Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Капитан» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Басфор» (далее – ответчик) об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение № 209, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, копр. 1, стр. 1, взыскании пени в размере 1 044 947 руб. за нарушение обязательств по заключению основного договора, расходов по оплате государственной пошлины в размере 29 449 руб., расходов на оплату услуг адвоката в размере 80 000 руб.

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, исковые требования в части взыскания неустойки не признал, пояснил, что считает заявленные расходы завышенными.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания не явились.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

26 апреля 2018 года между ООО «Капитан» (Покупатель) и ООО «Басфор» (Продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения стоимостью 9 775 000 (Девять миллионов семьсот семьдесят пять тысяч) рублей.

Номер договора 26/04/2018-Д-11-18.

Помещение расположено по адресу: Санкт-Петербург, <...>, стр. 1, помещение 209, на 2 этаже, площадью 100,05 кв. м. (далее - «Предварительный договор»).

02.05.2018 г. стоимость помещения Покупателем полностью оплачена.

В пункте 2.5 предварительного договора указано, что в момент подписания основного договора денежные средства, уплаченные покупателем на основании пункта 2.2. Договора, засчитываются в счет оплаты цены нежилого помещения по основному договору без составления дополнительных документов.

Как следует из п. 1.2 предварительного договора, Продавец обязуется до 30.04.2018 г. включительно совершить все необходимые и зависящие от него действия в целях регистрации своего права собственности на Нежилое помещение.

Согласно пункту 1.3 предварительного договора стороны обязуются в течении 40 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности Продавца на нежилое помещение, в порядке, предусмотренном предварительным договором, заключить в простой письменной форме основной договор путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами.

Государственная регистрация права собственности продавца на помещение была произведена 31.10.2018 г.

Таким образом, в соответствии с п. 1.3 предварительного договора основной договор купли - продажи должен быть заключен не позднее 28.12.2018 г., однако, до настоящего времени основной договор купли продажи нежилого помещения между сторонами не заключен.

Помещение было передано Покупателю по акту приема-передачи 08.06.2018 года, в акте указано, что на момент передачи помещения Покупателю его стоимость Покупателем Продавцу полностью оплачена.

Кроме того, пунктом 5.2.3 предварительного договора предусмотрено, что в случае нарушения Продавцом обязательств, предусмотренных п. 1.3 Договора (о заключении основного договора), Продавец обязуется выплатить по требованию Покупателя пени в размере 0,01% от суммы, указанной в пункте 2.1 Договора за каждый день просрочки, но не более 15% от суммы, указанной в пункте 2.1 Договора, но не более суммы, уплаченной за счет собственных средств.

Цена помещения указана в п. 2.1 договора и составляет 9 775 000 (девять миллионов семьсот семьдесят пять тысяч) рублей, уплаченных Продавцом за счет собственных средств, 15% от указанной суммы составляет 1 466 250 руб.

В связи с допущенными нарушениями 07.10.2021 года истец направил ответчику досудебную претензию с требованием совершить действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение № 209 к ООО «Капитан», а также выплате неустойки.

Поскольку требования истца были оставлены без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению частично в связи со следующим.

В соответствии с п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54) если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно абзацу 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Данные обстоятельства позволяют квалифицировать предварительный договор от 26.04.2018 года № 26/04/2018-Д-11-18 как договор купли-продажи с условием предварительной оплаты.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Положениями п. 3 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что в случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

Так как настоящим решением предварительный договор признан основным договором купли-продажи недвижимости с условием предварительной оплаты, обязательства покупателя по оплате объекта недвижимости, его содержанию выполнены, недвижимое имущество передано покупателю в фактическое пользование, вместе с тем регистрация перехода права собственности не произведена в связи с уклонением ответчика, являющегося продавцом объекта недвижимости, подлежат удовлетворению требования произвести государственную регистрацию перехода права собственности от общества с ограниченной ответственностью «БАСФОР» (ИНН <***>) на нежилое помещение № 209, расположенное по адресу Санкт-Петербург, <...> строение 1, площадью 100,05 кв м, в собственность общества с ограниченной ответственностью «Капитан» (ИНН <***>).

Также истцом заявлено требование о взыскании пени в размере 1 044 947 руб. за нарушение обязательств по заключению основного договора в предусмотренные предварительным договором сроки.

В соответствии с п. 5.2.3. Договора установлена неустойка за нарушение сроков заключения основного договора в размере 0.01% от суммы 9 775 000 руб. за каждый день просрочки. но не более 15% от указанной суммы.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии с п. 28 Постановления несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В материалы дела не представлено доказательств сторон по совершению действий, направленных на заключение основного договора, у суда не имеется оснований для взыскания неустойки, в связи с чем исковые требования в данной части не подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 80 000 руб.

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате адвокатам и иным лицам, оказывающим юридическую помощь (представителям).

Согласно части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Постановлением Верховного Суда Российской Федерации от 26.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» в пунктах 11, 13 даны следующие разъяснения:

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

Вместе с тем, в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Оценив представленные документы, приняв во внимание принцип разумности и справедливости, необходимости соблюдения баланса между правами лиц, участвующих в деле, а также категорию настоящего спора, объем оказанных услуг, суд приходит к выводу, что сумма судебных расходов, заявленная ко взысканию в размере 80 000 руб., является завышенной, а потому подлежит снижению до 40 000 рублей.

При принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы. В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в состав судебных расходов входит государственная пошлина.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Иск удовлетворить частично, произвести государственную регистрацию перехода права собственности от общества с ограниченной ответственностью «БАСФОР» (ИНН <***>) на нежилое помещение № 209, расположенное по адресу Санкт-Петербург, <...> строение 1, площадью 100,05 кв м, в собственность общества с ограниченной ответственностью «Капитан» (ИНН <***>), в остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «БАСФОР» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Капитан» расходы по оплате государственной пошлины 6000 руб, по оплате услуг адвоката в размере 40000 руб, в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Корчагина Н.И.