Гражданский кодекс часть 1

третье лицо: Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (адрес: Россия 191023, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 1)

о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.08.2015 на часть помещения 1-Н комнаты (1-15, 22, 23) общей площадью 208,8 кв.м., 1 этаж, кадастровый номер 78:42:1811605:1134/1, расположенного в здании по адресу: Санкт-Петербург, ФИО1, ул. Оранжерейная, д.20, лит. А, сроком аренды до 01.08.2020; обязании освободить занимаемое нежилое помещение

при участии

от истца: ФИО2 (представитель по доверенности от 05.03.2018)

от ответчика: ФИО3 (представитель по доверенности от 16.08.2018)

от третьего лица: не явился (извещен)

установил:

акционерное общество «Топаз» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Алмаз» о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.08.2015 на часть помещения 1-Н комнаты (1-15, 22, 23) общей площадью 208,8 кв.м., 1 этаж, кадастровый номер 78:42:1811605:1134/1, расположенного в здании по адресу: Санкт-Петербург, ФИО1, ул. Оранжерейная, д.20, лит. А, сроком аренды до 01.08.2020; обязании освободить занимаемое нежилое помещение.

Определением от 05.02.2019 суд принял исковое заявление к производству, назначил предварительное и основное судебное заседание.

Определениями суда от 16.07.2019 по делу назначена экспертиза, производство по делу приостановлено. После возобновления производства к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга. Определением от 11.02.2020 по делу назначена ещё одна экспертиза.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме, а ответчик против удовлетворения иска возражал.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, между АО «Топаз» (ранее ОАО «Топаз», арендодатель) и ООО «Алмаз» (арендатор) 01.08.2015 заключен договор аренды части помещения № 1-Н (комнаты (1-15, 22, 23) общей площадью 208,8 кв.м, 1-й этаж (кадастровый номер 78:42:1811605:1134/1), расположенного в здании по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, сроком до 01.08.2020. Договор зарегистрирован 29.09.2015, регистрационный номер 78-78/006-78/085/027/2015-231/1.

Указанное помещение принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о регистрации серии 78-АЗ № 391282 от 27.02.2014. Существующие ограничения (обременения) права: не устанавливать на здании рекламных вывесок без предварительного согласования с КГИОП. Обеспечить режим содержания памятника, проводить консервационные, ремонтно-реставрационные и реставрационные работы. Использовать помещение только под ресторан, административные помещения и гостиницу. Сохранения профиля предприятия (общественное питание) в течение 19,5 лет на площади не менее 60% от занимаемой. Выявленный объект культурного наследия. Обязательства по сохранению и содержанию объекта.

Между АО «Топаз» и Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры 14.11.2013 заключено охранное обязательство № 12394 в отношении помещения № 1-Н площадью 345,2 кв.м, 1-й этаж (кадастровый номер 78:42:18116Д:2:1:1, новый кадастровый номер 78:42:1811605:1134), расположенное в здании по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит.А, являющееся частью выявленного объекта культурного наследия «Усадьба Телятниковых» (два жилых дома и флигель).

В соответствии с п.3.2. договора Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату в срок до десятого числа оплачиваемого месяца.

Пунктом 3.3. договора предусмотрено, что Арендатор оплачивает на условиях возмещения услуги организаций, обслуживающих функционирование Объекта (услуги ЖКХ и т.п.) в течение пяти дней с момента выставления счетов.

Согласно п.4.3. договора, если Арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату, либо у Арендатора существует задолженность по арендным платежам или платежам, предусмотренным п.3.3. договора свыше 200000 рублей, то Арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор.

В связи с нарушением ответчиком условий договора в части оплаты арендных платежей более двух месяцев подряд и наличия задолженности в размере 796 303,67 рублей, Арендодатель вручил Арендатору претензию от 11 января 2019 года с требованием оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени. В случае невозможности полного погашения долга истец указал, что Арендодатель расторгнет договор в одностороннем порядке.

Не получив ответа на претензию, истец обратился в суд с настоящим заявлением.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Согласно п.1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 5.1 установлено, что договор действует по 01.08.2020.

Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

При изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В соответствии с пунктом 4.3 договора невнесение арендной платы за два платежных периода является основанием для его расторжения.

Как разъяснено в п. 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В соответствии с ч. 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Ответчик в ходе судебного разбирательства признал невнесение арендной платы в указанный истцом срок, пояснил, что приостановил выплаты по причине ненадлежащего состояния помещения и невозможности его использования в установленных договором аренды целях. Ответчик указал, что истцом в помещении произведена замена оконных и дверных блоков с нарушением охранного обязательства, а также требований по качеству проводимых работ, в результате чего помещение перестало быть пригодным для оказания услуг общественного питания.

По ходатайству сторон судом назначена экспертиза, проведение которой поручено ФИО4, перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- Имеются ли недостатки (дефекты) в результате произведенных работ по замене оконных и дверных проемов в помещениях №1-Н комнаты (1-15,22,23) общей площадью 208,8 кв.м, расположенных на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, <...> лит.А?

-В случае установления недостатков (дефектов) - являются ли дефекты значительными и неустранимыми?

-В случае установления недостатков (дефектов) исключают ли выявленные недостатки (дефекты) возможность использования помещения для организации предприятия общественного питания?

-В случае установления недостатков (дефектов) - определить в какой период возникли выявленные недостатки (дефекты): в момент проведения работ (ноябрь 2018 года) или позднее (после ноября 2018 года) и по каким причинам?

Экспертом установлено наличие дефекта устройства монтажного шва, который, по его мнению, являлся устранимым только путем полного переустройства ранее смонтированных окон и дверных блоков. Эксперт указал, что выявленный дефект, а именно, устройство монтажного шва, исключает возможность использования помещения для организации предприятия общественного питания. Ввиду отсутствия в заключении обоснования последнего вывода эксперт приглашен в судебное заседание для дачи пояснений.

В судебном заседании ФИО4 пояснил суду, что выводы о промерзании, увлажнении оконных блоков сделаны им на основе данных, полученных эмпирическим методом, путем ощупывания конструкций руками, без использования каких-либо приборов. Также эксперт указал, что по его опыту, в подобных помещениях может образовываться повышенная влажность, что приводит к росту патогенной микрофлоры, в связи с чем им сделан вывод о невозможности использования помещения в целях размещения организации общественного питания.

Истец просил суд назначить повторную экспертизу. Ответчик настаивал на привлечении к участию в деле Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП), поскольку при производстве экспертных исследований могут быть повреждены предметы охраны. КГИОП привлечен к участию в деле в качестве третьего лица.

По ходатайству истца, а также в связи с изменением состава лиц участвующих в деле, судом назначена экспертиза, проведение которой поручено ФИО5.

В своем заключении эксперт ФИО5 указала, что конструкции монтажных швов и дверных блоков состоят только из основного слоя – монтажной пены, что противоречит требованиям п. 5.1.3 ГОСТ 30971-2012, открывание и закрывание створок оконных блоков происходит с заеданиями, арочный дверной блок, смонтированный в дверном проеме первого этажа со стороны улицы Оранжерейная не открывается (заедание полотна двери в коробке дверного блока), прямоугольный смонтированный со стороны двора, не закрывается (дверное полотно выступает за поверхность дверной коробки). Данные дефекты названы экспертом значительными, но устранимыми.

Эксперт указала, что отсутствие наружного и внутреннего слоев герметизации в конструкции монтажного шва, а также открывание окон с заеданием не исключает возможность использования помещения для организации предприятий общественного питания, так как в действующих строительных нормах и правилах отсутствует запрет на использование помещения с наличием данного дефекта. Невозможность открытия арочного дверного блока препятствует использованию помещения, поскольку данный выход является эвакуационным. Дверной блок, смонтированный со стороны двора не закрывается, однако данный недостаток не исключает использование помещения, поскольку за данным дверным блоком имеется второй дверной блок, обеспечивающий функции входной двери.

ФИО5 пояснила, что отсутствие слоев герметизации является производственным дефектом (произошедшим в момент производства работ), определить время образования остальных дефектов (невозможность открыть арочный дверной блок, закрыть прямоугольный дверной блок, открывание и закрывание оконных створок с заеданием) не представляется возможным. Вероятными причинами эксперт назвала ослабление или деформацию дверных петель, отсутствие наружного и внутреннего слоев герметизации в конструкции монтажного шва, динамическое искривление блоков, деформацию и искажение полотен и створок, неравномерную осадку фундамента.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Единственным недостатком, препятствующим использованию помещения, эксперт ФИО5 назвала невозможность открывания арочной входной двери со стороны Оранжерейной улицы. Однако, на момент обращения истца в суд с настоящим иском данный дефект отсутствовал. Как следует из заключения эксперта ФИО6 от 11.04.2019, представленного ответчиком вместе с отзывом, данная дверь открывалась и закрывалась, присутствовало лишь заедание. Согласно представленному истцом заключению инженера-эксперта ФИО7 дефекты дверных блоков носят восстановительный характер без общего демонтажа дверного блока и выполняются двумя специалистами (плотником и отделочником).

Следует отметить, что эксперт ФИО5 не указала причины появления данных дефектов, в качестве первой из возможных причин указала ослабление или деформацию дверных петель.

По общему правилу, установленному в статье 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

При передаче помещения в аренду арочный дверной блок выполнял свою функцию, что подтверждается, в частности, представленными ответчиком доказательствами. Прекратив вносить арендную плату, ответчик перестал фактически пользоваться помещением, о чем он неоднократно заявлял в ходе судебного процесса. Длительное отсутствие эксплуатации, неиспользование дверных конструкций само по себе могло привести к установленным экспертом ФИО5 дефектам. Доказательств отнесения работ по регулировке дверных петель, а также столярной подгонки дверного полотна к капитальному ремонту, ответчиком не представлено. Возникновение данного дефекта при проведении работ по установке дверного блока надлежащим доказательствами не подтверждается.

Кроме того, согласно дополнительному соглашению к договору аренды от 06.08.2018 в раздел 8 сторонами внесены изменения, согласно которым обязанность по замене оконных заполнений входной двери возложена на арендатора. Отсутствие государственной регистрации данного соглашения не влияет на возникновение у сторон обязанностей, предусмотренных в нем.

Учитывая все представленные сторонами доказательства по делу, а также результаты двух судебных экспертиз, суд не усматривает оснований для освобождения ответчика от внесения арендной платы в предшествующий обращению в суд период.

Возражения ответчика, касающиеся того, что замененные арендодателем самостоятельно оконные рамы и двери не соответствовали требованиям КГИОП, судом в целях рассмотрения настоящего дела не считаются существенными, поскольку обосновывая приостановление внесения арендной платы ответчик ссылался на невозможность использования объекта недвижимости, при этом охранное обязательство ООО «Алмаз» с КГИОП заключено не было.

Поскольку материалами дела подтверждается факт невнесения арендной платы ответчиком, претензией от 11 января 2019 года истец предлагал ответчику погасить образовавшуюся задолженность, добровольно расторгнуть договор аренды и освободить занимаемые помещения, требование истца о расторжении договора подлежит удовлетворению.

В связи с расторжением договора, у ответчика отсутствуют основания занимать объект, следовательно, требование истца об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение по адресу: Санкт-Петербург, ФИО1, ул. Оранжерейная, д.20, лит. А, также подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы по государственной пошлине относятся на ответчика. Поскольку истец за два неимущественных требования уплатил только 6 000 руб. государственной пошлины, то 6 000 руб. надлежит взыскать с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь положениями статей 101, 106, 109, 110, 111, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", учитывая, что выплата вознаграждения эксперту и возмещение расходов лицу, в пользу которого принят судебный акт, не ставится в зависимость от соответствия экспертного заключения требованиям, предъявленным судом, суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Алмаз» в пользу акционерного общества «Топаз» 61 300 руб. судебных расходов по оплате экспертиз.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Арбитражный суд решил:

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01.08.2015 на часть помещения 1-Н комнаты (1-15, 22, 23) общей площадью 208,8 кв.м., 1 этаж, кадастровый номер 78:42:1811605:1134/1, расположенного в здании по адресу: Санкт-Петербург, ФИО1, ул. Оранжерейная, д.20, лит. А, сроком аренды до 01.08.2020.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Алмаз» освободить занимаемое нежилое помещение по адресу: Санкт-Петербург, ФИО1, ул. Оранжерейная, д.20, лит. А.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Алмаз» в пользу акционерного общества «Топаз» 67 300 руб. судебных расходов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Алмаз» в доход федерального бюджета 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Егорова Д.А.