Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «РУБЕЖ» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением (с учетом уточнения требований, заявленных в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о признании незаконным отказа Администрации Приморского района Санкт-Петербурга (далее – заинтересованное лицо, Администрация) в выдаче Обществу разрешения на строительство индивидуальных (одноквартирных) жилых домов в количестве 294 дома на земельном участке, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, <...>, кадастровый номер 78:34:4427:6, изложенного в письме 13.03.2014 №07-13/80, а также требованием об обязании Администрации выдать Обществу разрешение на строительство домов.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 08.05.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 04.07.2014 заявленные Обществом требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на необходимость привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1, как собственника земельного участка, на котором планируется строительство, и Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее – Служба). Также суд кассационной инстанции указал на необходимость детально исследовать вопрос о характеристиках жилых домов, разрешения на строительство которых испрашивались ФИО1 и Обществом, с целью исключения недопустимой коллизии судебных актов арбитражного суда и суда общей юрисдикции.

При новом рассмотрении дела ФИО1 и Служба привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц.

В судебном заседании представители Общества поддержали заявленные требования и пояснили, что характеристики жилых домов, которые предполагаются к строительству на земельном участке существенно отличаются от объектов, которые изначально были заявлены ФИО1, поскольку каждый жилой дом блокированной по сути застройки является отдельным домом, имеющим отдельный выход на земельный участок и отдельные строительные конструкции. ФИО9 поддержал доводы заявителя.

Представитель администрации считает требования не подлежащими удовлетворению, поскольку, по его мнению, строительство индивидуальных жилых домов возможно только на отдельно выделенных для этих целей земельных участках.

Представители Службы полагают, что предложенный заявителем вариант застройки земельного участка, характерен не для индивидуальной застройки, а для одноэтажной многоквартирной застройки, поскольку строительство предполагается на одном земельном участке, а строящиеся дома имеют единый фундамент и кровлю.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Общество 31.01.2014 обратилось в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство индивидуальных (одноквартирных) жилых домов в количестве 294 дома на земельном участке, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, <...>, кадастровый номер 78:34:4427:6. В заявлении о выдаче разрешения на строительство были указаны следующие технико-экономические показатели: общая площадь земельного участка 52 263 кв.м., площадь застройки 21131 кв.м., общая площадь индивидуальных (одноквартирных) жилых домов - 56 380 кв.м., этажность - 3 этажа, высота домов - до 15 м., строительный объем - 262 500 куб.м., минимальная площадь земельного участка для индивидуального (одноквартирного) жилого дома - не менее 150 кв.м., минимальный отступ между индивидуальными (одноквартирными) жилыми домами — наличие брандмауэрных стен 0 м., разбивка указана на схеме планировочной организации земельного участка.К заявлению о выдаче разрешения на строительство были приложены все необходимые документы, в том числе Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок, договор аренды земельного участка, Градостроительный план земельного участка, схема планировочной организации земельного участка.

Администрация письмом от 13.03.2014 №07-13/80 отказала заявителю в выдаче разрешения на строительство, указав на то несоответствие разрешенного вида использования (целевого назначения) земельного участка предполагаемому виду его использования.

Обращаясь в суд с настоящим требованием, заявитель ссылается на то, что действующее законодательство и выданный заявителю градостроительный план прямо закрепляют возможность строительства на земельном участке индивидуальных (одноквартирных) жилых домов как отдельно стоящих, так и блокированных. Кроме того, в соответствии с заключением закрытого акционерного общества «Санкт-Петербургский научно-исследовательский и проектный институт градостроительного проектирования» о возможности размещения на земельном участке блокированной индивидуальной жилой застройки №79 от 16.08.2013 года в соответствии с нормативно-техническими документами жилой дом блокированной застройки не является самостоятельным видом разрешенного использования и относится к предмету ведения СП 55.13330.2011 - дома жилые одноквартирные. Также Общество считает необоснованной ссылку Администрации на необходимость формирования самостоятельных земельных участков площадью не менее 150 кв.м. под каждый индивидуальный жилой дом и границ земельных участков до получения разрешения на строительство, поскольку такой раздел может быть осуществлен и после строительства домов.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, если полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на него какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту первому статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом.

В соответствии с пунктом девятым статьи 1 Градостроительного кодекса виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом, которые в свою очередь определяются правилами землепользования и застройки (пункты 8, 9 статьи 1, пункт второй статьи 30 Градостроительного кодекса).

В силу пункта второго статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт третий статьи 85 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 44 Градостроительного кодекса подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

Как следует из материалов дела, согласно Градостроительному плану земельного участка RU 78100000-16835, утвержденному распоряжением КГА Санкт-Петербурга от 13.05.2013 года № 796, территориальная зона земельного участка - Т1Ж2-1 (зона индивидуальных (одноквартирных) жилых домов (отдельно стоящих и (или) блокированных) с участками не менее 150 кв.м., с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры.

В силу Закона Санкт-Петербурга от 22.12.2005 №728-99 «О генеральном плане Санкт-Петербурга» принадлежащий организации земельный участок отнесен к функциональной зоне 1ЖД - зоне застройки односемейными (индивидуальными) жилыми домами (отдельно стоящими и/или блокированными, коллективных садоводств с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.

При этом статья 17 названного Закона (пункт второй) в качестве одной из целей выделения зоны предусматривает развитие на основе существующих и вновь осваиваемых территорий малоэтажной жилой застройки зон комфортного жилья, включающих отдельно стоящие и блокированные индивидуальные (одноквартирные) жилые дома.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает возможность строительства на спорном земельном участке индивидуальных (одноквартирных) жилых домов как отдельно стоящих, так и блокированных.

Однозначного понятия блокированного жилого дома законодательство не содержит.

В то же время, как обоснованно утверждает представитель Службы, пункт 6 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» содержит определение понятия «здание», под которым понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Из указанного определения следует, что здание должно состоять из строительных конструкций, то есть иметь замкнутый контур.

Фундаменты являются одной из несущих конструкций. Определение «фундамента» содержится в Методических рекомендациях по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», где указано, что «фундамент здания - это несущая конструкция, часть здания, которая воспринимает все нагрузки от вышележащих конструкций и передает их на основание здания».

Согласно положениям части 2 статьи 49 ГрК РФ объекты ИЖС это - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, площадью не более 1500 кв.м.

Статьи 16 ЖК РФ говорит, что к жилым помещениям относятся жилой дом или его часть, квартира или ее часть. При этом жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, в то время как квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Более того, характерным признаком многоквартирного дома является наличие общих внеквартирных помещений и общих инженерных сетей.

Как следует из пункта 1.1.г СП 54.13330.2011 строительство блокированных жилых домов возможно в соответствии с указанным СП или «СП 55.13330.2011. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001».

Таким образом, в зависимости от того, имеют блокированные жилые дома общие внеквартирные помещения, инженерные сети, либо конструкции, такие дома могут рассматриваться либо в качестве многоквартирных, либо в качестве индивидуальных жилых домов.

Помимо изложенного, часть 3 статьи 85 ЗК РФ в качестве одного из обязательных требований, предъявляемых к ИЖС, относит требование о минимальной площади участка под объект капитального строительства конкретного вида использования, а также отступы от границ участка (в т.ч., которые могут составлять 0 м.)

Настаивая на том, что спорный проект представляет собой не ИЖС, а многоквартирную жилую застройку, Служба и ответчик ссылаются на то, что строительство предполагается на едином земельном участке, дома основаны на едином фундаменте, а крыша каждого дома опирается на единую разделяющую стену.

Возражая на доводы Администрации и Службы в этой части, Общество ссылается на то, что каждый дом имеет отдельный фундамент и крышу, что отражено в проекте и заключении специалиста – архитектора ФИО10 от 12.01.2015. Кроме того, в составе технико-экономических показателей Общество предусмотрело установление минимальной площади земельного участка для каждого индивидуального (многоквартирного) жилого дома - не менее 150 кв.м, что соответствует требованиям действующего законодательства и градостроительного плана Земельного участка, а в Градостроительном регламенте жилой зоны Т1Ж2-1, утвержденном в ст. 17 Приложения 3 к Закону Санкт-Петербурга от 16.02.2009 №29-10 года «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга», не содержится требований о разделе земельного участка для выделения отдельных земельных участков под каждый индивидуальный жилой дом до получения разрешения на строительство.

Вместе с тем, заявителем не принято во внимание следующее. Вступившим в законную силу решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 22.08.2013 по делу №2-10060/2013, которым ФИО1 отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа Администрации Приморского района в выдаче разрешения на строительство индивидуальных (одноквартирных) жилых домов (отдельно стоящих и/или блокированных) на вышеуказанном земельном участке, в связи с тем, что представленная заявителем проектная документация не соответствует градостроительному плану земельного участка и целям использования земельного участка, поскольку не соответствует требованиям пункту 6 статьи 17 главы 2 Приложения №3 к Закону Санкт-Петербурга от 16.02.2009 №29-10 и пункту 1 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно: не имеет сформированного самостоятельного земельного участка не менее 150 кв. м; границ земельных участков, позволяющих примыкать объектам к соседним зданиям при отступе 0 метров; жилые блоки малоэтажной индивидуальной жилой застройки не размещаются каждый на отдельном земельном участке.

Таким образом, одним из оснований для отказа судом Приморского районного суда Санкт-Петербурга собственнику земельного участка в выдаче разрешения на строительство послужило именно отсутствие отдельного сформированного земельного участка под строительство каждого из домов, включенных в блокированную застройку. Указанные обстоятельства Обществом не устранены, вся застройка предполагается на едином существующем земельном участке. Обращение Общества в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Администрации в выдаче разрешения на строительство, без устранения причин, послуживших основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство ФИО11, по сути направлено на преодоление обязательности вступившего в законную силу судебного акта суда общей юрисдикции, и при изложенных обстоятельствах удовлетворение требований Общества означало бы наличие коллизии между судебными актами суда общей юрисдикции и арбитражного суда, на недопустимость чего прямо указано в постановлении суда кассационной инстанции.

При изложенных обстоятельствах требования Общества удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.