Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании договора аренды № б/н от 21.09.2022 незаключенным, взыскании неосновательного обогащения в размере 113 342 руб. и расходов по оплате госпошлины.

Определением от 02.02.2023 дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В суд от индивидуального предпринимателя ФИО2 поступило встречное исковое заявление, в соответствии с которым ответчик просит суд взыскать задолженность по оплате арендной платы по договору аренды № б/н от 21.09.2022 за период с 21.09.2022 по 20.12.2022 в размере 200 000 руб., неустойки в размере 154 000 руб., 28 224,70 руб. задолженности по оплате коммунальных платежей за период с 21.09.2022 по 20.12.2022, штрафа в размере 12 000 руб. за нарушение условий договора, судебных расходов на оплату услуг представителя и госпошлины.

Определением от 31.03.2023 принято для совместного рассмотрения встречное исковое заявление.

Определением от 31.03.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Распоряжением Заместителя председателя Арбитражного суда города

Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.06.2023 дело № А56-118850/2022 передано для рассмотрения в производство судье Бугорской Н.А.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования, ранее представил отзыв на встречный иск. Ответчик возражал против удовлетворения первоначального иска согласно отзыву. В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил размер встречного требования: просил взыскать с истца: задолженность по оплате арендной платы по договору аренды № б/н от 21.09.2022 за период с 21.09.2022 по 20.12.2022 в размере 200 000 руб., пени за период с 01.10.2022 по 03.03.2023 в размере 154 000 руб., остаток задолженности по оплате коммунальных платежей за период по 20.12.2022 в размере 20 856,15 руб., штраф в размере 12 000 руб. за нарушение условий договора, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 60 000 руб., государственную пошлину в размере 10 884 руб. Уточнение иска принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле и представленные ими доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) был подписан договор аренды от 21.09.2022 нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт Петербург, Петровский проспект, д. 11, корп. 2, стр. 1, помещение 21Н, площадью 83 кв.м, кадастровый номер 78:07:0003189:747 для целей - осуществление коммерческой деятельности.

Согласно п. 3.1 Договора, размер арендной платы за арендуемое помещение составляет за период с 21.09.2022 года по 20.12.2022 года включительно - 200 000 руб., за весь период, не включая коммунальные и эксплуатационные платежи; с

В пункте 3.1., кроме того, оговорено, что все коммунальные и эксплуатационные платежи (плата за содержание помещения) арендатор оплачивает напрямую ресурсоснабжающим организациям.

В пункте 3.2 договора указано, что первый платеж по договору производится в размере 200 000 руб. не позднее 21.09.2022.

Срок действия договора указан в пункте 4.1 - 36 месяцев.

В качестве приложения № 2 к договору аренды, стороны подписали акт приема-передачи помещения от 21.09.2022, в котором зафиксированы, в том числе, показания приборов учета электричества, ГВС, ХВС и теплоснабжения.

В исполнение условий договора истец передал ответчику денежные средства в размере 200 000 руб., о чем ответчиком выдана расписка от 21.09.2022. В представленной расписке в принятии денежных средств ответчик указал, что денежные средства переданы в качестве обеспечительного платежа по спорному договору.

Между тем, условиями договора аренды внесение обеспечительного платежа не было предусмотрено.

В пункте 5.5 договора аренды согласовано право арендатора расторгнуть договор после 21 месяца с даты его подписания и, в случае расторжения договора до указанного срока по инициативе арендатора, оговорено право арендодателя на удержание обеспечительного платежа.

Между тем, вопреки утверждению ответчика, указанное условие, с учетом приоритета буквального толкования договора, предусмотренного статьей 431 ГК РФ, определяет порядок использования обеспечительного платежа, но не обязательство по его внесению.

Ильинская О.П. направила в адрес Пилиповской Т.В. претензию от 09.10.2022 о том, что последняя не представила арендатору письменное согласие супруга на передачу имущества в аренду для обращения о государственной регистрации договора аренды.

В связи с этим, указав, что помещение арендатором не использовалось, истец, полагая, что договор аренды в отсутствие его государственной регистрации, не является заключенным, попросил возвратить ему уплаченные по договору аренды 200 000 руб., а также организовать 14.10.2022 приемку переданного в аренду помещения, либо указать иную дату для передачи ключей.

В ответ на обращение, ФИО2 предъявила ФИО1 претензию об оплате арендной платы, штрафа по пункту 6.13 договора и пени, полагая, что уплаченная по договору аренды сумма является суммой обеспечительного платежа, а не арендной платы.

В отношении государственной регистрации договора аренды, арендодатель указала на то, что такая регистрация может быть произведена по заявлению любой из сторон, а также на наличие у нее письменного согласия супруга на передачу помещения в аренду. Тем не менее, такое согласие к претензии не прилагалось, иным образом в адрес истца не направлялось и способ, каким бы истец мог его получить, не указан.

В ответном письме от 26.10.2022 ФИО1 настаивала на незаключенности договора аренды, невозможности использования предусмотренного договором аренды помещения в предпринимательской деятельности в отсутствие государственной регистрации права аренды, повторно предложила арендодателю прибыть по месту нахождения помещения для возврата ключей 29.10.2022 в 17 час. 00 мин.

В материалы дела истцом представлена копия акта приема-передачи помещения от 29.10.2022 о возврате переданного по договору аренды помещения с оговоркой о том, что оно не использовалось арендатором.

В акте имеются подписи от имени арендатора и арендодателя, а также подпись Ильинского и ФИО3 При подписании акта оговорено, что нежилое помещение сдано арендатором в присутствии понятых. В отзывах на иск ответчик факт принятия им помещения не отрицает.

О фальсификации указанного доказательства или недостоверности сведений, отраженных в акте, ответчиком не заявлено.

К акту прилагаются фотографии приборов учета, датированные 29.10.2022, на которых отражены те же показания, что включены в акт приема-передачи помещения при подписании договора аренды.

В обоснование размера требований в части переменной платы, в материалы дела представлена карточка лицевого счета СКВ СПб ООО, в которой отражено начисление услуг за период с сентября 2022 года по январь 2023 года на общую сумму 47 633 руб. 50 коп. и оплата этой суммы в размере 56 340 руб. 30 коп.

В материалы дела также представлено согласие супруга ответчика, ФИО4, на заключение и регистрацию договоров аренды в отношений помещений 20Н, 21Н по адресу: Петровский проспект, дом 11, строении 1, от 29.09.2022, оформленное нотариально на бланке 78 АВ 2574165.

Истец дополнительно представила платежное поручение от 28.03.2023 № 1 о компенсации в счет ответчика 7368 руб. 55 коп. расходов по уплате коммунальных платежей.

В силу положений статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исходя из положений статьи 431 ГК РФ, при определении содержания договорных обязательств приоритет имеет буквальное толкование условий договора.

Как указано выше, договором аренды внесение обеспечительного платежа не было предусмотрено.

Расписка ответчика о принятии 200 000 руб. в качестве обеспечительного платежа не может расцениваться как подтверждающая соответствующее соглашение сторон, поскольку она составлена ответчиком в одностороннем порядке, волеизъявления истца на внесение обеспечительного платежа из нее не следует.

Уплаченная сумма равна предусмотренному договором аренды первому платежу арендной платы. То обстоятельство, что расчеты сторонами произведены наличными денежными средствами, а не безналично, как предусмотрено договором, с учетом принципа диспозитивности гражданского права и того, что такого рода отклонение от договорных условий о порядке расчетов обычно для практики взаимоотношений между физическими лицами, не опровергает квалификации спорного платежа именно как внесения предусмотренной договором аренды арендной платы.

Как указано в пункте 1 статьи 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу положений статьи 327.1 ГК РФ, исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

Как указано в статье 328 ГК РФ, встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

В силу пунктов 1, 2 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Согласно пункту 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды объекта недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Действительно, согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Указанная правовая позиция сформулирована применительно к смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ, в силу которого государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Как указано в пункте 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В силу пункта 1 статьи 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Таким образом, наличие государственной регистрации права долгосрочной аренды является обязательным условием подтверждения права владения арендатором помещением в рамках правоотношений с третьими лицами.

В договоре аренды оговорено, что помещение предоставляется для ведения коммерческой деятельности. Основным видом деятельности истца, по данным ЕГРИП, указана деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания.

Осуществление коммерческой деятельности предполагает реализацию товаров, работ услуг в пользу третьих лиц, документальное оформление такого рода сделок требует указания достоверной информации о месте деятельности Предпринимателя. Равным образом, это необходимо для формирования и предоставления в контролирующие органы отчетности о коммерческой деятельности, налогового учета, оформления разрешительной документации, необходимой для осуществления предпринимательской деятельности.

Исходя из целей договора, надлежащее оформление правоустанавливающих документов в отношении арендуемого помещения являлось необходимым условием его использования.

Отсутствие возможности государственной регистрации договора аренды по вине арендодателя, при таких обстоятельствах, не может свидетельствовать о том, что ответчиком надлежащим образом исполнено обязательство по предоставлению помещения, даже при условии подписания с истцом акта его приема-передачи при заключении договора аренды.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в силу которой подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Верховный Суд РФ указал на то, что в соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 ГК РФ.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункт 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Правоустанавливающим документом на нежилое помещение, в частности, является договор его аренды.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены пунктом 3 статьи 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствии для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

В этом случае передача по акту предпринимателю спорного помещения подтверждает лишь переход его во владение арендатора, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования. Кроме того, в силу части 5 статьи 71 АПК РФ наличие акта приема-передачи не исключает исследования обстоятельств дела на основании других доказательств.

Как разъяснено в пункте 14 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что

оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В данном случае истец фактически не принял имущество и не вступил во владение им, что подтверждается, также, зафиксированными на фотографиях показаниями счетчиков коммунальных ресурсов, сделанных при составлении акта о возврате помещения от 29.10.2022, достоверность которых ответчиком не опровергнута. То есть, соглашение об использовании помещения сторонами не достигнуто.

Истец в разумный срок после подписания договора аренды заявил арендодателю возражения относительно исполнения им обязательства по передаче помещения, указав на отсутствие документов, необходимых для обращения о государственной регистрации договора, а именно, оформленного нотариально согласия супруга арендодателя на передачу помещения в аренду.

Представление такого документа для государственной регистрации договора аренды, в том числе при условии самостоятельного обращения арендатора за такой регистрацией, являлось обязательным в силу требований пунктов 1, 3 статьи 21 Закона «О государственной регистрации недвижимости» и пункта 3 статьи 35 Семейного Кодекса Российской Федерации.

Письменная претензия о предоставлении необходимого документа оформлена арендатором в пределах разумного срока для разрешения вопроса о формировании пакета документов для обращения о государственной регистрации договора аренды. Исходя из того, что представленное ответчиком нотариальное согласие супруга на заключение договора аренды оформлено лишь 29.08.2022, следует согласиться с доводами истца о том, что на момент заключения договора аренды и внесения предоплаты по нему, а также подписания акта приема-передачи помещения, пакет документов, необходимый для обращения о государственной регистрации договора аренды в части, формирование которой зависело от арендодателя, отсутствовал. Доказательств передачи арендатору необходимого документа после его оформления в материалы дела также не представлено. В ответ на претензию арендатора о необходимости предоставления документов для регистрации договора аренды, арендатор не передал необходимые документы и не указал на возможные способы их получения, а заявил встречную претензию о внесении арендной платы и применении ответственности по договору аренды.

При таких обстоятельствах, у арендатора имелись основания для отказа от исполнения договора аренды в силу общих положений статьи 328 ГК РФ.

Исходя из положений статьи 12 ГК РФ, выбор способа защиты права является правом, а не обязанностью лица, право которого нарушено. Обращение о понуждении ответчика к государственной регистрации договора в порядке пункта 2 статьи 165 ГК РФ являлась правом, а не обязанностью истца, который правомерно, в данном случае, избрал иной способ защиты, отказавшись от договора.

В силу пунктов 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Поскольку в данном случае арендатор не имел возможности приступить к использованию помещения, что является в силу положений статьи 432 ГК РФ существенным условием договора аренды по обстоятельствам, зависящим от арендодателя, и не начал исполнение договора аренды в этой части в силу недостижения соглашения с арендодателем о порядке заключения сделки аренды в части ее государственной регистрации, исходя из разъяснений пункта 14 постановление Пленума № 73, договор может быть квалифицирован как незаключенный.

В связи с ненадлежащим исполнением арендодателем встречной обязанности по предоставлению помещения, по смыслу положений статьи 614 ГК РФ у арендатора не возникло обязанности по оплате за пользование им, равно как и непосредственно связанной с эксплуатацией помещения обязанности по оплате коммунальных услуг и содержания помещения. Следовательно, к нему не подлежала применению договорная ответственность в связи с нарушением этих обязательств.

Ответчик заявил, также, встречное требование об уплате штрафа на основании пункта 6.13 договора аренды за нарушение пункта 2.2.13 договора аренды. Между тем, исходя из положений статьи 330 ГК РФ, вывод о незаключенности договора аренды исключает возможность применения договорной неустойки.

Кроме того, пунктом 2.2.13 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора ежемесячно, в период до 25 числа месяца, направлять на адрес электронной почты арендодателя либо посредством смс уведомления показания приборов учета, указанных в акте приема-передачи помещения.

Показания указанных приборов в сентябре, на момент подписания договора аренды, были зафиксированы в акте приема-передачи помещения. Как указано выше, арендатор во владение помещением не вступил и коммунальные услуги не использовал, что также подтверждается фотоматериалами, приложенными к акту сдачи-приемки помещения в октябре, то есть, в следующем месяце после подписания договора аренды.

Таким образом, нарушение приведенного условия договора аренды со стороны арендатора не допущено, оснований для применения к нему договорной ответственности не имелось, в любом случае.

В силу изложенного выше, у ответчика не имеется оснований удерживать полученную от арендатора авансом арендную плату, которая в силу положений статьи 1102, 1103 ГК РФ подлежит возврату арендатору.

Первоначальный иск следует удовлетворить, встречный – оставить без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать договор аренды от 21.09.2022 незаключенным.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 неосновательное обогащение в размере 113 342 руб. и 10 400 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный
суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Бугорская Н.А.