Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску закрытого акционерного общества «СИМПЛ» (ИНН <***>) к закрытому акционерному обществу «Северфинанс» (ИНН<***>)

о взыскании убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами,

при участии

от истца: представитель ФИО1, доверенность от 21.11.2011;

от ответчика: представитель ФИО2, доверенность от 10.05.2011;

от третьего лица: не явился, извещен;

установил:

ЗАО «СИМПЛ» обратилось в арбитражный суд города Москвы с иском к ЗАО «Северфинанс» о взыскании 18 200 000 руб. убытков, понесенных арендатором в виде стоимости неотделимых улучшений, 840 600 руб. убытков, связанных с расходами на оплату услуг транспортной компании при съезде арендатора из помещений, 8 112 087 руб. 84 коп. штрафа за просрочку оформления права собственности, 273 753 руб. 43 коп. процентов за пользование обеспечительным платежом за период с 09.07.2009 по 24.05.2010, 1 975 073 руб. 97 коп. процентов за пользование денежными средствами, начисленными на стоимость работ по производству неотделимых улучшений.

Определением от 14.02.2011 дело передано по подсудности в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Определением от 11.08.2011 назначена строительно-техническая и финансово-экономическая экспертиза; производство по делу приостановлено.

Определением от 14.11.2011 производство по делу возобновлено.

В отзыве на иск ответчик указывает, что ответчик не уклонялся от заключения договора аренды, односторонний отказ от заключения договора сделан истцом после прекращения обязательств по предварительному договору, истец злоупотребил правами, так как занимал помещение до 01.06.2009, однако на предложения ответчика заключить договор аренды ответил отказом; истец не указал, какое субъективное право нарушено, а также размер убытков, поскольку ряд работ дублируются, платежные документы представлены к иным договорам; до проведения работ истцом не согласованы схема зонирования и проект перепланировки, что исключает возможность взыскания стоимости неотделимых улучшений; оснований, предусмотренных пунктом 16 предварительного договора, для взыскания штрафа не имеется.

ФИО3 извещен о дате и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явился, поэтому дело на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в его отсутствие.

Представитель истца поддержал заявленные требования, указал, что заключением эксперта подтверждаются убытки на сумму 10 000 000 рублей. Представитель ответчика просил в иске отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между ЗАО «Северфинанс» (арендодатель) и ЗАО «СИМПЛ» (арендатор) заключен предварительный договор от 04.12.2007 № 1 аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель, являясь соинвестором строительства многофункционального комплекса с подземной стоянкой и нежилыми помещениями под офис, расположенного по адресу: <...>, обязался заключить с арендатором договор аренды на условиях, установленных предварительным договором и проектом договора аренды (приложение № 1), в отношении помещения площадью 754 кв. м, условный номер А-1, помещения площадью 833,2 кв. м, условный номер А-2, помещения площадью 734,4 кв. м, условный номер А-3.

Пунктом 2 предварительного договора установлено, что расположение помещений в здании указано в поэтажных планах и выделено красным цветом (приложение № 2), технические характеристики указаны в приложении № 3. Согласно пункту 3 договора договор аренды в отношении помещений стороны обязуются заключить не позднее 01.11.2008. Арендная плата за помещение в месяц составляет 6 352 999,58 руб. (пункт 5 договора). Пунктами 9 и 10 предварительного договора установлено, что арендатор предоставляет арендодателю в течение 3 календарных дней со дня заключения предварительного договора схему зонирования помещения, включающую предполагаемое размещение перегородок и трассировку инженерных коммуникаций для согласования, а в течение 50 рабочих дней – проект перепланировки помещений, подготовленный в соответствии с техническими условиями, для утверждения арендодателем.

Пунктом 11 договора предусмотрено, что арендодатель передает арендатору помещения в состоянии, требующем перепланировки помещений и проведения арендатором отделочных работ в целях приспособления помещения под нужды арендатора. На момент передачи помещений завершены работы по благоустройству территории, прилегающей к помещениям, по обустройству кровли, конструкций, фасадов; общестроительные работы: черновая стяжка полов помещения, звукоизоляция; монтаж инженерных систем (отопления, кондиционирования, приточно-вытяжная вентиляция, система дымоудаления, автоматическое пожаротушение, система гидрантов, установка на этажах точек подключения водопровода, канализации, электроснабжения; сантехнические помещения, технические средства охраны по периметру здания.

Согласно пункту 12 договора работы, предусмотренных схемой зонирования и проектом перепланировки помещений, арендатор выполняет за собственный счет.

Пунктом 15 договора установлено, что арендодатель обязуется совершить все необходимые действия, направленные на регистрацию права собственности в отношении помещений А-1, А-2, А-3 не позднее 01.10.2008.

Согласно пункту 16 договора арендатор вправе отказаться в одностороннем внесудебном порядке от исполнения предварительного договора, если право собственности арендодателя на помещения не будет зарегистрировано в сроки, предусмотренные предварительным договором, путем направления арендодателю соответствующего уведомления. В указанном случае арендодатель обязуется в течение 30 банковских дней со дня получения уведомления об отказе от исполнения предварительного договора возвратить арендатору обеспечительный платеж, уплаченный по настоящему предварительному договору, возместить понесенные арендатором расходы на проектирование и проведение отделочных работ, но не более 18 200 000 рублей; уплатить штраф в размере арендной платы, подлежащей уплате за три месяца аренды помещений. Пунктом 21 договора установлено, что в обеспечение обязанности возместить убытки в случае, указанном в пункте 18 (при уклонении от заключения договора), а также в случае виновного причинения в период действия предварительного договора вреда помещениям, арендатор перечисляет на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в размере 5 383 897 руб. 95 коп., который подлежит возврату на расчетный счет арендатор в течение 3 банковских дней со дня заключения договора аренды и не может быть зачтен в счет арендной платы.

По акту приема-передачи от 07.12.2007 арендатору переданы нежилые помещения общей площадью 2 321,6 кв. м, условный номер А-1, А-2, А-3.

Дополнительным соглашением от 31.10.2008 № 1 к предварительному договору сторонами изменен предмет договора, а именно, часть помещений площадью 262,3 кв. м, условный номер А-1, часть помещения площадью 306,5 кв. м, условный номер А-2, часть помещения 238,28 кв.м, условный номер А-3, возвращены арендодателю (приложение № 2); в связи с уменьшением площади помещений уменьшен обеспечительный платеж до 3 336 784 руб. 18 коп., а также арендная плата до 3 960 034 руб. 67 коп. в месяц.

19.12.2008 зарегистрировано право собственности ЗАО «Северфинанс» на нежилые помещения, в том числе, являющиеся предметом предварительного договора, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 93-98).

Письмом от 26.05.2009 № 1А-90/09 ЗАО «СИМПЛ» сообщило ЗАО «Северфинанс» о том, что в связи с допущенной арендодателем просрочкой регистрации права собственности на 2,5 месяца арендатор на основании пункта 16 предварительного договора отказывается от исполнения договора и предлагает возвратить обеспечительный платеж в сумме 3 336 784 руб. 19 коп., возместить расходы на проектирование и проведение отделочных работ в сумме 18 200 000 руб., а также уплатить штраф в размере арендной платы за три месяца аренды в сумме 12 475 557 руб. 96 коп. Помещения возвращены арендодателю 01.06.2008.

В связи с неисполнением требований, изложенных в письме от 26.05.2009, истец обратился в суд с настоящим иском, указав, что обеспечительный взнос возвращен истцу путем зачета встречного однородного требования на основании уведомления от 05.06.2010 № 1А-65/10, поэтому в связи с просрочкой возврата подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами, ответчик на основании пункта 16 предварительного договора обязан уплатить штраф в размере арендной платы за три месяца и компенсировать расходы на проектирование и отделочные работы в сумме 18 200 000 руб., основной договор не заключен по вине ответчика, в связи с чем истец оплатил услуги по перевозке офиса из помещений ответчика.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.12.2009 по делу № 40-68233/09-77-465 ЗАО «Северфинанс» отказано в иске о понуждении ЗАО «СИМПЛ» заключить договор аренды помещений на условиях предварительного договора от 31.10.2008 № 1 с учетом дополнительного соглашения от 31.10.2008 № 1. При этом суд кассационной инстанции указал, что первое обращение ЗАО «Северфинанс» к ЗАО «СИМПЛ» с предложением о заключении основного договора состоялось 25.12.2008, то есть после истечения 01.11.2008 определенного предварительным договором срока заключения основного договора, предложений о заключении договора до 01.11.2008 не направлялось, поэтому обязательства сторон по предварительному договору прекращены.

Предварительным договором предусмотрено право арендатора отказаться во внесудебном порядке от исполнения договора в случае, если арендодателем будет допущена просрочка в регистрации права собственности на арендуемые помещения. Однако такой отказ истец мог направить ответчику в период с 02.10.2008 по 01.11.2008, либо в иные сроки, если арендатором или арендодателем до 01.11.2008 было бы направлено предложение о заключении основного договора аренды. Поскольку такое предложение направлено ответчиком в адрес истца лишь 25.12.2008, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены 01.11.2008. Следовательно, уведомление от 26.05.2009 направлено истцом в адрес ответчика после прекращения обязательств, предусмотренных предварительным договором, поэтому не влечет за собой последствия, установленные пунктом 16 предварительного договора.

При таких обстоятельствах оснований для оплаты штрафа, а также возмещения расходов на проектирование и проведение отделочных работы не имеется.

Условиями предварительного договора предусмотрено, что проектирование и отделочные работы осуществляются арендатором за свой счет в целях приспособления арендуемых помещений для собственного использования. Документов, подтверждающих, что стоимость арендуемых помещений увеличилась в связи с проведением таких работ, что могло бы свидетельствовать о неосновательном обогащении ответчика, в материалы дела не представлено, требований о взыскании неосновательного обогащения не заявлено.

Согласно заключению эксперта от 13.10.2011 № 11-249-А-А56-17580/11 результаты ремонтно-строительных работ по возведению перегородок, полов, потолков и инженерных коммуникаций, выполненные ЗАО «СИМПЛ», не относятся к категории неотделимых улучшений; в настоящее время новыми арендаторами осуществлена фактическая разборка (демонтаж, отделение) строительных конструкций и инженерных коммуникаций, возведенных ЗАО «СИМПЛ», часть помещений возвращена ЗАО «СИМПЛ» без отделки, однако в материалы дела представлены документы, подтверждающие, что в указанных помещениях также проводилась перепланировка, переустройство и отделка; анализ представленных договоров позволяет сделать вывод, что работы, указанные в договорах от 01.02.2008, от 07.07.2008, от 10.09.2008, от 14.07.2008 выполнялись в перепланированных и переоборудованных помещениях, то есть выполнялись арендатором дважды; выполнение дополнительных работ по перепланировке и переоборудованию после окончания основного комплекса строительных работ не является необходимым для эксплуатации арендованных помещений; проверить соответствие стоимости работ и материалов, указанных в договорах подряда, со сметными нормативами и нормативной стоимостью материалов не возможно, так как невозможно произвести непосредственный осмотр конструкций, так как они в настоящее время отсутствуют; на основании проекта, представленного в материалы дела, стоимость ремонтно-строительных работ составила 10 556 196 руб., фактически стоимость не проверить, так как результаты ремонтно-строительных работ полностью демонтированы.

Таким образом, истцом размер расходов на проведение ремонтных работ не доказан, в материалах дела отсутствуют доказательства утверждения ответчиком схемы зонирования помещений и проекта перепланировки в соответствии с пунктами 9 и 10 предварительного договора. Указанные расходы не могут быть квалифицированы как убытки, причиненные действиями ответчика в связи с просрочкой регистрации права собственности на арендуемые помещения. Более того, ответчика непосредственно после регистрации права собственности на помещения обращался к истцу с предложением заключить основной договор аренды, однако истец от заключения такого договора уклонился.

В части требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами иск подлежит частичному удовлетворению, так как после прекращения предварительного договора у ответчика отсутствовали основания для удержания обеспечительного платежа, предусмотренные пунктом 21 предварительного договора, поэтому истцом правомерно начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 09.07.2009 по 24.05.2010. С учетом ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на момент возврата обеспечительного взноса (путем зачета встречного однородного требования письмом от 24.05.2010), в размере 8% годовых, а также положений пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ и ВС РФ от 08.10.1998 № 14/13, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 237 282 руб. 43 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В остальной части во взыскании процентов должно быть отказано, так как правовых оснований для взыскания средств, затраченных на ремонтные работы, не имеется.

Требование о взыскании расходов на оплату услуг транспортной организации по вывозу имущества истца из помещений ответчика также не подлежит удовлетворению, так как несение таких расходов не связано с нарушением ответчиком условий предварительного договора. Истец в сроки, предусмотренные для заключения основного договора, не обращался к ответчику с предложением о его заключении.

Судебные расходы, связанные с оплатой судебной экспертизы и государственной пошлины, взыскиваются со сторон пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

взыскать с закрытого акционерного общества «Северфинанс» в пользу закрытого акционерного общества «СИМПЛ» 237 282 руб. 43 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 09.07.2009 по 24.05.2010.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества «СИМПЛ» в пользу закрытого акционерного общества «Северфинанс» 172 805 руб. 60 коп. судебных расходов, связанных с оплатой экспертизы.

Возвратить закрытому акционерному обществу «СИМПЛ» из федерального бюджета 2 977 руб. 28 коп. государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ракчеева М.А.