Гражданский кодекс часть 1

ЗАО «Завод Красная Заря. Системы цифровой связи» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО «Анкер» об изменении условий договора аренды от 31.08.2005 №2005-14 путем заключения дополнительного соглашения к договору, в котором просит предусмотреть следующие условия:

1.1. С 01.01.2010 Протокол согласования договорной цены на оплату аренды нежилых помещений от 31.08.2005 (Приложение 2 к договору аренды №2005-14 от 31.08.2005) считать утратившим силу.

1.2. Установить с 01.01.2012 по 31.12.2012 размер постоянной части арендной платы по Договору в сумме 1 200 000 руб. в месяц, в том числе НДС 18% - 183 050,85 руб.

1.3. Внести изменение в пункт 3.4. Договора аренды №2005-14 от 31.08.2005 и изложить его в следующей редакции:

«Арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке изменить размер постоянной части арендной платы по настоящему Договору, но не ранее, чем по истечении 12 месяцев с момента предыдущего повышения, не чаще чем один раз в 12 месяцев и не более чем на величину, равную индексу потребительских цен в Санкт-Петербурге, определяемому Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Санкт-Петербургу и Ленинградской области за каждый календарный год действия настоящего Договора аренды, но не более чем на 12%.

При этом не позднее, чем за 30 дней до даты изменения постоянной части арендной платы, Арендодатель направляет Арендатору письменное уведомление об изменении постоянной части арендной платы по настоящему Договору, которое является безусловным основанием для изменения постоянной части арендной платы с даты, указанной в уведомлении. После получения уведомления Арендатор обязан оплачивать арендную плату с учетом вышеуказанного уведомления Арендодателя. Неисполнение Арендатором вышеуказанного условия, т.е. если Арендатор не будет производить дальнейшую оплату аренды с учетом изменений, указанных в уведомлении Арендодателя, является основанием для расторжения Договора Арендодателем в одностороннем внесудебном порядке, а также основанием для запрета доступа Арендатора в арендуемый Объект, однако при этом действие Договора прекращается, а запрет доступа вступает в силу по истечении двух месяцев с даты получения Арендатором уведомления об изменении постоянной части арендной платы.

Наступление финансового кризиса в РФ, т.е. резкого и существенного (в 5 и более раз) изменения индекса потребительских цен, определяемого Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, может являться существенным условием для начала переговоров относительно изменения размера арендной платы по Договору».

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, пояснив, что требования заявлены на основании статьи 451 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).

Ответчик против иска возражал по мотивам, изложенным в отзыве, полагает, что оснований для изменения условий договора нет, порядок определения размера арендной платы определен договором.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

31.08.2005 истец и ООО «Компания «Русский Ягуар» (Арендатор) заключили Договор аренды нежилых помещений № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, (объект 8Н) кадастровый номер 78:36:5014:24:5:8, общей площадью 1447,1 кв.м., расположенных на 1-ом этаже и антресолях в нежилом здании, находящемся по адресу: Санкт-Петербург, Гельсингфорсская ул., дом 4, корп. 1, лит. В, принадлежащих на праве собственности Арендодателю - ЗАО «Завод Красная Заря», сроком действия до 31.08.2020 (далее – Договор аренды). Договор зарегистрирован в установленном порядке.

20.03.2006 права и обязанности арендатора по Договору аренды были переданы ООО «Холдинговая компания «РОСЬ» по дополнительному соглашению №2.

18.06.2007 права и обязанности арендатора по дополнительному соглашению №5 к Договору аренды были переданы ответчику.

Вышеназванные помещения были переданы ООО «Анкер» для использования под размещение автосалона по продаже и сервисному обслуживанию автомобилей по акту приема-передачи нежилых помещений от 17.07.2007.

Дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном порядке.

Арендная плата по Договору аренды определяется в соответствии с Протоколом согласования договорной цены на оплату аренды нежилых помещений от 31.08.2005 (Приложение №2) (далее - Протокол). В соответствии с пунктами 1, 2 Протокола арендная плата по Договору устанавливалась в условных единицах (у.е.). Размер у.е. на 2005-2009 годы был определен пунктом 2 Протокола. На 2010 и последующие годы был установлен механизм определения Арендодателем размера арендной платы по Договору: размер у.е. на 2010 и последующие календарные годы, а также размер ставки арендной платы за кв.м. должны были определяться Арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке. При этом абзацем 2 пункта 5 Протокола установлено, что размер у.е. не может изменяться Арендодателем ежегодно более чем на процент, на который изменяется величина условной единицы, устанавливаемая в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 18.09.1997 №149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург», а абзацем 3 пункта 5 Протокола установлено, что размер ставки арендной платы за кв.м. не может изменяться Арендодателем ежегодно более чем на процент, на который изменяется арендная плата за аналогичные объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, устанавливаемая в соответствии с Законом Санкт-Петербурга об утверждении методики определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург.

Истец ссылается на то, что с 2008 года условные единицы, применяемые для расчета арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, отменены, а ставки арендной платы, определяемые ранее исходя из размера условной единицы, стали определяться в рублях Российской Федерации. По мнению истца, в связи с такими изменениями в законодательстве Санкт-Петербурга, с 01.01.2010 года пункт 5 Протокола применить буквально для расчета арендной платы по Договору стало невозможно, кроме того, истец полагает, что в Договоре не прописан порядок и механизм перерасчета арендной платы Арендодателем при изменении вышеуказанного Закона Санкт-Петербурга.

В соответствии с пунктом 3.4. Договора аренды Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в порядке, предусмотренном Протоколом. В соответствии с абзацем 1 пункта 5 Протокола размер арендной платы устанавливается на очередной календарный год 15 февраля в бесспорном и одностороннем порядке распоряжением Арендодателя. Кроме того, пунктом 3.4 Договора предусмотрен также порядок изменения арендной платы путем заключения дополнительного соглашения к договору.

18.01.2010 Арендодатель направил Арендатору письмо (исх. №15 от 18.01.2010) с предложением заключить дополнительное соглашение №8 к Договору, определяющее размер постоянной части арендной платы по Договору, не превышающий базовую ставку арендной платы, установленную для офисных объектов недвижимости, арендодателем которых является Санкт-Петербург. Проект соглашения предусматривал повышение постоянной части арендной платы на 10,3%, предложение Арендодателя было разработано с учетом измененных нормативно-правовых актов Санкт-Петербурга. Арендатор с данным предложением не согласился и направил Арендодателю письмо от 11.02.2010 с просьбой не повышать арендную плату по Договору в связи со сложной экономической ситуацией. В этом же письме ответчик указал на возможность изменения арендной платы с 2011 года в соответствии с механизмом, зафиксированным Протоколом (повышение ставки не более чем на 5%). В ответ Арендодатель направил Арендатору для подписания новый проект Дополнительного соглашения №8 от 01.01.2010 к Договору, в котором была учтена вышеуказанная просьба Арендатора не повышать арендную плату (исх. №41 от 18.02.2010. В указанном проекте дополнительного соглашения №8 к Договору размер арендной платы по Договору на 2010 год оставался таким же, как и в 2009 году.

Истец пояснил, что названное дополнительное соглашение ответчиком не было подписано, арендная плата в 2010 году оплачивалась по ставкам арендной платы, рассчитанной на 2009 год.

В 2011 году сторонами также велась переписка по согласованию размера арендной платы, в результате которой Арендодатель согласился с Арендатором, увеличив размер арендной платы на 5% по отношению к ставке, установленной на 2009 год, вследствие чего размер месячной арендной платы в 2011 году составил 673525,13 руб.

В целях определения размера арендной платы на 2012 год истец привлек профессиональных оценщиков, которые провели оценку рыночной стоимости аренды объекта недвижимости, являющегося предметом Договора аренды, размер годовой арендной платы составил 1302390 руб. в месяц, названная сумма была сообщена ответчику в письме от 03.02.2012 № 35, при этом истец, оценив финансовые трудности, которые могут возникнуть у Арендатора, сообщил ответчику об установлении арендной платы в сумме 1 200 000 руб. в месяц. В результате проведенных переговоров стороны соглашения по названной сумме не достигли.

08.02.2012 (исх.№ 35) истец уведомил ответчика о внесении изменений в договор на основании пункта 3.4, предложив подписать дополнительное соглашение, согласно которому размер арендной платы на 2012 год устанавливается в сумме 1 200 000 руб. (л.д.71-72). Ответчик отказался подписать данное дополнительное соглашение (л.д.73).

Кроме того, истец направлял ответчику письмо от 21.11.2010 № 205, в котором предлагал изменить пункт 3.4 договора, согласовав его в редакции, предлагаемой в настоящем исковом заявлении. Ответчик факт получения данного письма не оспаривал.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

Основанием для подачи иска является, по мнению истца, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (статья 451 ГК РФ). Истец указывает, что за 7 лет действия Договора аренды законодательство Санкт-Петербурга, которое определяло механизм расчета арендной платы по договору, изменилось настолько, что применить его для определения суммы постоянной части арендной платы стало невозможно. После внесения Законом Санкт-Петербурга от 02.07.2007 № 314-56 «О внесении изменений в законы Санкт-Петербурга, устанавливающие порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» изменений в Закон Санкт-Петербурга от 18.09.1997 № 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург», и в Закон Санкт-Петербурга от 14.07.2004 № 387-58 «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» исключено понятие «условная единица», изменена формула для расчета размера ставки арендной платы, что свидетельствует, по мнению истца, об изменении механизма расчета арендной платы, который был взят за основу для расчета арендной платы по Договору аренды.

Оценив доводы сторон и материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Согласно статье 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Применительно к статье 451 ГК РФ истец должен доказать совокупность всех четырех условий, предусмотренных данной статьей.

Договор аренды действительно заключен 31.08.2005, при этом дополнительное соглашение с ответчиком заключено 18.06.2007, а дополнительным соглашением от 01.01.2008 стороны уточнили ряд условий договора, в том числе, пункты 3.1 и 3.4 договора. Об изменение законодательства Санкт-Петербурга в части определения размера арендной платы истцу должно было быть известно уже в 2007 году, вследствие чего, вопрос об изменении условий договора мог быть решен на стадии заключения дополнительного соглашения от 01.01.2008. Истец также имел реальную возможность изменить условия договора на стадии заключения дополнительного соглашения от 18.06.2007, ответчик является уже третьим арендатором помещения.

Кроме того, изменение законодательства Санкт-Петербурга в части определения размера арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, не относится к существенно изменившимся обстоятельствам, поскольку не повлияли на возможность определения размера арендной платы по Договору аренды.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 11.12.2007 № 1589 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О внесении изменений в законы Санкт-Петербурга, устанавливающие порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петерьбург» (далее – Постановление № 1589) условные единицы не были упразднены, а был осуществлен перерасчет базовой ставки аренды, ранее устанавливаемой в условных единицах, при этом одна условная единица была приравнена к 30 рублям.

Пунктом 4 Постановления № 1589 установлено, что индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, применяемый при определении арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, составляет в 2010 году – 1,00 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2009 году, в 2011 году – 1,05 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2010 году.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.12.2011 № 1704 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О порядке определения размера арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» установлены следующие индексы ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году: в 2012 году – 1,06 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2011 году, в 2013 и 2014 годах – 1,07 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2012 и 2013 годах соответственно.

Пунктом 5 протокола установлен механизм изменения арендной платы, который, с учетом вышеназванных постановлений Правительства Санкт-Петербурга, может быть применен для определения размера арендной платы, начиная с 2010 года, в том числе, и на 2012 год. Для изменения размера арендной платы возможно применение индексов ежегодного изменения размера ставки арендной платы: на 2012 год установлен коэффициент 1,06 по отношению к размеру арендной платы, действующей в 2011 году.

Из представленного истцом расчета размера арендной платы следует, что фактически истец для расчета арендной платы на 2012 год применил названный индекс, определив арендную плату на 2012 год в сумме 1300876,25 руб., пояснив, что снизил размер платы до 1 200 000 руб. исходя из финансового положения ответчика. Факт расчета арендной платы истцом в соответствии с вышеуказанным индексом свидетельствует о возможности применения пункта 5 Протокола и внесения изменений в Договор аренды в порядке, предусмотренном пунктом 3.4 договора.

Что касается собственно пункта 3.4, то названный пункт регулирует порядок изменения условий договора как в одностороннем порядке, так и посредством заключения дополнительного соглашения, право выбора имеет именно Арендодатель. Оснований для изменения данного пункта в редакции, предлагаемой истцом, не имеется.

С учетом изложенного иск удовлетворению не подлежит, расходы по госпошлине остаются на истце.

Руководствуясь ст.ст. 110, 112, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Арбитражный суд решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Иванилова О.Б.