Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:
судьи Заварзиной М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бабан М.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью «Бута Проджект»;

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Стройинвест»;

о признании недействительным уведомления ответчика от 14.11.2019 № 150 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды нежилых помещений от 01.08.2017 № 338;

при участии:

- от истца: ФИО1 по доверенности от 18.11.2019;

- от ответчика: ФИО2 по доверенности от 02.09.2019, ФИО3 по доверенности от 08.04.2019;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Бута Проджект» обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строинвест» о признании недействительным уведомления ответчика от 14.11.2019 № 150 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды нежилых помещений от 01.08.2017 № 338.

В настоящем судебном заседании ответчик заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела. Суд удовлетворил ходатайство, документы приобщены.

Стороны поддержали ранее заявленные правовые позиции по делу.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей участников спора, Арбитражный суд установил следующее.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений от 01.08.2017 №338 (далее - Договор), согласно которому Ответчик передал Истцу во временное владение и пользование нежилое помещение № ЗН, часть лестницы ЗЛК, ЧП 6 и ЧП 7, общей площадью 64, 2 кв.м. (далее - помещение, арендуемое помещение), расположенное на 1-ом этаже здания по адресу: г. Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 59, лит. А (далее - здание). Помещение передано по Акту приемки-передачи в состоянии, пригодном для использования по целевому назначению, указанному в Договоре.

Договор аренды зарегистрирован 25.06.2018 г.

В силу пункта 2.2.6 договора арендатор обязался не производить в арендуемом помещении без письменного разрешения арендодателя прокладок, скрытых, открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования.

В соответствии с п. 6.5. Договора, в случае совершения Арендатором в помещении перепланировок и иных работ, указанных в п. 2.2.6 Договора, без письменного согласия Арендодателя, Арендодатель вправе, направив Арендатору соответствующее уведомление, отказаться от исполнения Договора в одностороннем внесудебном порядке.Датой расторжения будет являться дата получения соответствующего уведомления Арендатором.

15.11.2019 ответчик вручил уведомление от 14.11.2019 № 150 об одностороннем отказе от исполнения договора в соответствии с пунктом 6.5 договора в связи с перепланировкой помещения – переносом входной группы и окон в соответствии с материалами приложенный фотофиксации.

Полагая, что односторонний отказе арендодателя от исполнения договора аренды не соответствует ни закону, ни условиям договора, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Поскольку оспариваемое уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора направлены на прекращение обязательств по договору аренды, названное уведомление является сделкой по смыслу статьи 153 ГК РФ, а при рассмотрении настоящего дела подлежат применению положения параграфа 2 главы 9 ГК РФ.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 25 ЖК РФ перепланировка помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения.

В данном случае нормы Жилищного кодекса, предусматривающие понятие перепланировки подлежат применению по аналогии.

Перепланировка жилых помещений может включать перенос и устройство дверных проемов (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170).

В соответствии со ст. 18 Закона Санкт-Петербурга от 31.05.2010 N 273-70 "Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге" (далее - Закон № 273-70), предусмотрена административная ответственность за самовольное, изменение фасада здания, включая размещение (устройство) дополнительных оконных проемов, дополнительного остекления, дополнительных входов, дополнительных входных групп, козырьков, навесов, инженерного и технического оборудования фасадов зданий, сооружений, а также ликвидацию оконных и дверных проемов посредством их закладки строительными материалами или специальными заполнениями.

Кроме того, здание, в котором расположено арендуемое помещение, в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 N 820-7 "О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон" (далее - Закон № 820-7) находится на земельном участке, расположенном в границах единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга (участок ОЗРЗ-1).

Все работы по изменению фасада здания подлежат предварительному согласованию в Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

В ходе рассмотрения спора сторонами произведен осмотр фасада здания со стороны арендуемого помещения в ходе которого было установлено, что дверной проем – вход в помещение со стороны наб.р. Фонтанки располагается справа от окна по направлению к Невскому проспекту.

Вместе с тем, из акта приема-передачи спорного помещения к договору аренды, а также плана 1-го этажа здания усматривается, что на момент передачи дверной проем находился на месте окна, а окно на месте устроенного в настоящее время дверного проема.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истцом осуществлен перенос дверного проема (на место оконного заполнения), что в силу положений вышеперечисленных нормативных актов является перепланировкой помещения.

Поскольку доказательств получения согласия арендодателя на проведение перепланировки истец в материалы дела не представил, суд полагает, что ответчик обоснованно, в соответствии с правом, предоставленным договором аренды отказался от исполнения договора и оснований для признания такого отказа недействительным у суда не имеется.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Заварзина М.А.