Гражданский кодекс часть 1

Закрытое акционерное общество «Ленстройтрест» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ) о признании незаконным отказа КУГИ выдать протокол об исполнении инвестиционных обязательств по договору от 30.08.2004 № 21/ЗКС-000026 аренды земельного участка на инвестиционных условиях, обязании КУГИ заключить дополнительное соглашение к договору аренды о замене обязательства по передаче не переданной площади перечислением денежных средств в бюджет Санкт-Петербурга в размере стоимости 10,1 кв. м на основании соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды и выдать заявителю протокол об исполнении инвестиционных обязательств по указанному договору аренды.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечен Жилищный комитет Санкт-Петербурга (далее – Жилищный комитет).

В судебном заседании Общество поддержало заявленные требования, КУГИ возражал по основаниям, изложенным в отзыве, Жилищный комитет указал, что в связи с изменением законодательства после заключения договора инвестиционные условия о передаче инвестором жилых помещений установленной площади оказались неисполнимы.

Исследовав материалы дела, заслушав участников спора, суд установил следующие обстоятельства.

Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 27.07.2004 № 1346 Обществу установлены инвестиционные условия при проектировании и строительстве жилого дома на закрепленном земельном участке площадью 11 564 кв. м, кадастровый № 78:7418:3002 по адресу: Фрунзенский район, западнее дома № 37, корп. 1 по Софийской ул. (Восточнее Витебской железной дороги, квартал 18, на пятне корп. 63) за счет собственных и привлеченных средств.

Пунктом 1 инвестиционных условий предусмотрена передача Обществом в собственность Санкт-Петербурга общей площади квартир не менее 3154 кв. м с уточнением по факту в построенном объекте для расселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда по квартирографии и графику, согласованным с администрацией Фрунзенского района Санкт-Петербурга и Жилищным комитетом.

Между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 30.08.2004 № 21/ЗКС-000026 аренды земельного участка площадью 11 564 кв. м по указанному адресу для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта.

В соответствии с пунктом 8.1 договора арендатор обязан передать в собственность Санкт-Петербурга общей площади квартир не менее 3154 кв. м с уточнением по факту в построенном объекте по квартирографии и графику, согласованным с администрацией Фрунзенского района Санкт-Петербурга и Жилищным комитетом.

21.01.2008 Жилищный комитет согласовал инвестору перечень объектов жилищного фонда, передаваемых в государственную собственность Санкт-Петербурга по договору аренды, в количестве 47 квартир общей площадью 3143,9 кв. м (включая площадь лоджий, балконов с понижающим коэффициентом).

Письмом от 25.03.2008 Жилищный комитет просил КУГИ зачесть Обществу исполнение инвестиционных условий по передаче в собственность Санкт-Петербурга жилых помещений общей площадью 3143,9 кв. м в соответствии с договором аренды, заключенным до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, указал, что в соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга от 01.02.2006 № 61 инвестору надлежит произвести перечисление в бюджет Санкт-Петербурга денежных средств в соответствии с дополнительным соглашением к договору.

Письмом от 18.04.2008 КУГИ сообщил Обществу и Жилищному комитету, что протокол исполнения Обществом обязательств по договору аренды от 30.08.2004 не может быть оформлен без внесения изменений в перечень объектов жилищного фонда, передаваемых инвестором в государственную собственность Санкт-Петербурга, поскольку с 01.03.2005 общая площадь жилого помещения определяется без балконов, лоджий, веранд и террас, применительно к спорным квартирам составляет 3059,1 кв. м, необходимо пересмотреть вопрос по квартирографии передаваемых городу квартир.

Полагая, что отказ КУГИ в подписании протокола об исполнении инвестиционных обязательств по договору аренды от 30.08.2004 не соответствует положениям законодательства, нарушает права инвестора, не позволяет передать документы на регистрацию прав на квартиры, задерживает исполнение обязательств перед третьими лицами, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, если полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на него какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, введенного в действие с 01.03.2005, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно статье 1 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 306-47, действовавшей на момент заключения договора аренды от 30.08.2004, пункту 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.98 № 37, размер общей площади квартир определялся как сумма площадей всех их помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с понижающими коэффициентами.

Статьей 5 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие названного Кодекса, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных названным Законом.

Обязательства Общества передать в собственность Санкт-Петербурга общую площадь квартир не менее 3154 кв. м возникли при утверждении инвестиционных условий и заключении договора аренды земельного участка в 2004 году.

Согласно статье 2 Закона Санкт-Петербурга от 26.05.2004 № 282-43 инвестиционные условия представляют собой совокупность прав и обязанностей Санкт-Петербурга и инвестора при предоставлении объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для целей осуществления инвестиционной деятельности.

КУГИ неправомерно применяет к спорным правоотношениям, возникшим в связи с осуществлением инвестиционной деятельности, положения статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации для определения площади передаваемых в собственность Санкт-Петербурга квартир на момент исполнения инвестором обязательства по их передаче.

При осуществлении инвестиционного проекта, распределении квартир Общество исходило из установленного порядка определения общей площади квартир, не могло учитывать изменения жилищного законодательства в последующий период. Как пояснил представитель Общества, другие квартиры в спорном жилом доме подлежат передаче дольщикам, превышение количества и площади квартир, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, относительно согласованного с Жилищным комитетом перечня объектов жилищного фонда, приведет к нарушению прав данных лиц.

Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 01.02.2006 № 61 утверждено Положение о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и государственных организаций Санкт-Петербурга по вопросам принятия исполнения обязательств инвесторами (далее – Положение).

Разделом 2 Положения установлен порядок взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и государственных организаций Санкт-Петербурга при принятии исполнения инвесторами обязательств инвесторов о передаче в собственность Санкт-Петербурга объектов жилищного фонда.

Согласно пункту 2.1.1 Положения Жилищный комитет осуществляет согласование перечня объектов, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга; в силу пункта 2.6 Положения КУГИ обязан обеспечить проведение государственной регистрации права государственной собственности Санкт-Петербурга на передаваемые инвестором объекты жилищного фонда при предоставлении инвестором комплекта документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, включая документы технического и кадастрового учета, и перечня объектов, согласованного уполномоченным органом.

Поскольку Жилищный комитет как уполномоченный орган согласовал перечень объектов жилищного фонда, передаваемых в государственную собственность Санкт-Петербурга по договору от 30.08.2004, отказ КУГИ в оформлении протокола исполнения обязательств по договору в связи с неверным, по его мнению, определением и согласованием общей площади квартир, не может быть признан обоснованным, противоречит вышеуказанным положениям законодательства, а также нормам глав 21, 22 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В части признания незаконным отказа КУГИ выдать протокол об исполнении инвестиционных обязательств по договору от 30.08.2004 и обязания КУГИ выдать Обществу протокол об исполнении инвестиционных обязательств по указанному договору заявленные требования подлежат удовлетворению.

В обоснование требования об обязании КУГИ заключить дополнительное соглашение к договору аренды о замене обязательства по передаче не переданной площади перечислением денежных средств в бюджет Санкт-Петербурга в размере стоимости 10,1 кв. м на основании соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды Общество ссылается на пункт 3.1 Положения.

Согласно указанному пункту в случае, если площадь фактически переданных в государственную собственность Санкт-Петербурга объектов жилищного фонда меньше площади, установленной договором, и указанная разница в абсолютной величине не превышает 40 кв. м, КУГИ по заявлению инвестора о заключении дополнительного соглашения к инвестиционному договору о замене передачи в государственную собственность Санкт-Петербурга объектов жилищного (нежилого) фонда перечислением денежных средств в бюджет Санкт-Петербурга осуществляет подготовку дополнительного соглашения к договору.

Между тем в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие обращение инвестора в КУГИ с соответствующим заявлением во внесудебном порядке, в связи с чем суд применяет положения пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и оставляет указанное требование без рассмотрения.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с КУГИ в пользу Общества взыскивается 2000 руб. судебных расходов по государственной пошлине. На основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации Обществу возвращается из федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 148, 167-171, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать отказ Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в выдаче протокола об исполнении инвестиционных обязательств по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 30.08.2004 №21/ЗКС-000026 незаконным.

Обязать Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга выдать закрытому акционерному обществу «Ленстройтрест» протокол об исполнении инвестиционных обязательств по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 30.08.2004 № 21/ЗКС-000026.

Требование об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 30.08.2004 № 21/ЗКС-000026 о замене обязательства по передаче не переданной площади перечислением денежных средств в бюджет Санкт-Петербург в размере 10,1 кв. м оставить без рассмотрения.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в пользу закрытого акционерного общества «Ленстройтрест» 2000 руб. судебных расходов по государственной пошлине.

Возвратить закрытому акционерному обществу «Ленстройтрест» из федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья Раннева Ю.А.