Гражданский кодекс часть 1

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191144, Санкт-Петербург, улица Новгородская, Дом 20, Литер А, Помещение 2-Н, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: <***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» (адрес: Россия, 190031, Санкт-Петербург, улица Казанская, дом 36, литера Б, помещение 29Н(310), ОГРН: 1027810227884, Дата присвоения ОГРН: 06.09.2002, ИНН: 7826090547)

о взыскании,

при участии

- от истца: представитель ФИО1, на основании доверенности от 11.01.2019,

- от ответчика: представители ФИО2, ФИО3, на основании доверенности от 25.01.2019,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 3 488 400 руб. пеней за период с 29.04.2018 по 18.11.2018 за нарушение пункта 5.2.1 договора аренды от 16.11.2015 № 12/ЗКС-10017.

В настоящем судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме, просил их удовлетворить.

Ответчик поддержал доводы, изложенные в отзыве, а также просил снизить размер заявленных к взысканию пеней в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению городским имуществом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 16.11.2015 заключен договор аренды на инвестиционных условиях № 12/ЗКС-10017 (далее - договор), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельные участки, относящиеся к землям населенных пунктов: с кадастровым номером 78:14:0769203:60 по адресу: Санкт-Петербург, проспект Космонавтов, участок 1 (юго-восточнее пересечения со Свирской улицей), площадью 9 308 кв.м, и земельный участок с кадастровым номером 78:14:0769203:4528 по адресу: Санкт-Петербург, проспект Космонавтов, участок 11 (территория квартала 15 восточнее проспекта Юрия Гагарина; ФЗУ № 12), площадью 6 934 кв.м.

В соответствии с пунктом 1.2 договора участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству:

- многоквартирного дома, подземного гаража на участке 1;

- объекта дошкольного образования не менее чем на 140 мест на участке 2.

Согласно пункту 4.1 договора общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы составляет 17 100 000 руб. за период действия договора, установленный пунктом 10.1 договора.

В силу пункта 5.1 договора началом реализации инвестиционного проекта является дата подписания акта приема-передачи.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что реализация инвестиционного проекта осуществляется в следующем порядке: начало строительства 1-й очереди – в течение 18 месяцев со дня подписания протокола о результатах торгов, то есть не позднее 28.10.2016; окончание строительства 1-й очереди – получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в течение 36 месяцев со дня подписания протокола о результатах торгов, то есть не позднее 28.04.2018; начало строительства 2-й очереди (многоквартирный дом, подземный гараж) – не ранее 36 месяцев со дня подписания протокола о результатах торгов, то есть не ранее 28.04.2018; окончание строительства 2-й очереди (многоквартирный дом, подземный гараж) - в течение 66 месяцев со дня подписания протокола о результатах торгов, то есть не позднее 28.10.2020.

На основании пункта 6.2.6 договора арендатор принял на себя обязательство обеспечить выполнение в срок, указанный в разделе 5 договора, инвестиционного проекта. В месячный срок с момента истечения срока реализации каждого этапа инвестиционного проекта, установленного в пункте 5 договора, арендатор обязан представить арендодателю разрешение на ввод результата инвестирования в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 9.2 договора в случае нарушения пунктов 5.2.1 и 5.2.2 договора арендатору начисляются пени в размере 0,1% от суммы, указанной в пункте 4.1 договора, за каждый день просрочки.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ответчик в нарушение пункта 5.2.1 договора по состоянию на 29.04.2018 не выполнил принятых на себя обязательств по своевременному вводу объекта 1-й очереди (ОДО) в эксплуатацию и получению разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в течение 36 месяцев со дня подписания протокола о результатах торгов, вследствие чего истцом начислена неустойка в соответствии с пунктом 9.2 договора за период с 29.04.2018 по 18.11.2018 в размере 3 488 400 руб.

В связи с выявленными нарушениями ответчиком условий договора истец направил ответчику претензию от 27.11.2018 № 5937-пр./18, однако указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Ответчик заявил ходатайство о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

Согласно пункту 1 части 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 № 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства следует понимать выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Таким образом, несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства устанавливается при исследовании судом фактических обстоятельств дела и имеющихся в нем доказательств.

Ходатайствуя о снижении неустойки, Общество пояснило, что в соответствии с пунктами 6.1, 6.1.1 договора арендодатель обязался обеспечить передачу участков арендатору на период осуществления инвестиционного проекта в течение 10 дней после их освобождения администрацией Московского района Санкт-Петербурга от размещенной на территории участков несанкционированной свалки. Однако, в установленный протоколом от 14.10.2015 № 53-в срок, т.е. до 01.03.2016, мероприятия по освобождению земельных участков от незаконной свалки Администрацией Московского района Санкт-Петербурга выполнены не были. В соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 15.06.2017 к договору земельные участки для строительства были переданы арендатору только 17.05.2017, что на 201 день позднее, чем предусмотренная договором дата начала реализации проекта. В связи со значительной просрочкой осуществления обязательства Комитета по передаче земельных участков арендатор уведомил Комитет о необходимости внесения изменений в договор относительно сроков начала и завершения строительства объектов (вх. № 24048-32/18 от 05.03.2018). Однако, в своем ответе (исх. № 22751-32 от 05.04.2018) Комитет отказал арендатору в подписании соответствующего дополнительного соглашения к договору и сообщил о направлении вице-губернатору Санкт-Петербурга обращения об оказании содействия в решении вопросов, связанных с вводом в эксплуатацию ОДО. Кроме того, существовали и иные обстоятельства, препятствующие вводу в эксплуатацию ОДО, а именно: отсутствие благоустройства прилегающей территории, в том числе отсутствие транспортной и пешеходной доступности для данного социального объекта. Ответственным лицом за обеспечение транспортной и пешеходной доступности являются Комитет по строительству и Комитет по развитию транспортной инфраструктуры. Так, в соответствии с письмом № 16-7142/17-0-1 от 27.04.2017 Комитет по строительству указал, что реализация объекта «Проектирование инженерной подготовки территории квартала 15 Восточнее проспекта Юрия Гагарина с инженерным и инженерно-техническим обеспечением» согласно постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 23 июня 2014 года № 491 «О государственной программе Санкт-Петербурга «Обеспечение доступным жильем и жилищно-коммунальными услугами жителей Санкт-Петербурга» на 2015-2020 года» запланирована на 2018 - 2019 года, при наличии финансирования. В соответствии с письмом № 02-13/36 от 27.04.2017 Фонд капитального строительства и реконструкции указал, что вышеуказанной государственной программой Санкт-Петербурга проектирование инженерной подготовки предусмотрено в 2018 - 2019 годах. Адресной инвестиционной программой в рамках условно-утвержденных расходов на плановый период 2018 - 2019 годов финансирование указанных работ не предусмотрено. При этом в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации детские дошкольные учреждения (ОДО) не могут быть введены в эксплуатацию без организации асфальтобетонных проездов с тротуарами и наружным освещением, выполненных в соответствии с действующими нормативными документами. Общество предложило выполнить устройство временных проездов из асфальтобетонного покрытия. При этом разработка проекта на устройство как временных, так и постоянных проездов не входит в инвестиционные условия договора. Общество полагает, что обязанность по получению разрешения на ввод объекта дошкольного образования (ОДО) не могла быть исполнена Обществом в установленный срок, поскольку зависела от исполнения обязательств со стороны профильных органов/комитетов Санкт-Петербурга.

Доказательств исполнения ответчиком обязательства, предусмотренного пунктом 5.2.2 договора, в материалах дела не имеется.

При этом, проанализировав приведенные ответчиком доводы, суд приходит к выводу об отсутствии однозначных доказательств того, что нарушение срока, предусмотренного пунктом 5.2.2 договора, произошло по вине собственника земельного участка в лице компетентных органов, не исполнивших свои обязанности в рамках предоставления земельного участка на инвестиционных условиях.

В связи с этим начисление Комитетом пеней следует признать правомерным.

Вместе с тем, исходя из обстоятельств дела, принимая во внимание компенсационный и обеспечительный характер неустойки, отсутствие доказательств наличия у истца соразмерных начисленной неустойке убытков, вызванных несвоевременностью ввода результата инвестирования в эксплуатацию, суд считает возможным снизить размер неустойки до 500 000 руб. Суд учитывает отсутствие доказательств наличия у истца каких-либо негативных имущественных или иных последствий нарушенного обязательства, а также тот факт, что обязательство ответчика являлось не денежным. Следует также признать, что процент неустойки является чрезмерно высоким.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 500 000 руб. пеней за период с 29.04.2018 по 18.11.2018 за нарушение пункта 5.2.1 договора аренды от 16.11.2015 № 12/ЗКС-10017.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» в доход федерального бюджета 13 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Галенкина К.В.