Гражданский кодекс часть 1

ответчик: Межрегиональное территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (адрес: 191186, Санкт-Петербург, улица Гороховая, 2/6, ЛИТ. А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.05.2009, ИНН: <***>);

о взыскании,

при участии

- от истца: ФИО2 по доверенности от 22.06.2019;

- от ответчика: ФИО3 по доверенности от 28.12.2020;

УСТАНОВИЛ:

ООО «Финанс» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее - ответчик) о взыскании 80 000 000 руб. неотделимых улучшений по договору аренды объектов нежилого фонда №3/02 от 17.05.2012.

Определение от 19.11.2020 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.

В судебное заседание 20.05.2021 явились представители сторон.

Представитель истца заявил ходатайство о назначении экспертизы. Суд, рассмотрев указанное ходатайство, в его удовлетворении отказал, учитывая, что поставленные перед экспертом вопросы не соотносят с предметом доказывания по настоящему делу.

Ответчик иск не признавал по доводам, изложенным в отзыве.

Учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд из предварительного заседания перешел к судебному разбирательству дела по существу в настоящем судебном заседании в соответствии с п. 4 ст. 137 АПК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71АПК РФ, суд пришел к следующему.

ООО «Финанс» является Арендаторамобъектов недвижимого имущества (здания лит, А, площадью 1644 кв.м., здания лит. Б, площадью 122,4 кв.м., расположенных по адресу: <...>, на основании Договора аренды объекта нежилого фонда №3/02 от 17.05.2002 г., Соглашения опереуступке прав и обязанностей от 17.01.2012, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом Ленинградской области, ООО «Элнен» и ООО «Фннанс» и Договора № 0B-T купли-продажи права аренды по результатом открытых торгов от 10.01.2012, заключенного между ООО «Элиен» и ООО «Финанс».

Первоначально Договор аренды данных зданий был заключен между ГОУ НПО «Профессиональный линей «Мода №31», за которым Объекты были закреплены на праве оперативного управления и ООО «Элиен», с согласия Леноблкомимущества, осуществлявшего в тот период полномочия по распоряжению федеральным имуществом.

Согласно п. 1.1 Договора аренды указанные здания переданы Арендатору для капитального ремонта и реконструкции под гостиничный комплекс.

Дополнительным соглашением № 1 от 01.06.2003 года (государственная регистрация от 18.08.2003) в Договор были внесены изменения и дополнения.

В том числе в п. 7.1 Договора были внесены изменения, согласно которым сторонами было установлено, что все неотделимые улучшения Объекта ( лит А, лнт. Е), а также снос ветхих и непригодных к эксплуатации сооружении, производится Арендатором только на основании проекта, согласованного с Арендодателем. Стоимость таких улучшений может быть зачтена Арендатору полностью или частично в счет арендной платы до истечения срока договора при условии письменного предварительного согласования с Арендодателем подлежащей зачету суммы. Все неотделимые улучшения Объекта, осуществляемые арендаторов на основании проекта, согласованного с Арендодателем, в виде пристроек, надстроек, дополнительно построенных этажей и т.п. сооружений, самостоятельное использование которых возможно без использования арендуемых объектов недвижимого имущества, по окончанию срока Договора, и в случае его расторжения по основаниям предусмотренным настоящим Договором, являются собственностью Арендатора.

В 2011 году конкурсным управляющим ООО «Элиен» были проведены открытые торги в форме аукциона по лоту №1 «Право аренды сроком до 2017 года по договору аренды от 17.05.2002 г. №3/02», победителем которого признано ООО «Финанс» (Протокол от 30.12.2011 г., зарегистрирован в ЕГРП от 13-07.2032 года),

В настоящее время срок договора аренды № 3/02 (до 01.06.2017 года) истек и указанный Договор аренды возобновлен на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ, ввиду отсутствия уведомлений о прекращении или расторжении данного договора Сторонами Договора.

Как указывает истец ООО «Финанс» обладает всеми правами и обязанностями по данному Договору, в том числе и права на неотделимые улучшения реконструированного имущества, или возмещения их стоимости.

В рамках Договора аренды объекта нежилого фонда № 3/02 от 17.05.2002
(п. 2.2.4 Договора) Арендатор произвел проектирование и реконструкцию арендуемых объектов, расположенного по адресу: <...>, за счет собственных средств, которые до настоящего времени не возмещены со стороны МТУ Росимущества в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Между тем, в соответствии с п.п. 7.1 Договора аренды объекта нежилого фонда № 3/02 от 17.05,2002 года (в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 01.06.2003) стоимость неотделимых улучшений, в том числе капитального ремонта Объекта должны быть возмещены Арендатору.

Как указывает истец ООО «Финанс» произвело в 2003-2005 годах с согласия Арендодателя капитальный ремонт (неотделимые улучшения) Объекта, расположенного по адресу: <...>, здания лит. А; полный демонтаж здания лит. Б и возведения на его месте здания котельной, обслуживающей указанное здание, в связи с чем арендодатель истец полагает, что ООО «Финанс» обязан возместить затраты, понесенные на реконструкцию здания под литерой А и возведения здания котельной в сумме
80 000 000 руб.

Выполнены следующие работы:

- Объект (лит. А) был реконструирован ООО «Эллен» в соответствии с условиями Договора и проектной документацией, согласованной с представителем собственника - Леноблкомимущества.

Постановлением Главы администрации муниципального образования «Город Гатчина» от 2.10.2006 №715, зарегистрирован акт приемки и ввода в эксплуатацию первой очереди гостиничного комплекса (Лит.А) после реконструкции и капитального ремонта.

- Объект (лит.Б) был полностью демонтирован ООО «Элиен», а на его месте возведено силами и средствами ООО «Элиен» новое нежилое трехэтажное здание площадью 176,7 кв.м. (здание котельной), при этом присвоена зданию котельной литера В

Согласно Заключения эксперта внесудебной строительно-технической экспертизы от 25.12.2014 фактически выполненных основных работ, в том числе и со сносом пристройки (лит. Б) и строительством котельной составляет 165 147 389 руб.

В тоже время на демонтаж объекта литера Б и на возведение нового здания котельной под литерой В и его полного оборудования согласно отчетам затрачено 80 000 000 руб.

На возмещение затрат истцом была направлена претензия, оставление которой без удовлетворения, послужило основанием на предъявления настоящего иска в суд

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В силу части 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлен 1гым на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений» если иное не предусмотрено договором аренды,

Из материалов дела следует, что между МТУ Росимущества и истцом заключен договор аренды от 17.05.2002 № 3/02 на объекты федерального недвижимого имущества, одним из которых является здание, расположенное по адресу: <...>, лит. А, общей площадью 1644,6 кв.м, кадастровый номер 47:25:0101003:73 (далее - Объект). Объект был реконструирован, после чего его площадь составила 1 789,2 кв.м.

В соответствии с пунктом 1022 Перечня выявленных объектов культурного наследия, расположенных на территории Ленинградской области, утвержденного приказом Комитета по культуре Ленинградской области от 01.12.2015 № 01 -03/15-63 «Об утверждении Перечня выявленных объектов культурного наследия, расположенных на территории Ленинградской области», Объект является выявленным объектом культурного наследия - Бывший дом Лазаревского (акт постановки на учет №29/д от 07.07.2001). Кроме того, в отношении объекта заключено охранное обязательство от 06.07.2002 № 119/2315, а также выдано архитектурно-реставрационного задания от 06.12.2002 № 236, утвержденного 09.12.2002 заместителем председателя Комитета по культуре, начальником Департамента по охране и использованию памятников истории и культуры Ленинградской области ФИО4.

Как следует из части 5.1 статьи 51 ГрК РФ, в случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, уполномоченными в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, выдается разрешение на строительство в соответствии с настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» сохранение объекта культурного наследия это меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ.

Пунктом 1 статьи 45 этого же закона предусмотрено, что работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением

В случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, указанные работы проводятся также при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, предоставляемого в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, и при условии осуществления государственного строительного надзора за указанными работами и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия.

В нарушение ст. 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств выполнения работ в отношении Объекта с получением в установленном порядке документов, предусмотренных статьей 45 Закона № 73-ФЗ (в частности, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, утвержденного органом охраны объектов культурного наследия отчета о выполнении работ но сохранению объекта культурного наследия, акта приемки работ по сохранению объекта культурного наследия, выданного органом охраны объектов культурного наследия, выдавшим разрешение на проведение указанных работ).

При этом, согласно ответа Комитета по культуре Ленинградской области от 04.08.2020 № 01-10-6721/2020-0-1 последний разрешений на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия не выдавал, проектная документация на проведение работ по сохранению не согласовывалась, акт государственной историко-культурной экспертизы в отношении проектной документации на проведение работ по его сохранению не поступал, отчет о выполнении работ по сохранению объекта по культурного наследия не представлялся, приемка вышеуказанных работ Комитетом не осуществлялась

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований, учитывая, что выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия без соблюдения порядка, установленного Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия» не может рассматриваться как улучшение арендованного объекта.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета, учитывая, что последнему была предоставлена отсрочка в оплате государственной пошлины.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФИНАНС» в доход федерального бюджета 200 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Нетосов С.В.