Гражданский кодекс часть 1

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в арбитражный суд с иском к Открытому акционерному обществу "Автотранспортное предприятие № 33" (далее - Общество) о взыскании 609 872, 22 руб. задолженности по арендной плате, 169 941, 02 руб. пени за просрочку вышеуказанного платежа за период с 11.12.2004 по 01.02.2006, всего 779 813, 24 руб. в соответствии с Договором № 13/-ЗД-01311 от 20.11.2001 аренды земельного участка, общей площадью 14969 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. 2-ой Луч, д. 13.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.09.2007 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Общество с ограниченной ответственностью «Новотранс» и Общество с ограниченной ответственностью Новофарм».

В судебном заседании, состоявшемся 18.12.2007, ответчиками - ООО "Новофарм", ООО "Новотранс" –заявлено ходатайство о принятии к рассмотрению встречного иска, согласно которому указанные лица просят признать их соарендаторами (стороной) в Договоре аренды земельного участка № 13/-ЗД-01311 от 20.11.2001.

В соответствии с пунктом 2 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ указанное ходатайство удовлетворено судом, встречный иск принят к рассмотрению арбитражного суда.

Изучив материалы первоначального и встречного исков, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

28.02.2006 Комитет обратился в арбитражный суд с иском к ОАО «АТП-33» о взыскании 609 872, 22 руб. задолженности по арендной плате, 169 941, 02 руб. пени за просрочку вышеуказанного платежа за период с 11.12.2004 по 01.02.2006, всего 779 813, 24 руб. в соответствии с Договором № 13/-ЗД-01311 от 20.11.2001 аренды земельного участка, общей площадью 14969 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. 2-ой Луч, д. 13.

Согласно встречному исковому заявлению от 11.12.2007 ООО «Новофарм» и ООО «Новотранс» обратились в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ОАО «АТП-33» о признании соарендаторами (стороной) в Договоре № 13/-ЗД-01311 от 20.11.2001 аренды земельного участка, общей площадью 14969 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. 2-ой Луч, д. 13.

В обоснование своих требований, истцы по встречному иску сослались на то, что с 26.03.2003 право собственности на шесть объектов недвижимого имущества, ранее принадлежавших ОАО «АТП-33», расположенных на спорном арендованном земельном участке (Договор № 13/-ЗД-01311 от 20.11.2001), перешло к ООО «Новотранс» на основании Договора купли-продажи имущества б/н от 19.02.2003.

Данное обстоятельство подтверждается соответствующими Свидетельствами о государственной регистрации права, выданными 26.03.2003.

Два объекта недвижимого имущества, согласно Договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.04.2003, были отчуждены ООО «Новотранс» - ООО «Новофарм», что также подтверждается соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права, выданными 04.05.2003.

Согласно материалам встречного иска арендованный ОАО «АТП-33» земельный участок на дату предъявления иска фактически находился и находится в настоящее время в пользование новых (вышеуказанных) собственников объектов недвижимого имущества, распложенных на данном земельном участке.

Комитет - ответчик по встречному иску - возражений на иск не заявил.

ОАО «АТП №33» обоснованных возражений на требования ООО «Новотранс» и ООО «Новофарм» не представило.

Согласно Справке о расчетах по спорному Договору по состоянию на 14.12.2007, представленной Комитетом –истцом по первоначальному иску - задолженность по арендной плате за указанный в исковом заявлении период, полностью погашена.

Не уплаченной остается неустойка в сумме 169 941 руб. 02 коп., на требовании о взыскании которой настаивает Комитет.

В судебном заседании ОАО "Автотранспортное предприятие № 33" –заявлено ходатайство об уменьшении суммы пеней.

Ответчики ООО «Новофарм» и ООО «Новотранс» указанное ходатайство поддержали.

Фактическими пользователями спорного земельного участка на законных основаниях в период с 11.12.2004 по 01.02.2006 являлись ООО «Новофарм» и ООО «Новотранс».

ОАО «АТП №33» - сторона Договора аренды спорного земельного участка - не являлось пользователем спорного земельного участка, следовательно, требование Комитета о взыскании задолженности по арендной плате и пеней, предъявленное к прежнему собственнику объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном арендованном земельном участке не может быть признано обоснованным по праву.

В связи с чем, в иске Комитета к ОАО «АТП №33» следует отказать, поскольку в спорный период указанное общество, не являлось пользователем спорного земельного участка в связи с продажей всех объектов недвижимого имущества, расположенных на данном земельном участке.

Требования ООО «Новофарм» и ООО «Новотранс» в силу положений пункта 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации о признании их соарендаторами (стороной) в Договоре № 13/-ЗД-01311 от 20.11.2001 аренды земельного участка, общей площадью 14969 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. 2-ой Луч, д. 13, являются обоснованными, поскольку в соответствии с вышеуказанными нормами Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, в случае продажи недвижимости, расположенной на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Истцы по встречному иску являются собственниками объектов недвижимого имущества, ранее принадлежавших ОАО «АТП №33», расположенных на арендованном указанным лицом земельном участке в соответствии с Договором аренды земельного участка № 13/ЗД-01311 от 20.11.2001, что подтверждается материалами дела.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением сооружениям и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу указанных разъяснений, оформление отношений собственника земельного участка с новыми арендаторами посредством внесения изменений в договор аренды не имеет правоустанавливающего значения, поскольку моментом возникновения прав и обязанностей арендаторов спорного земельного участка у Истцов, является момент регистрации перехода права собственности на расположенные на нем объекты недвижимого имущества.

Собственниками объектов недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, ООО «Новотранс» и ООО «Новофарм» - Истцы - стали, как подтверждается материалами дела, с 26.03.2003 и 04.05.2003 соответственно.

Арендуемый земельный участок, по утверждениям Комитета, является неделимым, на нем находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие нескольким собственникам, следовательно, на стороне арендатора возникает множественность лиц, в рассматриваемом случае –два лица: ООО «Новофарм» и ООО «Новотранс», которые в силу пункта 1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской федерации, обязаны нести солидарные обязательства по договору аренды, предметом которого является неделимый земельный участок.

Исходя из вышеизложенного, требование Комитета о взыскании задолженности по арендным платежам с Ответчиков по первоначальному иску за спорный период (с 11.12.2004 по 01.02.2006) не подлежит удовлетворению, поскольку, как указывалось выше, Ответчиками –новыми собственниками объектов недвижимого имущества - полностью погашена задолженность по арендной плате.

Требование Комитета о взыскании заявленной суммы пеней с ООО «Новофарм» и ООО «Новотранс» подлежит удовлетворению, в связи со следующим.

Указанными лицами заявлено встречное требование о признании их стороной (соарендаторами) по Договору № 13/-ЗД-01311 от 20.11.2001 аренды земельного участка, общей площадью 14969 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. 2-ой Луч, д. 13, то есть ими фактически заявлено о согласии с условиями указанного Договора, в том числе и содержанием пункта 5.2 Договора.

С учетом обстоятельств дела и применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с удовлетворением ходатайства об уменьшении размера неустойки, суд считает возможным уменьшить размер пеней до 70 000 руб., поскольку заявленный Комитетом размер меры ответственности нельзя признать соразмерным последствиям нарушения обязательства.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся поровну на Ответчиков (ООО «Новофарм» и ООО «Новотранс») в размере, пропорциональном размеру обоснованно заявленных требований, в связи с тем, что задолженность по арендным платежам погашена после предъявления настоящего иска.

Требования ООО «Новофарм» и ООО «Новотранс» по встречному иску судом признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению по вышеуказанным основаниям.

Расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску остаются на истцах, поскольку судом удовлетворено требование, заявленное в интересах Истцов, и не являющееся следствием нарушения их прав ответчиками по встречному иску.

Руководствуясь статьями 167-171, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении первоначального иска Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга к Открытому акционерному обществу «АТП №33» –отказать.

Взыскать солидарно с Общества с ограниченной ответственностью «Новофарм» и Общества с ограниченной ответственностью «Новотранс» в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга 70 000 руб. пеней.

Взыскать солидарно с Общества с ограниченной ответственностью «Новофарм» и Общества с ограниченной ответственностью «Новотранс» в доход федерального бюджета Российской Федерации 14398 руб. 13 коп. государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы в порядке статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Признать ООО Новофарм» и ООО «Новотранс» соарендаторами (стороной) по Договору № 13/-ЗД-01311 от 20.11.2001 аренды земельного участка, общей площадью 14969 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. 2-ой Луч, д. 13.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья Лилль В.А.