Гражданский кодекс часть 1

ООО "Торговый дом "Бриг" (далее Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Администрации Кировского района Санкт-Петербурга (далее Администрация) в переводе помещений из специализированного жилого фонда в нежилой общей площадью 377,6 кв.м, распложенных по адресу: Санкт-Петербург, пр. Стачек, д. 67, к. 3, лит. А, помещений 101-С, 103-С, 106-С, 109-С, 110-С, 114-С, 116-С, 118-С, 121-С, 123-С, 132-С, 801-С, 821-С.

По мнению Общества отказ Администрации является незаконным, поскольку Общество занимает спорные помещения по договорам аренды с КУГИ с 2003 г. как нежилые. Договор зарегистрирован в государственном учреждении «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» в установленном законом порядке.

Администрация возражает против удовлетворения заявления Общества, считает, что изменить статус спорных помещений может только собственник – Администрация, которая имеет правоустанавливающие документы на данные помещения. Распоряжением Администрации Кировского района Санкт-Петербурга от 07.11.2008 г. № 1551 – жилые помещения в общежитии по адресу: Санкт-Петербург, пр. Стачек, д. 67 корп. 3 литер А исключены из состава специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга и включены в состав жилищного фонда социального использования Санкт-Петербурга. Спорные жилые помещения относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда и не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма в соответствии с п. 3 ст. 92 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ).

КУГИ считает требования Общества обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку спорные помещения принадлежат городу, КУГИ является их собственником и правомерно является арендодателем спорных помещений как нежилых, поскольку в соответствии со справкой ГУП «ГУИОН» от 28.05.2012 г. № 5669-2 спорные помещения на протяжении нескольких десятков лет использовали под нежилые.

Участники процесса изложили свои позиции, выступили в прениях, представили все доказательства и согласились рассмотреть дело по существу заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 136, 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд определил:

1. Закончить подготовку дела к судебному разбирательству;

2. Рассмотреть дело по существу в этом же судебном заседании.

Выслушав доводы всех участников процесса и, рассмотрев материалы дела, суд находит требования Общества обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, спорные помещения площадью 377,6 кв.м кадастровый номер 78:8218:3:10:19 101-С, 103-С, 106-С, 109-С, 110-С, 114-С, 116-С, 118-С, 121-С, 123-С, 132-С, 801-С, 821-С, часть помещения 126-С расположены по адресу: <...>, лит. А.

Общество занимает данные помещения на основании договора аренды нежилых помещений от 01.10.2003 г. № 05-А-004913, заключенным с Комитетом по управлению городским имуществом. Договор зарегистрирован в Государственном учреждении «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» 15.12.2004 г. и действует в редакции дополнительного соглашения № 6 от 10.12.2009 г. и письма КУГИ от 25.11.2010 г. № 5087-05.

Спор возник в связи с обращением Общества с заявлением от 02.06.2010 г. в КУГИ о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого нежилого помещения.

Установлено, что Общество выполнило все требования КУГИ для реализации преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения:

- представленная справка от 16.08.2010 г. № 1/4297 Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры свидетельствует о том, что спорные помещения не являются объектом культурного наследия федерального, регионального или местного значения;

- справка СПб ГУ «Жилищное агентство Кировского района СПб» № 2396/с от 25.10.2010 г. подтверждает отсутствие регистрационного учета граждан по спорному адресу в спорных помещениях;

- согласование в установленном порядке перепланировки объекта, в том числе для целей дальнейшего перевода в нежилой фонд и получение плана вторичного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Решение этого вопроса отнесено к компетенции органов власти субъектов РФ.

Выделяют следующие виды жилищного фонда в Санкт-Петербурге:

- частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан (физических лиц), юридических лиц;

- государственный жилищный фонд, включающий в себя:

государственный жилищный фонд Санкт-Петербурга и государственный жилищный фонд иных субъектов права;

- муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности муниципальных образований, расположенных на территории Санкт-Петербурга.

По общему правилу перевод жилых строений и отдельных жилых помещений в нежилой фонд допускается, если при этом не нарушаются жилищные, имущественные и другие права граждан, а также общественные интересы.

В соответствии со ст. 4 Закона Санкт-Петербурга от 28.04.1997 № 69-21 «О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые» допускается перевод следующих жилых строений и отдельных жилых помещений в нежилые:

а) жилых домов, строительство или реконструкция которых закончена не ранее чем за 5 лет до перевода и в которых отсутствуют жилые помещения, являющиеся предметом действующих договоров найма или социального найма;

б) отдельных жилых помещений в эксплуатируемых строениях:

- признанных непригодными для постоянного проживания;

- расположенных на первом этаже, если окна всех или большей части жилых помещений выходят на магистрали с интенсивным движением транспорта или на территории промышленных предприятий, автопарков и т.п.;

- расположенных над помещениями, в которых имеется избыточное теплогазовыделение;

- в виде отдельных квартир в строениях нежилого назначения;

- расположенных в мансардных помещениях, непригодных для постоянного проживания;

- расположенных на верхних этажах, начиная со второго, если все помещения нижних этажей данного подъезда являются нежилыми;

- расположенных на первом этаже и имеющих отдельный изолированный вход либо возможность оборудования изолированного входа.

Общество выполнило все условия, необходимые для получения согласия на перевод спорных помещений в нежилой фонд, а помещение отвечает требованиям ст. 4 Закона № 69-21, однако, Администрация Кировского района письмом № 9046/22 от 31.01.2012 г. сообщила о принятии инвентаризационной комиссией решения об оставлении арендуемых Обществом под нежилые цели помещений для нужд района с использованием под маневренный фонд или служебную площадь.

В соответствии с требованиями ст.ст. 198-201 АПК РФ арбитражный суд при рассмотрении споров об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Анализ материалов дела, действующего законодательства и фактических обстоятельств дела подтвердил незаконность принятого Администрацией решения и установил, что данное решение нарушает законные права Общества по следующим основаниям.

Спорные помещения являются изолированными, находятся на I этаже жилого дома, который раньше являлся общежитием АООТ «Северная верфь», помещение имеет отдельный вход.

В соответствии со справкой «Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости» от 28.05.2012 г. на I этаже общежития по адресу: Санкт-Петербург, пр. Стачек, д. 67 корп. 3 (до 1999 г. адрес общежития: Санкт-Петербург, пр. Стачек, д. 67 корп. 4) с 1979 г. учтено помещение № 27-Н площадью 379,1 кв.м и использовалось как предприятие общественного питания.

При проведении текущей инвентаризации 1987 г. выявлена перепланировка, площадь помещения составила 382,7 кв.м и использовались помещения как культурно-просветительское, диско-бар.

При проведении текущей инвентаризации 30.06.2004 г. с учетом действующих правил и требований произведена перенумирация помещений общежития как помещений специализированного жилищного фонда с присвоением буквенного обозначения «С», выявлена перепланировка, учтено как кадастровый номер № 78:8218:3:10:19.

Распоряжением Администрации Кировского района Санкт-Петербурга от 03.11.2008 г. № 1551-р «Об исключении жилых помещений в общежитиях, расположенных на территории Кировского района Санкт-Петербурга, из состава специализированного жилого фонда и включении их в состав жилищного фонда социального использования Санкт-Петербурга» жилые помещения в общежитии по указанному адресу исключены из состава специализированного жилищного фонда и включены в состав жилищного фонда социального использования Санкт-Петербурга.

При изменении статуса здания спорные площади не вошли в состав сформированных квартир, но и не были переведены в установленном порядке в нежилой фонд по результатам технической инвентаризации 2008 г., которая выявила еще одну перепланировку и произвела перенумирацию помещений.

Распоряжением Администрации Кировского района от 02.11.2008 г. № 1551-р было принято на основании Правительства Санкт-Петербурга от 20.05.2008 г. № 584 «Об исключении жилых помещений в общежитиях из состава специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга и включении их в состав жилищного фонда социального использования Санкт-Петербурга».

Между тем, установлено, что спорные помещения не являлись ни общежитием, ни жилыми помещениями, на протяжении десятка лет с 1992 г. помещение претерпело ряд перепланировок и использовалось как предприятие общественного питания (столовая), диско-бар, кафе с 1994 на основании договора аренды нежилого помещения с ООО «Вереск».

После передачи общежития от АООТ «Северная верфь» городу на спорное нежилое помещение было зарегистрировано право государственной собственности Санкт-Петербурга на основании распоряжения Комитета по управлению городским имуществом от 28.12.1999 г.ж № 1873-р как помещение 126Н площадью 382,7 кв.м.

В 2003 г. на основании распоряжения Комитета по управлению городским имуществом от 17.09.2003 г. № 572-рк спорное помещение было передано в аренду ООО «Торговый дом Бриг» для использования под нежилые цели. Договор действует по настоящее время.

Суд установил, что в течении всего периода эксплуатации спорных помещений они использовались только под нежилые цели; помещение не приспособлено для проживания; в спорных помещениях нет зарегистрированных лиц, права которых могли быть нарушены, поскольку спорные помещения не являются общежитием и не приспособлены для проживания граждан как постоянного, так временного и не отвечают требованиям предъявляемым к служебным помещениям или помещениям отнесенным к маневренному фонду.

Со дня издания распоряжения № 1551-р от 07.11.2008 Администрация не ставила вопроса о прекращении договорных отношений ни перед КУГИ, ни перед Обществом, поскольку знало, что фактически спорные помещения не являются общежитием и жилыми помещениями, а являясь органом, уполномоченным от имени Санкт-Петербурга распоряжаться помещениями специализированного жилого фонда от имени собственника обязана была инициировать перевод помещений из жилых в нежилые по факту выявления его использования в качестве нежилого.

Суд установил, что Общество выполнило все необходимые требования и условия, предусмотренные действующим законодательством.

Частью 1 ст. 24 ЖК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа органов местного самоуправления в переводе в нежилое жилого помещения.

Оспариваемое решение Администрацией принято с нарушением требований данной статьи, поскольку решение об отказе в переводе в нежилое помещение жилого помещения обязательно должно содержать ссылку на нарушение, из-за которого оно вынесено.

Кроме того, оспариваемое решение принято с нарушением ст. 8 Закона Санкт-Петербурга от 09.04.1997 г. «О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые.

Оспариваемое решение нарушает права Общества как арендатора, препятствуя ему воспользоваться своим «правом» в соответствии со ст. 305 и 624 ГК РФ.

Руководствуясь статьями 198-201, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Признать недействительным решение Администрации Кировского района Санкт-Петербурга от 31.01.2012 г. от отказе ООО "Торговый дом "Бриг" в переводе жилых помещений 101-С, 103-С, 106-С, 109-С, 110-С, 114-С, 116-С, 118-С, 121-С, 123-С, 132-С, 801-С, 821-С и часть помещения 126-С, распложенных по адресу: Санкт-Петербург, пр. Стачек, д. 67, к. 3 в нежилые.

Обязать Администрацию Кировского района Санкт-Петербурга осуществить перевод жилых помещений 101-С, 103-С, 106-С, 109-С, 110-С, 114-С, 116-С, 118-С, 121-С, 123-С, 132-С, 801-С, 821-С и часть помещения 126-С, распложенных по адресу: Санкт-Петербург, пр. Стачек, д. 67, к. 3 в нежилые помещения.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Королева Т.В.