Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 и Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – истцы, Арендодатели) обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик, Арендатор) о взыскании 4 672 110 руб. 49 коп., в том числе240 806 руб. 46 коп. задолженности по уплате арендной платы, 4 362 258 руб. 06 коп. штрафа и 69 045 руб. 97 коп. неустойки.

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратилась в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 1 394 665 руб. 07 коп. неосновательного обогащения, с индивидуального предпринимателя ФИО1 1 394 665 руб. 07 коп. неосновательного обогащения.

Определением арбитражного суда от 15.03.2021 встречное исковое заявление принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

В настоящем судебном заседании стороны поддержали позиции по делу.

Арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136-137 АПК РФ, рассмотрел исковое заявление по существу.

Как усматривается из материалов дела, 01.08.2020 между истцами (Арендодателями) и ответчиком (Арендатором) заключен договор аренды № Э-01 (далее – договор) нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, строение 1, помещение 1-Н (далее – Помещение), сроком на десять лет с даты государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1.7 договора аренды Помещение передается Арендатору по акту приема-передачи в течение трех дней с даты подписания настоящего договора. Арендуемое помещение считается переданным в пользование по Договору со дня подписания Акта приема-передачи Помещения, с этого момента начисляется арендная плата в соответствии с разделом 4 Договора, и Арендатор вправе использовать арендуемое Помещение по назначению.

В соответствии с пунктом 1.10 договор подлежит государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу. Стороной, ответственной за подачу документов на государственную регистрацию, является Арендодатель. Арендодатель обязуется подать Договор на государственную регистрацию в течение десяти рабочих дней с даты подписания настоящего договора. Подача документов на регистрацию осуществляется Арендодателем, при условии предоставления Арендатором к дате подписания Договора необходимых для государственной регистрации Договора документов. В случае несвоевременного представления Арендатором документов, необходимых для государственной регистрации настоящего Договора, указанный срок продлевается соразмерно времени, на которое произошла задержка в предоставлении Документов.

В соответствии с п. 4.1, 4.2 договора аренды Арендатор обязуется в течение срока аренды выплачивать Арендодателю за пользование Помещением, указанным в п. 1.1 Договора арендную плату, которая складывается из Постоянной и Переменной части арендной платы. Размер Постоянной части арендной платы за Помещение составляет 2 000 000 руб. в месяц. В соответствии с п. 4.2.1 Стороны установили, что начиная с даты передачи Помещения по акту приема-передачи в течение первых трех месяцев размер Постоянной части арендной платы устанавливается в размере 375 000 руб. в месяц.

В соответствии с п. 4.2.3 договора Постоянная часть арендной платы за первый месяц аренды оплачивается Арендодателем в течение трех банковских дней с даты подписания настоящего Договора путем перечисления соответствующей денежной суммы на расчетные счета Арендодателей в соотношении 50/50.

В соответствии с п. 4.9 Договора Арендатор в течение трех банковских дней с даты подписания настоящего Договора обязуется перечислить на расчетные счета Арендодателей в соотношении 50/50 сумму Обеспечительного платежа в размере Постоянной части арендной платы за Помещение в размере 2 000 000 руб.

В соответствии с пунктом 6.4 Договора Стороны вправе требовать досрочного расторжения договора в соответствии с условиями Договора, только после направления другой Стороне письменного предупреждения о необходимости исправления нарушений и при условии, что такие нарушения не будут исправлены в течение пяти календарных дней с момента получения предупреждения (но в любом случае не позднее пятнадцати календарных дней с момента его отправки). Договор считается расторгнутым с момента получения Стороной соответствующего уведомления, но в любом случае не позднее пятнадцати календарных дней с момента его отправки.

В соответствии с пунктом 6.5 Договора в случае отказа (или уклонения) Арендодателя от государственной регистрации Договора, Арендатор вправе отказаться от исполнения условий Договора, Арендодатель в течение пяти календарных дней с даты такого отказа возвращает все полученные в соответствии с условиями настоящего Договора платежи.

В соответствии с пунктом 6.6 Договора Арендатор вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать его расторжения при условии письменного уведомления Арендодателя за три месяца до даты расторжения. При этом Арендодатель не вправе отказать Арендатору в таком расторжении. В случае если между Сторонами будет достигнуто соглашение о досрочном освобождении Объекта (до установленного 3-х месячного срока), Арендатор обязан оплатить Арендодателю штраф в размере равном Постоянной части арендной платы за количество дней, определяемых с даты возврата Помещения Арендодателю по акту приема-передачи и до даты истечения вышеуказанного трехмесячного срока, кроме того при расторжении Договора аренды по инициативе Арендатора ранее первых 12 месяцев аренды, обеспечительный платеж также остается у Арендодателя.

Сторонами 21.08.2021 подписано дополнительное соглашение № 1 к договору аренды нежилого помещения №Э-01, в соответствии с п. 1.1 дополнительного соглашения Арендодатели дополнительно передают Арендатору за плату, а Арендатор принимает во временное владение и пользование часть помещения 4-Н, расположенного на 2 этаже, площадью 230 кв.м. В соответствии с п. 4.2.1 Размер постоянной части арендной платы за Помещение составляет 2 230 000 руб.

В соответствии с п. 6 дополнительного соглашения Стороны решили изложить п. 4.2.1 договора в следующей редакции Стороны установили, что начиная с даты передачи Помещения по акту приема-передачи в течение первого месяца - размер Постоянной части арендной платы устанавливается в размере 375 000 руб. в месяц, начиная с 2-го по 3-й месяц - размер Постоянной части арендной платы устанавливается в размере 415 000 руб., начиная с 4-го по 6-й месяц - размер Постоянной части арендной платы устанавливается в размере 1 670 000 руб. в месяц, начиная с 7-го по 12-й месяц - размер Постоянной части арендной платы устанавливается в размере 2 010 000 руб., начиная с 13-го месяца и далее - размер Постоянной части арендной платы устанавливается в размере 2 230 000 руб.

В соответствии с пунктом 7 дополнительного соглашения Стороны договорились, что в соответствии с п. 4.11 Договора Арендатор в течение пяти банковских дней с даты подписания настоящего Соглашения обязуется перечислить на расчетные счета Арендодателей в соотношении 50/50 дополнительную сумму Обеспечительного платежа в размере 230 000 руб.

В соответствии с пунктом 8 Дополнительного соглашения остальные положения договора остаются без изменений. При расхождении положений Договора и настоящего Соглашения Стороны руководствуются положениями настоящего Соглашения.

Арендатором в пользу Арендодателей произведены следующие платежи. Платежными поручениями № 1321 и № 1322 от 06.08.2020 на сумму 2 000 000 руб., платежными поручениями № 1362 и № 1363 от 11.08.2020 Арендатор произвел оплату арендной платы за август, платежными поручениями № 1567 и 1568 от 04.09.2020 оплату арендной платы в пользу Арендодателя-1 в размере 187 500 руб. и Арендодателя-2 187 500 руб.

Письмом от 20.10.2020 Арендатором отправлен Арендодателям отказ от исполнения договора № 002, в котором Арендатор на основании пункта 6.5 уведомил Арендодателей об отказе от исполнения договора аренды и необходимости возврата уплаченных платежей по договору в сумме 2 750 000 руб.

Полагая, что Арендатор воспользовался своим правом на немотивированный отказ от исполнения договора в соответствии с п. 6.6 договора Арендодатели обратились в Арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки и штрафа.

Арендатор, настаивая на отказе от исполнения договора по основанию уклонения Арендодателей от государственной регистрации договора аренды (пункт 6.5 Договора) обратился с встречным исковым заявлением, в котором просит взыскать все оплаченные по договору аренды платежи в сумме 2 750 000 руб.

Исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд находит требования сторон подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование исковых требований истцы ссылаются на договор аренды, которым установлена обязанность ответчика по внесению арендной платы, и ее размер. Факт передачи помещения в аренду подтверждается материалами дела и ответчиком не оспорен.

Доказательств, подтверждающих внесение арендной платы за октябрь 2020 года, ответчиком не представлено.

Учитывая, что расторжение договора принято арендодателями 20.10.2020, требование истцов о взыскании с ответчика задолженности подлежит удовлетворению за период с 07.10.2020 по 20.10.2020 в размере 193 666 руб. в равных долях.

Истцами также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Возможность взыскания неустойки в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки предусмотрена пунктом 5.1 договора аренды.

С учетом изложенного суд полагает обоснованным взыскание с ответчика неустойки за период с 26.09.2020 по 18.11.2020 в размере 10 457 руб. 96 коп. (поскольку первым месяцем аренды с учетом подписания акта 06.09.2020 является сентябрь 2020 года, задолженность за этот месяц у ответчика отсутствует).

С учетом разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» основания для снижения начисленной истцом суммы неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ у суда отсутствуют.

Оснований для уплаты ответчиком штрафа и удержания истцами обеспечительного платежа в соответствии с пунктом 6.6 договора судом не установлено.

Суд не усматривает в действиях арендодателей уклонения от государственной регистрации договора аренды.

Отсутствие зарегистрированного договора само по себе не является препятствием для проведения подготовительных ремонтных работ. Однако арендатор, начиная с даты передачи ему помещения (06.08.2020) до даты расторжения Договора (20.10.2020) никаких работ (проектных, строительных, отделочных) не производил.

Согласно представленным в материалах дела копиям договоров дарения между ФИО2 (даритель) и ФИО6 (одаряемый) и между ФИО1 (даритель) и ФИО7 (одаряемый), дарители передали одаряемым право собственности на нежилые помещения и доли земельного участка, где расположены объекты недвижимости, ставшие предметом договора аренды. Переход права собственности зарегистрирован 26.10.2020.

Доводы арендатора о неправомерности совершения арендодателями сделок по распоряжению имуществом до государственной регистрации Договора аренды суд считает несостоятельными.

В соответствии с положениями части 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Запрет Арендодателям на распоряжение принадлежащим им имуществом договором не установлен, права Арендатора указанным отчуждением не нарушены. Арендатор направил отказ от Договора 20.10.2020, тогда как сделки по отчуждению спорных помещений совершены 21.10.2020.

При таких обстоятельствах у Арендатора не было оснований для одностороннего внесудебного отказа от Договора в соответствии с пунктом 6.5 Договора аренды.

В то же время, поскольку арендодатели согласились с предложением арендатора расторгнуть договор, суд расценивает данное обстоятельство как достижение между сторонами согласия относительно прекращения договорных отношений, а значит, сумма обеспечительного платежа (2 000 000 руб. – по 1 000 000 руб. каждому из арендодателей), уплаченного арендатором, подлежит возврату арендатору с уплатой процентов за пользование чужими денежными средствами.

При этом, проверив расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, приведенный истцом по встречному иску, суд полагает его необоснованным, поскольку с учетом изложенного выше, возврату арендатору подлежит сумма обеспечительного платежа, а не все платежи, произведенные им по договору.

Следовательно, расчет процентов применительно к каждому из арендодателей надлежит осуществлять от суммы обеспечительного платежа – 1 000 000 руб. с 30.10.2020 – 01.03.2021, что составляет 14 301 руб. 87 коп.

При таких обстоятельствах встречное исковое заявление подлежит удовлетворению частично.

Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в своей совокупности и взаимосвязи, а также доводы сторон по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования сторон подлежащими частичному удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных требований.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 и Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в равных долях:

денежные средства в размере 204 123 руб. 96 коп., в том числе основную задолженность в размере 193 666 руб. и неустойку в размере 10 457 руб. 96 коп.;

судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, в размере 2026 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 1 000 000 руб. неосновательного обогащения и 14 301 руб. 87 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, в размере 13 435 руб. 50 коп.

Взыскать с Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 1 000 000 руб. неосновательного обогащения и 14 301 руб. 87 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, в размере 13 435 руб. 50 коп.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказать.

Произвести зачет удовлетворенных требований.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 912 239руб. 89 коп. и судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, в размере 12 422 руб. 50 коп.

Взыскать с Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 912 239руб. 89 коп. и судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, в размере 12 422 руб. 50 коп.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Геворкян Д.С.