Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью "Чароит" (далее – Заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Заинтересованное лицо, Управление) от 02.03.2011 №32/020/2010-296, 32/016/2010-400 в регистрации перехода прав на объекты, расположенные по адресу: <...>, лит.А, кадастровый номер 78:11:6001:11:21 и <...>, лит.А, кадастровый номер 78:11:6001:11 и обязании исправить допущенные нарушения в виде осуществления государственной регистрации перехода прав на объекты по вышеуказанным адресам.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО "Парнас-М" (далее – Третье лицо).

В судебном заседании представитель Общества заявление поддержал в полном объеме.

Представитель Управления против удовлетворения требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на законность принятого решения.

Представитель Третьего лица поддержал позицию Общества в полном объеме.

Выслушав объяснения сторон и изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела 20.10.2010 Общество и Третье лицо представили в Управление на государственную регистрацию перехода права собственности соглашение о предоставлении отступного от 18.10.2010.

В порядке требований п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) в качестве документов, являющихся основанием для проведения регистрационных действий, были представлены:

- соглашение о предоставлении отступного от 18.10.2010 (далее – Соглашение об отступном), заключенное между Обществом и Третьим лицом,

- дополнительное соглашение от 22.10.2010 к Соглашению об отступном о предоставлении отступного от 18.10.2010, в соответствии с условиями которого стороны вносят изменения в п. 1.8. Соглашения об отступном.

02.03.2011 по результатам проведения правовой экспертизы документов Управлением было принято решение об отказе в проведении государственной регистрации, изложенном в сообщении об отказе №№32/020/2010-296, 32/016/2010-400.

Основанием для отказа в государственной регистрации перехода прав явились следующие обстоятельства:

- несоответствие Соглашения об отступном требованиям Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) в части передачи в качестве отступного взамен исполнения обязательств по кредитному договору права на нежилое здание и право аренды на земельный участок без обращения в суд;

- несоответствие Соглашения об отступном требованиям ст. 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве);

- отсутствие в тексте Соглашения об отступном указания на наличие обременения в отношении заявленных к регистрации объектов недвижимости, что не соответствует требованиям абз. 7 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.

Не согласившись с отказом Управления, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При оценке правомерности доводов Общества суд исходит из следующего.

В силу ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со ст. 201 АПК РФ необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение, или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, по сведению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.10.2010 за №78-78-01/0440/2009-516 внесена запись об ипотеке. Общество является залогодержателем на основании договора об ипотеке №21/06-111 от 28.05.2007, договора об уступке права требования от 29.06.2009, договора цессии от 29.09.2010.

В соответствии с Соглашением об отступном Третье лицо передает в качестве отступного взамен исполнения обязательств по Кредитному договору права на нежилое здание и право аренды на земельный участок, т.е. без обращения в суд.

В соответствии с п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке удовлетворение требования залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора.

Согласно подпункту 2 п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, заключенном в соответствии с пунктом 1 данной статьи, стороны могут предусмотреть приобретение заложенного имущества для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок.

Из материалов дела следует, что в соответствии с условиями Соглашения об отступном прекратились обязательства Третьего лица в части уплаты долга в сумме 60 000 000 руб. 00 коп. по генеральному соглашению об открытии кредитной линии №21/07-036 от 30.03.2007 и возникли новые обязательства Третьего лица по передаче Обществу принадлежащих Третьему лицу ценных бумаг, нежилого здания (здания бассейна) со всем находящимся в нем оборудованием, а также права аренды на земельный участок, всего на сумму 36 700 000 руб. 00 коп.

Таким образом, Соглашение об отступном по сути является соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация), и соответствует требованиям пункта 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Пунктом 46 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства.

Поскольку Соглашением об отступном изменены первоначальные обязательства, существовавшие между его сторонами, данный договор не может быть квалифицирован как соглашение об удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке, и к нему не могут быть применены положения статьи 55 Закона об ипотеке.

При этом нотариальное удостоверение соглашения об отступном нормами законодательства не установлено.

Ссылка Управления на несоответствие Соглашения об отступном требованиям ст. 18.1 Закона о банкротстве является несостоятельной в связи со следующим.

В соответствии со ст. 18.1 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, не допускается. Конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, в ходе финансового оздоровления и внешнего управления вправе обратить взыскание на заложенное имущество должника, если должник не докажет, что обращение взыскания на указанное имущество должника сделает невозможным восстановление его платежеспособности. Вопрос о возможности обращения взыскания на заложенное имущество должника решается арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, по заявлению конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом данного имущества.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.10.2010 по делу №А56-50159/2008 в отношении Третьего лица введена процедура внешнего управления сроком на 18 месяцев, внешним управляющим утвержден ФИО5

Поскольку Соглашение об отступном является способом прекращения обязательства и не является соглашением об удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного имущества, нарушений нормы ст. 18.1 Закона о банкротстве судом не установлено.

Довод Управления об отсутствии в тексте Соглашения об отступном указания на наличие обременения в отношении заявленных к регистрации объектов недвижимости отклоняется судом как необоснованный и не соответствующий обстоятельствам дела.

Согласно записям в ЕГРП в отношении земельного участка 08.02.2003 за №78-01-21/2003-153.2 зарегистрировано ограничение (обременение) - объединенная зона регулирования застройки центральных районов Санкт-Петербурга площадью 1718 кв.м., 28.05.2004 за №78-01-9503/2004-228.2 - аренда земельного участка с 28.05.2004 по 19.09.2050.

В соответствии с положениями ст. 1 Закона о регистрации обременение (ограничение) представляет собой наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

Как следует из текста Соглашения об отступном (п. 1.1, п. 1.4, п. 1.7) стороны указали обстоятельства, которыми ограничены права Третьего лица. По Соглашению об отступном стороной является Общество, которое 29.09.2010 заключило договор цессии (переход права залогодержателя по которому зарегистрирован в Управлении) с ОАО «СЭБ Банк» (предыдущий залогодержатель), по которому ОАО «СЭБ Банк» уступил все права требования к Третьему лицу. При этом в соответствии с п. 2.3. договора цессии Обществу были переданы оригиналы договоров и соглашений, в соответствии с которыми Общество было осведомлено о наличии ограничений (обременении) на передаваемые ему объекты недвижимости.

При таком положении отказ в регистрации перехода права собственности по указанным Управлением доводам не основан на требованиях закона.

В связи с тем, что отказ в регистрации перехода прав на объекты нарушает права Общества, Обществом представлены все необходимые документы, подтверждающие наличие оснований для регистрации прав на объекты, предусмотренные законом основания для отказа в регистрации отсутствуют.

Учитывая изложенное, суд считает требования Общества обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать недействительным (незаконным) отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 02.03.2011 №32/020/2010-296, 32/016/2010-400 в регистрации перехода прав на объекты, расположенные по адресу: <...>, лит.А, кадастровый номер 78:11:6001:11:21 и <...>, лит.А, кадастровый номер 78:11:6001:11.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу осуществить государственную регистрацию перехода прав на объекты, расположенные по адресу: <...>, лит.А, кадастровый номер 78:11:6001:11:21 и <...>, лит.А, кадастровый номер 78:11:6001:11.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в пользу общества с ограниченной ответственностью "Чароит" 4 000 руб. 00 коп. - расходы по оплате госпошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Воробьева Ю.В.