во временное пользование часть нежилого здания (2 этаж, комнаты № 92, 94 общей площадью 280,6 (Двести восемьдесят целых шесть десятых) кв.м.) (далее - Помещение), расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, проспект Кирова, 147.

В соответствии с пунктом Договора 5.4.2. Арендатор принял на себя обязательство своевременно оплачивать арендную плату и надлежащим образом исполнять иные денежные обязательства в соответствии с условиями Договора.

Проведя анализ производимых Арендатором платежей, ООО «Рубин» выявлено систематическое нарушение Арендатором условий Договора о сроках внесения предусмотренных Договором платежей.

Как указывает истец, просрочка оплаты переменной части арендной платы по договору за август 2015г. составила 18 (Восемнадцать) дней,

постоянной части арендной платы по Договору за сентябрь 2015г. - 16 (Шестнадцать) дней,

переменной части арендной платы по Договору за сентябрь 2015г. - 17 (Семнадцать) дней,

постоянной части арендной платы по Договору за октябрь 2015г. - 22 (Двадцать два) дня.

Пунктом 8.2. Договора установлено право Арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке (без обращения в суд), в случае нарушения Арендатором более двух раз подряд (более 15 дней) сроков оплаты Арендной платы, которое ООО «Рубин» приняло решение реализовать.

«09» декабря 2015 года в адрес Ответчика направлено уведомление под исх. № ис-1463 о расторжении Арендодателем Договора в одностороннем порядке с «01» февраля 2016 года с требованием об освобождении Помещения в срок до «01» февраля 2016 года, ответом на которое от ОАО «Модный континент» поступил отказ от освобождения помещения в указанный срок.

Пунктом Договора 6.4. сторонами установлено, что все отделимые улучшения, произведенные Арендатором в помещении и указанные в согласованной с Арендодателем проектной документации при прекращении Договора подлежат изъятию и вывозу силами и средствами Арендатора в пятидневный срок со дня расторжения Договора.

По истечении срока аренды или в случае досрочного расторжения Договора Арендатор обязан возвратить помещение в состоянии, принятом на момент подписания акта приема-передачи помещения, с учетом естественного износа, а также вывезти весть строительный мусор (пп. Договора 5.4.10).

«03» марта 2016 года ООО «Рубин» в адрес ОАО «Модный континент» повторно направлено требование под исх. № 263 об исполнении обязательства по освобождению Помещения в срок до «21» марта 2016 года и передаче его Арендодателю, которое, на день подачи Искового заявления, Ответчиком так и не исполнено.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с иском об обязании ответчика освободить часть нежилого помещения (2 этаж, комнаты №92,94 общей площадью 280,6 кв.м), расположенного по адресу: Самарская область, <...>.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен перечень оснований для досрочного прекращения договора аренды по инициативе Арендодателя:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В пункте 8.2. Договора аренды предусмотрено, что Арендодатель вправе расторгнуть Договор аренды в одностороннем порядке (без обращения в суд), когда Арендатор более двух раз подряд (более 15 дней) по истечении установленного Договором аренды срока платежа не вносит Арендную плату.

В соответствии с условиями Приложения № 5 к Договору аренды Арендная плата по Договору аренды определяется как сумма двух составляющих: постоянная и переменная. В свою очередь, постоянная арендная плата состоит из базовой арендной платы и операционных расходов.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, в августе 2015 года имела место просрочка оплаты одной из трех частей Арендной платы (переменной части арендной платы), а в октябре 2015 года - только постоянной части арендной платы.

В соответствии с п. 4 Приложения № 5 к Договору аренды оплата постоянной составляющей арендной платы должна производиться Арендатором по счету, выставленному Арендодателем, ежемесячно не позднее 5 числа отчетного месяца за отчетный месяц.

Просрочка оплаты постоянной части арендной платы за сентябрь 2015 года составила не 16 дней, как указывает истец, а 15 дней, что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами и сведениями, представленными самим истцом об отправке в адрес ответчика счетов за спорный период и уведомлений о получении счетов ответчиком.

При этом, по условиям п.8.2. Договора аренды расторжение Договора аренды возможно, если просрочки оплаты Арендной платы составляют более 15 дней более двух раз подряд.

При этом, Арендодатель обязуется к счетам на оплату приложить документы, на основании которых был произведен расчет суммы подлежащей возмещению, а именно копии счетов, выставленные эксплуатирующими организациями.

Отсутствие счетов, в которых указывается объем потребленных коммунальных услуг, тарифы, делает невозможным исполнить обязательство по оплате.

Как указывает ответчик, счета на оплату переменной составляющей арендной платы и документы к ним несвоевременно передавались истцом ответчику.

Согласно представленных в материалы дела, самим истцом сведений, об отправке в адрес ответчика счетов за спорный период и уведомлений о получении счетов ответчиком, нарушений сроков оплаты, при которых возможен односторонний отказ от договора, предусмотренный п. 8.2 договора, не допущено.

Следовательно, условия для расторжения Договора аренды Ответчиком, предусмотренные п. 8.2. Договора аренды истцом не соблюдены.

В связи с чем требования истца об обязании ответчика освободить часть нежилого помещения (2 этаж, комнаты №92,94 общей площадью 280,6 кв.м), расположенного по адресу: Самарская область, <...> удовлетворению не подлежат, так как договор аренды в установленном договором порядке не расторгнут.

В иске истцу следует отказать.

В соответствии с п. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по оплате госпошлины возлагаются на истца.

По встречному иску.

Между ООО «Рубин» и ОАО «Модный Континент» заключен Договор аренды нежилого Помещения № 2-41/1 от 30.12.2009 (Договор аренды) на аренду помещения (2 этаж: комнаты №№ 92,94) общей площадью 280,6 кв. м. (Помещение), расположенного по адресу: <...>. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. Срок аренды по Договору аренды 7 лет с даты государственной регистрации Договора аренды, то есть по 02.10.2017 (включительно).

Истцом по встречному иску от Ответчика по встречному иску 16.12.2015 было получено уведомление от 09.12.2015 № ис-1463 об одностороннем отказе от исполнения Договора аренды с 01.02.2016 в соответствии с условиями п.8.2. Договора аренды по причине систематического нарушения Истцом сроков внесения предусмотренных Договором аренды платежей.

В направленном в адрес Истца уведомлении от 29.12.2015 № ис-1566 о расторжении договора Ответчик ссылается на следующие нарушения сроков оплаты Истцом:

- просрочка оплаты переменной части арендной платы за август 2015 года составила 18 дней,

- просрочка оплаты постоянной части арендной платы за сентябрь 2015 года составила 16 дней,

- просрочка оплаты переменной части арендной платы за сентябрь 2015 года составила 17 дней,

- просрочка оплаты постоянной части арендной платы за октябрь 2015 года составила 22 дня.

Истец полагает, что у Ответчика отсутствуют основания для расторжения Договора аренды в одностороннем порядке.

В п.8.2. Договора аренды предусмотрено, что Арендодатель вправе расторгнуть Договор аренды в одностороннем порядке (без обращения в суд), когда Арендатор более двух раз подряд (более 15 дней) по истечении установленного Договором аренды срока платежа не вносит Арендную плату.

ООО «Рубин» в первоначальном иске указывает, что просрочка оплаты постоянной части арендной платы за октябрь 2015 года составила 22 дня, что не соответствует действительности, так как постоянная часть арендной платы была оплачена ООО «Модный континент» частями в следующие сроки:

- по 50% от суммы базовой арендной платы 15.10.2015 (9 дней просрочки) и 21.10.2015 (15 дней просрочки).

- по 50% от суммы операционных расходов 15.10.2015 (9 дней просрочки) и 27.10.2015 (21 день просрочки).

В соответствии с п.5 Приложения № 5 к Договору аренды, оплата переменной составляющей арендной платы производится Арендатором по счету Арендодателя, ежемесячно, не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным. При этом, Арендодатель обязуется к счетам на оплату приложить документы, на основании которых был произведен расчет суммы подлежащей возмещению, а именно копии счетов, выставленные эксплуатирующими организациями.

Как указывает истец, ответчиком не представлены документы, подтверждающие передачу Истцу счетов на оплату переменной части арендной платы за август 2015 года, сентябрь 2015 года, а также документов, на основании которых был произведен расчет суммы, подлежащей возмещению.

Уведомление от 09.12.2015 № ис-1463 об одностороннем отказе от исполнения Договора аренды, направленное ООО «Рубин» в адрес ООО «Модный континент», является односторонней сделкой (оно направлено Истцу по встречному иску с целью прекращения прав и обязанностей сторон по договору).

ООО «Модный континент» считает, что поскольку условиями Договора аренды не предусмотрено в качестве основания для одностороннего внесудебного отказа Арендодателя от исполнения Договора аренды неполное внесение Арендной платы/не внесение одной из составляющих Арендной платы, а также в связи с тем, что Истцом не было допущено не внесение Арендной платы более двух раз подряд (более 15 дней) у Ответчика отсутствовали правовые основания для отказа от исполнения Договора аренды.

Таким образом, по мнению истца уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора аренды с 01.02.2016, направленное ответчиком истцу, является необоснованным заключенный сторонами Договор аренды не подлежит расторжению с 01.02.2016 и помещение не подлежит возврату Ответчику.

Полагая, что арендодатель неправомерно отказался от исполнения договора в одностороннем порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании уведомления о расторжении договора недействительным.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Между сторонами заключен договор аренды, в связи с чем, к отношениям, возникшим между истцом и ответчиком, применяются положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ)

В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время статья (ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Согласно ч. 2 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ могут быть установлены договором аренды.

Пунктом 8.2 договора аренды арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, в том числе в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении настоящим договора срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с п, 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств передачи ответчиком истцу счетов на оплату постоянной части арендной платы, а также счетов на оплату переменной части арендной платы с документами, на основании которых был произведен расчет суммы подлежащей возмещению переменной части арендной платы своевременно в соответствии с условиями договора, ответчиком в материалы дела не представлено.

В соответствии с пунктом 10 Договора №2-41/1 аренды нежилого Помещения все уведомления считаются надлежащим образом направленными и доставленными одной из Сторон, если они направляются по почте заказным письмом с уведомлением, либо вручаются лично другой Стороне (п. 10.1.). также для оперативного обмена документами Стороны используют факсимильную и иную связь с последующим подтверждением подлинными документами в течении 5 (пяти) календарных дней (п. 10.3.).

Как следует из представленных ООО «Рубин» сведений о направлении платежных документов на оплату ООО«Модный континент» почтой, ответчик получил платежные документы в следующие периоды:

- счет на оплату переменной части арендной платы №5355 от 17 сентября 2015г. - 01.10.2015г.

- счет на оплату постоянной части арендной платы №4922 от 24 августа - 11.09.2015г. (оплачен 23.09.2015)

- счет на оплату №5970 от 16 октября 2015г. – доказательства вручения отсутствуют.

- счет на оплату постоянной части арендной платы №5554 от 24 сентября 2015г. - 21.10.2015г. (оплачен 21.10.2015 и 27.10.2015)

Таким образом, у ООО «Модный континент», отсутствовала возможность для своевременной оплаты переменной части арендной платы.

После получения счетов и документов к счету, оплата произведена в срок не превышающий 15 дней.

Доказательств получения ООО «Модный континент» счетов по факсимильной связи также не представлено.

Довод ответчика о передаче документов посредством электронной почты судом не принимается ввиду отсутствия доказательств того, что электронная переписка велась между уполномоченными лицами сторон и то, что именно истец получал какие-либо электронные файлы с документами от ответчика.

Кроме того, договор аренды не содержит условий о передаче документов посредством электронной почты, какие-либо электронные почтовые адреса сторонами в реквизитах не согласованы.

Таким образом, уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора аренды с 01.02.2016, направленное ответчиком истцу, является незаконным и необоснованным, а договор аренды нежилого помещения № 2-41/1 от 30.12.2009 является действующим.

При указанных обстоятельствах, исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с п. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по оплате госпошлины в сумме 6 000 руб. 00 коп., понесенные истцом при предъявлении иска, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

По первоначальному иску.

В иске отказать.

По встречному иску.

Признать недействительным (незаконным) односторонний отказ ООО «Рубин» от исполнения Договора аренды нежилого Помещения № 2-41/1 от 30.12.2009, оформленный уведомлением от 09.12.2015 № ис-1463, и признать Договор аренды нежилого Помещения № 2-41/1 от 30.12.2009 действующим.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Рубин" в пользу Открытого акционерного общества "Модный континент" госпошлину в сумме 6000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара в месячный срок с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

Р.М. Богданова