Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью "ПСТК" (далее – истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, КИО) о расторжении договора №18/НТО-0932(А) от 01.08.2018, взыскании 300 000 руб. неосвоенного платежа по договору, 4 092 841 руб. убытков (упущенной выгоды) в виде неполученной прибыли вследствие невозможности размещения НТО на земельном участке, 25 000 руб. расходов по оплате досудебного заключения специалиста.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на существенное нарушение ответчиком своих обязательств по договору в части предоставления истцу возможности использовать место размещения НТО (нестационарного торгового объекта) под размещение павильона автосервисного обслуживания.

Ответчик по существу спора возражал по мотивам, изложенным в отзыве, ссылаясь на недоказанность состава убытков (упущенной выгоды), неизбежность наступления которых продиктовано исключительно виновными действиями ответчика, а не истца, заведомо знавшего об условиях заключения договора с целью его дальнейшего заключения и исполнения.

Третье лицо направило в суд отзыв, подтвердив обстоятельства, явившиеся основанием для отказа в предоставлении истцу права на размещение НТО.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга».

В связи с неявкой истца и неисполнением определения от 11.04.2022 судебное заседание отложено.

В судебном заседании 18.07.2022 истец представил правовую позицию на доводы ответчика.

Ответчик представил аукционную документацию, поддержал ранее заявленные возражения, сообщил о рассмотрении вопроса о заключении с истцом Соглашения о расторжении договора по соглашению сторон.

С учетом совокупности исследованных по делу обстоятельств применительно к предмету настоящего спора, суд полагает возможным рассмотреть дело в настоящем судебном заседании по имеющимся материалам дела, в отсутствии надлежаще извещенных третьих лиц.

Исследовав и оценив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

01.08.2018 между сторонами был заключен договор №18/НТО-02932(A) на размещение нестационарного торгового объекта, в соответствии с которым ответчик предоставил истцу за плату право на размещение нестационарного торгового объекта (далее - НТО) на земельном участке, расположенном по адресу: г. Санкт-Петербург, г. Павловск, Грачёвка, Пограничная ул., (северо-восточнее пересечения Пограничной ул., и границы территории СНТ «Павловское-1»), площадь земельного участка, предназначенного для размещения НТО, 506.50 кв.м., согласно схеме границ земельного участка, предназначенного для размещения НТО, являющегося неотъемлемой частью Договора при условии соблюдения Обществом, в том числе, требования по виду и цели использования НТО - павильон в сфере автосервисного обслуживания.

Согласно пункту 1.3 Договора приведённое описание целей использования НТО и земельного участка, предназначенного для его размещения, является окончательным, изменение целей использования не допускается.

Договор действует с 23.05.2018 по 22.05.2023 согласно пункту 2.1.

В соответствии с пунктом 2.3 Договора размер годовой платы составляет 66 223,60 руб. С учётом размера годовой платы по Договору общая сумма платежей за вышеуказанный период составляет 331 118 руб.

В соответствии с письмом СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» от 17.09.2018 № 60076-32/18 денежные средства в сумме 300 000 руб. были учтеныв счёт оплаты Договора.

Согласно письму КГА в адрес Комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка Санкт-Петербурга и КИО от 11.12.2018 № 220-5-15588/18 КГА во исполнение протокола совещания от 05.12.2018 вышеуказанным органам исполнительной власти Санкт-Петербурга повторно была направлена информация о рассматриваемом земельном участке. Согласно направленной КГА указанным письмом информации в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99 «ОГенеральном плане Санкт-Петербурга» рассматриваемая территория расположена в границах функциональной зоны «Р2» - зоны зеленых насаждений общего и зеленых насаждений ограниченного пользования с включением объектов, допустимых в соответствии с законодательством об охране зелёных насаждений, включая плоскостные спортивные сооружения. В соответствии с вышеуказанным письмом КГА размещение павильонов в сфере бытового и иного сервисного обслуживания на рассматриваемой территории не соответствует действующим документам территориального планирования. Кроме того, размещение павильонов в сфере бытового и иного сервисного обслуживания на территории зоны отдыха и детской игровой площадки не соответствует требованиям постановления Правительства Санкт-Петербурга от 27.09.2012 № 1045.

Согласно письму КГА в адрес КИО повторно была направлена информация о том, что КГА считает, что рассматриваемый земельный участок подлежал исключению из схемы размещения при наличии запрета, предусмотренного законодательством, и подтвердил требования ранее подготовленных писем. Аналогичная информация направлялась КГА в адрес КИО в 2016 и 2017 годах.

Согласно письму КГА от 26.04.2017 № 40951-32/16 в адрес КИО Управлением застройки города КГА письмом от 29.07.2016 № 221-5-36960/16 по запросу Местной администрации города Павловска была выдана необходимая документация на разработку проекта благоустройства территории с устройством зоны отдыха и детской игровой площадки, в границах которой расположен рассматриваемый земельный участок. На момент написания письма КГА часть проекта благоустройства территории с устройством зоны отдыха и детской игровой площадкой была уже реализована и завершение работ за счёт средств бюджета было запланировано на первое июня 2019 года.

Согласно пункту 2 протокола совещания от 05.12.2018 по вопросу размещения объекта - павильона в сфере автосервисного обслуживания по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловска, Грачёвка, Пограничная ул. (севернее пер. Пограничной ул. и границы СНТ «Павловское-1») и размещения зоны отдыха с детской игровой площадкой по вышеуказанному адресу, в Пушкинском районе Санкт-Петербурга, КИО совместно с СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» было рекомендовано в срок до 20.12.2018 проработать вопрос о досрочном расторжении Договора. Однако, каких-либо действий, направленных на исполнения вышеуказанных рекомендаций, совершено не было. В адрес Общества сведений о невозможности исполнения обязательств по Договору не представлено.

Аналогичная информация изложена в письме КГА от 29.04.2020 № 01-21-5-16114/20. Согласно указанному письму и в соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 (в редакции постановления Правительства Санкт-Петербурга от 17.02.2020 № 82) рассматриваемый земельный участок расположен в границе территориальной зоны «ТР2» -зоны рекреационного назначения - зелёных насаждений общего и зелёных насаждений ограниченного пользования с включением объектов инженерной инфраструктуры. Градостроительным регламентом территориальной зоны «ТР2» размещениеобъекта с функциональным назначением «павильон в сфере автосервисного облуживания» не отнесено ни к основным, ни к условно-разрешенным видам использования.

Рассматриваемый земельный участок был исключен из Схемы размещения нестационарных торговых объектов на земельных участках, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга или собственность на которые не разграничена, утвержденную распоряжением Комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка Санкт-Петербурга от 20.10.2017 № 5371-р.

Согласно данным Региональной геоинформационной системы Санкт-Петербурга решение об исключении рассматриваемого земельного участка из вышеуказанной схемы было принято на основании предложения КГА в связи с наличием обустроенной детской площадки Комитетом по развитию предпринимательства и потребительского рынка Санкт-Петербурга 26.12.2018.

Учитывая вышеизложенное, а также принимая во внимание фактическую невозможность исполнения обязательств по Договору, Обществом были направлены письма в КИО и КГА с просьбой оказать содействие в предоставлении информации о наличии ограничения для размещения НТО (павильон в сфере автосервисного обслуживания) при заключении Договора в связи с нахождением рассматриваемого земельного участка в границе территориальной зоны «ТР2».

В ответ на вышеуказанное обращение КГА письмом от 07.07.2020 № 01-21-5-23511/20 в адрес Общества были направлены копии писем: Администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга от 20.12.2018 № 07-21-13725/18-0-1, Администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга от 12.12.2018 № 07-21-3509/18-0-0,КГА от 11.12.2018 № 220-5-15588/18, КГА от 07.03.2017 № 220-2243/17, КГА от 18.01.2017 № 220-5-198/17, свидетельствующие о невозможности размещения на рассматриваемом земельном участке объекта автосервисного обслуживания.

На основании полученных ответов и принимая во внимание фактическую невозможность реализации положений Договора по независящим от истца причинам (нахождением рассматриваемого земельного участка в границе территориальной зоны «ТР2» на момент заключения Договора и по настоящее время), истцом в адрес ответчика было направлено письмо от 12.08.2020 №25 с предложением компенсировать понесённые затраты на оплату по договору в размере 300 000 руб., а также компенсировать упущенную выгоду в связи с неполучением доходов, которые могли были быть получены при обычных условиях гражданского оборота в размере, указанном в заключении независимой экспертной организации.

Неисполнение ответчиком указанных требований послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и фактическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель - даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать досрочного расторжения договора.

Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 ГК РФ следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно пункту 3 статьи 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В письме от 22.09.2020 №05-15-49660/20-0-2 ответчик указал: «учитывая фактическое отсутствие возможности использования места размещения НТО под размещение павильона автосервисного обслуживания по независящим от истца причинам, денежные средства, внесенные в счёт платы по договору, подлежат возврату в полном объеме в соответствии с условиями пункта 4.1 Договора».

Поскольку у истца (арендатора) отсутствовала реальная возможность использования нестационарного торгового объекта, в связи с чем, истец фактически не мог реализовать право на использование спорного НТО по указанному в договоре назначению (под размещение павильона автосервисного обслуживания), указанное обстоятельство является основанием для расторжения договора в судебном порядке, а также в отсутствие встречного предоставления со стороны арендодателя, - основанием для возврата уплаченной по договору суммы в размере 300 000 руб.

Кроме того, ответчик не оспаривал возможность расторжения договора в связи с невозможностью использования объекта аренды по назначению, в связи с чем, отсутствуют основания для сохранения арендных правоотношений сторон.

При этом, требование о взыскании процентов, начисленные за период с 22.09.2020 по 10.12.2021, удовлетворению не подлежит, поскольку право на возврат исполненного по договору возникает с момента расторжения договора (статьи 395, 453, 1107 ГК РФ).

Истцом также заявлено о взыскании убытков.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7) упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения (пункт 3 Постановления № 7).

Таким образом, требование о взыскании убытков может быть удовлетворено, если доказаны в совокупности факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершение незаконных действий или бездействие), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размер убытков, а требование о взыскании упущенной выгоды должно быть обосновано документально. Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно подтвердить совершение им конкретных действий, направленных на извлечение доходов, которые не были получены только в связи с допущенным должником нарушением, являющимся единственным препятствием, не позволившим получить доход; кроме того, лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать, что оно само предпринимало все разумные меры для уменьшения ущерба.

В обоснование требования о возмещение упущенной выгоды в размере 4 092 841 руб. истцом представлено экспертное заключение ООО «СОЭКС-НЕВА» от 28.07.2020 №01/82/20-ЭСО, о возмещении стоимости которого в сумме 25 000 руб., истец также просит в исковом заявлении.

Однако достоверных и допустимых доказательств того, что истцом совершались действия, направленные на извлечение доходов, которые не были получены только в связи с допущенным нарушением, являющимся единственным препятствием, не позволившим получить доход, в материалы дела не представлено.

Доказательств невозможности прекращения арендных правоотношений в более ранний период с целью прекращения несения убытков и минимизации издержек, связанных с невозможностью использования объекта аренды, не представлено.

Поскольку истец в материалы дела не представил доказательства несения убытков, равно как и не имеется снований для вывода о доказанности неизбежности получения планируемой прибыли в размере заявленных убытков, в иске в этой части следует отказать.

При этом, расходы за составление экспертного заключения, представленного в обоснование причиненных истцу убытков, в удовлетворении требований о возмещении которых было отказано, также подлежат отклонению.

Расходы по оплате госпошлины распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям в соответствии со статьей 110 АПК РФ. Вместе с тем, учитывая, что удовлетворение требования о расторжении договора обусловлено исключительно необходимостью прекращения арендных правоотношений сторон вследствие невозможности размещения на земельном участке объекта автосервисного обслуживания (в целях правовой определенности и упорядочения отношений), а из материалов дела следует, что ответчик не уклоняется от расторжения договора, в подтверждение чего представил письмо от 29.06.2022, расходы по госпошлине в части требования о расторжении договора, остаются на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Расторгнуть договор №18/НТО-0932(А) от 01.08.2018, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "ПСТК" и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ПСТК" 300 000 руб. неосновательного обогащения, а также 3 055 руб. расходов по оплате госпошлины.

В остальной части в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Евдошенко А.П.