Решение № А55-9064/16 от 28.07.2016 АС Самарской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г. Самара, ул. Авроры,148, тел. (846)207-55-15, факс (846)226-55-26

http://www.samara.arbitr.ru, e-mail: info@samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

августа 2016 года

Дело №

А55-9064/2016

Резолютивная часть решения  оглашена 28 июля 2016 года

Судебный акт в полном объеме изготовлен 04 августа 2016 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи – Михайловой М.В.,

рассмотрев в судебном заседании  28 июля 2016 года  дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "СИФ"  Россия, 443099, г. Самара, Самарская область, ул. Крупской, д.1, оф.205

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2  Россия, 443035, г. Самара, Самарская область, ул. Минская, д.25, кв.279

третьи лица:

1. Общество с ограниченной ответственностью кафе «Бычий глаз», <...>;

о понуждении заключить договор

при участии в заседании

от истца – ФИО4, доверенность от 10.03.2016,

от ответчика – ФИО5. доверенность от 10.02.2016,

от третьего лица 1 – ФИО5, доверенность от 26.01.2016,

от третьего лица 2 – ФИО5, доверенность от 12.05.2016,

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью "СИФ" обратилось в Арбитражный суд Самаркой области с исковым заявлением об обязании Индивидуального предпринимателя ФИО2 заключить с ООО "СИФ" договор аренды следующего объекта недвижимости: помещения, состоящего из комнат, назначение: нежилое помещение, общей площадью 480 кв.м., расположенное на первом этаже здания по адресу: г. Самара, Кировский район, квартал 754, ул. Свободы, 154, помещение из комнат 1 этажа: №1,1*, с 3 по 30, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0241001:1608, на срок до 14 октября 2017 года с размером арендной платы 30 000 руб. в месяц за все помещение в целом, в соответствии с прилагаемым проектом договора.

Исковые требования мотивированы отказом ответчика от заключения договора аренды объекта недвижимости, арендованного истцом по договору субаренды №1 от 29.10.2010, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора - до 14 октября 2017 года в связи с досрочным прекращением договора аренды на основании ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федера­ции.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, возражал против его удовлетворения, ссылаясь на то, что указанная норма о том, что субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, распространяется на субарендаторов, надлежащим образом исполнявших свои обязанности. Однако  ООО «СИФ» на протяжении длительного времени не соблюдало условия договора субаренды в части оплаты. Кроме того, без получения соответствующей разрешительной документации произвело перепланировку (реконструкцию) Помещения, в процессе которой были тронуты несущие конструкции, а именно снесена часть капитальной стены, и сделан пристрой на тротуаре, прилегающем к Помещению. Поэтому по требованию Арендодателя договор аренды был досрочно расторгнут, что в силу статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федера­ции повлекло за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Кроме того, в результате произведенной истцом перепланировки (реконструкции) Помещения предмет договора аренды перестал существовать, что является обстоятельством, препятствующим передаче имущества в аренду, и заключить новый договор аренды на прежних условиях не представляется возможным.

Определением от 27 мая 2016 года суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Общество с ограниченной ответственностью кафе «Бычий глаз» и  ИП ФИО3, как сторон по договору аренды № 1 от 15.10.2010.

Представитель третьих лиц заявленные истцом требования поддержал.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении,  отзыве на исковое заявление, заслушав объяснения и доводы присутствовавших в заседании представителей сторон и третьих лиц, суд считает исковые требования не подлежащими  удовлетворению по следующим основаниям.

29.10.2010. ООО «СИФ» заключило с индивидуальным предпринимателем ФИО3 договор субаренды №1 нежилого помещения, общей площадью 480 кв.м, расположенного на первом этаже здания по адресу: г.Самара, Кировский район, квартал 754, ул.Свободы, 154, сроком до 14.10.2017.

 Данным помещением ФИО3 владела на правах аренды по договору аренды нежилого помещения №1 от 15.10.2010., заключенного   с собствен­ником помещения - ООО кафе «Бычий Глаз» сроком на 7 лет.

В конце 2015 года ООО «СИФ» получило от директора ООО кафе «Бычий Глаз» уведомление от 14.12.2015. о расторжении договора аренды с ФИО3 и дого­вора субаренды нежилого помещения №1 от 29.10.2010., заключенного ООО «СИФ» с ФИО3

В соответствии со ст.618 Гражданского кодекса Российской Федера­ции досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, нахо­дившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах остав­шегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного дого­вора аренды.

В настоящее время собственником нежилого помещения является индивидуальный предприниматель ФИО2, которая приобрела его по договору купли-продажи, о чем внесена запись в ЕГРП №63-63/001-63/001/501/2015-6281/2 от 29.12.2015.

В соответствии со ст.617 Гражданского кодекса Российской Федера­ции переход права собственности на сданное в аренду существо к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

10.03.2016. ООО «СИФ» направило  ФИО2 ценным письмом с описью вложения   проект договора аренды с требованием в течение 10 дней с момента получения настоящей оферты заключить с ООО «СИФ» договор аренды объекта недвижимости: нежилого помещения, общей площадью 480 кв.м, расположенного на первом этаже здания по адресу: г.Самара, Кировский район, квартал 754, ул.Свободы, 154, состоящего из комнат 1 этажа: №1,1*,с 3 по 30.   Кадастровый (или условный) номер: 5:01:0241001:1608., на срок до 14 октября 2017г. с размером арендной платы 30 000 рублей в месяц за все помещение в целом. Все остальные условия договора также должны соответствовать условиям договора аренды нежилого помещения №1 от 15.10.2010., заключенного ранее ООО кафе «Бычий Глаз» с ФИО3 Договор аренды в трех экземплярах прилагался.

Однако, как указал истец, требование ООО «СИФ» ФИО2­ не выполнила, никакого ответа от нее не последовало, что послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно п. 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п.2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

В силу п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно п. 1 ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Факт досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения №1 от 15.10.2010., заключенного  индивидуальным предпринимателем ФИО3 с собственником помещения - ООО кафе «Бычий Глаз», лицами. Участвующими в деле, не оспаривается.  В силу указанной нормы досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения №1 от 15.10.2010 повлекло за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды нежилого помещения №1 от 29.10.2010. с ООО «СИФ». В договоре аренды №1 нежилого помещения от 15.10.2010. условий о сохранении договора субаренды при расторжении договора аренды не предусмотрено.

По смыслу статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации права субарендатора на преимущественное заключение с ним самостоятельного договора аренды могут быть реализованы только в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, при отсутствии обстоятельств, препятствующих передаче имущества в аренду.

Оценив представленные в деле доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд соглашается с доводом ответчика о том, что требование истца об обязании заключить договор аренды в порядке реализации права субарендатора на заключение с ним самостоятельного договора аренды не может быть удовлетворено, поскольку имеются обстоятельств, препятствующие передаче имущества в аренду.

По условиям договора субаренды, а именно п. 4.2. Арендатор дает согласие Субарендатору провести необходимую ему перепланировку, переоборудование и/или реконструкцию Помещения без дополнительного на то согласования со стороны Арендатора, если указанные работы не затрагивают несущих конструкций здания, в котором находится помещение, а также не повлияют на работу проходящих в Помещении внешних инженерных систем и коммуникаций.

Согласно п. 4.3 Договора субаренды Субарендатор вправе производить переоборудование, реконструкцию, перепланировку. При этом Субарендатор обязан самостоятельно и за свой счет производить соответствующие согласования с соответствующими государственными и/или муниципальными органами власти.

Ответчик указал, что с целью осуществления ООО «СИФ»  всех действий, предусмотренных п.п. 4.2, 4.3 Договора субаренды, собственником Помещения ООО кафе «Бычий глаз» была выдана доверенность на совершение действий по получению согласований и узаконению реконструкции (перепланировки) Помещения. Срок доверенности три года.

Однако, как указал ответчик, ООО «СИФ» без получения соответствующей разрешительной документации произвело перепланировку (реконструкцию), в результате которой были затронуты несущие конструкции, а именно снесена часть капитальной стены, и сделан пристрой на тротуаре, прилегающем к Помещению.

Как следует из условий договора и технического паспорта, составленного до реконструкции, объектом субаренды являлось нежилое помещение общей площадью 480 кв.м, состоящее из комнат 1 этажа: №1,1*,с 3 по 30, расположенное на первом этаже здания по адресу: г.Самара, Кировский район, квартал 754, ул.Свободы, 154 (л.д. 13, 45-55). Техническим планом помещения и технической документацией, составленными по состоянию на 25.01.2016., зафиксирована реконструкция, общая площадь помещения - 498.9 кв.м., основная - 485,9 кв.м. (л.д. 56-62). При этом из указанных документов усматривается, что  в настоящее время в результате проведенной перепланировки в спорных помещениях конфигурация помещений, границы и площади помещений, ранее переданных третьему лицу в аренду по договору аренды, на условиях которого истец просит заключить с ним договор аренды, изменены. На сегодняшний день согласно техническому плану помещения принадлежащие ответчику помещения имеют иные технические характеристики: площади, границы, нумерацию, отличные от технических характеристик, которые содержали условия договора аренды №1 от 15.10.2010.

Таким образом, указанные документы подтверждают, что в настоящее время помещения с теми характеристиками, которые были указаны в договоре аренды №1 от 15.10.2010., не существуют. Кроме того, сторонами не оспаривается, что проведенная реконструкция помещения в установленном законом порядке не зарегистрирована, разрешение на строительство, реконструкцию не представлено, право собственности на реконструированный объект у ответчика отсутствует.

Следовательно, является обоснованным довод ответчика о том, что в результате реконструкции предмет договора аренды перестал существовать, что является обстоятельством, препятствующим передаче имущества в аренду, и заключить новый договор аренды на прежних условиях не представляется возможным

Кроме того, по смыслу статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации субарендатор имеет преимущественное право на заключение с ним договора аренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, только в случае согласия собственника на заключение такого договора. Данный вывод сделан Федеральным Арбитражным Судом Поволжского округа в постановлении от 18.07.2014. по делу № А57-15203/2013.

Как следует из материалов дела, собственник помещения в связи с нарушением субарендатором условий договора не согласен на заключение такого договора. Таким образом, у Индивидуального предпринимателя ФИО2 отсутствует обязанность заключить с ООО «СИФ»  соответствующий договор.

Доводы о недобросовестности ответчика и третьего лица, расторгнувших договор аренды без предупреждения об этом субарендатора, суд считает несостоятельными, поскольку  выше указанная норма права не предусматривает обязанности арендодателя извещать субарендатора о досрочном прекращении договора аренды и направлять субарендатору предложение о заключении договора аренды с ним.

 При указанных обстоятельствах суд не находит правовых оснований для удовлетворения иска.

Расходы по уплате государственной пошлины в силу ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на истца.

Руководствуясь ст. 110,167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение  может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

ФИО1