Гражданский кодекс часть 1

ООО «Бокситогорская городская жилищная управляющая организация» (адрес: Россия 187650, Бокситогорск, Ленинградская область, ул. Воронина, д. 4, ОГРН: <***>);

к администрации Бокситогорского муниципального района Ленинградской области (адрес: Россия 187650, Бокситогорск, Ленинградская область, ул. Социалистическая, д. 9, ОГРН: <***>), ООО «ЗОВ» (адрес: Россия 187650, Бокситогорск, Ленинградская область, ул. Заводская, д. 8, ОГРН: <***>);

о признании преимущественного права истца на заключение договора аренды на новый срок и обязании администрацию Бокситогорского муниципального района Ленинградской области перевести на истца права и обязанности ООО «ЗОВ» по заключенному договору аренды от 27.01.2014 №1/2014,

при участии

- от истца: ФИО1, по доверенности от 14.01.2014,

ФИО2, директор,

- от соответчиков: ФИО3, по доверенности от 14.10.2013,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Бокситогорская городская жилищная управляющая организация» (далее - ООО «Бокситогорская городская жилищная управляющая организация») обратилось в арбитражный суд с иском к администрации Бокситогорского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация), обществу с ограниченной ответственностью «ЗОВ» (далее – ООО «ЗОВ») о признании преимущественного права истца на заключение договора аренды на новый срок и обязании администрацию Бокситогорского муниципального района Ленинградской области перевести на истца права и обязанности ООО «ЗОВ» по заключенному договору аренды от 27.01.2014 №1/2014.

Представитель истца присутствовал в судебном заседании, поддержал исковые требования в полном объеме. От ответчиков явился представитель Администрации, против удовлетворения иска возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между Администрацией (арендодатель) и ООО «Бокситогорская городская жилищная управляющая организация» - арендатор) заключен договор аренды от 14.02.2011 №01/11.

Согласно п. 1.2 срок действия договора установлен по 28.02.2014.

Письмом от 16.01.2014 №3 до истечения срока действия договора истец уведомил Администрацию о желании заключить договор на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 7.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о конкуренции), которая предполагает, что по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Уведомлением от 17.01.2014 ответчик уведомил ООО «Бокситогорская городская жилищная управляющая организация» об окончании срока действия договора и необходимости вернуть нежилые помещения не позднее 28.02.2014.

Истец, ссылаясь на преимущественное право на заключение договора на новый срок, а также на то, что до окончания срока действия договора Администрация заключила с ООО «ЗОВ» договор аренды, обратился в суд с настоящим иском о признании данного права и обязании Администрацию перевести права и обязанности ООО «ЗОВ» по заключенному договору аренды от 27.01.2014 №1/2014 на истца.

В силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В судебном заседании представитель Администрации против удовлетворения иска возражал, пояснил, что арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, в случае отсутствия с его стороны нарушений в течение срока действия договора. Поскольку со стороны ООО «Бокситогорская городская жилищная управляющая организация» имелись нарушения в части своевременности внесения арендной платы и использования объекта – проведения перепланировок без получения письменного разрешения на проведение строительных работ, кроме того после завершения работ их результаты не сданы приемочной комиссии, в удовлетворении требований, по мнению Администрации следует отказать.

В отзыве на исковое заявление ООО «ЗОВ» также считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению ввиду отсутствия у истца преимущественного права на заключение договора на новый срок. Также ООО «ЗОВ» сослалось на несоответствие технической документации на объекты аренды с фактическим состоянием в связи с проведенной перепланировкой объектов истцом.

Суд согласился с доводами ответчиков. Аренда государственного и муниципального имущества регулируется помимо Гражданского кодекса Российской Федерации также Законом о конкуренции. Согласно пункту 1 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Материалами дела подтверждается, что со стороны арендатора имелись нарушения соблюдения условий договора аренды от 14.02.2011 №01/11 в части своевременности внесения арендной платы и использования объекта - проведения перепланировок арендуемого объекта без получения письменного разрешения на проведение строительных работ, после завершения работ их результаты не сданы приемочной комиссии (акт приемочной комиссии является документом, подтверждающим завершение переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ и необходим для внесения изменений в данные кадастрового учета в соответствие с Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.02.2014 № 71 «Об утверждении Правил направления органами государственной власти и органами местного самоуправления документов, необходимых для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости, а также о требованиях к формату таких документов в электронной форме»), не внесены изменения в данные учета и договор аренды в части характеристик арендуемого объекта.

В настоящее время указанные изменения в договор не внесены, разрешение на проведение работ по перепланировке не получено, работы не сданы по акту приемочной комиссии. Таким образом, характеристики арендованного истцом объекта по договору аренды от 14.02.2011 №01/11 не соответствуют договору аренды в связи с проведенными арендатором несогласованными перепланировками. Выданное арендатору предписание от 03.03.2014 №02-589/14-0 до настоящего времени не исполнено.

Кроме того, в судебном заседании представитель истца подтвердил, что с ООО «СанТехРемонт» заключен договор субаренды, однако согласование с Администрацией в отношении указанной организации суду не представлено.

Таким образом, истец не является лицом, имеющим преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в связи с истечением срока действия договора от 14.02.2011 №01/11.

Администрация уведомила истца о расторжении договора аренды и необходимости возвратить арендуемые объекты в соответствие с условиями договора не позднее 28.02.2014 года. До окончания срока действия договора ответчик не заключал договора аренды с ООО «ЗОВ».

Администрацией было принято решение о проведении торгов на право заключения договора аренды с 01.03.2014 года, которое не было оспорено. В случае наличия обстоятельств о невозможности проведения процедуры (например, получения заявления от арендатора, имевшего преимущественное право), арендодатель вправе был отказаться от проведения торгов не позднее чем за пять дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в аукционе (п. 107 Приказа ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношениикоторого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса»).

Кроме того, в соответствие с правовой позицией, изложенной в определении ВАС РФ от 10 ноября 2010 № ВАС-14440/10, заключение договора аренды на конкурсной основе не может рассматриваться как нарушение преимущественного права заявителя на заключение договора аренды на новый срок.

В силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В подтверждение заключения договоров субаренды с ООО «СанТехРемонт», ООО «Бокситогорскжилкомсервис» Администрацией в материалы дела представлены выписки из ЕГРЮЛ в отношении указанных организаций, согласно которым ООО «СанТехРемонт», ООО «Бокситогорскжилкомсервис» зарегистрированы в спорных помещениях.

На основании изложенного, суд считает, что истец не доказал наличия преимущественного права на заключение договора на новый срок, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Егорова Д.А.