Гражданский кодекс часть 1

истец: АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ЗАПАДНЫЙ СКОРОСТНОЙ ДИАМЕТР"; АО "ЗАПАДНЫЙ СКОРОСТНОЙ ДИАМЕТР" (адрес: Россия 191144, Санкт-Петербург, ул. Старорусская д. 12, лит. А; Россия 191011, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, Д.44, ОГРН: 1027809178968)

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ ГРУППА "РОССТРО"; ООО ФПГ "РОССТРО" (адрес: Россия 197341, Санкт-Петербург, Большая Афонская 2; Россия 192029, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, УЛ.БАБУШКИНА,Д.3, ОГРН: 1107847110161)

о признании права на приобретение в собственность земельного участка, встречному иску об обязании заключить договор аренды

при участии

- от истца: представитель Лавриков И.А., на основании доверенности от 09.01.2020,

- от ответчика: представители Валеева Е.А., Ильина И.В., на основании доверенности от 10.01.2020,

установил:

Акционерное общество "Западный скоростной диаметр" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Финансово-промышленная группа "Росстро" (далее – ответчик) о признании права на приобретение в собственность земельного участка общей площадью 426 кв.м с кадастровым номером 78:15:8231:12, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Возрождения, участок 115 (опоры ЗСД, сооружение 4, литера А) и занимаемого на нем объекта недвижимости – Южный участок Западного скоростного диаметра от транспортной развязки на пересечении с Кольцевой автомобильной дорогой вокруг Санкт-Петербурга (нежилая зона «Предпортовая-2») до транспортной развязки на Канонерском острове, обязании заключить договор купли-продажи земельного участка общей площадью 426 кв.м с кадастровым номером 78:15:8231:12.

Ответчик обратился со встречным исковым заявлением об установлении условия пользования земельным участком под объектом недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:15:8231:12 по адресу: Санкт-Петербург, улица Возрождения, уч. 115 (опоры ЗСД, сооружение 4, литера А), площадью 426,0 кв.м с собственником недвижимости путем заключения договора аренды земельного участка сроком на три года с даты вступления в силу решения суда по настоящему делу; просил установить стоимость пользования земельным участком - 64,5 руб. за 1 кв. м. в месяц.

Определением арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.02.2020 встречное исковое заявления принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

В судебном заседании 05.08.2020 стороны поддержали ранее заявленные ходатайства о проведении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости земельного участка и арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 78:15:0008231:12, адрес: Санкт-Петербург, улица Возрождения, участок 115 (опоры ЗСД, сооружение 4, литера А), общей площадью 426 кв. м.

Определением от 10.08.2020 суд приостановил производство по делу; назначил по настоящему делу экспертизу, проведение которой поручил АО «Гемма Интернейшнл», а именно эксперту Сергееву Александру Александровичу; перед экспертом поставил следующие вопросы:

1) определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 78:15:0008231:12, адрес: Санкт-Петербург, улица Возрождения, участок 115 (опоры ЗСД, сооружение 4, литера А), общей площадью 426 кв. м.;

2) определить рыночную стоимость арендной платы за пользование земельным участком в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:15:0008231:12, адрес: Санкт-Петербург, улица Возрождения, участок 115 (опоры ЗСД, сооружение 4, литера А), общей площадью 426 кв. м.

09.09.2020 в суд поступило заключение эксперта Сергеева Александра Александровича № 31082020 от 31.08.2020.

Определением от 11.09.2020 суд возобновил производство по делу и назначил судебное заседание на 18.11.2020.

В настоящее судебное заседание от ответчика поступили возражения на экспертное заключение № 31082020 от 31.08.2020, а также ходатайство о проведении экспертизы с целью проверки заключения эксперта Сергеева А.А. на соответствие требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску уточнил исковые требования, просил признать право на приобретение в собственность земельного участка общей площадью 426 кв.м с кадастровым номером 78:15:8231:12, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Возрождения, участок 115 (опоры ЗСД, сооружение 4, литера А) и занимаемого на нем объекта недвижимости – Южный участок Западного скоростного диаметра от транспортной развязки на пересечении с Кольцевой автомобильной дорогой вокруг Санкт-Петербурга (нежилая зона «Предпортовая-2») до транспортной развязки на Канонерском острове, обязании заключить договор купли-продажи земельного участка общей площадью 426 кв.м с кадастровым номером 78:15:8231:12, по цене, указанной в экспертном заключении от 31.08.2020 № 31082020.

В порядке статьи 49 АПК РФ суд принял уточнение первоначальных исковых требований.

Представитель истца поддержал уточненные исковые требования, в удовлетворении встречного иска просил отказать, также представил отзыв на возражения ответчика на экспертное заключение.

Представитель ответчика просил в первоначальном исковом заявлении отказать и удовлетворить встречные исковые требования. Также представитель ответчика указал, что при проведении экспертизы допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, следовательно, экспертное заключение не может быть признано достоверным доказательством.

При составлении заключения эксперт использовал наиболее близкие к дате оценки сделки с земельным участками, сопоставимые по наилучшему и наиболее эффективному использованию с рассматриваемыми из имеющихся на рынке в сегменте для размещения объектов дорожной инфраструктуры. Поскольку данный сегмент рынка развит недостаточно, эксперт использовал любую доступную информацию по ценам сделок или предложений с аналогичными земельными участками в 3-х летнем ретроспективном горизонте анализа. Поскольку рынок земельных участков под объекты инфраструктуры достаточно инертен и динамика цен на нем незначительная, а в соседнем сегменте земельных участков производственно-складского назначения отмечается незначительная отрицательная динамика цен, выбор временного анализа для поиска и выбора аналогов в 3 года обоснованным.

Довод ответчика о том, что объекты-аналоги находятся в г. Колпино и поэтому не являются аналогами, не является состоятельными. Объекты-аналоги и объект оценки имеют сопоставимое наиболее эффективное использование. Местоположение земельного участка влияет на его стоимость через его полезность. В данном случае сопоставимость земельных участков в г. Колпино и рассматриваемого земельного участка можно проиллюстрировать схожестью транспортных магистралей и количеством их полос. Количество полос Рубежного шоссе 4 полосы. Количество полос ЗСД 8 полос.

Площади выбранных объектов-аналогов и рассматриваемого земельного участка сопоставимы и находятся в одном сегменте (от 127 до 3353 кв. м, т.е. до 5000 кв. м). В подтверждение приводится сегментация по площади земельных участков в наиболее близком к рассматриваемому из развитых сегментов, сегменту земельных участков производственно-складского назначения Отдельный сегмент рынка представляют земельные участки до 5 000 кв. м.

Ответчик считает, что для проведения оценки по второму вопросу экспертом также использованы ненадлежащие объекты-аналоги, так как объекты-аналоги находятся в разных районах Санкт-Петербурга, предложены к продаже по состоянию на август, ноябрь 2017; январь, май, август 2018 и находятся в государственной, а не в частной собственности.

Как сказано в Заключении эксперта на стр. 48 «По своей же сути объект исследования относится к неразвитому сегменту рынка (где цены предложений и сделок недоступны широкому кругу покупателей и продавцов) «земельных участков, предназначенных для размещения объектов инженерной инфраструктуры». Анализ данного сегмента также приведен ниже по тексту. При этом удельные цены на земельные участки в данном сегменте находятся на минимальном уровне диапазона сегмента «Производственная деятельность» или ниже него». Для данного сегмента рынка не является основным фактором фактор местоположения, основным фактором является его наиболее эффективное использование. Как показывает рынок, удельные цены на земельные участки с НЭИ под улично-дорожную инфраструктуру в периферийных районах Санкт-Петербурга сопоставимы. В том числе, поэтому они имеют одинаковый удельный показатель кадастровой стоимости вне зависимости от местоположения.

С учетом изложенного, суд признает экспертное заключение № 31082020 от 31.08.2020 обоснованным, исполненным в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности.

Таким образом, в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении экспертизы с целью проверки заключения эксперта Сергеева А.А. на соответствие требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, следует отказать.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 24.02.2004 № 222 «О Комитете по благоустройству и дорожному хозяйству» (фактически утратившим силу в связи с изданием постановления Правительства Санкт-Петербурга от 29.06.2010 № 836) Комитет по благоустройству и дорожному хозяйству (далее - Комитет) был наделен полномочиями по представлению интересов Санкт-Петербурга при реализации функций государственного заказчика Санкт-Петербурга при проектировании и строительстве для государственных нужд.

В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 01.08.2005 № 1141 «О строительстве Западного скоростного диаметра», постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 31.03.2009 № 349 «О бюджетных инвестициях в строительство участка автомобильной дороги «Западный скоростной диаметр» и внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 17.09.2007 № 1139», Комитет был определен в качестве государственного заказчика строительства в Санкт-Петербурге автомобильной дороги «Западный скоростной диаметр» (далее - ЗСД), а истец выполнял часть функций заказчика по строительству ЗСД.

Проект создания (строительства и эксплуатации) ЗСД являлось стратегическим проектом для Санкт-Петербурга.

Из искового заявления следует, что северный участок ЗСД создал эффективное подключение трассы Е-18 «Скандинавия», обеспечивая кратчайший выезд на КАД и далее на сеть федеральных автомобильных дорог по направлениям наибольшей концентрации грузоперевозок. Южный участок ЗСД существенно улучшил транспортную ситуацию в Московском и Кировском районах Санкт-Петербурга, разгрузив от чрезмерной нагрузки на Митрофаньевское шоссе, Кубинскую и Краснопутиловскую улицы, а также проспект Стачек. Также Южный участок трассы позволил вывести грузовой автотранспорт на федеральные автодороги, в обход городской улично-дорожной сети города. Центральный участок ЗСД обеспечил первую круглосуточную связь Васильевского острова с остальными районами города, а также позволил вывести из центральных районов города транзитный автотранспорт, минуя исторический центр Санкт-Петербурга.

Таким образом, ЗСД является ключевым элементом транспортной инфраструктуры не только Санкт-Петербурга, но и Северо-Западного региона в целом, и эффективная эксплуатация ЗСД является важным направлением деятельности для АО «ЗСД» и Санкт-Петербурга.

Во исполнение своих полномочий в рамках мероприятий, направленных на строительство ЗСД, Комитет 08.02.2010 заключил с Центральной компанией инвестиционно-строительной, финансово-промышленной группы «РОССТРО» - открытое акционерное общество «РОССТРО», в дальнейшем реорганизованное в общество с ограниченной ответственностью финансово-промышленную группу «РОССТРО» соглашение о компенсационных выплатах (далее – соглашение)

Необходимость заключения соглашения была обусловлена тем, что в зоне строительства, входящего в состав ЗСД объекта: «Южный участок Западного скоростного диаметра от транспортной развязки на пересечении с Кольцевой автомобильной дорогой вокруг Санкт-Петербурга (нежилая зона «Предпортовая-2») до транспортной развязки на Канонерском острове. Вторая очередь строительства (далее - Объект), располагалась и подлежала временному занятию земельного участка, принадлежащего ответчику на правах частной собственности.

Зона строительства ЗСД, включая зону строительства объекта, определялась в соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, утвержденным законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99 «О генеральном плане Санкт-Петербурга» и Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными законом Санкт-Петербурга от 16.02.2009 № 29-10 «О правилах землепользования и застройки».

По условиям соглашения Комитет осуществлял денежную компенсацию временного занятия (на период строительства) части земельного участка и демонтажа находящихся на нем построек, так же принадлежащих ответчику.

Кроме того, из раздела 1 соглашения явно следует, что ответчик дал свое принципиальное согласие на последующее изъятие земельных участков, под опорами объекта, для государственных нужд, то есть был согласен на возмездное отчуждение указанных земельных участков в пользу третьего лица.

08.02.2010 путем подписания акта приема-передачи ответчик передал, а Комитет принял часть земельного участка площадью 14,6 тыс. кв.м., в границах земельного участка с кадастровым номером 78:8231:2 общей площадью 29969 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Возрождения, дом 42а, литера А (далее - часть земельного участка), принадлежащего ответчику на праве частной собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права, выполненного на бланке серии 78-АБ № 185116 от 23.09.2004, регистрационный № 78-01-194/2004-336.1.

После окончания действия соглашения, изъятие земельного участка под опорами объекта для государственных нужд не состоялось, а использование части земельного участка под строительство объекта продолжилось на условиях договора № ПС/2087 аренды части земельного участка, заключенного 10.11.2011 между истцом и ответчиком (далее - договор аренды части земельного участка)

Из этого следует, что объект возводился истцом на части земельного участка на законных основаниях и с согласия ответчика. При этом, вступая в договорные отношения с истцом, ответчик не мог не осознавать, что возводимый на части земельного участка объект является объектом капитального строительства, рассчитанным на долгосрочное использование, подразумевающее занятие расположенной под ним земли, что полностью исключает возможность дальнейшего использование земли под объектом в хозяйственной деятельностью ответчика.

В 2012 году принадлежащий ответчику земельный участок с кадастровым номером 78:8231:2, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Возрождения, дом 42а, литера А был разделен на три принадлежащих ответчику земельных участка: кадастровый номер 78:15:8231:10, адрес: Санкт-Петербург, улица Возрождения, дом 42, литера А, общей площадью 18 021 кв.м; кадастровый номер 78:15:8231:11, адрес: Санкт-Петербург, улица Возрождения, участок 114 (у дома 42, литера А), общей площадью 11 522 кв.м; кадастровый номер 78:15:8231:12, адрес: Санкт-Петербург, улица Возрождения, участок 115 (опоры ЗСД, сооружение 4, литера А), общей площадью 426 кв.м, о чем в договор аренды части земельного участка дополнительным соглашением от 14.11.2012 были внесены соответствующие изменения.

При этом участок с кадастровым номером 78:15:8231:12 (далее - участок под опорами), при полном согласии ответчика, был специально сформирован под размещение объекта и полностью занят его опорами.

По завершении строительства объекта и ввода его в эксплуатацию (разрешение № 78-1105в-2013 от 01.08.2013) истец зарегистрировал право собственности на объект, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.08.2013 была сделана запись регистрации № 78-78-95/003/2013-855 (свидетельство о государственной регистрации права).

После прекращения действия договора аренды части земельного участка участок под опорами предоставлялся истцу для эксплуатации объекта путем заключения ряда договоров краткосрочной аренды (договоры ПС/4100 от 01.08.2014, ПС/4302 от 17.11.2014, ПС/7481 от 18.09.2015, ПС/5280 от 05.09.2016, ПС/5772 от 25.07.2017, ПС/6257 от 01.07.2018), последний из которых прекратил свое действие в связи с истечением срока аренды 01.07.2019.

Истец по первоначальному иску указал на то, что принимая во внимание, что ответчик не мог использовать участок под опорами в своей хозяйственной деятельности, в связи с чем он полностью потерял свою ликвидность, а подписывая ранее с Комитетом соглашение о компенсационных выплатах от 08.02.2010 добровольно предоставил часть земельного участка под строительство объекта, а так же принципиально дал согласие на отчуждение за соответствующее денежное» вознаграждение участка под опорами после завершения строительства, ответчик используя зависимое положение истца, вынужденного перезаключать краткосрочные договоры аренды для осуществления эксплуатации объекта, с каждым годом увеличивает размер арендной ставки. Истец посчитал дальнейшее использование участка под опорами на праве краткосрочной аренды неприемлемым, о чем письменно уведомил ответчика (№ 836 от 04.07.2019).

С учетом положений пункта 3 статьи 35 ЗК РФ и статьи 435 ГК РФ истец направил в адрес ответчика подписанный со стороны истца договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Возрождения, участок 115, (опоры ЗСД, сооружение 4, литера А) ( № 1186 от 25.09.2019), чем выразило намерение выкупить у ответчика участок под опорами. Письмом от 03.10.2019 № ДР/95/1311 ответчик направил в адрес истца отказ от акцепта. Таким образом, истцом были соблюдены все правила направления оферты, предусмотренные статьей 445 ГК РФ.

Истец полагает, что в сложившейся ситуации, по ряду приведенных выше оснований, единственно возможным вариантом урегулирования отношений сторон является выкуп земельного участка, собственником расположенного на нем объекта недвижимости на приемлемых для сторон условиях.

В обоснование встречных исковых требований ответчик указывает, что Санкт-Петербург в лице Комитета является государственным заказчиком строительства объекта «Строительство автомобильной дороги «Западный скоростной диаметр» (далее – Объект, ЗСД). В зоне строительства объекта располагались принадлежащие ответчику на праве частной собственности здания, земельный участок, в связи с чем 08.02.2010 между Комитетом и ответчиком было заключено Соглашение. Согласно условиям данного соглашения Комитет выплачивает ответчику компенсационные выплаты в связи со сносом зданий, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 78:8231:2 общей площадью 29 969 кв.м, принадлежащем ответчику на праве частной собственности и расположенному по адресу: Санкт-Петербург, улица Возрождения, д. 42, литер А. (далее – земельный участок), а также в связи с временным изъятием части земельного участка размером ориентировочно 14,6 тыс.кв.м. для сооружения объекта и последующим (после окончания строительства объекта) изъятием для государственных нужд Санкт-Петербурга земельных участков, занимаемых опорами сооружения объекта (изымаемые участки) (п. 1.1 Соглашения).

Между тем, процедура изъятия для государственных нужд Санкт-Петербурга земельных участков, занимаемых опорами сооружения объекта, в установленном порядке не производилась; компенсация в виде денежных средств за изымаемые участки Комитетом не осуществлялась, как предусмотрено п. 1.4.2 соглашения. Дополнительные соглашения относительно мены или изъятия земельного участка сторонами не заключались.

Таким образом, часть земельного участка, занятого для строительства объекта и занимаемого опорами сооружения объекта после завершения строительства объекта в 2010 году осталась в собственности ответчика.

В августе 2011 года земельный участок общей площадью 29 969 кв.м. с кадастровым номером 78:8231:2, являющийся собственностью ответчика разделен на три земельных участка:

1) общей площадью 18 021 кв.м. с кадастровым номером 78:15:8231:10 по адресу: г. Санкт-Петербург, улица Возрождения, д. 42, лит. А. Право собственности подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 78-АЖ 395956, выданным 18 ноября 2011 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу;

2) общей площадью 11 522 кв.м. с кадастровым номером 78:15:8231:11 по адресу: г. Санкт-Петербург, улица Возрождения, уч. 114, (у дома 42, литера А). Право собственности подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 78-АЖ 395955, выданным 18 ноября 2011 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу;

3) общей площадью 426 кв.м. с кадастровым номером 78:15:8231:12 по адресу: г. Санкт-Петербург, улица Возрождения, уч. 115 (опоры ЗСД, сооружение 4, литера А). Право собственности подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 78-АЖ 395957, выданным 18 ноября 2011 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

В период с 2011 года по июнь 2019 года земельный участок площадью 14 610 кв.м до 31.12.2013, с 01.01.2014 площадью 426,0 кв.м предоставлялся истцу по краткосрочным договорам аренды для использования под осуществление складирования материалов, в дальнейшем для эксплуатации объекта недвижимости, относящегося к автомобильной дороге «Западный скоростной диаметр» как собственнику объекта недвижимости, расположенного на указанном земельном участке.

Очередной договор аренды спорного земельного участка площадью 426 кв.м был заключен 01.07.2018 со сроком действия с 01.08.2018 по 30.06.2019. Арендная плата составляет 27 000 руб. в месяц, в т.ч. НДС, с 01.01.2019 в связи с повышением ставки НДС – 27 457 руб. 62 коп. в месяц, в т.ч. НДС.

Письмом от 04.07.2019 № 836 ответчик по встречному иску, ссылаясь на пункт 5.3 договора аренды земельного участка от 01.07.2018 № ПС/6257 и статьи 450.1 ГК РФ, уведомил истца по встречному иску об отказе от договора аренды земельного участка от 01.07.2018 № ПС/6257 со 02.10.2019.

Вместе с тем, истец сообщал о готовности заключить с ответчиком долгосрочный договор аренды указанного земельного участка со ставкой арендной платы, рассчитанной на основании отчета об определении рыночной стоимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности либо, ссылаясь на пункт 3 статьи 35 Земельного кодекса РФ, просил рассмотреть вопрос о выкупе спорного земельного участка.

Письмом от 10.07.2019 № ДПС/91/933 Общество выразило согласие на заключение долгосрочного договора аренды сроком на три года со ставкой арендной платы 64,5 руб. за 1 кв.м.

Письмом от 23.07.2019 для решения вопроса о заключении договора аренды истец настаивал на предоставлении отчета об определении рыночной стоимости либо на предоставлении иного документа, подтверждающую ставку арендной платы 64,5 руб. за 1 кв.м.

В письме от 12.08.2019 ответчик вновь предложил истцу по первоначальному иску заключить договор аренды земельного участка под размещение опор ЗСД и направить подписанные договоры в адрес ответчика, также была представлена справка, из которой усматривается, что исходя из арендных ставок по ИК «Возрождение-Автово», истцу была предложена ставка арендной платы из нижнего ценового диапазона.

Из представленной переписки усматривается, что истец не согласен только с размером ставки арендной платы, между тем ставка арендной платы на новый период аренды увеличилась на 05 коп. в сравнении с периодом аренды с 01.07.2018 по 02.10.2019. Кроме того, как указывает ответчик по встречному иску, в период действия договоров аренды спорного земельного участка ставка арендной платы увеличивалась в пределах, установленных договорами аренды, т.е. не более 15% (раздел 3 договоров). Ответчик считает, отказ истца от заключения договора аренды земельного участка на новый срок необоснованным.

Полагая целесообразным осуществить выкуп спорного земельного участка, истец направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи земельного участка, цена земельного участка составляет 665 000 руб.

Ответчик сообщил, что не имеет намерений продавать спорный земельный участок и предложил вернуться к рассмотрению вопроса о заключении долгосрочного договора аренды.

Ответчик указывает, что инициатором прекращения права пользования земельным участком выступает истец, ответчик не имеет намерения расторгать договор аренды земельного участка, отказывать истцу в праве пользовании указанным земельным участком.

Более того, ответчик не заявлял требований об освобождении земельного участка от недвижимого имущества, принадлежащего истцу, опоры ЗСД до настоящего времени размещены на спорном земельном участке.

Ответчик неоднократно направлял в адрес истца письма с предложением рассмотреть проект договора аренды земельного участка со сроком действия три года и ставкой арендной платы в размере 64,5 руб./кв.м, однако истец отказывается подписывать договор аренды земельного участка.

Поскольку сторонами не достигнуто соглашение относительно условий пользования спорным земельным участком, ответчик полагает возможным обратиться в суд с иском об установлении условий пользования земельным участком собственником недвижимости на основании договора аренды сроком на три года со ставкой арендной платы 64,5 руб./кв.м.

Согласно пункту 1 ст. 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе, сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором (ч. 3 ст. 271 Гражданского кодекса РФ).

Пунктами 1 и 2 ст. 272 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную её собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Подпунктом 5 ст. 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Статьёй 552 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (п. 2 ст. 264 Гражданского кодекса РФ).

Исходя из вышеизложенных норм права, при строительстве объекта недвижимости – опоры сооружения ЗСД – на чужом земельном участке, у истца не возникло прав на указанный земельный участок.

Приобретение права собственности на объект недвижимости не влечет у собственника объекта недвижимости права собственности на находящийся под ним земельный участок.

Права истца на землю под опорами сооружения ЗСД не оформлены, земля под опорами сооружения ЗСД находится в собственности ответчика (в частной собственности).

Истец намерен заключить договор купли-продажи этой земли и приобрести участок в собственность.

Ответчик предлагал истцу оформить земельный участок в аренду, на что истец не согласен.

Вышеизложенными нормами права предусмотрены юридические последствия того, когда одному лицу на праве собственности принадлежит объект недвижимости, а другому лицу – земельный участок под указанным объектом (в частной собственности).

Предложение продажи земли под объектом собственнику этого объекта является обязательным только в том случае, если собственник земли имеет намерения продать эту землю, при этом преимущественное право на покупку такой земли принадлежит собственнику находящегося на нём объекта.

В иных случаях обязать собственника земли продать эту землю собственнику расположенного на ней объекта невозможно, законом такая обязанность на собственника земли не возложена.

Законом предусмотрено исключительное право собственника объекта недвижимости на приобретение земельного участка только в отношении земли, находящейся в государственной или муниципальной, но не в частной собственности (ст. ст. 39.3, 39.20 Земельного кодекса РФ).

Аналогичная позиция нашла своё отражение и в судебной практике по делу № А41-23162/18 от 11 июля 2018 года и была подтверждена Определением Верховного Суда РФ по делу № 305-ЭС19-5613 от 16 мая 2019 года.

Довод истца о том, что земельный участок потерял свою ликвидность, так как ответчик не может использовать его в своей хозяйственной деятельности, необоснован. Ликвидность — это характеристика активов, определяющая, насколько быстро они могут быть проданы по цене близкой к рыночной. Чем меньше времени требуется для продажи земельного участка, тем выше его ликвидность. Более того, ликвидность земельного участка рассчитывается по сложным формулам профессиональными оценщиками. Ликвидность имеет значение при продаже земельного участка (чем быстрее продан, тем выше ликвидность). Но, как уже неоднократно указывалось, ответчик не имеет намерения продавать земельный участок.

В соответствии с учредительными документами ответчика Общество является коммерческой корпоративной непубличной организацией, основной целью которой является осуществление производственно-хозяйственной деятельности, направленной на получение прибыли. Кроме того, одним из дополнительных видов деятельности ответчика - аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом, что и намерено осуществлять Общество в отношении спорного земельного участка.

Таким образом, действующим законодательством не предусмотрена обязанность ответчика как собственника земельного участка по продаже спорного земельного участка заявителю.

Принимая во внимание то, что между сторонами не достигнуто соглашение относительно условий пользования спорным земельным участком, арбитражный суд считает необходимым определить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на основании договора аренды сроком на три года со ставкой арендной платы- 16.40 руб. за 1 кв.м, установленной заключением эксперта АО «Гемма Интернейшнл» Сергеева А.А., подготовленным по результатам проведения судебной экспертизы на основании определения суда.

Согласно заключению эксперта АО «Гемма Интернейшнл» Сергеева А.А. № 31082020 от 31.08.2020 рыночная стоимость арендной платы за пользование земельным участком в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:15:0008231:12, адрес: Санкт-Петербург, улица Возрождения, участок 115 (опоры ЗСД, сооружение 4, литера А), общей площадью 426 кв. м., составляет 16,40 коп. за 1 кв.м в месяц с учетом НДС (20%).

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта АО «Гемма Интернейшнл» Сергеева А.А. № 31082020 от 31.08.2020 отражает все установленные статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу, судом не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено. Заключение является полным и обоснованным, противоречий в выводах эксперта, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы не имеется, в связи с чем данное заключение является допустимым и достоверным доказательством стоимости арендной платы за использование земельного участка.

Также суд отмечает, что законом предусмотрено исключительное право собственника объекта недвижимости на приобретение земельного участка только в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной, но не в частной собственности (статьи 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации), и в силу пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Кроме того, как установлено судом, ответчик неоднократно предлагал истцу заключить договор аренды спорного земельного участка под ЗСД, однако истец отказался от данного способа урегулирования взаимоотношений, настаивая на своем праве на приобретения земельного участка ответчика в собственность.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Установить условия пользования земельным участком под объектом недвижимости, принадлежащем АО «ЗСД», в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:15:8231:12 по адресу: Санкт-Петербург, улица Возрождения, уч. 115 (опоры ЗСД, сооружение 4, литера А), площадью 426,0 кв.м с собственником недвижимости путем заключения между Акционерным обществом "Западный скоростной диаметр" (далее – истец) и обществом с ограниченной ответственностью Финансово-промышленная группа "Росстро" договора аренды земельного участка сроком на три года с даты вступления в силу решения суда по настоящему делу; стоимость пользования земельным участком установить – 16, 40 руб. за 1 кв. м. в месяц с учетом НДС (20%).

В иске АО «Западный скоростной диаметр" отказать.

Взыскать с акционерного общества "Западный скоростной диаметр" в пользу общества с ограниченной ответственностью Финансово-промышленная группа "Росстро" 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины, 40 000 руб. расходов по экспертизе.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Финансово-промышленная группа "Росстро" из федерального бюджета 5 000 руб. расходов по экспертизе.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.