Гражданский кодекс часть 1

истец: общество с ограниченной ответственностью «КАЙДЗЕН» (адрес: 249052, Калужская область, Малоярославский район, село Спас-Загорье; ОГРН: <***>; ИНН <***>)

ответчик: 1. Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Ленинградской области (адрес: 191186, Санкт-Петербург, улица Гороховая, дом 2/6, литера А)

2. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: 193724, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, дом 10-12)

3. Общество с ограниченной ответственностью «Концерн Л1» (адрес: 191014, Санкт-Петербург, улица Некрасова, дом 52, литера Б, помещение 1Н, каб. 5; ОГРН <***>; ИНН <***>)

третьи лица: 1.Судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу ФИО1 (адрес: 190000, Санкт-Петербург, ул. Б. Морская, дом 59)

2. Общество с ограниченной ответственностью «СПб Электросервис» (адрес: 197110, Санкт-Петербург, ул. Б. Зеленина, дом 24, лестница 4, оф. 1; 198097, Санкт-Петербург, улица Новоовсянниковская, дом 19, к. 1; ИНН <***>)

3. ФИО2 (зарегистрирован по адресу: 196158, Санкт-Петербург, проспект Космонавтов, дом 75, кВ. 140; проживает по адресу: 191144, Санкт-Петербург, улица Старорусская, дом 5/3, кв.84)

о регистрации права собственности

при участии в судебном заседании:

- от истца: ФИО3 (доверенность от 27.02.2012)

ФИО4 (доверенность от 03.04.2012)

- от ответчиков: 1. ФИО5 (доверенность от 06.02.2012)

2. ФИО6 (доверенность от 20.12.2011)

3. ФИО7 (доверенность от 13.11.2011)

ФИО8 (доверенность от 17.04.2012)

- от третьих лиц: 1. ФИО1 (уд. ТО 168424 от 28.10.2009)

2. ФИО9 (доверенность от 24.10.2011)

3. ФИО10 (доверенность от 03.04.2010)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Кайдзен» (далее – ООО «Кайдзен») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Ленинградской области (далее – Теруправление), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (Управление Росресстра) и обществу с ограниченной ответственностью «Концерн Л1» (далее – ООО «Концерн Л1»):

- о признании права собственности истца на квартиры № 3 и 9, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 12 литер А; и нежилое помещение 20-Н, расположенное по адресу: <...> литер А;

- об обязании Теруправления и ООО «Концерн Л1» передать ООО «Кайдзен» по акту приема-передачи указанное недвижимое имущество;

- об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности ООО «Кайдзен» в отношении указанных объектов недвижимого имущества.

Определением суда от 02.03.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу ФИО1 и общество с ограниченной ответственностью «СПб Электросервис» (далее – ООО «СПб Электросервис»).

Определением суда от 31.05.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечен ФИО2 (должник).

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «КАЙДЗЕН» уточнило требования и просило признать право собственности ООО «КАЙДЗЕН» на объекты недвижимого имущества:

- квартиру № 3, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, дом 12, литера А (договор о долевом участии в строительстве от 31.1.0.2006 № Л4236) – ЛОТ № 2;

- квартиру № 9, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, дом 12, литера А (договор о долевом участии в строительстве от 31.1.0.2006 № Л4236) – ЛОТ № 1;

- нежилое помещение 20Н, расположенное по адресу: <...>, литера А (договор о долевом участии в строительстве от 14.03.2006 № Л3968-Е/83-4-п) – ЛОТ № 3;

а также обязать ООО «Концерн Л1» передать ООО «КАЙДЗЕН» по акту приема-передачи указанные объекты недвижимого имущества.

Кроме того, представитель истца под роспись в протоколе судебного заседания отказался от части исковых требований к Теруправлению об обязании передать спорное имущество, а также к Управлению Росреестра об осуществлении государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «КАЙДЗЕН» на спорное имущество.

От сторон возражений против принятия отказа от иска в части указанных требований не поступило.

Согласно пункту 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Учитывая, что отказ от иска в указанной части требований не противоречит закону и не нарушает права других лиц, суд принимает отказ от иска к Теруправлению об обязании передать спорное имущество, а также к Управлению Росреестра об осуществлении государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «КАЙДЗЕН» на спорное имущество, производство по делу в указанной части подлежит прекращению.

Представитель истца настаивал на удовлетворении уточненных требований, а представитель ООО «Концерн Л1» высказался против их удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

Представитель третьих не возражали против удовлетворения уточненных требований.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, установил, что ООО «КАЙДЗЕН» является победителем торгов, проведенных ООО «СПб Электросервис» по поручению Теруправления в рамках сводного исполнительного производства в отношении должника ФИО2, по продаже имущественных прав на следующие объекты недвижимого имущества:

- помещение 20-Н, расположенное по адресу: <...>, лит. А (Договор о долевом участии в строительстве № Л3968-Е/83-4-П от 14.03.2006г.) - Л0Т № 3;

- квартира № 3, расположенная по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 12, лит. А (Договор о долевом участии в строительстве № Л4236-Е/83-3 от 31.10.2006г.) - ЛОТ № 2;

- квартира № 9, расположенная по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 12, лит. А. (Договор о долевом участии в строительстве № Л4235-Е/83-3 от 31.10.2006г.) - ЛОТ № 1.

Протоколы заседаний комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества от 13.12.2011 № 2.1, 2.2, 2.3 послужили основанием для подписания истцом и ООО «СПб Электросервис» Протоколов о результатах торгов по продаже арестованного имущества, которые имеют силу договоров купли-продажи от 20.12.2011 № 3.1, 3.2, 3.3.

ООО «КАЙДЗЕН» полагая, что ООО «Концерн Л1» уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре прав, в частности, по причине того, что указанные объекты недвижимого имущества не переданы по акту приема-передачи в пользу истца, а также, что ООО «Концерн Л1» уклоняется от представления в регистрирующий орган документов, необходимых для осуществления регистрационных действий, в частности, не представлены документы, договоры долевого участия в строительстве от 14.03.2006 №Л3968-Е/83-4-п, от 31.10.2006 № Л4235-Е/83-3, №Л4236-Е/83-3 и документы, удостоверенные органом технического учета (или) технической инвентаризации объектов недвижимости, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Основания и порядок перехода прав кредитора в обязательстве определены статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 5 Постановления Пленума от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если истцом заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). При этом такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее (пункт 2 статьи 447 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что изначально собственником имущественных прав являлся ФИО2, которым заключены договора долевого участия в строительстве. Решением Московского районного суда от 28.10.2011 по делу № 2-5212/2011 установлены юридические факты о незаключенности соглашений о перемене лиц в обязательстве между ФИО2, ФИО11, ФИО12

Истец сообщил ООО «Концерн Л1» о приобретении имущественных прав ФИО2 посредством реализации их с торгов.

В производстве Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств УФССП РФ по Санкт-Петербургу находится сводное исполнительное производство № 7208/19-С в отношении должника ФИО2, возбужденного 28.11.2008.

Имущественные права ФИО2 по указанным договорам арестованы в рамках сводного исполнительного производства № 7208/19-С постановлением Межрайонного отдела по особо важным исполнительным производствам УФССП по Санкт-Петербургу. Постановлением от 19.11.2008 № 5936 наложен арест на имущественные права ФИО2 по договорам о долевом участии в строительстве: от 31.10.2006 № Л4235-Е/83-3, от 31.10.2006 № Л4236-Е/83-3, от 14.03.2006 № Л3968-Е/83-4, от 30.08.2006г № Л4175-Е/83-4, от 28.08.2006 № Л4174-Е/83-4, а так же предварительных договоров от 31.10.2006 № Л4234-Е/83-4, от 31.01.2007 № Л4373-Е/83-4.

27.04.2010 составлен акт о наложении ареста (описи имущества) на имущественные права ФИО2. по договорам о долевом участии в строительстве от 31.10.2006 № Л4235-Е/83-3, от 31.10.2006 № Л4236-Е/83-3, от 14.03.2006 № Л3968-Е/83-4, от 30.08.2006 № Л4175-Е/83-4, от 28.08.2006 № Л4174-Е/83-4, а так же предварительных договоров от 31.10.2006 № Л4234-Е/83-4, от 31.01.2007 № Л4373-Е/83-4.

Арестованное имущество передано Межрайонным отделом по особо важным исполнительным производствам УФССП по СПб на реализацию в Теруправление постановлением от 03.10.2011 о передаче арестованного имущества на реализацию.

Поручением Теруправления от 25.10.2011 №ф-10/11/343ар-78-117 реализация арестованного имущества (имущественных прав) должника ФИО2 возложена на ООО «СПб Электросервис».

20.12.2011 организатором торгов ООО «СПб Электросервис» проведены торги по продаже имущественных прав на жилые квартиры № 3 (договор долевого участия в строительстве от 31.10.2006 № Л4236-Е/83-3), № 9 (договор долевого участия в строительстве от 31.10.2006 № Л4235-Е/83-3) в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 12, литера А; помещение № 20-Н (договор долевого участия в строительстве от 14.03.2006 № Л3968-Е/83-4-п) в жилом доме по адресу: <...>, литера А.

Победителем проведенных торгов по продаже имущественных прав на указанные объекты признано ООО «КАЙДЗЕН», что подтверждается протоколами заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества ООО «СПб Электросервис» (Протокол 2.2 ЛОТ№2; Протокол 2.1 ЛОТ№1; Протокол 2.3 ЛОТ№3).

Между ООО «СПб Электросервис» и ООО «КАЙДЗЕН» подписаны протоколы (имеющие силу договора купли-продажи) о результатах торгов по продаже арестованного имущества - №3.2 ЛОТ№2 от 20.12.2011 (квартира №3); №3.1 ЛОТ№1 от 20.12.2011 (квартира №9); №3.3 ЛОТ№3 от 20.12.2011 (помещение 20-Н).

ООО «Концерн Л1» в обоснование невозможности подписания актов приема-передачи, ссылается на отсутствие факта проведения взаиморасчетов по указанным объектам недвижимости в части доплаты в связи с изменением (увеличением) площади объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 3.6.1 договора от 14.03.2006 № Л3968-Е/83-4-п, пунктами 3.5.1 договора от 31.10.2006 № Л4236-Е/83-3, от 31.10.2006 № Л4235-Е/83-3 стоимость договора может быть изменена на основании данных контрольного обмера проектно-инвентаризационным бюро, в соответствии с фактическим уменьшением (увеличением) площади.

Однако ООО «Концерн Л1» не указывает в результате чего изменилась площадь объектов недвижимости и какими документами это подтверждается, не предоставило истцу расчет стоимости доплаты.

Необоснованность требования доплаты подтверждается также следующим.

Судебным приставом-исполнителем ФИО1 в рамках сводного исполнительного производства №7208/19-С направлен запрос от 18.05.2010 № 7208/19-С в ПИБ Московского района ГУП ГУИОН СПб, на основании которого получены технические паспорта на объекты недвижимости и получены сведения об их площади: Санкт-Петербург, Московское <...> (инв. №документа 2775/10 серия Б №106965); Санкт-Петербург, Московское <...> (инв. №документа 2774/10 серия Б №106964); Санкт-Петербург, проспект Юрия Гагарина, д. 77, помещение 20-Н (инв. Дело №82/25, от 24.05.2010г.).

Согласно запрошенным техническим паспортам площадь объектов не изменялась с 2007 года.

Жилые дома, в которых находятся объекты недвижимости, сданы в эксплуатацию в 2007 году (разрешение на ввод в эксплуатацию от 08.02.2007 № 78-0511; разрешение на ввод в эксплуатацию от 06.03.2007 № 78-0511).

Октябрьским районным судом в рамках дела №2-309/2011 направлен запрос в адрес ПИБ ГУП ГУИОН СПб Московского района, из ответа которого следовало, что площадь квартир осталась неизменной.

Таким образом, ООО «Кайдзен», надлежащим образом исполнивший свои обязательства по оплате приобретаемых помещений в соответствии с положениями Закона РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федерального закона от 25.02.999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», становится их собственником.

Договоры о долевом участии в строительстве от 31.1.0.2006 № Л4236, Л4236, от 14.03.2006 № Л3968-Е/83-4-п являются договорами купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации его права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Учитывая правовую природу отношений сторон, суд квалифицировал заявленный иск как требование о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, которое подлежит рассмотрению в соответствии с положениями статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку договоры о долевом участии в строительстве от 31.1.0.2006 № Л4236, Л4236, от 14.03.2006 № Л3968-Е/83-4-п со стороны истца исполнены, суд находит обоснованным требование истца, направленное, по существу, на государственную регистрацию его права собственности в отношении недвижимого имущества.

По условиям указанных договоров истец в обмен на право получения спорного имущества в возведенных домах приняло на себя обязательство осуществить финансирование строительства этого объекта. В свою очередь, ответчик, осуществляя функции застройщика, обязалось передать обществу дольщику (истцу) по акту приема-передачи причитающиеся помещения после ввода жилого дома в эксплуатацию.

Таким образом, обязанности истца по финансированию строительства объекта недвижимости противопоставляется обязанность застройщика по передаче этому лицу согласованных в договорах квартир и нежилого помещения.

Исходя из характера встречных предоставлений по договору, а также существа взаимных прав и обязанностей в рамках возникшего между сторонами правоотношения и принимая во внимание положения Постановления от 11.07.2011 № 54, суд находит, что заключенные на торгах договора по своей правовой природе являются договорами купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

Поскольку многоквартирные дома построены и сданы в эксплуатацию, суд пришел к выводу о наступлении срока исполнения ответчиком обязательства по предоставлению истцу спорного имущества.

Несмотря на то, что истец имеет лишь обязательственное право требовать предоставления недвижимого имущества в порядке исполнения договоров, оно заявило иск о признании своего права собственности на соответствующие имущество, допустимый при установленных по делу обстоятельствах.

По смыслу пункта 5 Постановления от 11.07.2011 № 54 при предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о предоставлении имущества в собственность, иска о признании за ним права собственности суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом ненадлежащего способа защиты своего права. В этом случае суду следует квалифицировать данное требование как иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь.

Так как ответчик в нарушение условий договоров не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, а требования истц, по существу, заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество, суд квалифицирует данный иск как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 49, 150, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Прекратить производство по делу № А56-1009/2012 в части исковых требований общества с ограниченной ответственностью «КАЙДЗЕН» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Ленинградской области об обязании передать спорное имущество, а также к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу об осуществлении государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «КАЙДЗЕН» на спорное имущество.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «КАЙДЗЕН» из федерального бюджета 4000 руб. государственной пошлины, оплаченных платежным поручением от 06.02.2012 № 14, о чем выдать справку.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Концерн Л1» передать обществу с ограниченной ответственностью «КАЙДЗЕН» по акту приема-передачи следующее имущество:

- квартиры № 3 и 9, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Московской шоссе, дом 12, литера А;

- нежилое помещение 20Н, расположенное по адресу: <...>, литера А.

Зарегистрировать переход права собственности к обществу с ограниченной ответственностью «КАЙДЗЕН» на следующее имущество:

- квартиры № 3 и 9, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Московской шоссе, дом 12, литера А;

- нежилое помещение 20Н, расположенное по адресу: <...>, литера А.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Концерн Л1» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кайдзен» 8000 руб. расходов по государственной пошлине.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Савина Е.В.