Гражданский кодекс часть 1

заявитель: общество с ограниченной ответственностью "Проект на доблести" (адрес: Россия 197374, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул МЕБЕЛЬНАЯ 2/ЛИТЕРА Д/ПОМЕЩЕНИЕ 4-Н; Россия 191025, Санкт-Петербург, ул. Стремянная, д. 11, пом. 11Н 197374, Санкт-Петербург, улица Мебельная, 2, литера Д, помещение 4-Н, ОГРН: 1147847440630, Дата присвоения ОГРН: 12.12.2014, ИНН: 7814632160);

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191144, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, Новгородская ул. д.20, лит.А, пом. 2-Н 191144, Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 1027809244561, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 7832000076);

о признании незаконным решения

при участии

- от заявителя: представитель ФИО1, на основании доверенности от 08.11.2019,

- от заинтересованного лица: представитель ФИО2, на основании доверенности от 11.01.2021,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Проект на доблести" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением признании незаконным решения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) об отказе Обществу в праве выкупа земельного участка площадью 5 540,0 кв.м, кадастровый номер 78:40:0008341:63, по адресу: Санкт-Петербург, улица Доблести, участок 11 (северо-западнее пересечения с улицей Маршала Захарова), выраженное в письме № 05-26-52941/20-0-11 от 26.08.2020 и обязании Комитета устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества посредством подготовки, подписания и направления Обществу договора купли-продажи земельного участка площадью 5 540,0 кв.м, кадастровый номер 78:40:0008341:63, по адресу: Санкт-Петербург, улица Доблести, участок 11 (северо-западнее пересечения с улицей Маршала Захарова).

В настоящем судебном заседании представитель Общества поддержал заявленные требования, представитель Общества просил в удовлетворении заявления отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

10.03.2021 в арбитражный суд поступило ходатайство ФИО3 о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительное предмета спора. Определением суда в удовлетворении заявления отказано.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Вега» 21.05.2014 заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 08/ЗКС-000223 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель передал в аренду ООО «Вега» земельный участок общей площадью 5 540,0 кв.м с кадастровым номером 78:40:0008341:63, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Доблести, уч. 11 (северо-западнее пересечения с улицей Маршала Захарова).

Как следует из преамбулы договора, он был заключен на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 25.03.2014 № 201 и протокола открытого аукциона на право заключения договора аренды от 21.05.2014.

В силу п. 1.2 договора земельный участок предоставлялся Обществу для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоэтажного гаража.

В связи с реорганизацией ООО «Вега» права и обязанности по инвестиционному договору были переданы вновь образованному Обществу на основании дополнительного соглашения № 1 от 02.02.2015 к договору.

Заявителем было получено разрешение на строительство № 78-008-0248.1-2016 от 23.04.2018, в соответствии с которым ему разрешалось строительство многоэтажного паркинга общей площадью 12 511,0 кв.м, площадью застройки 4260,0 кв.м, количество этажей: 3, на земельном участке площадью 5540,0 кв.м.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 78-08-13-2020 от 11.03.2020 был введен в эксплуатацию возведенный Обществом объект недвижимости: многоэтажный паркинг общей площадью 16 359,0 кв.м, количество этажей: 3, в том числе мезонин-надстройка, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Южно-Приморский, улица Доблести, дом 17, корпус 1, строение 1.

Право собственности Общества на нежилое здание многоэтажного паркинга площадью 16 359,0 кв.м, кадастровый номер 78:40:0008341:36807, количество этажей: 3, расположенное по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Южно-Приморский, улица Доблести, дом 17, корпус 1, строение 1, зарегистрировано в ЕГРН за № 78:40:0008341:36807-78/035/2020-1 от 04.06.2020.

Впоследствии Общество обратился в Комитет с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка.

Письмом № 05-26-52941/20-0-11 от 26.08.2020 Комитет сообщил Обществу о принятии решения об отказе в праве выкупа земельного участка.

Общество полагает, что решение об отказе в праве выкупа земельного участка является незаконным, не соответствующим действующему законодательству РФ и Санкт-Петербурга, а также нарушающим права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу положений статей 197, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Пункт 3 части 1 статьи 199 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривают распределение бремени доказывания по заявлению о признании ненормативного правового акта недействительным, а именно: заявитель должен доказать нарушение его прав и законных интересов оспариваемым актом, а орган, принявший этот акт, должен доказать его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также наличие обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта.

Отказывая Обществу в праве выкупа земельного участка, Комитет указал, что в силу пункта 14 статьи 39.16 ЗК РФ решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов принимается в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Комитет при этом сослался на результаты обследования, проведенного Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, в ходе которого было установлено, что в здании расположен супермаркет «Перекресток» с торговым залом и подсобным помещением, коммерческое помещение «ГлавПиво» по реализации пива и напитков, коммерческое помещение «Цветомания Торты» по реализации цветов и подарков, ведутся ремонтные работы для размещения коммерческого помещения под аптечный пункт «Будь здоров!».

В связи с указанными обстоятельствами Комитетом сделан вывод о том, что фактическое использование земельного участка не соответствует виду его разрешенного использования, указанному в государственном кадастре недвижимости.

Между тем Комитетом не учтено следующее:

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, вид разрешенного использования земельного участка площадью 5 540,0 кв.м, кадастровый номер 78:40:0008341:63, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Доблести, участок 11 (северо-западнее пересечения с улицей Маршала Захарова) - для размещения объектов транспорта (под гаражи и автостоянки).

Как указано выше, на земельном участке располагается принадлежащее Заявителю на праве собственности нежилое здание многоэтажного паркинга.

Таким образом, назначение нежилого здания, расположенного на земельном участке, в полной мере соответствует виду разрешенного использования земельного участка, указанному в ЕГРН.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами.

Пунктом 2 ст. 85 ЗК РФ предусмотрено, что для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Согласно п. 3 указанной статьи, градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В силу положений ч. 1 ст. 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Согласно ч. 1 ст. 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

В соответствии с ч. 2 указанной статьи виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.

В силу положений ч. 4 указанной статьи основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

В Санкт-Петербурге градостроительные регламенты установлены Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524.

Спорный земельный участок относится к территориальной зоне ТЗЖ2 - жилой зоне среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных вне территории исторически сложившихся районов центральной части Санкт-Петербурга с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры.

В соответствии с п. 2.6.3 Приложения № 7 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 (в редакции постановления Правительства Санкт-Петербурга от 04.07.2017 № 550, действовавшей на момент получения Заявителем разрешения на строительство) виды разрешенного использования с кодами 2.7.1 «Объекты гаражного назначения» и 4.4 «Магазины» относятся к основным видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом зоны ТЗЖ2.

В свою очередь п. 2.6.6 Приложения № 7 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 предусмотрено, что вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства определяются в соответствии с п.п. 1.3.1 - 1.3.3 раздела 1 Приложения № 7.

В силу п. 1.3.1 Приложения № 7 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 (в редакции постановления Правительства Санкт-Петербурга от 04.07.2017 № 550) дополнительно по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования земельных участков и объектов капитального строительства, и только совместно с ними, могут применяться вспомогательные виды разрешенного использования из числа видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны, при соблюдении следующих условий:

- Объекты вспомогательных видов разрешенного использования связаны, в том числе технологически, с объектами основных и(или) условно разрешенных видов использования и обеспечивают использование объектов основных и(или) условно разрешенных видов использования;

- Суммарная доля площади зданий, строений и сооружений (помещений), занимаемых объектами вспомогательных видов разрешенного использования, расположенных на одном земельном участке, не должна превышать 30% общей площади зданий, строений и сооружений на данном земельном участке, включая подземную часть;

- Часть площади земельного участка, занимаемая объектами вспомогательных видов разрешенного использования, не должна превышать 25% общей площади соответствующего земельного участка, а также относящимся к ним озеленением, местами для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта, иными необходимыми в соответствии с действующим законодательством элементами инженерно-технического обеспечения и благоустройства;

Соблюдение строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Таким образом, размещение в здании многоэтажного паркинга встроенных торговых помещений в качестве вспомогательного вида разрешенного использования произведено в полном соответствии с положениями п. 1.3.1 Приложения № 7 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524.

Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга в качестве оснований оспариваемого отказа не приведено каких-либо доводов, свидетельствующих о несоблюдении Заявителем условий, предусмотренных п. 1.3.1 Приложения № 7 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524.

При рассмотрении дела судом установлено, что фактическое использование испрашиваемого земельного участка соответствует виду его разрешенного использования. Указанные обстоятельства подтверждаются, в том числе, ведомостью инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории № 53255Г-20/1 от 19.03.2020 ( по состоянию на 13.03.2020), из которой следует, что основным видом использования земельного участка является размещение многоэтажного паркинга. Кроме того, в здании имеются торговые помещения. площадью 1400.3 кв.м.. что не превышает допустимого значения 30% общей площади здания для вспомогательных видов использования.

Кроме того, заявителем, в материалы дела представлено экспертное заключение № 002-14-00057 от 15.03.2021, подготовленное экспертами Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты ФИО4, ФИО5 по вопросу фактического использования здания.

Из экспертного заключения № 002-14-00057 от 5.03.2021 следует, что торговые помещения расположены только на первом этаже здание, наряду с помещениями паркинга и техническими помещениями. Второй и третий этажи здания, а также эксплуатируемая кровля представляют собой паркинг, т.е. соответствуют основному виду разрешенного использования земельного участка.

Акт обследования земельного участка от 05.08.2020, на который ссылается Комитет, составлен Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга в одностороннем порядке, без привлечения организации, таким образом, с учетом иных письменных документов, имеющихся в материалах дела, опровергающих выводы, изложенные в акте, полученные в ходе обследования, не может быть признан надлежащим доказательством по делу.

Как указывалось выше, Заявителю на праве собственности принадлежит нежилое здание многоэтажного паркинга площадью 16 359,0 кв.м, кадастровый номер 78:40:0008341:36807, количество этажей: 3, расположенное по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Южно-Приморский, улица Доблести, дом 17, корпус 1, строение 1.

Указанное здание расположено на земельном участке площадью 5 540,0 кв.м, кадастровый номер 78:40:0008341:63, по адресу: Санкт-Петербург, улица Доблести, участок 11 (северо-западнее пересечения с улицей Маршала Захарова).

В соответствии с п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, Заявитель имеет исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости.

Процедура подачи и рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, регламентирована статьей 39.17 ЗК РФ, в силу которой в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

- осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

- принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

- принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В оспариваемом отказе Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в качестве основания для отказа Заявителю в праве выкупа земельного участка содержится указание на п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ.

Между тем, в силу изложенных выше обстоятельств, наличие данного основания для отказа Заявителю в праве выкупа земельного участка не подтверждено.

При таких обстоятельствах Заявитель обладает правом на выкуп испрашиваемого им в собственность земельного участка, в связи с чем решение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга об отказе в праве выкупа земельного участка, выраженное в письме № 05-26-52941/20-0-11 от 26.08.2020, является незаконным и нарушает права и законные интересы Заявителя.

Способом восстановления нарушенного права Заявителя является обязание Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга совершить действия, направленные на заключение с Заявителем договора купли-продажи спорного земельного участка на основании ранее поданного заявления, путем подготовки, подписания проекта указанного договора и направления его для подписания Заявителю.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать незаконным решение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга об отказе обществу с ограниченной ответственностью «Проект на Доблести» в праве выкупа земельного участка площадью 5 540,0 кв.м, кадастровый номер 78:40:0008341:63, по адресу: Санкт-Петербург, улица Доблести, участок И (северо-западнее пересечения с улицей Маршала Захарова), выраженное в письме № 05-26-52941/20-0-11 от 26.08.2020.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Проект на Доблести» посредством подготовки, подписания и направления обществу с ограниченной ответственностью «Проект на Доблести» договора купли-продажи земельного участка площадью 5 540,0 кв.м, кадастровый номер 78:40:0008341:63, по адресу: Санкт-Петербург, улица Доблести, участок 11 (северо-западнее пересечения с улицей Маршала Захарова).

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Проект на Доблести» 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.