Гражданский кодекс часть 1

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Балтийский Берег» (адрес: Россия 188361, Гатчинский р-н, Ленинградская область, п.Новый Свет ,д.100 , ОГРН: 4702090324 );

о расторжении договоров аренды

при участии

- от истца: ФИО1 (доверенность от 01.02.2016),

- от ответчика: не явился, извещен;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Сокол» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Балтийский Берег» (далее – ответчик) о расторжении договора о передаче имущества АОЗТ «Новый Свет» в аренду от 11 июня 2002 года, заключенного между АОЗТ «Новый Свет» и ООО «Балтийский берег», зарегистрированного 22 июля 2002 года Учреждением юстиции – Ленинградской областной регистрационной палатой за номером 47-01/26-13/2002-35; расторжении договора о передаче земельного участка АОЗТ «Новый Свет» в аренду от 11 июля 2002 года, заключенного между АОЗТ «Новый Свет» и ООО «Балтийский берег», зарегистрированного 22 июля 2002 года Учреждением юстиции – Ленинградской областной регистрационной палатой за номером 47-01/26-13/2002-35.

Ответчик, извещенный о месте и времени судебного разбирательства, представителя в арбитражный суд не направил, что в силу пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения спора по существу.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, арбитражный суд установил следующее.

Истец является собственником земельного участка площадью 1 508 кв. м с кадастровым номером 47:23:0439001:96, расположенным по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский район, пос. Новый Свет, и нежилого здания (административное), площадью 1 430.40 кв. м, с кадастровым номером 47:23:0401002:864, расположенного по адресу: <...>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 09.11.2015 № 47-АВ 426847 и от 09.11.2015 № 47-АВ 426848.

11.06.2002 между АОЗТ «Новый Свет» и ответчиком был заключен договор о передаче имущества АОЗТ «Новый Свет» в аренду, по условиям которого во временное владение и пользование ответчику передан первый этаж нежилого здания площадью 389.60 квадратных метров. Указанная часть нежилого здания передана в аренду сроком до 11.06.2027 для использования в качестве производственного помещения. Договор аренды от 11.06.2002 зарегистрирован 22.06.2002 Учреждением юстиции – Ленинградской областной регистрационной палатой за номером 47-01/26-13/2002-35.

11.07.2002 между АОЗТ «Новый Свет» и ответчиком был заключен договор о передаче земельного участка АОЗТ «Новый Свет» в аренду, по условиям которого во временное владение и пользование ответчика передан земельный участок площадью 2 083 кв. м. Земельный участок передан в аренду сроком до 11.07.2027 для использования в качестве подъездных путей, мест временного складирования материалов и т.д. Договор аренды от 11.07.2002 зарегистрирован 22.07.2002 Учреждением юстиции – Ленинградской областной регистрационной палатой за номером 47-01/26- 13/2002-35.

Как указывает истец, при проведении инвентаризации помещений и проверки целевого использования нежилого здания, принадлежащего истцу, было установлено, что ответчиком самовольно, без согласования с собственником и органами местного самоуправления в установленном градостроительным законодательством РФ порядке, возведены пристройки к зданию, а также для эксплуатации данных пристроек осуществлен демонтаж части несущей фасадной стенды здания.

Факт самовольной постройки, перепланировки и незаконного демонтажа несущих конструкций подтверждается отчетом по результатам визуального обследования технического состояния нежилого административного здания, выполненного в феврале 2016 года ООО «АрКон Проект».

Как указывает истец, 18.02.2016 ответчику вручено уведомление о добровольном расторжении оспариваемых договоров по соглашению сторон до 25.02.2016. Ответчик уклонился от расторжения договоров в добровольном порядке.

Истец, ссылаясь на существенное ухудшение ответчиком арендуемого здания, невнесение арендных платежей более двух раз подряд, а также неиспользование земельного участка по целевому назначению, обратился с настоящими требованиями в арбитражный суд.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, в при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из приведенных выше норм следует, что до предъявления иска о расторжении договора в связи с неисполнением арендатором обязанностей арендодатель должен направить ему письменное предупреждение и предложение расторгнуть договор.

Как следует из содержания представленного в материалы дела уведомления о расторжении спорных договоров, оно содержит информацию о ненадлежащем использовании ответчиком арендуемого нежилого здания, выразившемся в самовольном, без согласования с собственником и органами местного самоуправления в установленном градостроительным законодательством РФ порядке, возведении пристройки к зданию, а также осуществлении демонтажа части несущей фасадной стенды здания.

Факт осуществления ответчиком самовольной пристройки, перепланировки и незаконного демонтажа несущих конструкций подтверждается отчетом по результатам визуального обследования технического состояния нежилого административного здания, выполненного в феврале 2016 года ООО «АрКон Проект», и не оспаривается ответчиком.

Указанное нарушение в соответствии с законом и договором является основанием для расторжения договора аренды.

При указанных обстоятельствах требование истца в части расторжения договора аренды от 11.06.2002 является законным и подлежит удовлетворению.

Относительно требования о расторжении договора аренды земли от 11.07.2002, суд отмечает следующее.

Как следует из содержания собранных по делу доказательств, основанием для расторжения договора аренды от 11.07.2002 является неиспользование ответчиком земельного участка в соответствии с его целевым назначением, а также допущение ответчиком более двух раз подряд просрочки внесения арендных платежей.

Согласно пункту 1.4 договора аренды от 11.07.2002 земельный участок предоставлен для использования в качестве прилегающей хозяйственной территории к производству ответчика, предназначенной для использования в качестве подъездных путей, мест временного складирования продукции, расходных материалов, с правом возведения временных построек и т.п.

В соответствии с подпунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после принятия его к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено законом или договором.

Согласно части 3 статьи 149 АПК РФ оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

В связи с тем, что неиспользование земельного участка не свидетельствует о его ненадлежащем использовании, а уведомление о расторжении спорных договоров не содержит указания на расторжение договора в связи с допущенной ответчиком более двух раз подряд просрочки внесения арендных платежей за земельный участок, требование истца о расторжении договора аренды от 11.07.2002 подлежит оставлению без рассмотрения. Государственная пошлина за данное требование подлежит возврату истцу.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ в пользу истца с ответчика подлежит взысканию 6 000 руб. государственной пошлины.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 148, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

1.Иск удовлетворить частично.

2.Расторгнуть договор о передаче имущества АОЗТ «Новый Свет» в аренду от 11 июня 2002 года, заключенный между АОЗТ «Новый Свет» и ООО «Балтийский берег», зарегистрированный 22 июля 2002 года Учреждением юстиции – Ленинградской областной регистрационной палатой за номером 47-01/26-13/2002-35

3.Исковое заявление в части требования о расторжении договора о передаче земельного участка АОЗТ «Новый Свет» в аренду от 11 июля 2002 года, заключенного между АОЗТ «Новый Свет» и ООО «Балтийский берег», оставить без рассмотрения. Возвратить истцу из федерального бюджета 6 000 государственной пошлины.

4.Взыскать с и ООО «Балтийский берег» в пользу ООО «Сокол» 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Вареникова А.О.