Гражданский кодекс часть 1

ответчик: Индивидуальный предприниматель Поляков Василий Павлович (адрес: Россия 191014, г Санкт-Петербург, г Санкт-Петербург, ул Парадная 3/2/150; Россия 354002, Сочи, Я.Фабрициуса ул., 2/4б , ОГРНИП: 352819400091 );

о взыскании неосновательного обогащения,

при участии

- от истца: не явился, извещен

- от ответчика: ФИО2 по доверенности от 06.06.2019; ФИО3 по доверенности от 06.06.2019,

установил:

Акционерное общество «Торговый Дом «ПЕРЕКРЕСТОК» (далее – Истец, Общество, АО «Торговый Дом «ПЕРЕКРЕСТОК») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – Ответчик, Предприниматель, ИП ФИО1), в котором просило взыскать с Ответчика неосновательное обогащение в размере 8 526 715 руб. 67 коп., а также расходы на уплату государственной пошлины в размере 113 487 руб.

Определением от 07.12.2019 назначено предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное судебное заседание в отсутствие возражений сторон.

Возражений в отношении предложенного порядка рассмотрения спора лицами, участвующими в деле, в установленный срок не направлено.

В судебном заседании 13.02.2020 суд, завершив предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание первой инстанции, в порядке статей 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению спора по существу.

Определением от 16.04.2020 в соответствии с Указом Президента РФ от 02.04.2020 №239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» дата судебного заседания изменена на 21.05.2020.

В судебное заседание 21.05.2020 представители сторон не явились, направили ходатайства об отложении рассмотрения дела.

Протокольным определением суда от 21.05.2020 рассмотрение дела отложено на 09.07.2020.

Истец в настоящее судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представители Ответчика в судебном заседании против удовлетворения иска возражали по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, доводы иска и отзыва на него, заслушав мнения участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

Между Индивидуальным предпринимателем ФИО4 (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды
от 25.09.2018 № ВС-09/18 (Договор аренды) в отношении нежилого помещения общей площадью 1 872, 9 кв.м., находящегося по адресу: Ленинградская область, <...>, пом. 1-Н, кадастровый номер: 47:07:1302077:2947 (Помещение), предоставленного в аренду сроком на 10 лет, в том числе для целей осуществления торговой деятельности.

10.10.2018 АО «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» (заказчик) и ЗАО «СК «АТЛАНТ» (подрядчик) заключили договор № 357/18-СМ-РСРа-ЦО (Договор подряда), по условиям которого подрядчик обязался выполнить комплекс мероприятий/работ в Помещении, а именно: демонтаж и вывоз мусора; уборка обременений; подготовка объекта к строительству; устройство фундаментов; устройство каркасов здания; устройство полов; устройство входных дверей и ворот; внутренняя отделка помещений; установка системы водоснабжения и системы вентиляции.

Как указывает Истец, данные работы были выполнены ЗАО «СК «АТЛАНТ» в полном объеме согласно акту формы КС-2 от 27.12.2018 и справке о стоимости выполненных работ формы № КС-3 от 17.12.2018.

03.12.2018 было заключено Дополнительное соглашение № 1 к Договору аренды, согласно которому произведена замена стороны в обязательстве: в связи с регистрацией права собственности на Помещение была произведена замена арендодателя на ИП ФИО1

05.09.2019 между АО «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» и
ИП ФИО1 было подписано соглашение о расторжении Договора аренды (Соглашение о расторжении), согласно которому арендатор обязался передать, а арендодатель принять Помещение по акту возврата в текущем состоянии с учетом выполненных Арендатором ремонтно-строительных работ.

05.09.2019 между АО «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» и ИП ФИО1 был подписан акт приема-передачи (возврата), которым зафиксированы произведенные АО «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» работы.

Ввиду того, что Ответчиком не была выплачена компенсация, АО «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» 19.03.2019 направило в адрес ИП ФИО1 претензию.

Поскольку названная претензия была оставлена Ответчиком без удовлетворения, Истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями о взыскании неосновательного обогащения на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возражая против удовлетворения иска, Предприниматель указал на то, что требования Общества по существу основаны на положениях статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку между сторонами был заключен Договора аренды, в связи с чем положения статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению при разрешении настоящего спора. Также Ответчик указал на то, что не давал согласие на произведенную Обществом перепланировку, в связи с чем правовых оснований для взыскания стоимости неотделимых улучшений не имеется. Кроме того, Ответчик обратил внимание на то, что Обществом к возмещению предъявлена стоимость ремонтных работ, а не неотделимых улучшений, что не соответствует статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. Более того, по мнению Ответчика, Истцом не доказан объем и стоимость фактически выполненных работ ввиду несоответствия содержания актов КС-2 акту возврата помещения от 05.09.2019.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендодателя возложена обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (пункт 1), в свою очередь арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2).

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с частями второй и третьей статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 2.2.6 Договора аренды арендатор обязуется за счет собственных средств производить текущий ремонт Помещения.

В силу положений пункта 2.4.4. Договора аренды с момента подписания Сторонами Акта приема - передачи Арендатор/его субарендатор и их подрядчики вправе производить любые строительные и отделочные работы в Помещении, необходимые Арендатору/его субарендаторам для начала своей торговой деятельности в Помещении, а также работы по установке информационных конструкций и вывесок в соответствии с Приложением №2 к настоящему договору. Настоящим Арендодатель дает свое согласие на проведение Арендатором/его субарендатором перепланировки (переустройства) Помещения в соответствии с Приложением №3 к настоящему договору, необходимой для начала торговой деятельности в Помещении, а также на производство указанных выше в настоящем пункте работ, в том числе, но, не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри Помещения (перепланировки/переустройство в соответствии с Приложением №3 к настоящему договору), установка дверей внутри Помещения, установка оконечных устройств на системах вентиляции (диффузоры, зонты), установка сплит - систем, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, производство любых неотделимых улучшений, укладка плитки, покраска и т.д.

В соответствии с п. 2.1.4. Договора аренды в случае досрочного расторжения/прекращения действия настоящего договора не по вине арендатора, признания настоящего договора недействительным/незаключенным, но не на основании п. 5.4 настоящего договора, Арендодатель обязуется в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента (дня) освобождения Арендатором Помещения, компенсировать (выплатить) Арендатору стоимость произведенных за счет Арендатора и/или за счет уполномоченных Арендатором лиц, входящих с ним в одну группу лиц (как этот термин определен ст.9 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции»), и/или его/их субарендаторов неотделимых улучшений, работ и затрат на подготовку Помещения к использованию по целевому назначению (в том числе но, не ограничиваясь: стоимость ремонта Помещения, а также прокладки и ремонта коммуникационных сетей, обеспечивающих эксплуатацию Помещения), при этом указанная стоимость определяется по документам, подтверждающим фактические затраты, из следующего расчета. Стороны договорились, что первоначальная стоимость неотделимых улучшений уменьшается на 10% ежегодно, а именно на 0,0274% ежедневно, и определяется на дату расторжения/прекращения настоящего договора по следующей формуле: Стоимость, подлежащая возмещению = Сумма затрат - Сумма затрат, умноженная на (0,0274%, умноженные на количество дней с даты подписания Акта приема-передачи до даты расторжения/прекращения настоящего договора).

Как следует из положений вышеуказанных договорных условий, Арендатором дано согласие на проведение перепланировки Помещения в соответствии с Приложением № 3 к Договору аренды. К акту приема-передачи (возврата) Помещения от 05.09.2019 и Соглашению о расторжении приложен план, отражающий планировку Помещения на момент возврата. Из визуального сравнения двух планов следует, что произведенная Арендатором перепланировка не соответствует Приложению № 3 к договору Аренды.

Факт несоответствия фактически произведенной Обществом перепланировки с согласованной арендодателем в Приложении № 3, подтверждается и представленной самим Обществом электронной перепиской, из которой следует отсутствие у арендатора документов, подтверждающих согласование проектов/работ в помещении, а равно их последующего одобрения арендодателем. Более того, в данной переписке имеется указание на то, что Обществом сделано не то, что было согласовано в Договоре аренды (письма от 04.09.2019).

При этом Приложением № 4 к Договору Аренды предусмотрены конкретные виды работ, выполнение которых разрешено Арендатору, а также работы, выполнение которых арендодатель обязался осуществить самостоятельно и, соответственно, на выполнение которых Арендатором согласия не давал. В том числе к работам, выполнение которых отнесено на Арендодателя, отнесены устройство фундамента и монтаж системы вентиляции. Арендатором не получено согласие на выполнение перечисленных работ своими силами.

Таким образом, работы по перепланировке, включающие в себя как демонтаж и возведение стен, так и отделку вновь возведенных стен, их тепло- и звукоизоляцию, прокладку по ним инженерных сетей и оборудования и другие не могут быть отнесены к числу работ, согласованных Арендодателем, в связи с чем их стоимость не подлежит взысканию с Предпринимателя.

Ни из условий Соглашения о расторжении, ни из акта возврата Помещения не следует, что арендодатель принял на себя обязательство по возмещению стоимости произведенных Обществом ремонтных работ.

При этом из условий Соглашения о расторжении не следует, что Договор аренды был расторгнут по вине арендодателя, что могло бы быть оценено судом применительно к положениям о взыскании убытков.

Суд также соглашается с доводами Ответчика о том, что внесенные арендатором изменения не являются улучшениями в соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под улучшениями понимают работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть такие улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, переданного в аренду, влекущие повышение качества имущества и увеличение его стоимости.

Ремонт, выполненный арендатором для подготовки, приспособления имущества к его собственной хозяйственной деятельности, не образующий потребительской ценности для арендодателя, к улучшениям имущества отнесен быть не может.

При оценке изменений в качестве улучшений во внимание должна быть принята не уплаченная арендатором стоимость работ, а степень улучшения качественных характеристик объекта в соответствии с его основным назначением, а также пригодность результатов таких изменений к использованию.

При этом возмещению подлежат не расходы арендатора на производство неотделимых улучшений, а стоимость самих улучшений с учетом амортизации; стоимость неотделимых улучшений определяется на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения.

Как указывает Ответчик, результаты произведенных в Помещении работ в том виде, как они существовали на момент расторжения Договора аренды, увеличения стоимости имущества не повлекли, а сами по себе экономического интереса для арендодателя не представляют. В законченном виде отсутствуют отделка, перегородки, инженерные системы, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи Помещения от 05.09.2019. Фактически, для использования Помещения необходим либо полный демонтаж, либо доделка имеющихся результатов работ.

При этом, по мнению Ответчика, перечисленные работы вопреки содержанию актов формы КС-2 фактически в Помещении не выполнены, что подтверждается, в том числе актом приема-передачи от 05.09.2019 (окраса потолка произведена только в подсобных помещения, установлено 5 дверей из 12-ти указанных, наличие перегородок не установлено, плитка выложена частично и другие расхождения). Также Ответчик обратил внимание на то, что акт формы КС-2 содержит обширный перечень скрытых работ, в том числе: п. 31: «Устройство железобетонных фундаментов», п. 33 «Усиление проемов», п. 35 «Подготовка к окраске», п. 37, п. 38 «Устройство стяжек цементных», п. 39 «Армирование подстилающих слоев и набетонок», п. 40 «Покрытие поверхностей грунтовкой», п. 41 «Устройство тепло- и звукоизоляции», п. 49 «Армирование кладки стен», п. 59 «Сплошное выравнивание штукатурки стен», п. 65 «Тепло- и звукоизоляция» и иные работы, однако, в материалах дела отсутствуют акты освидетельствования скрытых работ, что не позволяет достоверно установить их фактическое выполнение и тем более то, как они повлияли на стоимость улучшений.

Также Предприниматель указал, что в сумму иска включена стоимость демонтажа и подготовительных работ (п. 1-28 Акта КС-2). С учетом того, что основная часть перечисленных в Акте КС-2 работ не выполнена или выполнена не полностью, а объект в текущем виде не может быть использован, Ответчик полагает, что подготовительные работы, хотя и являются неотъемлемой частью строительных работ, не представляются из себя самостоятельное улучшение объекта недвижимого имущества, и стоимость их результатов не может быть взыскана с арендодателя.

Истцом доводов в опровержение мотивированных возражений Ответчика не приведено, что оценено судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 1 статьи 65, часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах произведенные Обществом изменения Помещения не могут быть признаны улучшениями, а их стоимость не может быть взыскана с Предпринимателя, в связи с чем в удовлетворении иска следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Бугорская Н.А.