Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью "Ваввия" (далее – Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Ответчик, Комитет) о внесении изменений в заключенный между сторонами договор аренды земельного участка от 24.05.2016 № 13/ЗКС-10062 с целью приведения в соответствие с действующим законодательством Российской Федерации, изложив абз. 2 пп. 5.2.2 п. 2 договора в следующей редакции: «Срок действия настоящего Договора составляет 3 (Три) года с даты государственной регистрации Договора.».

31.01.2018 в суд от Ответчика поступил отзыв, согласно которому Ответчик против удовлетворения иска возражал.

В судебном заседании Истец заявленные исковые требования поддержал.

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Определением суда от 15.12.2017 стороны были извещены, что при наличии условий, указанных в ч. 1 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ), и отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, 08.02.2018 подготовка дела к судебному разбирательству будет завершена, дело будет рассмотрено в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции. Возражений не поступило, суд признал дело подготовленным, определил завершить подготовку дела к судебному разбирательству, и рассмотрел дело в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, а также заслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее.

24.05.2016 между Комитетом и Обществом заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 13/ЗКС-10062 (далее - Договор) на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 03.02.2016 № 68 (далее - Постановление № 68) о предоставлении Обществу земельного участка с кадастровым номером 78:12:6351:269 общей площадью 7 930 кв.м.м., категория земель – земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский р-н, пр. Большевиков, уч. 1 (юго-восточнее садоводства «Красный октябрь») для строительства складских объектов (далее – Участок).

Срок строительства определен в Постановлении № 68 равным 18-ти месяцам со дня вступления Постановления № 68 в силу.

Согласно п. 4.1 Договора арендная плата установлена в размере 11 400 000 руб.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16.02.2017.

Ссылаясь на то, что сроки, указанные в Постановлении № 68, стали невыполнимы для Истца в связи с затягиванием процесса государственной регистрации Договора по вине Ответчика, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о внесении изменений в условия Договора.

Оценивая обоснованность заявленных требований, арбитражный суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования" решение о предоставлении объектов недвижимости для целей строительства и реконструкции, приспособления для современного использования и об установлении инвестиционных условий принимается Правительством Санкт-Петербурга.

Пунктом 5.2.2 Договора установлено окончание второго этапа - получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок не более 18-ти месяцев с даты вступления в законную силу Постановления № 68, то есть по 05.08.2017.

Пунктом 9.1. Договора установлено, что Договор действует по 05.08.2017.

Данные пункты Договора соответствуют Постановлению № 68, на основании которого заключен Договор, а именно, в инвестиционных условиях (приложение к Постановлению № 68) указано, что срок строительства объекта - в течении 18-ти месяцев со дня вступления постановления в силу.

Условиями заключенного Договора не предусмотрена возможность изменения сроков реализации инвестиционного проекта (срока действия договора аренды). При этом Истцом Договор подписан без замечаний.

В соответствии с действующим законодательством Комитет не наделен полномочиями по внесению изменений в условия договоров, заключенных на основании постановлений Правительства Санкт-Петербурга, в том числе, в данный Договор в части продления установленных сроков реализации инвестиционных условий и срока действия Договора, без издания соответствующего постановления Правительства Санкт-Петербурга.

В соответствии с Положением о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и проведения работ по приспособлению для современного использования, утвержденным Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.07.2015 № 656, подготовка проекта постановления о внесении изменений в Постановление Правительства Санкт-Петербурга осуществляется Комитетом по инвестициям Санкт-Петербурга.

Постановление Правительства Санкт-Петербурга об изменении Постановления Правительства № 68 в Комитет не поступало, по сведениям Комитета изменения в Постановление № 68 не вносились, основания для внесения изменений в Договор в части увеличения срока реализации инвестиционного проекта отсутствуют.

Кроме того, как указано выше, сроки Договора установлены на основании инвестиционных условий, являющихся приложением к Постановлению Правительства № 68. Предлагаемая Обществом редакция пункта 5.2 Договора изменяет установленную при заключении Договора методику расчета сроков, при этом как правового обоснования возможности такого изменения методики, так и фактического обоснования с точки зрения положений статьи 451 ГК РФ Истцом не представлено.

Изложение пункта 5.2.2 Договора в редакции Истца приведет к возникновению противоречий между п. 5.2.2. Договора и пунктом 9.1. Договора, предусматривающим срок действия Договора – по 05.08.2017.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с пунктом 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, Истец должен доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность условий, предусмотренных пп. 1-4 п. 2 ст. 451 ГК РФ.

В данном случае существенные изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении Договора, а также совокупность условий, предусмотренных пп. 1-4 п. 2 ст. 451 ГК РФ отсутствуют.

Нарушение сроков регистрации не является существенным нарушением условий заключенного Договора и обстоятельством, наступление которого стороны не могли разумно предвидеть. Общество не лишено было возможности самостоятельно осуществить действия, направленные на регистрацию Договора.

По акту приема-передачи Участка и объектов, расположенных на нем, от 24.05.2016 (приложение № 5 к Договору) Ответчик передал, а Истец принял земельный участок в состоянии, не препятствующем осуществлению инвестиционного проекта в соответствии с Договором аренды земельного участка на инвестиционных условиях. Доказательства невозможности использования земельного участка до момента его государственной регистрации в материалы дела отсутствуют.

Оплата по Договору аренды Обществом производилась.

Согласно разъяснениям, изложенным постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Ссылка Истца на Постановление ФАС Московского округа от 14.05.2008 № КА-А40/3946-07 по делу № А40-62007/07-79-384 также судом отклоняется, так как при вынесении указанного судебного акта рассматривались иные требования - о признании частично недействительным постановления Правительства о признании утратившими силу правовых актов Правительства, исследовались и оценивались иные обстоятельства.

Исходя из изложенного, арбитражный суд приходит к выводу о необоснованности заявленных Истцом требований, в удовлетворении иска следует отказать.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Воробьева Ю.В.