Гражданский кодекс часть 1

истец: индивидуальный предприниматель ФИО1 Азиз; Индивидуальный предприниматель ФИО1 Азиз (адрес: Россия 196128, Санкт-Петербург, ул. Варшавская, д.19, к.2, кв.937; Россия 196244, Санкт-Петербург, пр Витебский д 41 к 2 кв 106), ОГРН: <***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Аркос" (адрес: Россия 198096, <...> ОГРН: <***>);

третье лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга; ООО "Межрегионэкспертиза" (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, пр. Смольный 1 лит. Б; Россия 190013, Санкт-Петербург, пр. Московский, д.22, лит.Б, БЦ "Адмиралтейский" пом. 29Н)

об обязании устранить препятствия эксплуатации здания и общего имущества здания путем демонтажа незаконно возведенных конструкций на арендуемом ответчиком земельном участке (кадастровый номер 78:15:0008207:1013, разблокировать доступ по общей лестнице (демонтировать перегородку) на 2 этаже здания, обеспечив возможность круглосуточного использования лестницы, привести эксплуатацию спорного земельного участка в соответствии с требованиями к его назначению (размещение временных некапитальных объектов торговли) без ущемления прав собственников прилегающего здания.

при участии

- от истца: ФИО2 (представитель по доверенности от 02.12.2017)

- от ответчика: ФИО3 (представитель по доверенности от 14.02.2018)

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 Азиз обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Аркос" об обязании устранить препятствия эксплуатации здания и общего имущества здания путем демонтажа незаконно возведенных конструкций на арендуемом ответчиком земельном участке (кадастровый номер 78:15:0008207:1013, разблокировать доступ по общей лестнице (демонтировать перегородку) на 2 этаже здания, обеспечив возможность круглосуточного использования лестницы, привести эксплуатацию спорного земельного участка в соответствии с требованиями к его назначению (размещение временных некапитальных объектов торговли) без ущемления прав собственников прилегающего здания.

Определением от 26.11.2018 производство по делу было приостановлено в связи с проведением экспертизы.

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.2016 в связи назначением ФИО4 судьей Арбитражного суда Северо-Западного округа, дело № А56-109055/2018 передано на рассмотрение в производство судье Егоровой Д.А.

В адрес суда поступило экспертное заключение № А56-109055/2018 от 04.02.2018.

Протокольным определением от 23.04.2019 суд возобновил производство по делу.

Определением от 23.04.2019 суд привлек к участию в деле Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, вызван в судебное заседание эксперт ФИО5.

Представитель ответчика также ходатайствовал о назначении повторной экспертизы. Представитель истца возражал. Суд направлял запросы в экспертные организации, но впоследствии суд отказал в удовлетворении ходатайства.

В судебном заседании 16.07.2019 истец ходатайствовал об уточнении требований, просил обязать ООО «АРКОС» устранить препятствия эксплуатации здания и общего имущества здания путем демонтажа незаконно возведенных конструкций на арендуемом ответчиком земельном участке (кадастровый номер 78:15:0008207:10130) и приведения земельного участка и смежной части здания в исходное состояние; обязать ООО «АРКОС» разблокировать доступ по общей лестнице, находящейся в правой части здания со стороны входа с улицы в магазин «7Я-Семья» путем демонтажа перегородки на лестничном марше между 1 и 2 этажами здания, обеспечив возможность круглосуточного использования лестницы и входа в здание; обязать ООО «АРКОС» восстановить предусмотренные проектной документацией перегородки на 1 этаже в правой части здания между основным большим помещением и помещением у входа с улицы в магазин «7Я-Семья» и на лестницу, все расходы по демонтажу конструкций и восстановлению планировок возложить на ООО «АРКОС»; взыскать с ООО «АРКОС» 18 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины, 60 000 тысяч рублей судебных расходов по оплате судебной экспертизы. Уточнение требований принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

В ходе судебного разбирательства ООО «АРКОС» представило отзыв, согласно которому ответчик возражал против удовлетворения предъявленных к нему требований. Заявил, что прилегающий к спорному зданию участок выделен в соответствии с требования действующего законодательства, границы утверждены и согласованы со всеми смежными собственниками/пользователями земельных участков. Также, в своем отзыве ответчик утверждал, что объект относится к сборно-разборному, некапитальному, движимому сооружению, выполненному из легких конструкций и не относящийся к объекту недвижимого имущества, то есть являющийся движимым имуществом включенным в схему НТО по Санкт-Петербургу.

Представитель Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга также представил в материалы дела отзыв.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Истец является собственником части нежилого здания на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение общей площадью 517,6 кв.м. №78-78-41/080/2013-050 от 04.09.2013 и свидетельства о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение общей площадью 10,6 кв.м. №78-78-41/080/2013-051 от 04.09.2013 - нежилых помещений № 2Н, ЗН, 4Н, 7Н, 9Н, 10Н, 11Н, 12Н.

ООО «Аркос» является собственником нежилого помещения, площадью 416,6 кв.м., по адресу: <...>, лит. А, пом. 1Н, а также собственником нежилого помещения, площадью 100,8 кв.м., этаж 2, по адресу: <...>, лит. А, пом. 5Н 6Н.

На основании договора аренды земельного участка от 17.11.2009 №05/ЗК-05076 и дополнительного соглашения № 1 от 20 сентября 2013 года с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга ответчик занимает вплотную прилегающий к зданию с трёх сторон земельный участок П-образной формы. Срок окончания договора – 18 сентября 2018 года.

ООО «Аркос» продолжает использовать предоставленный земельный участок зона 5, кадастровый номер 78:15:8207:1013, производит за него арендную оплату в адрес Комитета имущественных отношений, договор аренды от 17.11.2009 № 05/ЗК-05076 считается заключенным на неопределенный срок.

На прилегающем земельном участке ответчиком возведены торговые объекты (павильоны).

Истец полагает, что следующие действия ответчика нарушают его права:

- указанные сооружения используют в качестве элемента собственной конструкции наружные стены Здания, незаконно подключены к системе электроснабжения, отопления и иным инженерным сетям Здания на постоянной основе; сооружения препятствуют нормальной эксплуатации Истцом Здания и общего имущества Здания, принадлежащего в равной степени Истцу. Так, невозможно провести наружный осмотр и обход, регламентные работы по первому этажу Здания, поскольку в пего вмонтированы указанные сооружения. Наружные фасады первого этажа здания, являющиеся частью общего имущества Здания, а значит - частью имущества Истца, полностью закрыты витринами указанных незаконных конструкций, на них без согласования с Истцом и иными органами сплошным слоем размещены рекламные материалы, перекрывающие видимость рекламных материалов Истца. Конструктивный ход в Здание изменён, перенесён без согласования, частично перекрыт по сторонам незаконно возведенными конструкциями.

- в нарушение плана расположения помещений в Здании, самовольно перекрыт доступ к помещениям Истца на 2 этаже Здания по одной из двух основных лестниц. Таким образом созданы препятствия для свободного доступа посетителей по общей лестнице и эвакуации граждан, предусмотренной конструкцией здания, а части этих общих площадей эксплуатируются Ответчиком.

- предусмотренные проектной документацией перегородки на 1 этаже в правой части здания между основным большим помещением и помещением у входа с улицы в магазин «7Я-Семья» и на лестницу демонтированы.

Не получив желаемого результата после направления претензии, истец обратился в Арбитражный суд за защитой своих прав.

В соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) в суде осуществляется защита оспоренных или нарушенных прав способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса. К числу таких способов, в частности, относится пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с пунктом 45 разъяснений, изложенных в постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда Истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Предъявляя негаторный иск, направленный на защиту правомочий владения и пользования имуществом, Истец должен доказать факт создания ответчиком препятствий в осуществлении собственником правомочий по пользованию этим имуществом, противоправность действий ответчика, реальный характер чинимых препятствий.

Согласно п. 1.2 Договора от 17.11.2009 № 05/ЗК-05076 Участок предоставляется для использования под торговый комплекс без права возведения капитальных сооружений.

Ссылка Истца на нарушение законодательства в части проведения открытых торгов на право заключения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № 78:15:0008207:1013 площадью 175 кв.м не основана на законе.

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока
договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции,
заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом
исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен
законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть продлен в порядке, установленном частями 9-10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, в случаях, если такой договор был заключен в соответствии с законодательством Российской Федерации, иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

То есть, пролонгация договора аренды земельного участка от 17.11.2009 № 05/ЗК-05076 производилась на законных основаниях.

10.05.2018 Общество обратилось в Комитет с заявлением №29840-32/18 о заключении договора на размещение нестационарного торгового объекта без проведения аукциона. Уведомлением от 30.07.2018 №55239-39 Комитет отказал Обществу в заключении договора на размещение нестационарного торгового объекта без проведения аукциона в отношении участка.

27.03.2019 Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области было вынесено решение по делу А56-144881/2018, согласного которому признан незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в заключении договора на размещение нестационарного торгового объекта для размещения павильона в сфере мелкорозничной торговли на земельном участке площадью 175 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Автовская, участок 110 (у дома ЗА), кадастровый номер 78:15:0008207:1013, содержащийся в уведомлении от 30.07.2018 № 55239-39.

Истец указывает, что участок с кадастровым номером № 78:15:0008207:1013 предназначен для размещения временных некапитальных объектов и утверждает, что на данном земельном участке Ответчиком произведено возведение стационарного сооружения - незарегистрированный объект недвижимости, которое мешает нормальной эксплуатации здания расположенного по адресу: <...>, а именно, осмотру фасадной части здания. Также Истец приводит доводы о том, что незарегистрированный объект недвижимости имеет незаконное подключение к электросетям.

Ответчик говорит об обратном. Его слова подтверждают следующие доказательства.

Страница 15 экспертного заключения ООО «Агенство «СТРОЙЭКСПЕРТ» по делу А56-109055/2018 содержит умозаключение о том, что архитектурные и конструктивные изменения не оказывают влияния на эксплуатацию и безопасность здания, сохранены эвакуационные выходы.

Указанные выводы также подтверждаются мнением специалиста ООО «РМС-Групп» № 034-06/17-тоЗ, который провел исследования нестационарного торгового объекта и пришел к выводам о том, что спорная пристройка к зданию по адресу: <...> выполнена в соответствии проектными решениями, является временной и не относится к объектам капитального строения.

Таким образом, нельзя признать что сооружение, расположенное Санкт-Петербург, ул. Автовская, участок 110 (у дома ЗА), кадастровый номер 78:15:0008207:1013 является объектом капитального строительства

По своему функциональному назначению и техническим характеристикам является павильоном - нестационарным торговым объектом, то есть, движимым имуществом, включен в схему размещения НТО по г. Санкт-Петербургу.

Поскольку в том, что ответчиком произведена пристройка к зданию, суд нарушений прав истца не обнаружил, а земельный участок вокруг дома 3А принадлежит Санкт-Петербургу, в удовлетворении этой части требований суд оснований не видит.

Что касается мнения истца о подключении к электросетям, то материалами дела подтверждается, что подключение осуществлено к щиткам, принадлежащим ответчику, оплата по счетам должна производиться ответчиком, что также не затрагивает права истца.

Истцу принадлежат помещения на втором этаже спорного здания, возведенная ответчиком пристройка на уровне первого этажа к ним не примыкает, ввиду чего нарушений требований об инсоляции помещений ответчика судом также не усматривается, ссылки на данные нарушения предпринимателем в исковом заявлении не приводятся.

Говоря о перекрытии доступа к помещениям Истца на 2 этаже Здания по одной из двух основных лестниц, следует отметить следующее.

Предпринимателем не представлено доказательств того, что указанное перекрытие установлено именно ответчиком. Кроме того, данная перегородка примыкает к помещения истца, его представитель в судебном заседании подтвердил слова ответчика, что данное перекрытие истец ранее использовал в своих целях как кладовку.

Таким образом, суд и здесь не нашел нарушения прав истца ответчиком.

Третьим нарушением истец назвал демонтаж перегородки на 1 этаже в правой части здания между основным большим помещением и помещением у входа с улицы в магазин «7Я-Семья» и на лестницу.

Суд обращает внимание истца, что собственником помещений 1 этажа является ответчик, никакие из перегородок на территории ответчика не могут являться общим имуществом собственников здания. Следовательно, чтобы произвести демонтаж перегородки в своем помещении, ответчику не требуется разрешение других собственников здания.

Кроме того, ответчиком в материалы дела представлена ведомость помещений и их площадей по дому № 3 по ул. Автовская от 15.10.1997.

Согласно плану помещения 1-Н, перегородка, которую снес ответчик, изначально отсутствовала.

Из чего суд приходит к выводу о том, что указанная перегородка была установлена незаконно еще до вступления ответчиком в права собственника.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

В нарушение ст.65 АПК РФ истец также не доказал наличие реальных препятствий и нарушений, не представил в материалы дела доказательства противоправности действий ответчика, равно как и осуществления ответчиком фактических препятствий в пользовании своими помещениями и общим имуществом здания, исковые требования суд полагает не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы по государственной пошлине остаются на истце.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа. Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Арбитражный суд решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Егорова Д.А.