Гражданский кодекс часть 1

Истец просит расторгнуть договор от 03.07.2007 аренды помещений №№24Н-26Н, 7Н по адресу: Санкт-Петербург, Конногвардейский бульвар, д. 3 на основании статей 450, 451, 620 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).

Ответчик иск не признал, ссылаясь на отсутствие нарушений со стороны арендодателя условий договора, полагает, что здание подлежало эксплуатации, не было признано находящимся в аварийном состоянии.

Заслушав объяснения сторон и исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между сторонами 03.07.2007 заключен договор аренды помещений (далее - договор), по условиям которого ответчик передал истцу во временное владение и пользование за плату нежилые помещения 24-Н, 25-Н, 26-Н, 7-Н , расположенные в здании по адресу: Санкт-Петербург, Конногвардейский бульвар, дом 3, Лит. А. Помещения 24-Н, 25-Н, 26-Н находятся в собственности ответчика, помещение 7-Н арендуется ответчиком по договору с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга № 11-А289332. Таким образом, договор от 03.07.2007 является смешанным договором, содержащим элементы договоров аренды и субаренды.

Согласно разделу 2 договора срок аренды помещений 24-Н – 26-Н составляет пять лет, срок аренды помещения 7-Н составляет три года. При этом срок аренды по договору исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений, который подписан сторонами 01.10.2007 без замечаний.

Дополнительным соглашением № 1 от 01.10.2007 в договор были внесены изменения, в частности была изменена статья 1.1. договора в части изменения площади помещения 26-Н с и добавлено указание на общую площадь арендуемых помещений, которая составила 1458,9 кв.м., а также изменены условия относительно арендной платы.

Дополнительным соглашением № 2 от 09.06.2008 был увеличен размер арендной платы за арендуемые помещения.

Дополнительным соглашением № 3 от 17.12.2008 стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды в части помещения 26-Н и изменении общей площади арендуемых помещений на 1279,3 кв.м.

Договор и дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном порядке.

В непосредственной близости от здания, в котором истец арендовал помещения, располагается исторический комплекс зданий Синод-Сенат-Лаваль пл. Декабристов, 1, 3, Английская, наб., 2, 4, Галерная ул., 1, 2, 3, Конногвардейский бульвар, 1.

Истец указывает на то, что примерно к концу 2007 года начались капитальные работы по реконструкции указанных зданий, после начала ремонтных работ со стороны входа в арендуемые помещения вдоль Конногврадейского бульвара был установлен строительный забор, протяженностью примерно 150 метров, часть Конногвардейского бульвара, примыкающая к арендуемому зданию была закрыта для движения транспортных средств, рядом с зданием были размещены строительные вагончики для отдыха рабочих и хранения строительного инвентаря, в пространстве, огороженном забором, была расположена строительная техника, ежедневно начали производиться строительные работы, сопровождающиеся стуком отбойных молотков, падением строительных материалов, работой строительной техники.

Письмом от 28.01.2008 за исх. № 02-50 истец сообщил ответчику об имеющихся неудобствах в пользовании арендуемыми помещениями, поскольку здание с фасада оказалось отрезанным от внешнего мира забором, что лишает клиентов возможности подъезда на автомобиле и парковки, работе сотрудников и клиентов мешает постоянный шум, что вынуждает истца арендовать дополнительные помещения, изложенные обстоятельства также свидетельствуют о невозможности найти субарендаторов для арендуемых помещений 4 этажа (помещение 26-Н) и истец намерен отказаться от аренды указанных помещений. Из ответа арендодателя следовало, что проведение строительных работ, как внешних обстоятельств, не зависит от ответчика и носит временный характер, а ответчик предпринимает все возможные меры с целью минимизации неудобств.

Из последующей переписки (декабрь 2008 года) следует, что ответчик отказался уменьшить размер арендной платы по договору, при этом согласился с просьбой истца расторгнуть договор в части аренды помещения 26-Н, что нашло свое отражение в дополнительном соглашении № 3 от 17.12.2008.

Основываясь на заключении Института проблем предпринимательства от декабря 2008 года, истец письмом от 29.12.2008 исх. № 02-1112 повторно предложил ответчику рассмотреть вопрос о снижении арендной платы в связи с продолжающимися работами по реконструкции зданий Синода-Сената, указав на свое право, в случае отказа в снижении арендной платы, рассмотреть вопрос о расторжении договора. Письмом от 16.01.2009 исх. № 93/08 ответчик отказал в снижении арендной платы, указав на то, что в связи с общими кризисными явлениями в экономике может быть решен вопрос только о не повышении арендной платы.

Истец ссылается на то, что продолжающиеся ремонтные работы зданий Синода-Сената привели к повреждению помещений, арендуемых истцом, и самого задания по Конногвардейскому бульвару дом 3, помимо уже указанных неудобств, заключавшихся в затрудненном подъезде к зданию, постоянном шуме и вибрациях от строительной техники и работ, в здании и арендуемых помещениях стали появляться трещины, появился перекос стен, препятствующий открытию дверей, на лестничных маршах стала сыпаться штукатурка, у истца возникли опасения относительно возможности безопасного нахождения работников и клиентов в арендуемых помещениях.

В связи с невозможностью проведения обследования здания и помещений совместно с ответчиком по поручению истца ИП «ФИО4 И.М.» проведено экспертное исследование и согласно выводам экспертного заключения № 21-03-2-9 от 18.03.2009 техническое состояние здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Конногвардейский бульвар, дом 3 требует капитального ремонта, здание небезопасно для эксплуатации в общественных целях с массовым пребыванием людей. Также из заключения следует, что трещинообразование может повлечь появление таких деформаций, которые могут вызвать обрушение конструктивных элементов.

30.03.2009 за исх. № 03-331 в адрес ответчика было направлено предложение о расторжении договора аренды от 03.07.2007 в порядке статьей 450, 451 ГК РФ с приложением проектов соглашений о расторжении договора аренды.

Письмом от 31.03.2009 исх. № 103/09 ответчик отказал истцу в расторжении договора со ссылкой на нахождение здания и помещений в нем в удовлетворительном состоянии, а также предложил рассмотреть вопрос о расторжении договора при условии предоставления истцом компенсации в размере трехкратной месячной арендной платы за досрочное расторжение договора.

07.04.2009 состоялись переговоры сторон, предметом которых был вопрос досрочного расторжения договора аренды помещений, по результатам которых оформлен лист переговоров, из которого следует, что на предложение истца расторгнуть договор ответчик ответил готовностью удовлетворить требования арендатора на условиях выплаты истцом компенсации в размере трехмесячной арендной платы.

В целях фиксации состояния арендуемых помещений и здания в целом, а также подтверждения выводов экспертного исследования «ИП ФИО4 И.П.», истец повторно заказал проведение строительно-технической экспертизы в Санкт-Петербургском архитектурно-строительном университете. Согласно техническому заключению от 08.04.2009, выводы экспертного исследования «ИП ФИО4 И.П.» подтверждены, в заключении сделаны выводы, что эксплуатация арендуемых помещений с массовым пребыванием людей небезопасна, в междуэтажных перекрытиях здания имеются участки с сетью трещин по штукатурке и лепному слою в помещениях, прилегающих к дому № 1 по Конногвардейскому бульвару, имеется опасность обрушения штукатурки и лепного слоя при дальнейшем эксплуатации здания. Здание имеет многочисленные дефекты стен, перекрытий, конструкций лестничных клеток.

Наличие многочисленных дефектов в арендуемых помещениях по мнению истца подтверждается также актом от 14.04.2009 комиссионного обследования помещений с представителями Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее – КГИОП) и сторон. Согласно указанному акту, помещения, арендуемые истцом, имеют многочисленные трещины, собственнику здания рекомендовано провести обследование технического состояния здания с целью выявления причин появления трещин.

В дальнейшей переписке истец уведомил ответчика об освобождении помещений с 16.04.2009 в связи с угрозой безопасности нахождения в помещениях персонала и клиентов, 03.05.2009 арендуемые помещения были полностью освобождены, о чем истец представил акт от 03.05.2009, который был направлен в адрес ответчика.

В соответствии с правилами статьи 450 ГК, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Правилами подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Стороны судебного разбирательства не достигли соглашения о расторжения договора аренды во внесудебном порядке по соглашению сторон.

В соответствии со статьей 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

По мнению истца арендованные по договору от 03.07.2007 помещения в здании по Конногвардейскому бульвару, дом 3 в Санкт-Петербурге вследствие проводимой реконструкции зданий Синода-Сената оказались в состоянии, не пригодном для использования по назначению по обстоятельствам, за которые истец не отвечает. Факт нахождения помещений в состоянии, не пригодном для использования по назначению, подтверждается выводами вышеназванных экспертных заключений.

По мнению истца, состояние арендуемых помещений вследствие реконструкции зданий Синода-Сената перестало быть пригодным для использования под цели, определенные договором аренды, что позволяет истцу требовать расторжения договора аренды в судебном порядке.

Истец также полагает, что обстоятельства, из которых исходили стороны при заключении договора, существенно изменились, что по правилам статьями 451 ГК РФ позволяет также требовать расторжения спорного договора.

Исходя из положений статьи 451 ГК РФ, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если бы истец имел возможность предвидеть те неудобства, которые вызвали работы по реставрации близлежащих зданий в момент заключения договора аренды, то указанный договор не был бы заключен, поскольку истец при его заключении исходил из того, что в течение срока договора аренды арендуемые помещения не будут повреждены настолько, что это будет угрожать нахождению в них работников и клиентов истца, изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не имел возможности преодолеть, из договора или обычаев делового оборота не вытекает, что риск изменения обстоятельств возлагается на истца как арендатора.

Оценив доводы сторон и материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

В качестве оснований для расторжения договора по статье 450 ГК РФ истец ссылается на невыполнение ответчиком обязанности по проведению капитального ремонта в разумный срок или в связи с неотложной необходимостью (статья 616 ГК РФ), обнаружение недостатков, которые полностью препятствуют пользованию имуществом в связи с наличием угрозы безопасности людей (пункт 1 статьи 612 ГК РФ), имущество оказалось в состоянии, не пригодном для использования (статья 620 ГК РФ).

Свои доказательства истец основывает на результатах строительно-технических экспертиз, проведенных ИП «ФИО4 И.М.» и Санкт-Петербургским архитектурно-строительным университетом, которые не принимаются судом в качестве надлежащих доказательств (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ).

Приказом Комитета по содержанию жилищного фонда Администрации Санкт-Петербурга от 06.09.2001 №130 «О создании экспертной строительной комиссии по обследованию строительных конструкций в жилых и общественных зданиях, находящихся в аварийном состоянии» утверждено «Положение об экспертной строительной комиссии по обследованию строительных конструкций в жилых и общественных зданиях, находящихся в аварийном состоянии (далее – Комиссия)», определяющее порядок признания зданий аварийными. В соответствии с пунктом 4.3 Положения результаты работы Комиссии оформляются актом. Акт Комиссии является основанием для рассмотрения вопроса о расселении аварийных зданий, вне зависимости от их ведомственной принадлежности.

Доказательств подачи заявки на экспертизу материалов технического обследования несущих конструкций здания по Конногвардейскому бульвару, д.3, литер А в Комиссию со стороны истца не представлено.

Таким образом, здание в целом не признано в установленном порядке находящимся в аварийном состоянии и требующим неотложного капитального ремонта.

Оценивая изложенные обстоятельства, следует признать, что на момент обращения истца к ответчику с предложением расторгнуть договор (30.03.2009) у истца отсутствовали предусмотренные нормами АПК РФ доказательства, подтверждающие факт аварийности здания.

07.04.2009 (т.е. после обращения истца в суд) сторонами проведены переговоры на предмет согласования позиций, связанных с ненадлежащим состоянием здания. Из оформленного листа переговоров следует, что истцом были предъявлены к ответчику следующие претензии: в результате бездействия арендодателя здание приведено в небезопасное состояние, по всему зданию трещины, двери перекошены, наблюдение на разрушением стен не ведется, строительный шум превышает предельно допустимые нормы, затруднен проезд к входу в здание, повсюду строительная грязь, пыль (на прилегающих дорогах, на фасаде, внутри здания).

Здание по адресу: Санкт-Петербург, Конногвардейский бульвар, д.З, литер А является объектом культурного наследия регионального значения.

14.04.2009 представителями КГИОП и сторон произведен осмотр помещений 24-Н, 25-Н и главной лестницы, по результатам которого установлено отсутствие трещин на лицевом и дворовом фасадах, выявлены трещины по своду арочного проезда, на стенах, внутренних стенах в зоне лестницы на всех этажах с раскрытием до 5-10 мм, в помещении 24-Н имеются трещины на западной стене со стороны д.1 по Конногвардейскому бульвару, в помещении 25-Н наблюдается трещина с раскрытием около 1 мм. В выводах комиссии ответчику предложено провести обследование технического состояния здания с выявлением причин появления трещин, а заказчик работ должен представить в КГИОП исполнительскую документацию по выполненным работам в отношении спорного здания.

Оценивая вышеназванные лист переговоров и акт осмотра здания, следует признать, что акт осмотра, составленный с участием КГИОП, является надлежащим доказательством, которым установлен факт отсутствия трещин на фасадах здания. Доводы истца о строительном шуме не свидетельствуют о невозможности использования арендованных помещений, аналогично следует оценить доводы истца о строительной грязи и затрудненном подъезде к зданию, поскольку при строительстве организация проезда определяется компетентными органами и, кроме того, данное обстоятельство также не влияет на возможность использования арендованных помещений.

Ответчик пояснил, что на протяжении всего времени производства работ по приспособлению комплекса зданий Синода для размещения Президентской библиотеки им. Б.Н. Ельцина по адресу: Санкт-Петербург, пл. Декабристов, д.3, литер А по заказу ФГУП «Дирекция по строительству и реконструкции объектов в Северо-Западном федеральном округе» проводился мониторинг за состоянием д.3 по Конногвардейскому бульвару. Отчеты ЗАО «БЭСКИТ» по мониторингу за период с 05.10.2007 по 01.11.2008 и с 01.01.2009 по 31.03.2009 содержат сведения об осадках здания, не превышающих предельно допустимые нормы. На здании были установлены маяки организацией, осуществляющей мониторинг за зданием.

Изложенные обстоятельства подтверждены протоколом совещания с участием ФГУП «Дирекция по строительству и реконструкции объектов в Северо-Западном федеральном округе» от 25.05.2009, истцу представлялся журнал наблюдений по мониторингу, при этом в протоколе указано, что обращений в контролирующие инстанции по состоянию здания не поступало. Ответчик пояснил, что в настоящее время все дефекты в здании устранены, выполнены ремонтные работы на лестничной клетке и внутренних помещениях.

Актом осмотра инженерных сетей ООО «Служба эксплуатации» от 01.03.2009 установлено, что состояние электрических сетей, сетей отопления, водоснабжения и канализации в здании по адресу: Конногвардейский бульвар, д.3 исправное.

В связи с окончанием реконструкции и строительства здания Синода для размещения Президентской библиотеки им. Б.Н. Ельцина по адресу: Санкт-Петербург, пл. Декабристов, д.3, литер А, ФГУП «Дирекция по строительству и реконструкции объектов в Северо-Западном федеральном округе» полностью выполнило ремонтные работы на лестничной клетке и внутренних помещениях д.3 по Конногвардейскому бульвару по устранению возникших трещин, что подтверждается протоколом совещания по вопросам технического состояния здания по Конногвардейскому бульвару, д. 3, литер А от 25.05.2009.

В материалы дела представлена выписка из экспертного заключения от 12.05.2009 ООО «Северо-западное экспертное бюро», из которой следует, что состояние помещений 24-Н, 25-Н, 7-Н хорошее, косметический ремонт для дальнейшей эксплуатации не требуется, признаков аварийных ситуаций при эксплуатации осмотром не выявлено.

Согласно статье 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда в имуществе, переданном арендатору, выявляются недостатки, препятствующие его использованию.

В рамках договора от 03.07.2007 истцу переданы конкретные помещения, в то время как доводы истца основаны на аварийном состоянии всего здания. Вопрос об аварийности здания не может быть решен в рамках настоящего спора, поскольку, как было сказано выше, возможность отнесения здания к аварийному фонду определяется специально уполномоченным органом в установленном порядке. С учетом данного обстоятельства ходатайство истца о проведении экспертизы, заявленное при подаче искового заявления, отклоняется.

Образование в помещении 24-Н и 25-Н трещин не свидетельствует о невозможности использования названных помещений, тем более что по состоянию на 03.05.2009 установлено хорошее состояние помещений. В отношении помещения 7-Н не представлено никаких доказательств, свидетельствующих о невозможности его использования. В отношении помещения 26-Н все доводы истца отклоняются, поскольку дополнительным соглашением № 3 от 17.12.2008 стороны исключили данное помещение из числа арендуемых по соглашению сторон.

С учетом изложенного оснований для расторжения договора по статьям 450, 620 ГК РФ не имеется.

Оснований для применения статьи 451 ГК РФ не имеется, поскольку обстоятельства, связанные с проведением капитального ремонта соседнего здания, не могут быть отнесены к обстоятельствам, изменение которых признается существенным в рамках названной нормы. Тем более что истцу должно было быть известно о капитальном ремонте исторического комплекса зданий Синод-Сенат-Лаваль, расположенных на пл. Декабристов, 1, 3, Английской наб., 2, 4, Галерная ул., 1, 2, 3, Конногвардейском бульваре, 1, поскольку данный вопрос достаточно широко обсуждался в прессе. Соответственно, истец должен был предполагать наличие сопутствующих строительству обстоятельств, связанных с ограничением проезда, шумом и пр.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения иска не имеется, госпошлина остается на истце.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья Иванилова О.Б.