Гражданский кодекс часть 1

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РАДИУС" (адрес: Россия 190068, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, наб РЕКИ ФОНТАНКИ 127ЛИТЕР.А, ПОМ.12-Н , ОГРН: 7847096640 )

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербург (адрес: Россия 191060, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, НОВГОРОДСКАЯ,Д.20, ЛИТЕР.А, помещение 2-Н , ОГРН: 7810223924 )

третье лицо: САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ КАЗЕННОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ "ИМУЩЕСТВО САНКТ-ПЕТЕРБУРГА"; САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "ГОРОДСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ И ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ (адрес: Россия 191124, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул НОВГОРОДСКАЯ 20/А/2-Н; Россия 191014, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул МАЯКОВСКОГО 19/15, литер.А, пом.4-Н; Россия 195112, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, МАЛООХТИНСКИЙ ПР.,Д.68

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии

- от истца: представитель ФИО1, на основании доверенности от 13.12.2019,

- от ответчика: представитель ФИО2, на основании доверенности от 16.12.2019,

- третьих лиц: 1. представители ФИО3, на основании доверенности от 09.01.2020, ФИО4, на основании доверенности от 18.09.2020, 2. представитель не явился (извещен),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Радиус» (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербургу (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 127, литера А, пом. 12-Н, общей площадью 158,7 кв.м с кадастровым номером 78:32:0001063:541, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив пункты 2.1, 7.3, 7.4, 7.5, 7.6.1, 7.7, приложение №1 к договору купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:

- «п.2.1. Цена продажи Объекта составляет 22 500 000 (двадцать два миллиона пятьсот тысяч) рублей. НДС не облагается;

- п. 7.3 изложить в новой редакции: «За нарушение срока внесения очередного платежа, установленного пунктом 2.2 Договора, Покупатель выплачивает Продавцу неустойку (пеню) в размере одной сто тридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после дня наступления установленного срока оплаты по день фактической оплаты.»;

- пункты 7.4, 7.5, 7.6.1., 7.7. договора купли-продажи и столбец «Дата» из приложения №1 к договору купли-продажи исключить.».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН) и Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга».

В настоящем судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме, а ответчик и ГУП ГУИОН просили в иске отказать, кроме того Комитет ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, 16.04.2013 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Радиус» (арендатор) заключен договора аренды № 11-А270086, по условиям которого арендатору предоставлено во временное владение и пользование на срок до 15.04.2023 года объект нежилого фонда- нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, набережная реки Фонтанки, д.127, литер А, помещение 12-Н, площадью 158.7 кв.м.

22.08.2019 Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность вышеуказанного помещения в порядке, предусмотренном Федеральном законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

31.10.2019 Комитетом издано распоряжение N 2731-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 127, литера А, пом. 12-Н, общей площадью 158,7 кв.м с кадастровым номером 78:32:0001063:541", в пункте 1.1.2 которого цена продажи объекта определена в размере 29 400 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 28.10.2019 N 31-8-0292 (003)-2019, выполненным ГУП ГУИОН.

Учреждение подготовило проект договора купли-продажи помещения, в пункте 2.1 которого цена продажи определена в размере 29 400 000 руб.

Обществом представлен протокол разногласий от 25.11.2019, согласно которому предложено изменить пункт 2.1 договора и установить цену продажи помещения в размере 18 700 000 руб., определенной на основании отчета № 375/19 ООО «Лидер-Оценка», подготовленного по заказу истца.

Комитет сообщил Обществу об отсутствии у него полномочий на изменение условий приватизации объекта, а также разъяснил право Общества оспорить в суде условия продажи.

При рассмотрении дела истец уточнил свои требования, с учетом полученного заключения по результатам судебной экспертизы, просил изложить «п.2.1. Цена продажи Объекта составляет 22500000 (двадцать два миллиона пятьсот тысяч) рублей. НДС не облагается;

- п. 7.3 в редакции: «За нарушение срока внесения очередного платежа, установленного пунктом 2.2 Договора, Покупатель выплачивает Продавцу неустойку (пеню) в размере одной сто тридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после дня наступления установленного срока оплаты по день фактической оплаты.»;

Общество, полагая, что цена продажи объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, иные условий договора противоречат действующему законодательства, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, обозначенном Законом N 159-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 этого Закона, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 названного Закона).

Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон N 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 4 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона N 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, поскольку исходя из требований Общества, заявленных по делу, возникший между сторонами спор является преддоговорным спором об условиях приватизации арендуемого имущества, причиной которого стали разногласия сторон относительно цены выкупаемого имущества, спор по делу подлежит рассмотрению по существу в целях устранения имеющихся разногласий.

В целях урегулирования возникших разногласий судом по ходатайству истца определением от 25.06.2020 назначена экспертиза для разрешения следующего вопроса: "Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 127, литера А, пом. 12-Н, общей площадью 158,7 кв.м., кадастровый № 78:32:0001063:541, находящегося на 1 этаже, по состоянию на 22.08.2019?".

В материалы дела поступило заключение эксперта АО «Региональное управление оценки» N 25/06/2020 от 20.07.2020, согласно которому рыночная стоимость объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д.127, пом.12-Н, общей площадью 15.7 кв.м., кадастровый номер 78:32:0001063:541. находящегося на 1 этаже по состоянию на 22.08.2019 составляет 22 500 000 руб.

ГУП ГУИОН представило замечания в представленном экспертном заключении, согласно которым заключение эксперта содержит противоречивую и необоснованную информацию, которая привела к искажению и существенному занижению стоимости.

В связи с этим Комитет ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

В судебном заседании был допрошен эксперт ОАО «Региональное управление оценки» ФИО5, предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, а также за отказ от дачи показаний, показания которого сохранены на аудиодиске и приобщены к материалам дела.

ГУИОН, Комитет в судебном заседании поддержал заявленное ранее ходатайство в порядке ст. 87 АПК РФ о назначении повторной судебной экспертизы по делу.

Исходя из положений ч. 2 ст. 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, участвующими в деле лицами не представлено.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы, научно обоснованы.

При таких условиях, а также после допроса эксперта предусмотренные ст. 87 АПК РФ основания для назначения повторной экспертизы отсутствуют, в связи с чем ходатайство ответчиков судом отклонено.

Направление протокола разногласий в установленный срок продавцу свидетельствует о согласии Истца на приобретение государственного имущества в льготном порядке.

В силу ст. 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Учитывая то, что судебной экспертизой установлена рыночная стоимость помещений по состоянию на дату обращения Общества с заявлением о предоставлении ему спорных помещений, что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел, договор купли-продажи спорного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежат заключению с установлением цены продажи объекта в размере 22500 000 руб. без учета НДС соответственно.

При этом, отклоняя замечания Комитета и ГУИОН на Заключение эксперта, арбитражный суд исходит из следующего.

Согласно пункту 19 приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)" (далее - ФСО № 1) информация, полученная при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В соответствии с пунктом 4 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в частности, принципа существенности (то есть привести в отчете всю информацию, влияющую на стоимость объекта оценки); обоснованности (информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена); однозначности (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования).

В силу пункта 15 ФСО № 3 в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Исследовав в соответствии со ст. 71 АПК РФ заключение эксперта от 20.07.2020 арбитражный суд приходит к выводу, что данное заключение отвечает критерию достоверности доказательства, не содержит неясности.

Вопреки доводам ГУИОН, явных нарушений, противоречий в данном экспертном заключении не содержится. Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было.

ГУИОН, выражая несогласие с определенной экспертом стоимостью Объектов, указало на несоответствие экспертного заключения требованиям Закона №135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки, на необоснованный подбор объектов-аналогов ввиду отличия их от объекта оценки.

Вместе с тем, подбор объектов-аналогов осуществлен экспертом в соответствии с требованиями ФСО № 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611, при расчете экспертом выбраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки, при подборе объектов-аналогов экспертом приняты во внимание наиболее значимые ценообразующие факторы, по которым объекты-аналоги и объект оценки схожи, а именно: тип объектов, тип входа в объекты, их состояние и местоположение.

Эксперт, проводивший исследование по определению суда, обладает специальными познаниями. Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

Заключение эксперта является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий, оснований подвергать сомнению обоснованность заключения эксперта не имеется. Оснований сомневаться в беспристрастности эксперта у арбитражного суда также не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта с учетом дополнительных пояснений эксперта на поставленные вопросы, данных в судебном заседании, отвечает требованиям статьи 12 Закона № 135-ФЗ и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта выкупаемого недвижимого имущества, не содержит необоснованные выводы и ошибки, которые могли бы повлиять на размер рыночной стоимости предмета оценки.

Следует также указать, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, представленное в материалы настоящего дела заключение эксперта отвечает требованиям статей 67, 68 АПК РФ и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта выкупаемого недвижимого имущества.

Все иные возражения, указывающие на недостоверность проведенной экспертизы, носят предположительный характер, не основаны на нормах права и не подтверждаются материалами дела.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Частью 4 этой же статьи предусмотрено, что каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Исходя из изложенного, а также принимая во внимание, что заключение эксперта АО «Региональное управление оценки» ФИО5 от 20.07.2020 № 25/06/2020-1 позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта нежилого фонда, суд считает исковые требования Истца об урегулировании разногласий сторон при заключении договора купли-продажи обоснованными, условия данного договора устанавливаются судом исходя из заключения эксперта по результатам судебной экспертизы.

При рассмотрении настоящего дела истец просил изложить п. 7.3 в следующей редакции: «За нарушение срока внесения очередного платежа, установленного пунктом 2.2 Договора, Покупатель выплачивает Продавцу неустойку (пеню) в размере одной сто тридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после дня наступления установленного срока оплаты по день фактической оплаты.», а также возражал против включения в условия договора пункта 7.4., предусматривающего начисление неустойки за нарушение обязанностей, предусмотренных пунктами 3.2.4, и 3.2.5 проекта, возражал против включения пунктов 7.5.1 и 7.6.1. предусматривающих начисление неустойки (штрафа в размере 10%) за нарушение срока оплаты первого и очередных платежей, а также настаивал на исключении из п.7.3 возможности взыскания убытков сверх суммы неустойки.

Условия п.7.4, 7.5. 7.6,1, 7.7., приложение № 1 к договору не противоречат действующему законодательству и не нарушают права и законные интересы истца в части реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на возмездное приобретение арендуемого имущества, а также соответствуют типовому образцу договора, утвержденному распоряжением Комитета имущественных отношений от 21.11.2017 № 212-р.

Возможность включения в договор пунктов о неустойке, выплачиваемой обязанной стороной в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, предусмотрена статей 330 ГК РФ, включение в проект условия о взыскании убытков сверх неустойки также основано на нормах действующего законодательства. Установленные спорными пунктами размеры штрафных санкций соответствуют условиям, установленным формой договора купли-продажи, предусмотренной регламентом и являются одинаковыми для всех субъектов малого и среднего предпринимательства, выкупающих арендуемые объекты нежилого фонда в порядке, предусмотренном ФЗ № 159-ФЗ.

Кроме того, определение судом содержания договорных условий должно производиться исходя из конкретных обстоятельств каждого отдельного случая, в том числе в ряде случаев необходимо учитывать статус сторон спора и особенности правого регулирования спорных правоотношений с их участием. В любом случае, установление условий договора производится в расчете на добросовестность участников гражданского оборота, кроме того, Истец является лицом, которому действующим законодательством предоставлены льготные условия выкупа государственной собственности, с использованием льготной процентной ставки, с освобождением от уплаты НДС. Изложенные обстоятельства, учитывая необходимость обеспечения, в том числе, интересов продавца государственного имущества, а также эффективности использования государственного имущества, в совокупности свидетельствуют о соблюдении баланса сторон при установлении спорных условий.

Содержание пунктов 7.3, 7.4., 7.5.1, 7.6.1 Договора в редакции продавца положениям статьей 330, 394 Гражданского кодекса Российской Федерации не противоречат и не исключают права Общества при наличии к тому оснований заявить о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

По пункту 7.5.2: Истец указывает, что положения пункта 7.5.2 проекта «нарушают баланс интересов сторон и дают Комитету необоснованные основания для расторжения Договора купли-продажи в одностороннем внесудебном порядке (без проверки обоснованности и законности действий Комитета в суде). По мнению Общества, общих положений законодательства (ст. 450 ГК РФ) достаточно и включение дополнительных оснований расторжения договора не требуется.

В этой связи следует отметить, что отсутствие проверки в суде обоснованности и законности действий стороны договора по одностороннему внесудебному отказу от договора (в случае, если возможность такого отказа предусмотрена договором) не означает автоматическое отсутствие оснований для такого отказа.

Право на отказ от договора купли-продажи, заключенного с рассрочкой платежа, предусмотренный пунктом 7.5.2 проекта, полностью соответствует диспозитивной норме пункта 2 статьи 489 ГК РФ, согласно которому продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар.

Кроме того, право на односторонний внесудебный отказ от договора может быть предусмотрено договором согласно положениям ст. 450.1 ГК РФ. Причем, при реализации такого права сторона должна действовать добросовестно и разумно. В случае, если действия Комитета будут расценены Обществом, как необоснованные или незаконные, Истец не лишен права обращения за судебной защитой нарушенных или оспариваемых прав.

В этой связи оспариваемый пункт полностью соответствует действующему законодательству, баланс интересов Общества и Комитета, как органа государственной власти, обязанного в силу возложенных на него полномочий, обеспечивать эффективное использование государственного имущества, полностью соблюден.

- по пункту 7.7: положения пункта 7.7 проекта в редакции продавца при добросовестном исполнении арендатором обязательств из договора аренды прав последнего нарушать не могут. В свою очередь, положения пункта 2 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ по своей сути направлены на предоставлении права выкупа именно добросовестному арендатору.

- по Приложению № 1: Приложение № 1 представляет собой График платежей по Договору купли-продажи, который конкретизирует определенный разделом 2 Договора порядок расчетов по Договору в части указания конкретных дат платежа, суммы оплаты, сумм процентов по рассрочке. Указанный график платежей прилагается к проекту договора купли-продажи, составляется на момент подготовки проекта договора купли-продажи и в день заключения договора подлежит корректировке с учетом даты заключения договора.

Учитывая изложенное, оснований для исключения столбца «Дата» из Приложения № 1 не имеется.

При решении вопроса о распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины и по оплате экспертизы, суд исходит из положений статьи 110 АПК РФ и разъяснений, данных в пункте в пункте 5 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1, о необходимости учета особенностей спорного материального правоотношения, фактического процессуального поведения лиц, участвующих в деле.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Статьей 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с решением суда договор купли-продажи государственного имущества подлежит заключению сторонами с определением спорных условий в части размера выкупной цены спорного нежилого помещения в размере, установленном судебной экспертизой; при этом установление в договоре купли-продажи выкупной цены приобретаемого имущества было невозможно без ее определения независимым оценщиком в ходе судебной экспертизы.

Учитывая, что целью обращения Истца являлось заключение договора купли-продажи по цене, определенной по результатам рассмотрения преддоговорного спора, удовлетворение исковых требований и урегулирование разногласий возникших между сторонами при заключении договора не влияет на порядок распределения понесенных Истцом расходов по оплате стоимости экспертизы, установленный ст. 110 АПК РФ.

При этом правовая природа преддоговорного спора предполагает установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

В результате рассмотрения спора данной категории суд не может отказать в удовлетворении преддоговорного спора, не урегулировав возникшие у сторон разногласия по существу.

Данный факт подтверждается положениями ст. 173 АПК РФ, согласно которой по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Следовательно, в результате рассмотрения преддоговорного спора по существу суд всегда будет вынужден удовлетворить исковые требования - урегулировать преддоговорный спор.

С учетом изложенного, судебные расходы по делу подлежат отнесению на Истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы отказать.

Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью «Радиус» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 127, литера А, пом. 12-Н, общей площадью 158,7 кв.м с кадастровым номером 78:32:0001063:541, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив пункт 2.1 к договору купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:

- «п.2.1. Цена продажи Объекта составляет 22 500 000 (двадцать два миллиона пятьсот тысяч) рублей. НДС не облагается;

- п 7.3, 7.4, 7.5, 7.6.1, 7.7, приложение №1 к договору купли-продажи- в редакции продавца.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.