Гражданский кодекс часть 1

истец: Местная администрация муниципального образования Лебяженское городское поселение муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области (адрес: 188532, Ленинградская область, Ломоносовский район, пгт. Лебяжье, ш. Приморская, д. 68, ОГРН: 1034702181140; ИНН: 4720007705)

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "А-Строй" (адрес: 199106, Санкт-Петербург, Средний пр.В.О., д.76/18, лит.А, пом.1Н, ОГРН: 1107847150894; ИНН: 7839424540)

о взыскании 2 762 195 руб. 65 коп., расторжении договора

при участии

- от истца: Тарадай М.И. – доверенность от 12.02.2015,

- от ответчика: Игнатенко Г.Б. – доверенность от 02.06.2015,

Ширяев Н.К. – доверенность от 02.06.2015.

установил:

Местная администрация муниципального образования Лебяженское городское поселение муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области (далее – Истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "А-Строй" (далее – Ответчик, Общество) о расторжении заключенного между сторонами договора аренды № 01/10-01-2014 от 10.01.2014 и взыскании 2 762 195 руб. 65 коп. причиненного ущерба.

06.07.2015 в суд от Ответчика поступило ходатайство в порядке ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) об истребовании доказательств с приложением документов для приобщения к материалам дела.

В судебном заседании Истец заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, указывая в том числе на наличие оснований для оставления требования о расторжении договора без рассмотрения, поддержал заявленное ранее ходатайство об истребовании доказательств.

Истец против удовлетворения ходатайства Ответчика возражал.

В отсутствие предусмотренных ст. 66 АПК РФ оснований арбитражный суд в удовлетворении ходатайства Ответчика отказал.

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, а также заслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее.

10.01.2014 между сторонами заключен договор аренды № 01/10-01-2014 (далее – Договор), в соответствии с условиями которого Истец предоставил, а Ответчик принял во временное владение и пользование для использования на условиях аренды объект недвижимости – нежилое здание Дом культуры общей площадью 915,7 кв.м. с кадастровым номером 47-78-21/020/2008-013, расположенное по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, МО «Лебяженское городское поселение», д. Шепелево (далее – здание), что подтверждается актом приема-передачи от 17.01.2014, подписанным сторонами.

Пунктом 1.3 Договора установлено, что Договор заключен на срок с 10.01.2014 по 10.01.2024.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.06.2014.

В соответствии с п. 1.1 Договора здание предоставлялось для проведения культурно-массовых мероприятий, склад и производство.

Согласно п. 2.2.2 Договора Ответчик обязался использовать здание исключительно по прямому назначению.

Кроме того, в п. 2.2.5 Договора установлена обязанность Ответчика поддерживать исправное техническое состояние здания.

В обоснование заявленных требований Истец ссылается на следующие обстоятельства.

25.10.2014 Истцом была проведена проверка соблюдения Ответчиком условий Договора, в результате которой Истцом были установлены факты следующих нарушений:

- использование здания не по целевому назначению,

- причинение существенного ущерба зданию в результате ненадлежащего содержания и использования здания.

Прокуратурой Ломоносовского района Ленинградской области в ходе надзорных мероприятий были выявлены нарушения в части целевого использования объекта недвижимости: Дома культуры, расположенного по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, Муниципальное образование "Лебяженское городское поселение", д. Шепелево, и выдано Представление №07-30-2014 от 14.11.2014. об устранении нарушений законодательства об использовании муниципального имущества.

В целях определения размера причиненного объекту недвижимости ущерба и стоимости ремонтно-восстановительных работ сторонами были проведены строительно-технические экспертизы. В соответствии с расчетами, представленными в отчетах строительно-технических экспертиз, размер ущерба согласно отчету № 202-14, выполненному по заказу Истца составляет 2 394 000 руб., согласно заключению № 366, выполненному по заказу Ответчика, - 368 195 руб. 65 коп.

Истец, руководствуясь п. 6.3. Договора, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), направил в адрес Ответчика уведомление № 921 от 25.12.2014 и № 40 от 21.01.2015 о досрочном расторжении Договора в связи с существенным нарушением Ответчиком условий Договора.

Ссылаясь на то, что требование Истца Ответчиком не исполнено, здание в установленном законом порядке не возвращено, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении Договора и взыскании с Ответчика суммы причиненного ущерба.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов. В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении требования Истца о возмещении убытков, арбитражный суд исходит из следующего.

Согласно ч. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Исходя из изложенного, Истец в соответствии со ст. 15 ГК РФ должен доказать факт причинения убытков, вину Ответчика (арендодателя), а также причинно-следственную связь между противоправным поведением Ответчика и наступившими последствиями в виде убытков, размер убытков.

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков, возможно при доказанности совокупности нескольких условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков. При этом для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований.

В данном случае требование Истца о взыскании убытков в размере причиненного ущерба подлежит отклонению, так как Истцом в обоснование заявленных требований не представлено надлежащих доказательств наличия предусмотренной ст. 15 ГК РФ совокупности условий для взыскания убытков, в том числе наличия причинно-следственной связи между действиями арендодателя (Ответчика) и причинением вреда арендатору (Истцу).

Представленные в материалы дела протокол внепланового осмотра объекта недвижимости от 25.10.2014, акт обследования объекта недвижимого имущества от 03.03.2015 не могут быть приняты судом в качестве надлежащих доказательств, подтверждающих нецелевое использование Ответчиком переданного в аренду объекта недвижимости, а также ухудшение его состояния.

Указанные документы составлены в отсутствие Ответчика, сведений о его вызове в материалы дела не представлены. Протокол от 25.10.2014 содержит предположительные выводы, ни размеров, ни объемов ущерба, а также выводов о причинах нанесения ущерба протокол не содержит. Вывод о том, что помещения используются под производственные, согласуется с п. 1.1 Договора, согласно которому здание передано Ответчику в аренду, в том числе под склад и производство.

Как следует из акта от 03.03.2015, доступ внутрь объекта осуществлен не был, двери заперты, представители арендатора на объекте отсутствуют, какая-либо деятельность не ведется.

Кроме того, согласно акту приема-передачи от 17.01.2014 на момент передачи помещение находилось в следующем техническом состоянии:

стены, перегородки (кирпич) - износ 30%,

потолки (перекрытия) (железобетонные) - износ 30%,

полы (дощатые, плитка) – износ 30%,

окна (деревянные) – износ 30%,

внутренние коммуникации (центральное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление местное) – износ 30%.

Оценка общего состояния помещения: на момент передачи помещение находится в удовлетворительном состоянии – износ 30%.

Вместе с тем, документов, позволяющих установить степень ухудшения имущества по сравнению с его состоянием на момент передачи в аренду, Истцом не представлено.

Таким образом, исследовав представленные доказательства и оценив их в соответствии со ст.ст. 67-68, 71 АПК РФ, проверив доводы лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для наступления гражданско-правовой ответственности по смыслу ст. 15 ГК РФ, в связи с чем требования Истца о взыскании с Ответчика убытков удовлетворению не подлежат.

При этом требование о расторжении Договора подлежит оставлению без рассмотрения в связи со следующим.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Статьей 619 ГК РФ установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Таким образом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о расторжении Договора Истцом представлены претензии № 921 от 25.12.2014 и № 40 от 21.01.2015.

Вместе с тем, представленные в материалы дела претензии не содержат предложения Ответчику расторгнуть Договор, а свидетельствуют об одностороннем расторжении Договора.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что Истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с Ответчиком по требованию о расторжении Договора.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 148, статьями 149, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Требование о расторжении договора аренды от 10.01.2014 № 01/10-01-2014 оставить без рассмотрения.

В остальной части в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Воробьева Ю.В.