Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "РОСГЛАВИНВЕСТ" (адрес: Россия, 190005,Санкт-Петербург, ул 6-я Красноармейская, д. 5-7, копр. литера А, помещение 3Н, кв. офис 202А, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 17.08.2001)

к акционерному обществу "Ленинградская областная электросетевая компания" (адрес: Россия, 187342, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 30.08.2004)

об изменении пункта 5.3.1 договора аренды здания от 28.12.2012 № 00-1055/2012 АРХ

при участии:

от истца: представителя ФИО1 (доверенность от 01.03.2017)

от ответчика: представителей ФИО2 (доверенность от 01.02.2017), ФИО3 (доверенность от 15.08.2016), ФИО4 (доверенность от 23.01.2017)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "РОСГЛАВИНВЕСТ" (далее – Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу "Ленинградская областная электросетевая компания" (далее – Компания) об изменении пункта 5.3.1 договора аренды здания от 28.12.2012 № 00-1055/2012 АРХ, изложив его в следующей редакции: «5.3.1. Постоянная арендная плата за каждый месяц аренды с 29 декабря 2016 года составляет сумму в размере 6 658 608, 09 (шесть миллионов шестьсот пятьдесят восемь тысяч шестьсот девять) рублей 09 копеек, в том числе НДС (18%) в размере 1 015 719 (один миллион пятнадцать тысяч семьсот девятнадцать) рублей 88 копеек, из расчета ставки арендной платы за 1 кв.м. в месяц в размере 1 698 (одна тысяча шестьсот девяносто восемь) рублей 88 копеек, в том числе НДС (18%) в размере 259 (двести пятьдесят девять) рублей 15 копеек.».

До начала предварительного судебного заседания в суд от ответчика поступил отзыв на исковое заявление.

В связи с тем, что в предварительном заседании присутствовали представители лиц, участвующих в деле, суд в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

В судебном заседании объявлен перерыв до 07.06.2017. После перерыва судебное заседание продолжено.

В судебном заседании после перерыва представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в которых Общество помимо уже заявленных исковых требований об изменении договора просило также взыскать с ответчика 7 604 335 руб. 17 коп., задолженности по уплате постоянной арендной платы за период с 01.01.2017 года по 31.05.2017 года.

Представители Компании относительно принятия заявления возражали.

В соответствии с пунктом 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковыхтребований.

Одновременное изменение предмета и основания заявленных исковых требований не допускается.

В рассматриваемом случае, суд полагает, что при изменении исковых требований, происходит изменение не только предмета, но и оснований заявленных исковых требований, что недопустимо в силу положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дополнение исковых требований новыми, ранее не заявленными требованиями действующим процессуальным законодательством не предусмотрено.

С учетом изложенного, судом отказано в удовлетворении заявления Общества

Представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме. Представители ответчика возражали относительно удовлетворения исковых требований, поддержали доводы, изложенные в отзыве.

Исследовав материалы дела и заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Между Обществом (Арендодатель) и Компанией (Арендатор») заключен договор 28.12.2012 №00-1055/2012 АРХ аренды здания нежилого здания общей площадью 3919,4 кв.м., расположенное в Санкт-Петербурге, Песочная набережная, дом 42, литера А (далее - «Здание»). Пунктом 4.1 договора установлено, что он заключен сроком на 10 лет.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 08.02.2013, номер регистрации 78-78-31/005/2013-147.

Договором установлена обязанность Ответчика уплачивать Истцу за пользование Зданием арендную плату, включающую две части, поименованные в Договоре как «постоянная арендная плата» и «переменная арендная плата» (пункт 5.1).

В соответствии с пунктом 5.3.3 Договора стороны определили, что арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличивать ежемесячную постоянную арендную плату применительно ко второму и каждому последующему году по договору на сумму рассчитанную по установленной в этом пункте формуле, представляющей собой произведение действующей ставки арендной платы и среднеарифметического значения ставки рефинансирования ЦБ РФ за 12 месяцев аренды здания, предшествовавших дате направления уведомления об изменении арендной платы в одностороннем порядке.

Увеличение арендной платы арендодателем допускается не чаще одного раза в год и осуществляется путем направления арендатору соответствующего письменного уведомления не позднее чем за 6 месяцев до такого увеличения. Каждое уведомление будет составлять неотъемлемую часть Договора.

Также тем же пунктом Договора предусмотрено, что увеличение постоянной арендной платы должно быть оформлено посредством подписания сторонами соответствующего дополнительного соглашения к Договору, которое должно быть подписано и представлено сторонами Договора на государственную регистрацию в установленном порядке в течение 5 месяцев с даты предоставления Арендатором Арендодателю уведомления об увеличении Постоянной арендной платы; вступает в силу с даты государственной регистрации указанного дополнительного соглашения.

06.06.2016 Общество вручило Компании уведомление от 28.05.2016 № 14, в котором ссылаясь на пункт 5.3.3 договора уведомило об увеличении стоимости постоянной арендной платы с 29.12.2016 на 569 902 руб. 81 коп. (т.е. до 6 658 608 руб.09 коп.), что соответствует размеру ставки рефинансирования ЦБ РФ за истекшие 12 месяцев.

Так же в этом уведомлении Общество предложило Компании подписать дополнительное соглашение об увеличении размера постоянной арендной платы.

Компания письмом от 13.07.2016 предложила подписать дополнительное соглашение об уменьшении, а не увеличении существующего размера арендной платы, установив арендную плату в размере 4 900 000 руб.

Письмо от 25.07.2016 Общество отказалось изменить постоянную арендную плату, установив ее в размере 4 900 000 руб., настаивало на увеличении ее размера. В соответствии с условиями пункта 5.3.3 договора.

Письмом от 21.12.2016 Компания направила Обществу для подписания дополнительное соглашение № 5, в котором арендная плата была указана в размере 4 900 000 руб.

Письмом от 09.02.2017 № 7а Общество направило Компании подписания дополнительное соглашение № 5, в котором в котором арендная плата была указана в первоначально заявленном размере 6 658 608 руб.09 коп.

Письмо от 01.03.2017 № 00-03/1114 Компания вернула дополнительное соглашение Обществу без подписания сославшись на то, что указанный в этом дополнительном соглашении размер арендной платы не соответствует рыночной стоимость арендной платы за этот объект.

Ссылаясь на наступление предусмотренных договором оснований для увеличения размера арендной платы, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, действующее гражданское законодательство предусматривает возможность изменения условий договора по решению суда в случае, прямо предусмотренном договором. При изменении договора на основании решения суда, договор считается измененным с момента вступления решения суда в законную силу (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Вопреки доводам Общества, условия договора не содержат случая, при котором размер арендной платы может быть изменен судом.

В судебном заседании представитель Общества пояснил, что требования об изменении договора заявлены им не в связи с существенным нарушением условий договора другой стороной (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ) и не в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (статья 451 ГК РФ).

Пункт 5.3.3 договора также не содержит указания на возможность при наступлении каких-либо обстоятельств изменить договор по решению суда.

С учетом изложенного, поскольку условиями договора не предусмотрено случаев, при наступлении которых размер арендной платы может быть изменен по решению суда, оснований для удовлетворения исковых требований Общества не имеется.

Помимо этого, суд полагает необходимым отметить, что в данном случае изменение договора является невозможным, в том числе в связи со следующим.

Условиями пункта 5.3.3 договора предусмотрена процедура изменения размера арендной платы без участия суда.

Толкуя условия договора, Общество полагает, что юридическая техника, использованная при составлении названного пункта является неоднозначной и порождает споры между сторонами относительно порядка изменения размера арендной платы (либо арендодателем в одностороннем порядке (абзацы 1-6 пункта 5.3.3), либо по соглашению сторон (абзацы 7 и 8 этого пункта).

Компания, толкуя условия этого пункта договора, указывает, что у нее отсутствует обязанность по заключению дополнительного соглашения, в разделе 6 договора такая обязанность арендатора не предусмотрена.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального значения содержащихся в пункте 5.3.3. договора слов и выражений (в частности «стороны определили, что арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить ежемесячную постоянную арендную плату») следует, что стороны установили право арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, установили порядок определения размера увеличения арендной платы в одностороннем порядке (формула, указанная в этом пункте), а также предусмотрели, что уведомление об изменении размера арендной платы представляет собой часть заключенного сторонами договора (абз.6 п. 5.3.3.).

Одностороннее уведомление может являться частью сделки лишь когда оно само является сделкой, т.е. влечет возникновение, изменение или прекращение обязательств.

То обстоятельство, что в абзаце 7 пункта 5.3.3. договора указано, что увеличение постоянной арендной платы оформляется путем подписания дополнительного соглашения не нивелирует предыдущие условия этого пункта о наличии у арендодателя права на односторонне изменение размера арендной платы, а напротив, в зависимости от волеизъявления сторон, является либо дополнительным способом изменения размера арендой платы, либо дополнительным средством фиксации уже произошедшего изменения.

При таком толковании условий названного договора, доводы Компании о чрезмерном увеличении размера арендной платы и превышении указанной Обществом ставки, рыночного размера арендной платы, могут быть изложены ей при оспаривании односторонней сделки Общества по изменению размера арендной платы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В связи с тем, что условиями договора предусмотрено право арендодателя в односторонне прядке изменить размер арендной платы в соответствии с формулой, указанной в пункте 5.3.3. договора и Общество этим правом воспользовалось, вынесение судом решения об изменении договора не приведет возникновению каких бы то ни было правовых последствий.

По общему правилу, установленному статьей 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В данном случае суд полагает, что Общество выбрало ненадлежащий способ защиты права и не доказало, что у него имеются нарушенные или оспариваемые права, которые подлежат восстановлению избранным способом защиты.

С учетом изложенного заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Заварзина М.А.